《深圳市某生活区旧城改造项目可行性研究报告》.docx

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《深圳市某生活区旧城改造项目可行性研究报告》

深圳市XX投资

深圳市XX区XXXX生活区旧城改造项目

可行性研究报告

第一章总论

一、承办单位的基本概况

深圳市XX投资（以下简称“XX公司”）成立于2004年10月28日，注册号为，注册资本1000万元，注册地址位于深圳市XX区XX六路XX大厦13A13，是一家集房地产开发及咨询业务，高科技产业，物业管理，金融股份投资等业务为一体的综合性投资及房地产开发高新技术企业。

公司凭借雄厚的资金实力，广阔的发展前景，传统东方优秀哲学文化底蕴、西方先进经营管理理念，采取产业与资本有机结合的方式，以人为本，以资本为纽带，以效益为中心，以科技为发展方向，立足深圳，走向世界。

二、可研性研究工作的论据和范围

1、《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正）；

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议于2007年8月30日通过，2007年8月30日中华人民共和国主席令第72号公布，自公布之日起实行）;

3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年12月24日国务院令第256号，1999年1月1日施行）；

4、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日国务院令第55号，1990年5月19日施行）；

5《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，2007年3月16日国务院令第62号公布，自2007年10月1日起施行）；

6、《城市国有土地使用权交易价格管理暂行办法》（1995年12月1日）；

7、《驻深XX边防部队工程建设项目管理办法》（2006年6月20日）

8、广东省人民币政府、广东省国土资源厅、深圳市政府及深圳市规划和国土资源委员会等有关部门颁布、制定的政策、规定、实施办法、通知等法规文件。

三、项目概貌

本项目为驻深XX部队第XX机关大院改造工程，项目位于深圳市XX区红岭中路东侧，总体定位于集高档住宅，生活时尚中心、写字楼为一体的复合型社区。

项目前身为广东省边防总队第XX机关大院营区，始建于上世纪80年代初期，建设标准偏低，随着近年深圳经济的飞速发展，现在该营区已无法满足部队XX干部、警员及其家属的生活需要，同时也严重影响到该片区的整体环境。

XX公司从2008年开始介入此项目，并与中国人民武装警察部队广东省边防总队第XX签订了《合作开发合同》。

经XX后勤处申请，总队后勤部、深圳市人民政府和深圳市规划和国土资源委员会批复，XX公司已经被批准与XX合作开发营区。

根据合作协议及批复，XX公司将与XX机关营区合作改造，总面积33821平方米，其中16335平方米用于居住用地和商业用地，其余用于建办公楼和附属设施。

拟拆迁合作面积16335平方米的容积率为7.5，总建筑面积，其中住宅建筑面积97670平方米，商业建筑面积，配套设施25000平方米。

目前该项目已完成政府和XX部队的审批环节，建成后只要补交地价，即可进入市场。

预计总投资10亿元，1.5年内可以完成。

按照周边类似楼盘销售价格情况，估计每平米住房售价约25000元，商铺售价约40000元，预计项目可带来利润亿元。

目前XX公司为此项目已累计投入1.2亿元，剩余资金8.8亿。

除XX公司自筹8000万元资金外，尚需资金80000万元。

四、结论及存在问题

根据我们的分析论证，由于项目地段好，销售前景极佳，因此有着充分可靠的收入来源，可为融资提供保证。

该项目的实施既可以改善XX机关大院的营区环境，还可以配合深圳市政府做好城市更新改造。

项目有着良好的经济效益和社会效益。

第二章项目建设的必要性分析

一、项目提出的背景

（一）驻深XX部队官兵生活条件改善的需要

自上世纪80年代初XX部队重新组建以来，伴随着国家经济的发展，党中央、国务院和地方各级政府对XX部队的建设给予了极大的支持和关爱，使官兵的物质文化生活和执勤条件得到根本改善。

