连云参考资料港市凤凰新城沿瀛洲路东四块地.docx
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连云参考资料港市凤凰新城沿瀛洲路东四块地
附件一
连云港市新海新区凤凰组团沿瀛洲路东四地块
规划建筑设计技术任务书
一、项目背景
整个项目位于连云港市新海新区凤凰组团，北起新建东路，西至瀛洲路，东至宁连高速，南抵妇联河。
规划总用地3.12平方公里。
整个规划片区定位为：
“以人文名胜、休闲游乐、商贸物流与人居为定位的功能完整、形态丰富的泛旅游城镇”。
整个项目整体规划结构为：
一山.两轴.三街.四大功能区。
其中首期规划用地面积约27公顷，建筑面积约48万平方米。
此次设计招标针对首期规划用地（下图中编号1-4地块）,开发主体为连云港市城市建设投资集团有限责任公司。
殡仪馆
4
3
2
1
此次规划涉及的地块分别位于城市旅游中转区和风情民俗区，规划设计需在整个规划片区的大框架下展开，能够体现泛旅游城镇的整体定位特色。
二、自然地理环境
连云港市位于鲁中南丘陵与淮北平原的结合部，整个地势自西北向东南倾斜，地貌以平原为主，兼有山地、丘陵、岗地等，地形多样、层次分明。
全市地貌基本分为中部平原区，西部岗岭区和东部沿海区三大部分。
沿海平原海拔3-5米，总面积5409平方公里，约占全市土地面积70%。
西部丘陵海拔100-200米。
连云港市地处暖温带与亚热带过渡地带，常年平均气温14摄氏度，历年平均降水量930多毫米，常年无霜期为220天。
由于受海洋的调节，气候类型为湿润的季风气候，四季分明，温度适宜，光照充足，雨量适中。
主导风向为东南风，春冬两季多北风、西北风，夏秋则东南风居多，平均风速3米／秒。
三、设计要求
本招标活动旨在为新海新区提供一套与其发展目标、形象定位相适应可实施的规划建筑设计，主要设计内容包括整体规划方案设计（含总平面设计）、建筑方案设计。
（一）深度要求
应符合《建筑工程设计文件编制深度规定》中方案设计深度要求。
（二）规划设计理念
1.首期规划用地位于城市主干道瀛洲路城市界面，瀛洲路为连云港进城的主要干道；
2.首期规划用地在整个凤凰新城中属于首批启动地块，土地条件好，基本属于净地；
3.首期规划用地在凤凰新城中的功能为城市旅游中转功能和古街承接展示功能，承担着未来项目形象功能，在设计中应整体考虑；
4.首期规划用地要体现凤凰新城整体的规划理念，注意功能之间的协调和配合，最终实现整体的开发目的。
5.在规划布局、建筑设计、建设材料等方面可以体现低碳、节能、绿色、环保的理念。
（三）规划控制要求（设计条件最终有规划部门提供为准）
1号地块
位置：
新建东路南、瀛洲路东、凤栖路北、金凤路西
规划用地性质：
商住混合用地
规划控制要求
1、面积：
79951㎡，容积率：
2.0—2.5，绿地率＞30%（人均公共绿地＞0.5平方米），建筑密度<35%，建筑限高：
50m—80m。
2、建筑退让：
东：
金凤路宽24米，建筑高度≤24米建筑退让道路红线＞5米，建筑高度＞24米建筑退让道路红线＞8米；
南：
凤栖路宽24米，建筑高度≤24米建筑退让道路红线＞5米，建筑高度＞24米建筑退让道路红线＞8米；
北：
新建路宽60米，道路一侧有15米绿化带，建筑高度≤24米退让城市15米绿化带距离＞3米，建筑高度＞24米退让城市15米绿化带距离＞6米.
