精编完整版沈阳国际纺织服装城项目可研报告.docx

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精编完整版沈阳国际纺织服装城项目可研报告

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沈阳国际纺织服装城

项目可行性研究报告

沈阳国际纺织服装城开发有限公司

2007年9月

第一章项目决策背景

一、沈阳城市概况

（一）城市概况

沈阳是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，全国的工业重镇和历史文化名城。

沈阳现辖九区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。

总人720.4万人，市区人口506.6万人。

沈阳是建国初期国家重点建设起来的以装备制造业为主的全国重工业基地之一。

经过几十年的发展，沈阳的工业门类已达到142个，现在规模以上工业企业3033家，地区生产总值2240多亿元。

近年来，沈阳市委、市政府以振兴沈阳老工业基地为主线，坚持改革开放和工业立市方略，国有经济战略性调整步伐加快，外资和民营经济迅速成长壮大；城市发展空间和产业布局得到拓展优化；汽车及零部件装备制造、电子信息、化工医药等产业初具规模，已成为全市经济快速发展的重要支撑；科技创新能力和企业研发能力不断提高，形成了一批具有较强竞争力的产品和企业；城市基础设施建设明显加快，软环境建设得到了进一步改善。

沈阳经济和社会长足发展，人民生活水平快速提升，沈阳经济和社会步入了快速发展的新时期。

在此同时，沈阳先后获得“国家环境保护模范城市”、“国家森林城市”的称号，连续两年进入全国百强城市前十名，并跻身国内十大最具竞争力城市行列。

（二）区位优势

沈阳是东北地区最大的中心城市。

地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。

以沈阳为中心，半径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部城市群。

沈阳拥有东北地区最大的民用航空港，全国最大的铁路编组站和全国最高等级的“一环五射”高速公路网。

沟通世界各大港口的大连港、正在开发建设的营口新港和锦州港，距沈阳均不超过400公里，具有得天独厚的地理区位优势，作为东北中心城市的沈阳，对周边乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力。

二、沈阳城市商业规划研究分析

（一）沈阳商业网点规划及发展情况

2006年6月8日，沈阳市商业局正式对外发布了《沈阳市商业网点“十一五”规划》，未来5年，大多沈城人的购物半径都将不超过15分钟的路程。

沈城将成为七城市经济圈乃至东北地区名副其实的购物天堂。

未来5年，沈城将重点打造以“一廊两带三圈”为架构的商业网点体系，形成东联西接、南展北拓，多层次、放射型的东北地区商贸物流中心。

1、商业规划

（1）“一廊”

即延伸南北“金廊”，双向突破三环路向北延长，由现在的17公里延长到约25公里，以青年大街为中轴，平均开发宽度500米——1000米。

重点布局北部开发区（北部大学城）、

龙江区域商贸中心、北部都市商贸中心、五里河都市商贸中心、浑南都市商贸中心，建设商务办公、国际金融、科技文化、体育休闲商业产业带。

（2）“两带”

南带——沿东西“银带”（浑河）实施深度开发，在全长52公里的沈阳内滨河水带上，结合开发历史文化旅游景观，重点在棋盘山国际旅游风景区、沈阳植物园、东陵新城、浑南都市商贸中心、长白新城、苏家屯新城、铁西区等7个接点上建设独具特色的生态商业产业带。

北带——沿地铁一号线25公里沿线，重点布局张士开发区、于洪新城、兴工都市商贸中心、太原都市商贸中心、中街都市商贸中心、东城都市商贸中心、黎明居住商贸区7个节点，建设购物、餐饮、休闲、娱乐、家居服务贸易产业带。

（3）“三圈”

“核心圈”——在二环路建成区范围，构建层次分明、结构合理的都市商贸中心、区域商贸中心、社区商服中心三级商业功能区和现代特色街区。

“中心圈”——在二、三环路之间，整合现有优势资源，围绕支柱产业，创新发展特色商业空间，推进“四大”开发战略，构建具有强大辐射力的现代贸易体系。

“边缘圈”——在县域范围，构建由“县域商贸中心”和“乡村商服中心”二级商业网点为支撑的网络体系；围绕城乡经济一体化，建设新型商品市场体系，推进农村城市化进程，加快社会主义新农村建设。

