营销策划深度提案.docx
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营销策划深度提案
XX营销策划深度提案
销售准备期
产品深化
对办公类物业的相关配置要求：
如软硬件设备设施，外立面的风格设计，空调和电梯的品牌及功能要求，大堂、电梯厅的装修标准建议，功能区域划分，户型面积分割等细节工作。
对商业部分的动线分析，业态的划分，面积分割建议等细节工作。
设备设施及装修标准建议
一、写字楼部分
1、公共区域装修
●大堂：
高档次商务装修，装饰风格简约、现代
●电梯：
A、B座各设置4部1.15t、2m/s
●门窗：
A、B座双开玻璃户门（配金属拉手）；外窗为LOW-E中空玻璃，高级铝合金窗框
●卫生间：
每层公共卫生间高级光洁墙面、防滑地面、防潮吊顶、“美标”或同档次合资洁具
2、写字楼室内装修
●墙面：
“立邦”三合一或同档高级乳胶漆墙面；
●地面：
水泥压光地面，上铺高级防静电地毯（踢脚线和地毯在收楼后由物业公司统一铺设），设高级踢线；
●顶棚：
高级乳胶漆顶棚，空调管线和风口部位设石膏板吊顶；
●茶水间、卫生间：
上下水管线入管道竖井，管道甩口裸露并保护，交房后由物业公司铺设地毯时统一封堵；隔墙均不做。
3、设备设施标准
●供电：
双回路供电，按80W/M上标设计
●消防：
大厦裙楼及地库及塔楼公共区域设置自动喷淋及消火栓系统。
采用控制中心智能报警系统，且有火灾报警、联运控制、紧急广播切换等功能。
●通讯：
100M网络带宽、有线及卫星天线电视系统、
●户内空调系统：
名牌户式中央空调，安装到位；
●热水系统：
公共卫生间提供热水；
●安防系统：
地下车库、大堂、电梯内及主要通道等位置设置监控系统；办公单元内及大堂保安台设紧急报警按钮；三层面向屋顶花园房间设置玻璃破碎探测器；大厦设有电子巡更系统；
●楼宇自控系统：
可为大厦内主要机电系统进行有效合理控制。
●供热系统：
整个项目热源来自市政热力系统，经由地下一层换热站换热后，将二次热力供向各服务区域。
●通风系统：
商业区设有新风及加湿系统，机组设在各层空调机房。
公共区的卫生间、厨房以及机电房、地下车库均设集中排风系统。
●防排烟系统：
地下车库、地下层管理用房及员工餐厅、厨房以及楼梯间、前室、合用前室等均按消防要求设置了相应的机械排烟及正压送风系统。
●综合布线系统：
遵循国际标准EIA/TIA568A，多模光纤数据主干，超5类水平电缆，星形网络拓扑结构，用户独享100M网络带宽，提供高速接入Internet服务。
信息点设计指标为1对/10m上标设计。
●给水系统：
变频分区给水系统。
塔楼采用分区变频供水方式，有效防止用水之二次污染。
塔楼分户水表出户集中设置，无须入户读表，方便小业主及物业管理。
大厦设中水处理及中水供水系统，以满足节约用水及环保之要求。
●电视：
设有有线及卫星天线电视系统，整个系统带宽为800M-1GHZ，提供VOD点播数据服务等业务，除可接受北京市光缆60余套有线电视节目外，还可接收包括卫视中文台、卫视音乐台等境外卫星电视节目。
●停车管理系统：
对“临时停车”及“固定长期停车车辆”进行智能化管理。
地下二层为立体停车库，该系统可与“停车管理系统”通讯，统一管理，对出库车辆进行识别。
4、建筑立面
●外墙：
铝幕及玻璃幕墙，配以少量高级石材。
玻璃幕墙采用LOW-E中空保温安全玻璃。
二、商业部分
除以上标准之外，建议安排店招及路引系统等。
写字楼部分优化建议
在设计可行的前提下，为满足办公类人群的使用要求，我们建议对G、H栋写字楼户型及结构进行如下调改：
原H座平面
H座优化建议及文字说明：
1、建议调整现分户方案，具体调整方案有三种：
方案一：
一梯四户，一边两户
方案二：
一梯两户，一边一户
方案三：
一梯多户，一边两户，一边多户。
