保利财务报表文档格式.docx
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1.2.1对比分析法
对比分析是通过不同数据比例的计算，可以反映特定的时间阶段内企业的偿债能力、利润收入和经营能力。
对比分析是数据定量内容的重要方法，对比分析是财务分析中最常用的基本方法。
1.2.2比率分析
比率分析法是通过比较相关指标的财务进行数据的分析，比率分析反映了数据与前后数据之间的关系，进而分析企业财务状况、经营成果和财务能力。
比率分析也是企业财务分析最重要的方法。
比率指数可以由不同组成比、效率比、相关比进行划分。
1.2.3杜邦财务综合分析法
杜邦模型最显著的特点是几个评估企业经营的比例，根据其内在联系进行数据的财务状况分析，通过对财务数据的净资产收益率形成一个完整的指标体系，并最终综合反映在企业的财务账单上。
杜邦财务综合分析法可以使财务比率分析法更加明确，更加出色，更全面，有助于使用者更全面深入企业的管理。
杜邦分析法有助于更清楚地看到股本回报因素以及销售净利率和总资产周转率，杜邦财务综合分析法提供了一个明确的检验效率，从而在最大限度地提高经济效益利率。
在杜邦综合分析方法中每个指标之间的数据都是存在相互联系关系的，而且这种关系都是内在的，每一个比率之间都构成综合分析的垂直模式。
根据相关分析指标和内在联系的安排，直观地反映企业的财务状况和经营成果。
2保利公司财务现状
2.1保利公司简介
保利房地产（集团）股份有限公司是由中国保利集团控股的大型国有房地产上市企业，具有国家一级房地产开发资质。
保利地产拟出资3.5亿参设合资证券公司2016年5月25日发布公告称，公司全资子公司保利物业拟与粤财控股等共计6家发起人，以现金认购股份方式共同发起设立粤港证券股份有限公司（简称“粤港证券”），其中保利物业出资占比为10%。
保利物业于5月23日与粤财控股、泓景投资、高信证券、恒明珠证券、伟禄美林证券共计6家发起人共同签署《粤港证券股份有限公司发起人协议》，拟以现金（1元人民币/股）认购股份方式共同发起设立粤港证券。
粤港证券注册资本为35亿元，其中粤财控股认购14亿股，持股占比40%，为第一大股东;
泓景投资认购7亿股，持股占比20%;
保利物业、高信证券、恒明珠证券、伟禄美林证券均认购3.5亿股，持股占比均为10%。
值得一提的是，粤财控股为国有独资公司，实际控制人广东省人民政府。
，此次参股设立粤港证券将进一步拓宽公司投资范围，丰富金融业务种类，符合公司十三五规划提出的“一主两翼”的发展战略，有利于公司不断做大做强房地产金融业务，并有利于公司把握中国资本市场发展机遇，分享证券业务快速发展带来的红利，为公司经营业绩增长做出贡献。
2015年5月7日晚间公告，公司董事会同意由公司、公司全资子公司广州保利地产代理有限公司、保利投资控股有限公司及其他外部非关联股东按照40%:
20%:
20%的股权比例共同设立公司开展小额贷款业务，注册资本暂定2亿元，并授权经营层具体实施。
拟4亿美元入股滴滴出行2016年6月22日公司公告，公司持有30%股权的合资公司保利投资拟发起设立珠海利晖基金，预计规模拟定不超过25亿元人民币。
公告显示，珠海利晖基金为单一项目股权投资基金，拟投资滴滴出行1.46%股权。
保利地产是滴滴本轮73亿美元的投资方之一。
据滴滴此前公布信息，本轮融资中，新的投资方还有苹果公司、蚂蚁金服和中国人寿。
同时现有投资人腾讯、阿里巴巴、招商银行和软银还将继续支持。
收购中航工业集团房地产开发业务2016年7月7日公告称，公司接到实际控制人中国保利集团公司（简称“保利集团”）通知，因保利集团正在与中国航空工业集团公司探讨收购其房地产开发业务，该事项可能涉及须提交上市公司股东大会审议的重大资产收购事项。
为保证公平信息披露，维护广大投资者的利益，避免造成公司股价异常波动，经公司申请，公司股票自2016年7月7日起停牌。
同时公司将尽快确定是否进行上述重大事项，并于股票停牌之日起（含停牌之日）5个交易日内公告并复牌。
保利集团收购中航工业地产开发业务进展2016年9月12日公告公司实际控制人保利集团已与中航工业就收购其房地产开发业务的交易资产范围、整合方式及作价原则等达成初步一致意见，并于9月12日签署《中航工业集团公司与中国保利集团公司之房地产业务整合框架协议书》。
根据协议，此次交易范围为中航工业直接或通过下属公司持有的房地产开发业务平台公司和项目公司的全部股权，以及中航工业持有的天津瑞赛投资发展有限公司100%股权。