西：
瀛洲路宽60米，建筑高度≤24米建筑退让道路红线＞8米，建筑高度＞24米建筑退让道路红线＞12米；
其它：
围墙中心线退邻道路一侧用地边界＞2米，退让部分作为绿化用地。
3、建筑间距
日照间距系数＞1.46；建筑间距均需满足消防、抗震、安全的要求，并综合考虑采光、通风、环保、视觉卫生、工程管线等的要求，同时符合《江苏省城市规划管理技术规定》（2011年版）规定。
4、配套设施
①停车配建，根据《江苏省城市规划管理技术规定》（2011年版）规定配建。
②民用建筑按地面总建筑面积的4％同步修建地下防空地下室，若采取其它措施（如异地建设）须及时到市人防办办理相关手续。
5、交通组织
主要出入口不宜布置在新建东路一侧和瀛洲路一侧，合理布置出入口，需避让市政线杆、公交停靠站，并符合相关规范要求。
2号地块
位置：
瀛洲路东、凤栖路南
规划用地性质：
商业用地
规划控制要求
1、面积：
60383㎡，容积率：
1.0—1.5，绿地率＞30%，建筑密度<55%，建筑限高：
12m—24m。
2、建筑退让：
北：
凤栖路宽24米，建筑退让道路红线＞5米
西：
瀛洲路宽60米，建筑退让道路红线＞8米,
其它：
注意与南侧公园绿地退让关系。
3、建筑间距
日照间距系数＞1.46；建筑间距均需满足消防、抗震、安全的要求，并综合考虑采光、通风、环保、视觉卫生、工程管线等的要求，同时符合《江苏省城市规划管理技术规定》（2011年版）规定。
4、配套设施
①停车配建，根据《江苏省城市规划管理技术规定》（2011年版）规定配建。
②民用建筑按地面总建筑面积的4％同步修建地下防空地下室，若采取其它措施（如异地建设）须及时到市人防办办理相关手续。
5、交通组织
主要出入口不宜布置在瀛洲路一侧，合理布置出入口，需避让市政线杆、公交停靠站，并符合相关规范要求。
3号地块
位置：
瀛洲路东、西山街南、新大街北、匡井街西
规划用地性质：
商住混合用地
规划控制要求
1、面积：
53995㎡，容积率：
1.0—1.5，绿地率＞30%（人均公共绿地＞0.5平方米），建筑密度<55%，建筑限高：
12m以下。
2、建筑退让：
东：
匡井街宽12米，建筑退让道路红线＞3米
南：
新大街宽24米，建筑退让道路红线＞5米
北：
西山街宽24米，建筑退让道路红线＞5米
西：
瀛洲路宽60米，建筑退让道路红线＞8米
3、建筑间距
日照间距系数＞1.46；建筑间距均需满足消防、抗震、安全的要求，并综合考虑采光、通风、环保、视觉卫生、工程管线等的要求，同时符合《江苏省城市规划管理技术规定》（2011年版）规定。
4、配套设施
①停车配建，根据《江苏省城市规划管理技术规定》（2011年版）规定配建。
②民用建筑按地面总建筑面积的4％同步修建地下防空地下室，若采取其它措施（如异地建设）须及时到市人防办办理相关手续。
5、交通组织
主要出入口不宜布置在瀛洲路一侧，合理布置出入口，需避让市政线杆、公交停靠站，并符合相关规范要求。
4号地块
位置：
瀛洲路东、新大街南、香河北路北、匡井街与沿河路交汇处西
规划用地性质：
商业用地
规划控制要求
1、面积：
76516㎡，容积率：
1.0—1.5，绿地率＞30%，建筑密度<55%，建筑限高：
12m—24m。
2、建筑退让：
东：
匡井街宽12米、沿河路9米，建筑退让道路红线＞3米
南：
香河北路宽24米，建筑退让道路红线＞5米
北：
新大街宽24米，建筑退让道路红线＞5米
西：
瀛洲路宽60米，建筑退让道路红线＞8米,
3、建筑间距
日照间距系数＞1.46；建筑间距均需满足消防、抗震、安全的要求，并综合考虑采光、通风、环保、视觉卫生、工程管线等的要求，同时符合《江苏省城市规划管理技术规定》（2011年版）规定。
4、配套设施
①停车配建，根据《江苏省城市规划管理技术规定》（2011年版）规定配建。
②民用建筑按地面总建筑面积的4％同步修建地下防空地下室，若采取其它措施（如异地建设）须及时到市人防办办理相关手续。
5、交通组织
主要出入口不宜布置在瀛洲路一侧，合理布置出入口，需避让市政线杆、公交停靠站，并符合相关规范要求。
