最新房地产项目调研报告.docx

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最新房地产项目调研报告

[XXXXXXXXXX房地产项目]

可行性研究报告

2018年5月7日

第一节市场现状分析

一、市场描述

XXX市位于河北省中西部，西倚太行山，东环省会石家庄，面积603平方公里，人口36万，XXX市地处晋、冀交通咽喉，区位十分优越。

全市有6个乡镇与石家庄市接壤，市区距石家庄市中心15公里，距石家庄民航机场20公里，到北京也不过2.5小时车程。

XXX市交通便利，规划城市主干道结构为“四纵、四横、一环”，“四纵”为翠屏大街、向阳大街、海山大街和石柏街；“四横”为曹庄路、北斗路、龙泉路、站前路。

“一环”为城市环路，交通四纵发达。

二、城市规划：

XXX突出城市特色，提升城市品位，高标准建设省会西花园！

为更好地贯彻落实“每年一大步，三年大变样”的发展思路，在石家庄市城乡规划局的指导和帮助下，XXX市以抓好城乡规划编制为切入点，全面推行“双核”战略，实施“七大工程”，确保城市面貌尽快得到质的提升，基本建设成青山环绕、山水相依、错落有致的现代化山水园林城市。

大力推进城市亮点工程，抓好XXX市中心区旧城改造工程，建成一组集居住、酒店、商务于一体的高档建筑群，使其成为提升XXX城市形象的一张靓丽名片。

三、区域住宅市场发展趋势

从过往开发历程来看，房地产的开发主要集中于“北斗路、和海山大街”，以上两条街区皆为最近几年新修建、拓宽的城市主干道。

两侧土地较为平整、基本无拆迁，利于开发建设。

而XXX市城区内目前大量存在陈旧的“城中村”，开发进程缓慢。

主要原因在于前期拆迁、补偿以及政府协调等方面。

今后本区域住宅市场开发区域的发展趋势主要有：

1、“北斗路”两侧东直山前地带依旧热度不减；

2、新开“石邑街”商业区将成新亮点；

3、旧城改造迫在眉睫，由以“三街、五街”为要；

4、原人民商场附近地块的大面积拆迁，必定拉动XXX市城区各项经济建设，同时也必将提升区域地价、楼价的快速上升。

5、随着“人民商场”地块的开发，范围内的住宅房价飙升较快将会在半年左右时间上升到3400元/平米的历史新高；

各档次产品供应状况偏差较大，以高层住宅为主。

除由帝华集团建造的西部风景项目外，其它楼盘均为尾盘销售。

四、区域重点项目楼盘解析

纵观XXX房地产市场我们可以看出整个市场呈以下特点：

1、土地供应量加大，尤其是在河北省三年大变样的政策下，旧城改造力度加大，市场供给量增加。

2、三居室是目前市场中的主力户型，面积多在120--140㎡之间。

以大户型为主。

3、从竞争对手项目的成交客户构成看，投资客户占有比例相对较少，大部分都是二次置业或自用客户。

4、影响购房者的因素排序为：

价格、地理位置、环境、交通和户型、物业管理、开发商的实力等其他因素。

5、竞争日趋激烈，树立发展商品牌已成为楼盘主要战略之一。

6、前期石家庄投资客户由于购买帝华集团龙海项目受挫，现今XXX房地产市场投资客户渐行渐少，

五、目前在售项目情况

六、竞争项目共同特征：

在售项目均规划体量较大，分期开发，产品供给以中、低端为主，随着发展政策北移，投资客户减少

主体价位在2500—2800元/平米之间，其中帝华集团各项目销售周期均在一年以上，显示市场去化有一定难度，这是同质竞争导致市场饱和的结果。

警示一：

同质竞争导致市场空间已经非常狭小，新项目如想立足进而赢利，需做足“产品创新”功夫。

警示二：

区域市场消费心理预期价位长期锁定在2500元左右，后期项目入市如想取得高端站位，

需突破常规销售模式，改变游戏规则。

警示三：

市区客群阻拦：

三环板块以小高层和高层住宅为主，面向中低端消费群体。

植物园板块以中高端别墅和中低端的多层、

小高层住宅为主。

西部山前板块以高端别墅和中低端的高层住宅为主。

这三个板块目前是市区西北区消费的心理距离的极限。

与二环的对比性价差（800元／㎡左右），是三环板块的竞争价值核心。

创新性的户型设计和高性价比，是三环板块产品竞争的市场突破点。

本案处在XXX板块，距石家庄市中心10公里，对市区客户心理距离很大。