解读：

未来，沈阳市商业网点布局将按照老城区和新城区两个层面展开。

“十一五”期间，沈阳城市化率将达到70%以上，常住人口达到1000万，建成区规划面积由300平方公里扩展到450平方公里，初步构建“一城两轴”，“六带六楔”的总体格局，并利用沈阳未来发展的“四大空间”，东（南）联抚顺、本溪，南联辽阳、鞍山、营口，西联阜新，北联铁岭，基本形成中心城市的开放式发展布局。

因此，沈阳商业经济的服务范围不仅是沈阳城区，还辐射整个七城市经济圈。

此外，从投资的角度讲，“一廊两带三圈”附近的商铺投资价值是不容置疑的，尤其是地铁附近的商铺，很有投资潜力。

2、功能规划

社区购物步行不超过5分钟

未来沈阳商业网点将分为都市商贸中心、区域商贸中心、社区商服中心三级商业功能区。

都市商贸中心——即继续改造完善中街、太原街、北站3个现有都市商贸中心。

重点规划五里河、长江、兴工、东城、浑南5个都市商贸中心，10年后，使其具备都市商贸中心的雏形。

区域商贸中心——区域商贸中心的网点布局按照一个大中型百货商店，一个大型综合超市和若干个服务于日常生活需要的专业店、专卖店和服务设施组合模式。

未来沈阳将重点规划培育10个区域商贸中心，即滑翔商贸中心、龙江商贸中心、八王寺商贸中心、黄海商贸中心、道义商贸中心、新城子商贸中心、棋盘山风景区商贸中心、长白新城商贸中心、苏家屯新城商贸中心、农高区商贸中心。

社区商服中心——到2010年，沈阳将通过新建、改造和调整，在127个街道的1257个社区中新建100个社区商服中心，总量达到200个，其中省级以上示范中心20个。

解读：

沈阳商业网点三级商业功能区规划是本次规划的核心内容之一，这种分级主要解决沈阳商业网点合理布局的问题。

像大家熟知的中街、太原街，那里聚集了众多大型商业设施，交通也十分便利，一般到这样都市商贸中心消费的人50%是外国人或外地人，余下的50%才是沈阳本地人，因此它代表的是一个城市的商业形象。

而所谓的区域商贸中心，主要是为满足某一集中区域的商务人士和居民生活需要服务的，这里要有大型购物场所，还有休闲娱乐场所。

在这一区域内，沈阳本地人消费的比例大约在70%—80%，外国人或外地人消费的比例大约在20%—30%。

也就是说，在这个商贸中心里，沈阳居民到大商场购物只需要走15分钟的路程。

在这三级商业网点中，离市民最近的则是社区服务中心，这里有洗衣店、早餐点、便民超市、美发店等，人们最基本的日常生活需要都可以在这里得到满足，服务半径应在5分钟以内的路程。

3、零售规划

“十一五”末期，沈阳零售商业网点总规模将导控在1000万平方米，其中，新建5000平方米以上大型零售商业网点50个。

新建大型百货商店11个——浑南都市商贸中心1个、兴工都市商贸中心1个、东城都市商贸中心1个、北站都市商贸中心2个（东西部各1个）、五里河都市商贸中心1个、兴顺商业街1个、北市特色街1个、长白地区1个、北部大学城1个、北站北出口1个。

新建大型综合超市15个——八王寺地区1个、滂江街地区1个、东北大马路中段1个、龙江地区1个、砂山地区1个、浑南新区2个、道义开发区1个、文体西路1个、长青地区1个、东陵东路1个、三台子地区1个、七二四地区1个、地铁黄海站1个、黎明广场附近1个。

新建大型购物中心（摩尔）4个——北站商贸中心1个、浑南商贸中心1个、东城商贸中心1个、兴工商贸中心1个。

新建大型专业店——布局集中在浑南都市商贸中心、东城商贸中心、长江商贸中心和小北通讯器材专业街、三好IT产品专业街、民主路体育用品专业街、北二路汽车贸易专业街。

解读：

单从数量上看，目前沈阳的商业网点并不少，全市80%以上的招商项目都是商业项目，但其分布还不能满足所有人需要，像大学城、五里河这样的成熟居住生活区，居民购物却还要花上一小时左右往商业区跑。