三种方案也可以共存于不同楼层。
其中一边两户可实行两种细分方案。
2、建议防火门全部采用高档木质防火门。
3、单元户门建议全部采用边开形式，尽量避免中间开门。
4、过小的户型建议就近与大户型合并。
5、大户型户内除侧厨预留厨房条件以外，建议取消其余厨房及相应管道。
6、在不影响使用的情况下，除在总裁办保留小卫生间以外，建议取消户型内的其余小卫生间。
户内其他人员一律使用公共卫生间。
原G座平面
G栋优化建议及文字说明：
1、将卫生间翻至现公共区域，由户内卫生间转换为公共卫生间。
在规范允许的情况下，建议只设一个公共卫生间。
2、将公共区域的管井由现状的横向设置调为沿公共区域侧墙纵向设置。
3、将户内的厨房及相应管道取消。
另外，针对上次贵司提出的伸缩缝处理问题，我们认为只要不在伸缩缝位置开门，处理难度不大。
整体营销方案
根据产品定位，制定整体营销方案，此方案应分阶段考虑，各阶段推广方案以及推广方式、推广媒体选择、推广费用预估，专业服务广告公司的选择。
一、阶段划分
根据预售证取得的时间的不确定性，特拟定了4套排期方案。
1、写字楼
预售证取得
06年6月
06年8月
06年10月
06年12月
前期准备期
06.4—06.6
06.4—06.6
06.4—06.6
06.4—06.7
预热期
06.6—06.8
06.6—06.8
06.4—06.10
06.8—07.3
开盘期
06.8—06.9
06.8—06.9
06.10—06.10.15
07.4—07.5
强销期
06.9—06.11
06.9—06.11
06.10.16—06.12.15
07.6—07.9
滞销期
06.12—07.4
06.12—07.4
07.1—07.3
平稳期
07.4—07.10
07.4—07.10
07.4—07.10
07.9—07.10
尾盘期
07.10—07.12
07.10—07.12
07.10—07.12
07.10—07.12
2、商业
预售证取得
06年6月
06年8月
06年10月
06年12月
前期准备期
06.6—06.12
预热期
07.1—07.4
开盘期
07.4—07.5
强销期
07.6—07.9
尾盘期
07.10—07.12
二、各阶段媒体选择及广告配合（以06年8月取得预售证估算）
第一阶段（前期准备期）
平面设计广告公司选定（预计费用：
8万元）
包装准备：
销售道具：
沙盘、销售海报、楼书、单页的设计、网站
（预计费用：
20万元）
户外媒体：
现场围档设计制作、交通路牌的设计制作及报广
（预计费用：
60万元）
阶段推广费用小计：
88万
第二阶段（预热期）
推广方式：
试探性的广而告之，检验市场反应，确认产品卖点，寻求以最佳方式表现产品特征。
媒体选择：
主打报纸：
北京青年报、新京报；辅助报刊：
北京晚报、北京晨报
（预计费用：
70万元）
主打电台：
北京交通台；辅助电台：
musicradio，国际广播电台
（预计费用：
50万元）
其他渠道：
新浪，焦点，搜房网，写字楼和俱乐部的液晶电视
（预计费用：
20万元）
相关软性宣传
（预计费用：
10万元）
阶段推广费用小计：
150万
第三阶段（开盘期）
推广方式：
加大力度宣传写字楼开盘火爆热销，销售进度节节攀升，造成人气极旺印象
媒体选择：
主打报纸：
北京青年报、新京报
（预计费用：
100万元）
主打电台：
北京交通台；辅助电台：
musicradio，国际广播电台
（预计费用：
30万元）
其他渠道：
新浪，焦点，搜房网，写字楼和俱乐部的液晶电视
（预计费用：
10万元）
开盘活动
（预计费用：
30万元）
软性宣传及DM
（预计费用：
20万元）
阶段推广费用小计：
190万
第四阶段（强销期）
推广方式：
炒作写字楼旺销场面，另外再结合促销主题诉求写字卖点
媒体选择：
主打报纸：