驻深XX部队为国防建设、深圳发展做出的无私奉献。

深圳地方政府一直重视和关心警民、警地关系，不断改善XX部队官兵的生活条件，特别是近年来，警地双方先后投入巨资，在全XX部队实施“解困工程”，基本解决了长期困扰基层官兵的住房、用电、吃水、洗澡和看病难等问题，绝大部分官兵住进了基础设施齐全的制式楼房，伙食标准人均每天增加一元，饮食实现了由温饱型向营养型的转变。

本项目前身为广东省边防总队第XX机关大院营区，始建于上世纪80年代初期。

受当时条件限制，建设标准偏低，现有建筑破旧不堪，且大部分营房、住宅已成危房，存在较大的安全隐患，同时破旧的营区也严重影响了该片区的环境及市容市貌。

随着近年深圳经济的飞速发展，现在该营区已无法满足部队XX干部、警员及其家属的生活需要，同时也严重影响到该片区的整体环境。

深圳市领导也曾批示同意支队机关大院进行危房改造。

因此，实施该项目，是改善驻深XX部队官兵生活的迫切需要。

（二）深圳城市更新改造的需要

在经历改革开放30年快速城市化之后，土地市场格局发生了重大变化，旧城改造已成各地方政府寻求土地资源突破、拓展城市发展空间的重要手段。

这其中，深圳市在城市发展空间与产业结构调整上所受制约更为严重，政府手中可以利用的土地资源只有140平方公里，特区内已经数年土地零供应。

2007年深圳城市建成区面积占市域的比例已接近40%，远远超过香港25%的水平，更意味着外延式的发展已走到了头。

专家们认为，未来深圳的产业转型、城市升级空间只能向“城市更新”要。

30年来，随着深圳经济社会的快速发展，土地与空间难以为继的矛盾日益突出。

土地资源稀缺已经成为制约深圳发展的一大瓶颈。

2009年12月1日开始实施的《深圳市城市更新办法》则标志着深圳的城市发展正由过去的以增量土地开发为主向存量土地“再开发”为主转变迈出了重要一步。

2009年12月1日正式实施的《深圳市城市更新办法》规定，鼓励权利人自行改造，可作为更新改造实施主体，改造项目无需由“发展商”实施。

此外，权利人可以通过协议方式转让土地使用权，而不用一定经过“招拍挂”的方式。

将原来的工业用地改造为商业住宅用地，对深圳解决土地供应还是有一定的作用。

近几年深圳本地的开发商纷纷往外走，深圳政府通过释放一些旧城项目，调动开发商在本地开发的积极性，可以把开发商的资金吸引回来，亦可增加房屋的供应量。

此外，由于本批更新项目大部分位于龙岗、宝安地区，深圳政府可利用此举带动关外地区提升城市建设的品质。

中国城市运营管理中心主任戴欣明亦表示，目前龙岗、宝安地区的环境较差，通过城市更新改变当地的社区环境，带动关外的发展，实现大深圳战略。

否则，关内土地更加稀缺，房价更加飙升。

《更新办法》有两方面的重大突破：

一是明确原权利人可作为更新改造实施主体，改造项目无需由“发展商”实施，同时政府鼓励权利人自行改造；二是突破更新改造土地必须“招、拍、挂”出让的政策限制，规定权利人自行改造的项目可协议出让土地。