（3）产品意向
1.设计参考要素
1）古街
本项目古街的改造势在必行，古街建筑的主要特色为乱石砌墙、苏北民居建筑和院落结构；古街会采取文化集合、博物集合和商业集合形成古街游览及体验体系；
2）西凤凰山公园
西凤凰山公园为整个片区的公园，其不同区域的功能将与商业业态进行结合，形成公园+业态的开发思路，本地地块的公园设计一个应考虑整体性开发，还要考虑公园的功能和组团大功能的结合。
2.总体设计意向
表-地块设计要求
地块编号
功能描述
建筑风格
1
由酒店、酒店式公寓、办公及配套商业组成的建筑集群。
其核心设施是小型旅游服务中心。
符合功能定位，建议偏现代
2
功能定位于汽车精品服务产业园。
集快修、美容、装配及其衍生汽车配套服务。
结合区域特点，打造汽车精品服务，将旅游集散、城市公园和周边的汽车产业结合起来，其核心设施是汽车精品服务站。
符合功能定位
3
花园式独栋办公。
符合功能定位，同时要和古镇风貌相协调，建议中式现代风格
4
民俗文化展示及特色商业区，包括文化商业综合体、民俗文化村及街区配套商业。
符合功能定位，同时要和古镇风貌相协调，建议中式传统风格
3.分地块设计要求及意向
1号地块
定位：
具备旅游服务功能的综合体
核心设施：
旅游集散中心
物业配比建议：
物业类型
规模/平方米
功能要求
设计要点
旅游集散中心
0.1万
具备旅游集功能旅游服务中心
具备停车、售票，咨询服务功能的综合建筑
星级商务酒店
2.5-3万
具备商务功能的星级酒店，提供基本的商务配套，控制房间数
标志性建筑，体现生态、环保和文化特色
办公
6-8万
一栋集团自用，一栋为对外出租
单层1200-1500平方米，生态为特色
公寓
5-6万
两栋，可选择LOFT公寓和酒店式公寓两种形态
创新、生态，面积30-60平方米，酒店式公寓可设施部分套房
商业配套
1.5-2万
旅游服务型和商务配套型商业
商业尽量以街区形态出现
建筑风格：
现代感强的建筑，体现区域的标杆形象，同时引进生态理念，打造城市最领先的建筑产品。
设计提醒：
设计中要注意瀛洲路和北面殡仪馆的影响，尽量规避；利用交通的便利性打造区域的核心地标
2号地块
定位：
汽车精品服务产业园
核心设施：
汽车宿营基地
物业配比建议：
物业类型
规模/平方米
功能要求
设计要点
汽车精品服务站及产业园
2万
汽车精品服务主题的产业集聚区
汽车超市、汽车美容、汽车服务等
汽车影院及宿营基地
占地2万
宿营功能为主，配备汽车影院功能
汽车影院体现特色
汽车游乐及配套区
占地1万
汽车游乐场、汽车主题商业等
以汽车为主题的游乐设施和配套商业
商业配套
1.5-2万
旅游服务型和商务配套型商业
商业尽量以街区形态出现
建筑风格：
符合汽车产业及元素的创新建筑，同时体现功能的合理性；
设计提醒：
如何结合宿营、公园、产业和游乐功能，使得区域能够有机的组合成为汽车产业的高端集聚区，同时为公园和古街提供配套。
3号地块
定位：
商务花园办公区
物业配比建议：
物业类型
规模/平方米
功能要求
设计要点
商务花园办公
75000
独幢型办公楼
可设计独立、双拼形态，单体面积控制在200-500平方米，可少量放大到1000平方米
会所及配套
5000
餐饮、配套、运动等功能会所
集中布置，为园区内企业服务的功能
建筑风格：
以中式风格为主，通过立面处理等适当加入一些现代元素，整体空间感要强，同时体现中式文化，档次感和创新性。
设计提醒：
风格应与古街的整体进行协调，同时把西侧的公园的绿色引入到园区中去，形成真正的生态办公理念；建筑本身要体现档次，同时符合连云港的办公习惯。
4号地块
定位：
民俗文化展示及特色商业区（两幢综合体商业+街区配套商业）
物业配比建议：
物业类型
规模/平方米
功能要求
设计要点
文化商业综合体
3-4万
文化用品、古玩、饰品、小商品等批发兼零售
集中型商业，仿古建筑
民俗文化村
3-4万
特色餐饮、传统美食、影视娱乐、文化艺术、展示等功能
集中型商业，仿古建筑
配套商业
2万
其他零售
升级会员 