除部分需经国务院国资委审批的无偿划转的资产外，其他资产将以经过审计、评估机构确认的净资产为作价基础，原则上以现金交易方式支付对价。
定增投资多个地产项目2016年6月，公司完成以8.19元/股向4名特定对象定增10.98亿股，募资90亿元投向南京保利中央公园、南京保利堂悦、珠海保利国际广场、佛山保利西雅图、合肥保利海上五月花、合肥保利西山林语、天津保利罗兰公馆、福州保利西江林语、成都保利紫薇花语、成都保利玫瑰花语、成都保利叶语共11各项目。
项目总投资合计397.7亿元。
11项目预计实现净利分别为51511万元、85312万元、94621万元、129231万元、75152万元、43425万元、17864万元、32108万元、26094万元、35500万元、22619万元。
保利地产18.6亿元获两地产项目2019年2月12日公告，公司通过拍卖方式取得莆田市涵江区六一西路东侧地块，项目用地面积约67971平方米，规划容积率面积约169926平方米，成交总价54200万元。
土地用途为住宅及服务设施用地。
公司目前拥有该项目52%权益;
公司通过合作方式取得长春市净月区临河街延长线项目地块，项目用地面积139829平方米，规划容积率面积约321607平方米，我方需支付价款约131859万元。
土地用途为住宅用地。
公司目前拥有该项目75%权益。
公司同日公告，2019年1月，公司实现签约面积227.85万平方米，同比增长4.58%;
实现签约金额335.91亿元，同比增长6.14%。
2.2基于财务报表分析保利公司单项能力
2.2.1偿债能力分析
短期偿债能力，从本质上来讲是一种保证程度，具体是指一个企业的流动资产对于自身流动负债及时足额偿还的一种能力，该项指标主要是用来衡量一家企业流动资产变现能力的。
本文采用流动比率、速动比率和现金比率三项指标来衡量保利公司的短期偿债能力。
表1.保利企业的短期偿债能力指标
报告期
2017年
2016年
2015年
流动比率
1.20
1.24
1.36
速动比率
0.50
0.44
0.43
现金比率（%）
20.55
15.01
12.66
从表1的数据可以看出，保利公司的近三年的流动比率和速动比率整体相对比较平稳，流动比率变动水平基本保持在2%以内，而速动比率则保持在0.1以内的波动，波动幅度相对很小，由此可以看出，保利企业的短期偿债能力从整体上来看趋于稳定。
2016年流动比率和速动比率均低于2015年的水平，这说明保利公司2016年的流动负债的财务风险比2015年有所增加。
而这两个数值到2017年速动比率有所上升，速动比率的变化说明2017年存货的减少。
保利公司在近几年受到我国房地产市场整体调控的影响，短期偿债能力有所下降，企业的偿债能力表现的不是很不稳定。
从三年的数据分析来看，保利现金比率的持续下降，导致了保利公司存货的变现能力减弱，这也解释了保利公司的存货变现能力是制约公司短期偿债能力的主要因素。
公司的长期偿债能力一般被定义为企业在偿还自身长期负债上所表现的能力。
对企业长期偿债能力的合理分析，能够帮助全面了解企业对自身总负债偿还的能力和所需承担的财务风险。
衡量一个企业的长期偿债能力的指标主要包括资产负债率、股东权益比率以及产权比率。
表2.保利企业的长期偿债能力指标
年份
资产负债率（%）
83.89
80.54
77.70
股东权益比率（%）
16.02
19.46
22.3
产权比率
505.36
393.63
332.98
如表2的数据分析来看，保利公司的的资产负债率总体在这三年基本保持平稳水平，整体上没有较大幅度变动，资产负债率的平稳，说明了保利公司的整体运营比较稳定，通常情况下认资产负债率的数值应低于50%，而保利公司的资产负债率在75%—85%之间，资产负债率如此之高的原因在于公司在自身的销售和管理模式上出现比较大的问题，这与企业的运营管理有关，建议保利公司逐步完善自身的资本结构，发展方向更加明确。
公司的净资产是对企业本身自有资产的反映，主要体现在股东权益比率上。
保利企业的股东权益比率从2016年的19.46%下降到2017年的16.02%，尽管下降的幅度不大，但是仍然可以看出公司的股东需面临风险危机的概率变大。
由上述数据可知，近三年的举债经营率相对稳定，说明企业的债务负担保持平稳水平，偿还债务的能力水平基本保持不变。
2.2.2营运能力分析
企业资产运营能力的好坏主要体现在资产的周转速度、应用状况和经营管理水平等多种指标的影响上。
通常来讲资产的周转速度越快，说明资产的使用效率越高，其营运能力则越强。
相反，则说明资产的营运能力相对差一些。
资产周转速度一般用资产周转率和资产周转期两个指标来表示。