要想跨越区域阻拦，需以市场空白点吸引市区客群，打造旅游复合地产使项目具有双重投资价值。

前期必须以品质及国大品牌坚定石家庄投资客户信心

第二节项目分析

虽然本项目地段位置较为优越，但现实又存在着一些影响项目形象的因素。

所以我们只有充分认识到该项目的优缺点，并充分发挥其的优势，才是本项目在后期的营销过程中制胜的关键所在。

结合市场及竞争项目，做以下项目SWOT分析来看项目的机遇和挑战：

一、项目SWOT分析

a、优势（Strengths）

1、地理位置：

交通便利，紧邻全市最大海山公园，紧邻一中。

享有丰富景观及教育资源，对目标消费者具有一定的吸引力。

2、周边环境：

空气清新，无污染，上风上水。

3、交通环境：

南起北斗路，北接玉石路，西邻石柏大街，北靠海山公园。

北斗路为城市主干道，交通方便快捷。

4、地块：

地块规模较大，利于景观规划及建筑布局，易形成人居大盘。

b、弱势（Weaknesses）

1、区域现今为高压线集中分布区域，在人们认知中有明显抵触情绪

2、周边除公园外，大多为未拆迁自然村及工厂，配套设施缺失

3、周边未形成住宅氛围，除紧邻250亩

4、现今省会发展重心北移，区域政策支持及关注点较少。

5、XXX房地产整体发展较为缓慢，区域品质宜居楼盘较少，未形成投资热点。

c、机会（Opportunities）

1、开发理念：

整合自身优势资源，融合发展商的开发理念和代理商的项目操作手法，竭诚合作必能创出品牌，使项目成为楼市一道亮丽的风景线。

2、市场空间：

在政府大力发展经济的利好前提下，市场对具有特色、综合素质商的高档住宅精品小区有较强的承接力。

随着外来和本地经营的成功人士和私营个体阶层队伍的不断壮大，面向他们而建的讲求整体规划，理念设计，功能配套先进的高尚住宅小区将有一个持续成长的市场空间。

3、现今市场空白点较多，所售楼盘对于景观及产品规划较为欠缺，高端品质住宅尚未出现，静待王者归来。

d、风险（Threats）

1、目前XXX房地产市场处于一个高速发展阶段，无论是产品还是营销手段、宣传包装成熟度均有所提高，宣传推广竞争较激烈。

2、目前房产市场在售项目高品质宜居项目少。

3、城中村改造项目已提上政府工作日程，未来将对XXX房产市场会有很大的冲击力。

4、房地产打压房价政策频出，市场走势不明，加大前期市场拓展和销售的难度。

第三节项目开发策略

1、开发策略：

酒店立面建议：

第四节本案的主题概念的定位

地产，曾经就是地段

地产，也曾经包括现在就是概念的代名词

地产，还可以是一种生活，一种文化……

1、这个主题概念必须要有广泛的认知度

有利于市场推广、形成人脉传播、市场认知度高、形象美好

2、这个主题概念要有足够的深度和广度更好的

包含项目的众多卖点，将卖点完美融合成一个整体,化优势为胜势。

3、这个主题要贴近生活，是人们向往的生活方式

目的就是为了主题概念的可执行度

4、这个主题概念必须有足够的文化沉淀

因为项目的产品需要足够的价格支撑，必须要求通过主题概念这个载体增加产品的附加值，增加品质认可度。

定位：

北方的“水岸”情节，北方人的“江南”情节。

与海山公园园林景观融为一体，借助景观小品过渡使海山公园成为项目的后花园。

定位可以此为依据

新中式园林

微观来看，由于同一区域内、同一推广时间，众多竞争项目区域资源优势共享。

从产品定位本身差异性不明显，只有通过挖掘不同的住宅文化，才能树立项目自身鲜明个性，这是抢夺市场差异化竞争的必然；再者文化能赋予住宅产品高的精神附加值，从而提升项目开发利润。

我们理解并提出泛地产理论，说到底是一种思维方式的变革。

是在房地产大盘化、概念化、复合化的趋势中，营削推广的一种必然。

在对本案后期推广策划的考虑上，我们力求作到以上各点，产品、宣传，新颖、独到，能够充分涵盖本案的特色与特点，创造今后项目正式运作、营销通畅的生命力。

使引领XXX地产风潮，本项目再续福门里销售传奇。

具体细节推广方案根据项目推进情况我们将随时配合，进一步策划出单向的推广方案。

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