征地及建设税费组成.docx

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征地及建设税费组成

征地及建设期间的税费组成

第一节征地费用组成

土地征用补偿的项目有土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

其中土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有；而征用土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。

除以上四项费用以外，在实际征地拆迁过程中，可能还会涉及到以下补偿费用：

房屋拆除费、搬迁费、过渡安置费、灶电补偿费、拆迁管理经费、营业损失费和居民新安置地费用、坟墓新安置地费用和不可预见费等。

在办理土地征用的前期手续时，会发生环境评估费和勘测定界费等主要费用。

在征地过程中，根据土地类别的不同，会相应涉及到以下政府税费：

新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、耕地占用税、森林植被恢复费、育林基金和征地管理费等。

在土地交易过程中，会发生土地权属登记费和土地使用权出让金等主要费用。

第二节征地拆迁补偿费用标准

参照2008年8月1日起实施的《海南经济特区土地管理条例》、《海南省土地征收补偿安置管理办法》。

一、土地补偿费和安置补助费：

《海南省土地征收补偿安置管理办法》第十条：

土地补偿费和安置补助费标准按照征地统一年产值标准或者征地区片综合地价确定。

（文昌征地统一年产值标准50778元/亩）

二、青苗补偿费：

青苗的补偿标准按照当地政府规定的标准进行补偿。

三、地上建、构筑物补偿费（地上附着物补偿费）：

按照当地政府规定的标准进行补偿，

四、其他费：

坟墓新安置地费用；

不可预见费：

不可预见费是指政府在征地过程中，遇青苗及地上建、构筑物数量及标准发生浮动和安置房屋基础超深等不可预见因素，导致征地预算不能满足实际要求时，作为征地活动预算的补充。

国家《征地管理费暂行办法》第七条 按照全包式进行征地的，如征地过程中出现不可预见情况，可由负责征地的单位据实与用地单位另行结算不可预见费用。

征地中还有一些费用，但与我们关系不大的费用：

房屋拆除费；搬迁费；过渡安置费；、灶、电补偿费；拆迁管理经费；营业损失费；居民新安置地费用。

第三节有关征地的政府税费

一、新增建设用地有偿使用费---《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》的通知，财综字[1999]117

文昌市属第十一等，新增建设用地有偿使用费的征收标准为12元/平方米。

1000亩×666.667×12≈800万元

中央、省、市级政府分配新增建设用地有偿使用费的比例为3：

2：

5。

提示：

根据《土地管理法》第五十四条规定，国家机关用地和军事用地、城市基础建设用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地以及法律、行政法规规定的其他用地可采取行政划拨方式供地，其他用地均应当以出让等有偿方式供地。

二、耕地开垦费

根据《中华人民共和国土地管理法》第31条有关规定，建设占用耕地，没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，上缴省级政府后专项用于耕地开垦。

海南省政府制定的《海南省耕地开垦费收缴使用管理办法》中规定：

基本农田以外的水田、菜地的耕地开垦费基本标准为5000元/亩；其它耕地的耕地开垦费基本标准为4000元/亩。

文昌市耕地开垦费的区域修正系数分别为0.9。

具体地块的耕地开垦费=基本标准×区域修正系数。

三、耕地占用税

耕地占用税，是指国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依其占用耕地的面积向省级政府上缴的税务。

耕地是指用于种植农作物的土地（包括菜地、园地）。

占用鱼塘以及已开发从事种植、养殖的滩涂、草场、水面、林地、以及前三年内曾用于种植农作物的土地从事非农业建设的、视为占用耕地。

耕地占用税的税额标准为：

（1）以县为单位（以下同），人均耕地在1亩以下（含1亩）的地区，每平方米为2元至10元；

（2）人均耕地在1亩至2亩（含2亩）的地区，每平方米为1.6元至8元；

（3）人均耕地在2亩至3亩（含3亩）的地区，每平方米为1.3元至6.5元；

（4）人均耕地在3亩以上的地区，每平方米为1元至5元。

农村居民占用耕地新建住宅，按上述规定税额减半征收。

经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但是最高不得超过上述规定税额的50％。

文昌市国土局提供的万宁地区耕地占用税缴税标准为6元/平方米（合0.4万元/亩）。

四、森林植被恢复费

根据海南省财政厅、海南省林业局《转发财政部、国家林业局〈关于印发森林植被恢复费征收使用管理暂行办法的通知〉的通知》（琼财综[2003]430号），森林植被恢复费的征收标准为：

用材林林地、经济林林地、薪炭林林地、苗圃地，每平方米收取6元；未成林造林地每平方米收取4元；防护林和特种用途林林地，每平方米收取8元；国家重点防护林和特种用途林地，每平方米收取10元；疏林地、灌木林地，每平方米收取3元；宜林地、采伐迹地、火烧迹地，每平方米收取2元。

森林植被恢复费由中央和地方政府按2：

8比例分配。

五、育林基金

育林基金是恢复和发展森林资源的专项基金，是国家为扶持林业发展而制定的一项极为重要的经济政策。

育林基金是由林业部门征收管理，财政、物价、审计部门监督的林业政策性基金。

以征用木麻黄防风林林地所缴纳的育林基金为例，海南省林业局规定每亩林地的出材量为1.9568立方米，每立方米向省林业局缴纳育林基金30元。

六、征地管理费

《征地管理费暂行办法》中规定：

征地管理费是指县以上人民政府土地管理部门受用地单位委托，采用包干方式统一负责、组织、办理各类建设项目地的有关事宜，由用地单位在征地费总额的基础上交一定比例支付的管理费用。

主要用于土地行政主管部门在征地、安置、拆迁过程中的办公、业务、培训、宣传教育、经验交流，仪器、设备的购置、维修及有关非经费人员的必要开支及征地管理的有关业务费用。

