关于物业服务合同期限规定文档格式.docx

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　　篇二：

物业服务合同（范本）

　　物业服务合同

　　合同编号（甲方）：

　　合同编号（乙方）：

　　委托方（甲方）：

　　受托方（乙方）：

　　签订日期：

　　签订地点：

　　目录

　　1.物业项目基本情况和物业交接............................1

　　2.合同期限..............................................2

　　3.物业服务事项..........................................2

　　4.物业服务标准及考核....................................4

　　5.甲方的权利义务........................................4

　　6.乙方的权利义务........................................5

　　8.合同变更或解除.......................................10

　　9.违约责任.............................................11

　　10.索赔.................................................12

　　11.不可抗力.............................................13

　　12.适用法律.............................................13

　　13.争议解决.............................................13

　　14.合同生效.............................................14

　　15.份数.................................................14

　　16.特别约定.............................................14

　　鉴于甲方拟委托乙方承担物业服务工作（以下简称“物业服务”），且乙方同意接受委托，根据《合同法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等法律、法规及行业有关规定，双方经协商一致，订立本合同。

　　1.物业项目基本情况和物业交接

　　1.1物业项目基本情况

　　名称:

。

　　类型:

　　坐落位置:

　　建筑面积:

平方米。

　　区域四至:

　　东至：

；

　　南至：

　　西至：

　　北至：

　　规划平面图和委托的物业构成明细见附件1、2。

　　1.2物业交接

　　1.2.1本合同签订生效之日起7天内，根据甲方委托管理事项，甲乙双方办理完交接验收手续，并签署《物业交接验收单》，物业交接主要内容见附件3，甲、乙双方同意以双方签署的《物业交接验收单》中列明的物业作为甲方向乙方交付该物业和本合同终止时乙方向甲方返还该物业的验收依据。

　　1.2.2若本物业有原物业服务企业的，应由乙方与原物业服务企业办理物业项目交接。

　　乙方应严格按照国家及物业所在地有关法律法规规定的、甲方与原物业服务

　　企业签订的物业服务合同或交接协议以及本合同约定，与原物业服务企业办理本物业项目交接。

乙方应就原物业服务企业在本物业项目交接中存在的问题（包括但不限于档案资料、共用设施设备毁损等），向甲方提交书面意见和建议，并协助甲方与原物业服务企业协商处理。

若由于乙方责任未能发现或提出原物业服务企业交接中的问题或瑕疵的，乙方负责自行处理并承担相关费用。

　　2.合同期限

　　2.1委托服务期限:

自年月日起至年月日止。

　　2.2除甲方已通知乙方不再续约外，乙方应在服务期限届满前3个月就是否同意续约及续约合同条件等事项，向甲方提交书面续约申请。

　　若甲方同意续约的，由双方在合同期限满前，就续约合同条件等事项进行协商，并另行签订物业服务合同；

若双方未就合同续约事项达成一致的，则本合同自合同期限届满时即行终止，乙方应在合同终止之日起10日内按照法律法规的规定和合同的约定，向甲方办理物业项目撤出和交接手续。

乙方在实际撤出和交接完毕前，仍应按照合同约定承担物业服务义务，且甲方无需向乙方支付任何物业服务费。

　　3.物业服务事项

　　3.1乙方提供的物业服务范围是物业建筑产权标注及周边区域、设施设备等资产在内的管理服务，物业服务区域同本合同第1.1款。

　　3.2乙方应就履行本合同项下物业服务成立物业服务管理项目部，并将物业服务项目负责人及主要管理、技术人员报甲方同意。

（1）乙方指定物业服务项目负责人为：

联系电话：

（2）乙方指定的物业服务项目负责人及其他物业服务人员，应具备国家及物业项目所在地法律法规规定的资质条件，且乙方未经甲方同意不得更换项目负责人及其他主要管理、技术人员。