北京青年报、新京报；辅助报刊：
北京晚报、北京晨报
（预计费用：
140万元）
其他渠道：
新浪，焦点，搜房网，写字楼和俱乐部的液晶电视
（预计费用：
30万元）
销售道具制作
（预计费用：
5万元）
软性宣传
（预计费用：
25万元）
阶段推广费用小计：
200万
第五阶段（滞销期）
推广方式：
在此期间建议导入商业部分宣传推广，以保持项目市场形象及销售的连续性
媒体选择：
商业主打报纸：
北京青年报、新京报
（预计费用：
50万元）
商业销售道具：
沙盘、销售海报、楼书、单页
（预计费用：
10万元）
商业软性宣传
（预计费用：
5万元）
阶段推广费用小计：
65万
第六阶段（写字楼销售平稳期）/（商业开盘期—强销期）
推广方式：
以投资回报主题诉求底商投资价值，并以销售进度吸引更多投资者，造成抢购之势
媒体选择：
主打报纸：
北京青年报、新京报
（预计费用：
200万元）
印刷媒体：
销售海报、楼书、单页
（预计费用：
50万元）
户外媒体：
现场围墙、交通路牌
（预计费用：
100万元）
商业开盘活动
（预计费用：
30万元）
软性宣传及DM
（预计费用：
20万元）
阶段推广费用小计：
400万
第七阶段（收尾期）
推广方式：
以促销主题诉求项目即将清盘，机会仅存
媒体选择：
主打报纸：
北京青年报、新京报
（预计费用：
50万元）
户外媒体：
交通路牌
（预计费用：
20万元）
入住活动
（预计费用：
30万元）
阶段推广费用小计：
100万
推广费用总计（含平面广告公司月费）：
1193万
证件配合
根据营销计划，对开发商索取的各种证件的时间要求。
通过上述时间安排可以看出，如果能在06年8月取得预售证最为理想。
售楼处物业管理
对二期售楼处选址及要求，对售楼处进行管理的物业公司服务要求等工作。
综合考虑项目周边环境，建议收回原售楼处（现彩票中心）作为二期销售现场仍为首选，主要因为：
1、可视性较强
2、在区域内属于临街建筑，可达性强，对其他项目客源可造成分流
对物业管理要求：
保安、保洁形象及礼仪；水吧服务；停车管理等。
现场包装
售楼处现场以及施工现场的包装建议，如围挡、现场车位、灯箱、道旗、看房通道等。
销售现场包装除了常规的户外及室内接待区域装饰以外，需要重点强调的有以下几点：
外部：
1、注意与周边项目的差异化；
2、销售处可视性要强，建议配备夜间照明设施或霓虹灯
3、标识文字简洁清晰；
4、销售现场与施工现场保持连通性的基础上在空间上也要相对隔离；
5、看房通首整洁便捷，工地围档可识别性要高。
内部：
1、销售现场内部氛围用鲜艳色彩烘托现场气氛；
2、内部装修配饰应保持舒适不懒散、大气不张扬的风格原则；
3、前台接待位置能够观察到客户进入销售中心前；
4、茶水台设置便于环顾卖场；
5、销售中心内部客户动线形成环流；
6、有背景音乐设备；
7、谈判桌（沙发）间隔摆放，保持一定距离；
8、设立两间以上单独签约谈判室。
地点：
原售楼处口
用途：
吸引凤凰城客源
地点：
售楼处
用途：
更换顶端路牌，吸引进入的客源
地点：
一期楼顶
用途：
多角度吸引远程客源
地点：
曙光西路
用途：
吸引经过客源
地点：
曙光西路工地现场
用途：
美化项目形象，吸引经过客源
销售工具
对销售工具的提前准备，如效果图、沙盘、楼书、户型图、各种宣传用品、礼品、产品展示所需物品等等。
除了贵司所述的常规工具以外，我司强调以下几点：
1、由于项目所在地的优势不言而喻，要制作整体区域沙盘突出区位优势；
2、将已经确定的建筑材料做详细展示；
3、将销售现场保安、保洁也当作销售道具，对保安，保洁公司提出具体要求；
4、对于样板间的选址要突出户型优势，由于贵司项目主打商主概念，故装修风格及配饰
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