征地管理费收费标准见下表：

项目

住房建设用地（%）

其他建设用地（%）

全包

半包

单包

全包

半包

单包

征用耕地1000亩以上（含1000亩）、其它土地2000亩以上（含2000亩）

2.1

1.4

1.05

3

2

1.5

征用耕地1000亩以下、其它土地2000亩以下

2.8

1.75

1.4

4

2.5

2

注

（1）取费基数为征地（拆迁）补偿及耕地开垦费之和

（2）全包：

即由政府土地管理部门或所属的征地服务机构采取包工作、包费用、包时间的三包方式，负责征地全过程的全部工作。

（3）半包：

即由政府土地管理部门或所属的征地服务机构采取包工作、包时间、不包费用的方式，负责征地的全部工作。

征地费用按实际发生计算。

（4）单包：

即由政府土地管理部门或所属的征地服务机构采取包工作、不包费用和期限的方式，代表用地单位负责征地有关工作、办理用地手续等事宜。

政府分配征地管理费比例如下：

市县土地行政主管部门负责实施征地工作的，市县土地行政主管部门收取的征地管理费按20%上缴省土地行政主管部门，80%留用本市县。

征地管理费有减免范围，但我们不在减免范围

 第八条 征地管理费的减免范围

（一）党政机关、全额预算管理的事业单位、中小学校、幼儿园、福利院、敬老院、孤儿园、妇幼保健、防疫站、残疾人企业征用土地，免收征地管理费。

（二）差额预算管理和自收自支管理的事业单位为修建办公楼、宿舍楼征用土地，减半收取征地管理费。

     （三）抢险救灾使用土地，免收征地管理费。

七、土地权属登记费

《海南省土地登记收费标准及其管理办法细则》（琼价费字[1993]150号）文件规定：

土地权属登记费：

0.2元/平方米（地籍测量费每平方米0.1元，权属调查费每平方米0.1元），由权属调查办收取。

土地证书费及登记费0.2元/ｍ²=13.33万元；土地权属变更费及登记费0.2/ｍ²=13.33万元

八、土地使用权出让金

土地使用权出让金是政府将土地使用权出让给土地使用者，并向受让人收取的政府放弃若干年土地使用权的全部货币或其他物品及权利折合成货币的补偿。

土地使用权出让金的确定有三个过程：

第一是估价过程。

在这个过程中，政府选择有土地估价资格的中介机构对拟出让的土地进行地价评估。

第二是确定出让底价过程。

在这个过程中，政府根据其产业政策和其他有关政策，对土地估价结果进行修订，形成出让底价。

出让底价的作用在于政府出让土地使用权时，如果有意受让人的出价低于出让低价，政府将不予出让土地使用权。

第三是批准过程。

由于我国各级政府对出让土地使用权有不同的审批权限，所以，有的出让土地的出让价是下级政府与受让方商定的，但最后的确定权在有批准权的上级政府。

土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用，即为土地有效年限的使用价格，所以也可称之为“地价”。

出让金包括土地开发投资费用和使用期内的金额土地使用费。

前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投资的一次性补偿，后者为土地资源使用的费用，即“地租”，是土地所有权在经济上的体现。

全国按等级不同，将县级行政区划划分为十五等，每等规定了不同的取费标准。

文昌市属第十一等，土地使用权出让金的征收标准为35元/平方米。

1000亩×666.667×35≈2333.3345万元

根据《国务院关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知》（国发[2004]8号）文件的规定，海南省将20%的土地使用权出让金上缴国库专项用于农业土地开发。

国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第二十三条受让人依照《国有土地使用权出让合同》的约定付清全部国有土地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。

九、城市面上建设配套费

城市基础设施配套费属行政事业性收费，琼发改价管[２００３]１１９号文规定如下：

一、城市基础设施配套费由建设主管部门在办理报建时一次性向报建单位或个人收取，目前各市县（除海口外）具体按以下标准征收：

１．三亚市单位报建按５０元／ｍ２计收，居民住宅按１５元／ｍ２计收。

２．其他各市单位报建按２０元／ｍ２计收，居民住宅按１０元／ｍ２计收。

３．各县、自治县单位报建按１５元／ｍ２计收，居民住宅按１０元／ｍ２计收。

４．列入《百镇建设计划》的城镇按８元／ｍ２计收。

二、我省城镇按上述标准收取城市基础设施配套费后，一律不再收取水、电、气、道路、消防以及其他各种名目的专项配套费。

第三节征地其它费用

一、环境评估费（我们的码头已经做过环评）

环境影响咨询内容包括：

编制环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表和对环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表进行技术评估。

建设项目环境影响咨询收费标准见下表（单位：

万元）：

估算投资额（亿元）

咨询服务项目

0.3以下

0.3-2

2-10

10-50

50-100

100以上

编制环境影响报告书（含大纲）

5-6

6-15

15-35

35-75

75-110

110

编制环境影响报告表

1-2

2-4

4-7

7以上

评估环境影响报告书（含大纲）

0.8-1.5

1.5-3

3-7

7-9

9-13

13以上

评估环境影响报告表

0.5-0.8

0.8-1.5

1.5-2

2以上

注：

1、表中数字下限为不含，上限为包含；

２、估算投资额为项目建议书或可行性研究报告中的估算投资额；

　　3、咨询服务项目收费标准根据估算投资额在对应区间内用插入法计算；

　　４、以本表收费标准为基础，按建设项目行业特点和所在区域的环境敏感程度，乘以调整系数，确定咨询服务收费基准价。

调整系数见表1和表2；

　　５、评估环境影响报告书（含大纲）的费用不含专家参加审查会议的差旅费；环境影响评