　　（3）对于不能胜任工作，或失职的物业项目负责人或其他物业服务人员，乙方应按照甲方要求立即更换。

　　3.3乙方应当按照法律法规的规定及合同约定，提供的物业服务包括但不限于以下内容：

　　3.3.1建筑物的维修、养护和管理（请在选择项中打“√”）：

　　□屋顶□外墙面□承重墙体□楼面□门厅□各类通道□电梯厅□楼梯间□车库□室外管道□窨井□其他：

　　3.3.2设施、设备的维修、养护和管理（请在选择项中打“√”）：

　　□中央空调□变配电室□照明□电梯□弱电□监控设备□雨、污水排水系统□泵房□消防设施□安防设施设备□备用电源□其他：

3.3.3公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理（请在选择项中打“√”）：

　　□道路□上下水管道□化粪池□自行车棚□停车场□喷水池□通风井□垃圾房□隔油池

　　□其他：

　　3.3.4公共秩序的管理（请在选择项中打“√”）：

　　□治安管理□消防监控□车库和地上停车场车辆（包括自行车）□其他。

　　3.3.5公共绿地的养护和管理（请在选择项中打“√”）：

　　□公共绿地、景观的养护□花木□建筑小品□其他。

　　3.3.6其他约定（请在选择项中打“√”）：

　　□会务服务□公共卫生保洁□后勤保障□其他。

　　3.4除本条第3.3款约定外，乙方承担及提供下列服务：

　　篇三：

物业合同期满仍需缴纳物业费

　　业主对物业事实服务是否应缴费

　　文/郝绍彬李天全

　　单位/重庆市第五中级人民法院荣昌县人民法院

　　来源/中国法院网

　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

　　【案情摘要】

　　20XX年8月7日，业主刘女士向原告川三物业交纳了一年物管费933.10元后，一直未再交纳。

同年12月31日前期物业合同期满，但川三物业继续为小区提供物业服务。

20XX年6月，川三物业起诉要求被告刘女士交纳拖欠的物业费，刘女士以双方无物业合同关系为由予以抗辩。

　　【裁判评析】

　　1.前期物业服务合同期满后，物业公司继续提供物业服务，业主接受，形成事实上的物业合同关系。

　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。

物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

”

　　但是，若物业服务合同期满，业主大会或业主委员会没有明确表示是否与原物业公司继续签订合同，亦未明确要求原物业公司退出，而物业公司仍继续提供物业服务的，可以认为双方之间形成事实上的物业服务合同关系。

本案因被告及小区

　　业主并未明确反对原告继续提供物业服务，且对原告提供的物业服务持接受态度。

双方在前期物业服务合同期满后已形成事实合同关系，根据权利义务对等原则，物业公司有权收取相应的物业费。

　　2.事实上的物业服务合同存在实际履行的客观事实。

　　合同的实际履行是合同的一方或双方以自己的实际行为履行了合同主要义务，对方予以接受的。

本案川三物业在合同期满后继续为小区提供服务，刘女士居住使用位于该小区内的房屋，接受了川三物业提供的物业服务系客观事实。

因此，刘女士以前期物业服务合同期限届满为由拒绝交纳物业服务费的抗辩没有法律依据。

　　3.成立事实物业服务合同，物业管理费应继续按原约定标准支付。

　　物业管理服务合同所约定的服务期限届满后，未重新签订物业服务合同，但业主仍接受物业公司管理和服务的，双方成立事实物业合同关系。

在认定物业服务合同关系成立的基础上，考虑到物业服务公司提供的物业管理服务质量、服务品质并未发生变化，按照《物业管理条例》第四十一条规定的费用与服务水平相适应的原则，业主应继续按照原物业管理服务合同约定的标准支付物业管理服务费为宜。

本案因前期物业服务合同期限届满，新合同尚未签订,在双方未协商收费标准的情况下，业主应按原约定支付物业服务费用。

　　浅谈物业管理纠纷中事实服务的认定

　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）中规定：

物业公司被解聘以后，以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

因此，事实服务的概念将被淘汰，物业公司一旦被解聘将不能再向业主收取物业服务费。

”由此，物业事实服务行为已从物业服务中出局成为众多业主们和物业服务企业热议的话题。

　　诚然，近年来伴随着我国房地产行业的蓬勃、快速发展，物业管理方与业主之间的物业管理纠纷案件数量逐年成倍增长，涉及收取物业服务费的问题在纠纷中占了很大的比例。

物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

物业管理的基础是业主与物业服务企业签订物业服务合同，合同标的是“物业服务”，物业服务企业按照合同向业主提供相关服务，业主在享受物业服务的同时向服务提供方支付物业服务费。

由于物业服务合同中交易的是服务，而服务质量又是影响物业服务合同正常履行的因素，加之我国现阶段的物业服务企业自身管理制度不规范、规章执行不力，服务提供方的服务得不到服务需求方的认可，因收取物业服务费产生的纠纷层出不穷。

