房地产开发与经营辅导资料一Word文档下载推荐.docx

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三

房屋开发费

建筑安装工程费用

基础设施建设费

公共配套设施建设费用

四

管理费

五

财务费用

六

销售费用

七

开发期税费

八

其他费用

九

不可预见费

总计

销售收入与经营税金及附加估算表

项目

合计

开发经营期

…

n

销售收入

1.1

可销售面积

1.2

单位售价

1.3

销售比例

经营税金及附加

2.1

营业税

2.2

城市维护建设税

2.3

教育费附加

投资计划与资金筹措表

投资计划于资金筹措表是一个平衡表，即要求每一期的项目总投资与资金筹措必须相等。

项目总投资

开发建设投资

经营资金

资金筹措

资本金

借贷资金

预售收入

2.4

预租收入

2.5

其他收入

土地增值税估算表

计算依据

计算结果

扣除项目金额

以下4项之和

开发成本

开发费用

销售税金及附加

其他扣除项目

取2.1项的20%

增值额

1-2

增值率

3/2×

100%

5

增值税率

6

土地增值税

3×

（2）房地产开发财务评价基本报表（重点掌握）

房地产开发财务评价基本报表包括：

全部投资现金流量表、资本金现金流量表、投资各方现金流量表、资金来源与运用表、损益表、资产负债表、借款还本付息计划表。

我们这里重点给大家介绍全部投资现金流量表、资本金现金流量表、资金来源与运用表、损益表、借款还本付息计划表。

现金流量表

现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期（年或季度）的现金流入和现金流出，用以计算各项动态和静态评价指标（净现值、内部收益率、静态投资回收期），进行开发项目的财务盈利能力分析。

按投资计算基础的不同，现金流量表分为全部投资现金流量表、资本金现金流量表以及投资各方现金流量表。

我们这里给大家重点介绍全部投资现金流量表、资本金现金流量表。

1）全部投资现金流量表

该表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案（不论其资金来源及利息多少）进行比较，建立共同的基础。

全部投资现金流量表

N

现金流入

出租收入

自营收入

1.4

净转售收入

1.5

1.6

回收固定资产余值

1.7

回收经营资金

现金流出

运营费用

修理费用

2.6

所得税

所得税后净现金流量

2）资本金现金流量表

该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，以考察项目资本金的盈利能力。

资本金现金流量表

自有资金投资

2.7

借款本金偿还

2.8

借款利息支付

所得税后净现金流量（1-2）

注意全部投资现金流量表与资本金现金流量表的区别，两个表的现金流入都是一样的，现金流出有一定区别。

体现在上面两表中用蓝色字体标注的部分。

资金来源与运用表

该表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于考察资金平衡状况。

作为房地产项目开发经营的必要条件，各期累计盈余资金不应出现负值（资金缺口）。

资金来源

自有资金

长期借款

短期借款

1.8

1.9

资金运用

应付利润

2.9

2.10

盈余资金

累计盈余资金

损益表

该表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算投资利润率、资本金利润率及资本金净利润率等评价指标。

该表主要是从静态角度对项目赢利能力进行评价。

经营收入（1.1+1.2+1.3）

总成本费用

利润总额（1-2-3-4）

7

税后利润（5-6）

7.1

盈余公积金

7.2

7.3

未分配利润（7-7.1-7.2）

借款还本付息计划表

该表反映项目借款还本付息情况，用以计算利息备付率和偿债备付率指标，以便对项目的偿债能力进行评价。

项目名称

计算期

借款还本付息

年初借款累计

本年借款

本年应计利息

年底还本付息

年末借款本金累计

借款还本付息资金来源

投资回收

2．房地产开发财务评价案例

有一非普通商品住宅项目，总占地面积为20000平方米，规划容积率为1.5，要获得该项目的用地预计需要1500元/平方米，在开发过程中，估计土地开发成本为350万元，建筑安装费用为800元/平方米。

管理费用、销售费用为上述成本的20%，建设期为2年。

建设投资（包括土地开发费用、建安费、管理费、销售费）第1年投入60%，第2年投入40%。

商品住宅建成后售价为3500元/平方米，第2年开始销售，竣工当年销售60%，1年后销售40%。

“三税一费”为销售收入的5.55%。

建设资金中，自有资金2000万元，第1年全部投入，其他通过预售收入与银行贷款解决，贷款利率为6%。

第2年、第3年末分两次等本偿还，所得税率为25%。

投资者全部投资和资本金的目标收益率分别为10%和15%。

资金在使用时，先用自有资金，不足时用预售收入与建行贷款。

问题：

（1）试根据上述资料编写：

投资计划与资金筹措表；

借款还本付息计划表；

资金来源与运用表；

现金流量表（全部投资、自有资金）；

（2）对项目进行盈利能力分析、清偿能力及资金平衡能力分析。

分析：

（1）首先估算项目不含财务费用的总投资。

根据题目意思，可知：

土地费用:

3000万元；

土地开发成本:

350万元

建安成本:

2400万元；

管理费、销售费：

1150万元

项目总投资（不含财务费用）合计为：

3000+350+2400+1150=6900（万元）

（2）其次编制投资计划与资金筹措表，计算财务费用与包含财务费用的项目总投资

1.项目总投资

7309.8

5440.2

1766.4

103.2

开发建设投资（不含财务费用）

6900

5340

1560

409.8

100.2

206.4

2.资金筹措

银行借款

预售收入再投入

2000

3440.2

1863.6

2000

3440.2（3340+100.2）

财务费用计算:

第1年财务费用:

3340×

6%/2=100.2

第2年财务费用:

3440.2×

6%=206.4

第3年还本:

1720.1

第3年财务费用:

1720.1×

6%=103.2

财务费用合计:

409.8万元

包含财务费用的开发建设投资合计为:

6900+409.8=7309.8（万元）

（3）编制销售收入及销售税金及附加估算表

10500

6300

4200

可销售面积（平方米）

30000

18000

12000

单位售价（元/平方米）

3500

60%

40

582.8

349.7

233.1

（4）编制土地增值税估算表或直接计算土地增值税

土地增值税计算:

总销售收入=10500

总销售税金及附加=582.75

总开发成本=7309.8

扣除项目金额合计=7309.8+582.75+（3000+350+2400）*20%=9042.55

增值额=10500-9042.55=1457.45

增值率=1457.45/9042.55=16.1%<

50%

取税率30%

应缴纳增值税=1457.45×

30%=437.24（万元）

（5）编制借款还本付息计划表

3340

3749.8

1926.5

1823.3

年末借款累计

还本付息资金来源

（6）编制损益表

1销售收入

2总成本费用

5030.5

（5440.2×

0.6+1766.4）

2279.3

0.4+103.2）

3销售税金及附加

4土地增值税

437.2

262.3

174.9

5利润总额

2170.2

657.5

1512.7

6所得税

542.6

164.4

378.2

7税后利润

1627.6

493.1

1134.5

（7）编制全部投资现金流量表

1现金流入

2现金流出

2336.4

786.2

建设投资（不含财务费用）

349.65

262.34

-5340

3963.6

3413.8

（8）编制自有资金投资现金流量表

4262.9

2609.5

贷款本息偿还

-2000

2037.1

1590.5

（9）编制资金来源与运用表

1资金来源

银行借款（不含第1年利息）

2资金运用

贷款本金偿还（包含第1年利息）

贷款利息支付

3盈余资金

4累计盈余资金

3627.6

（10）对项目进行盈利能力分析、清偿能力及资金平衡能力分析

根据损益表，进行静态盈利能力分析:

投资利润率=年平均利润总额/项目总投资

=2170.2/（2×

7309.8）=14.8%

资本金利润率=年平均利润总额/资本金

=2170.2/（2×

2000）=54.3%

资本金净利润率=年平均税后利润总额/资本金

=1627.7/（2×

2000）=40.7%

本项目以上三个指标与房地产行业内项目相比应该是比较好，故从静态角度进行评价可以考虑接受。

根据全部投资现金流量表与自有资金现金流量表，进行动态盈利能力分析

根据全部投资现金流量表，采用全部投资目标收益率10%进行折现，计算全部投资税后财务净现值：

NPV=-5340+3963.6/（1+10%）+3413.8/（1+10%）2=828（万元）＞0

根据自有资金现金流量表，采用自有资金目标收益率15%进行折现，计算自有投资税后财务净现值：

NPV=-2000+2037.1/（1+15）+1590.5/（1+15%）2=817.2（万元）＞0

由于全部投资税后净现值与资本金税后净现值均大于等于零，，则表明本项目从动态角度进行评价是可行的。

根据损益表、借款还本付息计划表，进行偿债能力分析:

第2年利息备付率=息税前利润/当期应付利息

=（657.5+206.4）/206.4=4.18

第3年利息备付率=（1512.7+103.2）/103.2=15.66

第2年偿债备付率=（息税前利润-所得税）/当期应还本付息金额

=（657.5+206.4+5440.2×

0.6-164.4）/1926.5

=2.06

第3年偿债备付率=（1512.7+103.2+5440.2×

0.4-378.2）/1823.3=1.87

本项目第2年与第3年的利息备付率与偿债备付率均满足相应指标要求，故具有较强的偿债能力。

资金平衡能力分析

本项目每年累计盈余资金均大于或等于零,故从资金平衡角度分析,该项目是可行的。