因此本次规划根据未来5年沈城市民的实际需要，计划新建11个大型百货商店和15个大型综合超市，主要满足现在还不方便购物的人。

而按照摩尔的国际流行标准，实际在沈城还一个都没有，但这并不意味着有投资就能建，根据国家有关规定，今后沈城建面积1万平方米以上的大型商业项目都要先听证，使起更好地为沈阳经济服务，从而辐射整个沈阳经济圈。

解读：

购物、休闲是人们在工作生活之外主要的内容。

这些服务网点就是在人们购物需要得到满足的情况下，为市民提供更多的休闲娱乐空间，这些服务网点更重要的意义还在于拉动沈阳的休闲娱乐经济。

4、专业市场规划

未来5年，沈阳将重点新建12个市场，改造20个市场，形成6个市场集群。

新建市场——东北家具集散中心、北部农副产品市场、南部农副产品市场、金马（沈阳）皮革鞋材国际交易市场、东北化工市场、东北陶瓷产品交易中心、沈阳煤炭交易市场、沈阳东成工程机械交易市场、东北机床大市场、沈阳中晨汽车交易市场、沈阳文官天和钢材交易市场、沈阳旧轮胎交易市场。

重点改造的市场——五爱市场、中国鞋城、东软电脑软件城批发市场、十二线农副产品批发市场、沈阳果品中心批发市场、沈阳肉食品批发市场、沈阳水产品批发市场、沈阳粮食批发市场、南五农产品批发市场、新民市大民屯蔬菜批发市场、新民市农机市场、沈阳钢材中心批发市场、沈阳滑翔五金城、沈阳炉料市场、水暖器材交易中心、东北日杂市场、东北摩托车市场、东北装饰城、东北亚国际汽车交易博展中心、长青家电批发中心。

解读：

随着人们生活水平的提高，沈阳现有的市场还面临提高现代化管理手段等一系列新问题，因此，像五爱市场、中国鞋城这样的在沈阳颇具影响力的老市场需要进一步改造升级，进一步与市场接轨，不断满足人们不断提高的物质生活需要。

5、物流规划

“十一五”期间，沈阳物流基地重点沿东（北）部：

沈海——东三环；南部：

浑南——苏家屯；西部：

张士——大潘；北部：

望花——农高区4条物流产业带进行布局。

物流中心——重点围绕规划的物流园区和现有产业园、新兴产业集群及具有广阔市场空间的大型项目布局，重点培育建设20—30个第三方物流中心。

解读：

物流是支持商业流通和发展的重要平台，未来沈城培育建设4个物流园区可以实现沈城东西南北四个方向都有物流平台支撑。

（二）沈阳铁西新区商业规划及发展情况

2006年8月2日，铁西新区公布未来5年的商业规划。

利用工业企业搬迁腾出的土地，铁西规划在老区重新布局商业项目，全力发展第三产业，从而改变铁西老城区工业旧面孔。

1、老城区挪走工业换商业

“十一五”期间，铁西规划建设“一区、两馆、三园、五街、五带”，全力将老城区打造成为现代商贸服务区。

其中，“一区”即兴工中央商务区，东起兴工街，西至兴华街，南起建设大路，北至北二路，除在建的47个大型服务业项目外，再规划开发建设3000平方米以上的规模项目30个，总投资37.8亿元。

“两馆”即体育馆、工业展览馆。

“三园”即神羊游乐园、森林公园、海洋乐园。

“五街”即兴工时尚休闲产业街、兴华新兴产业街、兴顺商业街、保工家具建材街、重工文化体育产业街。

“五带”即北一路物流、北二路汽车贸易、北四路专业市场、建设大路商贸景观及沈辽路商贸产业带。

2、今后5年新建200商业项目

铁西新区规划建设200个重点工程项目，预计2006年规划开发建设项目55个，到2008年规划再开发建设项目70个，到2010年规划再开发建设项目75个。

全部建成后，将形成铁西新区服务业的总体框架结构和总体网络布局。

酒店宾馆项目20个：

在世星宾馆、九丰大厦的基础上再开发建设三星宾馆12个、四星宾馆5个、五星级宾馆3个。

大型商业购物广场2个：

开发建设万米以上的世界及国内知名品牌大型商业购物广场2个。

大型餐饮项目35个。

商务大厦项目35个。

总部大厦15个。

百货、超市项目3个：

在家乐福、乐购超市、铁西百货大楼、大连友谊商场的基础上再开发建设大中型百货、超市3