　　一、《解释》施行之前的纠纷处理概况

　　在此讨论的仅仅是在物业服务合同到期后收取物业服务费纠纷的处理情况。

无论如何处理，都有一个不容辩驳的大前提——物业事实服务行为。

何为事实服务？

物业服务企业与业主委员会虽未签订书面的物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务的，物业服务企业可以要求业主交纳相应的物业服务费用，也正是物业事实服务行为构成了物业服务企业请求权的基础。

在司法案例中，无论业主

　　们对事实服务的概念如何不解和不满，但是解决纠纷的平台恰恰是以物业事实服务理论为基础，物业服务企业和业主也正是在这个平台上开始拨弄自己的算盘。

　　物业管理纠纷的解决过程是物业服务企业与业主调解协商的过程，结果势必会让原被告双方均放弃自己的部分利益。

物业服务企业一般会将业主拖欠物业管理费而产生的滞纳金一并列入诉讼请求，好让自己在放弃利益时有更大的空间。

其实，物业服务企业虽然理直气壮的起诉业主追讨物业管理费，其实他们内心何尝不知道自己的物业服务确实存在问题，服务质量差必然会导致被众多的业主们“杀价”，因此物业服务企业就先用滞纳金来投石问路。

在实践中，因拖欠物业产生的滞纳金比实际未缴的物业服务费高出许多的案例非常多，物业服务企业往往会在与业主们协商半晌后，将放弃滞纳金作为己方做出的利益让步。

而在这个过程中，业主要做的便是将物业服务不满意之处一条一条摆出来，这若干条不满意正是业主对物业服务费“杀价”的资本。

业主常说自己小区的物业服务质量最差，用“没有最差，只有更差”这句话来评价若干案例中众多物业服务企业的服务很是恰当。

因此，多数物业管理纠纷中的物业服务费问题，正是在业主以物业服务质量存在问题为由不断“杀价”，物业服务企业放弃滞纳金、放弃诉讼费、放弃部分物业服务费等“降价”行为中得以解决。

　　二、《解释》施行之后的纠纷处理模式

（一）时间条件

　　在此我们仍是仅仅讨论物业服务合同到期后，物业服务企业以事实服务为由要求业主支付物业服务费的情况。

在此时，物业服务企业请求业主支付的物业服务费应当分成两个阶段来看：

　　其一，在物业服务合同到期之后，物业服务企业请求业主支付物业服务合同未到期时业主未付的物业服务费，这种情况正是本解释第九条第二款规定的情形——“物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。

　　该解释第六条规定：

“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。

物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的　　

，人民法院不予支持。

”值得思考的是该条款的后半段，物业服务企业已经按照物业服务合同之约定履行了合同义务（提供了合同约定的服务），业主不能以未享受活着无需接受相关物业服务不缴纳物业服务费，也就是说物管方履行了合同义务，业主们就应当履行相应的合同义务。

　　诚然，物业服务企业如果提供了优质的服务，业主自然也难以找寻抗辩理由来拒付物业服务费；

但是如果物业服务企业服务存在瑕疵或者缺陷，甚至没有履行物业服务合同所约定的很大一部分义务，业主以物业服务企业未履行或者未完全履行合同义务作为抗辩理由而不缴纳物业服务费的情形，就应当使用该解释的

　　第三条，该条款规定：

“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

”在司法实践中，在业主们以物业服务存在瑕疵或者缺陷作为不缴纳物业服务费得抗辩理由时，大多数业主均要求物业服务企业降低物业服务收费标准，对该请求应当如何认定？

笔者认为，违约责任可以分为继续履行、采取补救措施、支付违约金或赔偿金等，其中，采取补救措施在商品买卖中常见，比如交付的产品质量不符合约定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

同理，在将“服务”作为合同标的的物业服务合同中，当物业服务企业未履行或者未完全履行物业服务合同时，业主当然可以请求物业服务企业减少“价款”。

因此，物业服务企业未履行或者未完全履行合同义务时的违约责任应当包括降低物业服务收费标准来收费。

　　其二，在物业服务合同到期之后，物业服务企业请求业主支付物业服务合同到期后的物业服务费。

在物业服务合同到期后，因业主与物业服务企业未续签物业服务合同，而业主又因种种原因没有与其他物业服务企业签订新的物业服务合