从城市发展角度而言，城市更新为解决现代化的城市建筑群中遗留下来大量的城中村和旧工业厂房，提供了有效途径；从而将城市空间的利用发挥到极致。

同时，在告别“招、拍、挂”的单一模式后，协议土地出让重新出炉，它也意味着深圳的城市发展，正由过去的以增量土地开发为主向存量土地“再开发”为主转变。

我公司参与XX大院改造项目，正是基于省市各级政府大力支持“三旧”改造这一大的背景，因此，自上而下都得到了XX部队、地方各级政府主管部门的支持。

二、区域介绍

（一）深圳概况

深圳是中国南部海滨城市，位于珠江口东岸，与国际大都会香港一水之隔。

全市面积1953平方公里，属亚热带海洋性气候区，四季温润、阳光充沛，盛产水果。

截至2010年5月18日，我市累计登记流动人口万人，加上现有246万常住人口，深圳目前总人数近1450万。

作为中国的重要国际门户，深圳是世界上发展最快、中国经济最发达城市之一，人均GDP居全国大中城市第一。

深圳是中国南方重要的高新技术研发和制造基地，同时是世界第四大集装箱港口，中国第四大航空港，中国第四大旅游城市。

全市产业配套体系完善，高新技术产业、现代物流业、金融服务业以及文化产业是这个城市重点发展的四大支柱产业。

深圳市政府在国内率先运用“绿色GDP”指数来评价城市发展的整体运行质量。

目前，深圳的经济发展呈现低投入、低能耗、高产出、高效益的局面。

中国政府发布的《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》将深圳定位为建设“国家综合配套改革试验区”、“全国经济中心城市”、“国家创新型城市”、“中国特色社会义示范市”和“国际化城市”。

2010年1-2月份，深圳经济继续保持良好的发展态势，主要经济指标增速加快，为2010年的经济发展奠定了一个良好的开局。

各项指标方面，工业生产增幅扩大，1-2月份，全市规模以上工业增加值479.46亿元，同比增长12.4％。

固定资产投资平稳增长，1-2月份，全社会固定资产投资160.55亿元，同比增长8.3％。

其中基本建设投资97.72亿元，增长5.9％；房地产开发投资51.01亿元，增长13.8％；更新改造投资10.66亿元，增长1.8％；其他投资1.16亿元，增长82.5％。

社会消费品零售总额保持较快增长，1-2月份，全市社会消费品零售总额501.98亿元，增长16.3％。

外贸进出口快速增长，1-2月份，全市进出口总额363.32亿美元，同比增长14.8％。

其中出口总额214.15亿美元，增长8.7％；进口总额149.17亿美元，增长24.9％。

市场消费价格上涨，1-2月份，居民消费价格同比上涨1.3％。

房地产方面，1－2月全市房地产开发投资、施工面积、竣工面积等相关指标数据同比都有大幅增加，其中，房地产开发投资同比增加近14％，住宅施工面积同比增加近23％，说明开发商看好后市，加快开发进度，而竣工面积同比增加了2倍多，说明后市供应有保证。

不过，高房价引起的政策打压和观望一定程度上遏制了销售，同时去年同期是高销量阶段，导致销售面积同比大幅减少了52％。

（二）XX介绍

XX区成立于1979年10月，地处深圳中部，面积78.36平方公里，在城市布局上呈现出“一半山水一半楼”的特色，其中建成区面积33.72平方公里，其余主要为深圳水源保护区和梧桐山森林保护区，森林覆盖率高达44%。

下辖10个街道办事处，115个社区居委会，83个社区工作站，10个街道派出所。

2009年，XX户籍人口为44.28万人，办理居住证人口为93.82万人。

XX区是深圳经济特区最早开发的城区，也是深圳市的中心城区之一。

在这片最先沐浴改革开放春风的热土上，曾经创造了三天一层楼的“深圳速度”，诞生了全国第一家证券交易所、第一家期货市场、第一家地方商业银行，更孕育出了敢闯敢试、敢为天下先的改革创新精神。

经过30年的发展，XX已经成为了深圳的金融中心、商贸中心、文化娱乐旺区和全国最大的黄金珠宝首饰加工基地，城市功能不断健全和完善，“功能XX”的集聚和辐射效应日益显现。

2009年，XX区成功克服金融危机带来的不利影响，在科学发展进程中迈出了新步伐。

预计实现GDP865亿元，同比增长7.5%。

辖区税收（剔除证券交易印花税和海关代征税）达到232亿元，增长2.2%;区级财政总收入达到55亿元，增长19.9%;地方财政一般预算收入34.42亿元，增长1.31%;居民人均可支配收入突破3万元大关，增长9.8%。

经济发展实现高产低耗，预计每平方公里建设用地产出GDP25.11亿元、国地税（剔除证券交易印花税和海关代征税）6.74亿元，分别是全市平均水平的2.4倍和3.0倍。

万元GDP建设用地、水耗、电耗均远低于全市平均水平。

产业转型升级势头良好，预计第三产业比重高达91.2%，以金融、