其中资产周转率包括存货周转率、总资产周转率、流动资产周转率和固定资产周转率以及应收账款周转率五项具体指标。
资产周转期则是包括存货周转天数、总资产周转天数、流动资产周转期、固定资产周转期和应收账款周转期。
表3.存货周转率
存货周转天数（天）
1198.00
886.04
893.52
存货周转率（%）
0.30
0.41
0.40
表4.总资产周转率
报告日期
总资产周转天数（天）
1479.05
1079.46
1030.63
总资产周转率（次）
0.24
0.33
0.35
表5.流动资产周转率
流动资产周转率
0.28
0.38
0.39
流动资产周转期
1288.48
949.37
931.44
表6.固定资产周转率
固定资产周转率
34.93
41.01
54.13
固定资产周转期
10.31
8.78
6.65
表7.应收账款周转率
应收账款周转率（%）
138.48
104.88
88.79
应收账款周转天数
2.6
3.43
4.05
根据表3所示，一般情况下公司的存货周转率越高越好、存货周转天数是越短越好。
保利地产的存货周转天数在三年里比较均衡。
销售顺畅并且存货在减少，所占用的资金也逐渐变少，资金的流动性自然就变强，这样就不会影响公司的盈利能力，对公司进一步的发展是有有益的。
由表4的数据可知，近三年总资产的周转率非常保持平稳，流动资产周转率在2016年大幅下降，这说明保利地产的资产运营水平在2016年变化很大。
存货周转率和固定资产周转率相对稳定且均有小幅度的增长，这表明保利公司的库存管理的压力有所减小，固定资产的利用率比较高。
而应收账款周转率三年里连续下降，应收账款的回收速度有所下降，应该引起公司管理人员的重视。
由表5所示，三年的流动资产周转天数依次为931.44天、949.37天和1288.48天。
从中可以看出，在利用效果上，2017年更加突出。
2015年虽不如2016年好但还算可以，流动资产周转速度变快，可以使企业的流动资金更加充足，不会造成资源的浪费，将企业的盈利能力逐步提高。
根据表7所示，保利公司2015到2017年的应收账款周转天数分别为4.05，3.43和4.05天。
三期数据相比，可以看出保利地产的应收账款周转天数在逐渐减慢，应收账款周转率加快、周转天减短，回收速度变慢，证明债务人拖欠时间长，增加了收账费用和发生坏账损失的风险，也使得自身的资产流动从中受损，所以有应收款的风险。
应强化应收账款的回收管理，来提高其投资的变现能力和获利能力。
2.2.3盈利能力分析
资本经营盈利能力，是指企业的所有者通过投入资本经营而取得利润的能力。
反映资本经营盈利能力即企业本期净利润与净资产的比率，其基本指标为总资产报酬率。
由表7见，保利2016年净资产收益率比2015年净资产收益率增加0.44%，总资产报酬率影响程度为0.83%。
其次，企业负债筹资成本上升对净资产收益率带来的是正面影响，但由于比率变化较小，所以作用不是很明显。
负债与净资产比率上升导致净资产收益率下降0.07%。
综上所述，保利2016年资本经营盈利能力较2015年相比是有所降低的。
该项指标在2017年有所回升，说明公司的总资产报酬率增加，保利公司2017年资本经营盈利能力较2016年相比是有所上升的。
表8资本经营盈利能力因素分析表金额单位：
百万元
项目
平均总资产
99801056.5
72098489
55985216.5
平均净资产
34835051
7623809.5
56196185
负债
97867298
66899764
47498595
负债/净资产
3.68
3.54
3.61
利息支出
73254.72
89171.50
76475.71
负债利息率（%）
0.21
0.26
利润总额
5114195
3925361
3380262
息税前利润
净利润
3720839
2835026
2594944
所得税税率（%）
25
总资产报酬率（%）
3.35
3.58
4.41
净资产收益率（%）
21.14
18.53
18.09
资本经营盈利能力，是指企业运营资产而产生利润的能力。
反映资产经营盈利能力的指标是总资产报酬率，即息税前利润与平均总资产之间的比率。
综上所述，保利本年全部资产报酬率比上年降低了0.83%，变动不大，其中总资产周转率的提高，使资产报酬率提高0.22%。
销售息税前利润率的降低使资产报酬率降低了0.9%。
能够体现商品经营能力的指标有2种：
一种是收入利润率，另一种是成本利润率。
从表9可以看出，保利2016年和2015年相比，营业收入利润率，营业收入毛利率，总收入利润率，销售利润率，销售息税前利润率五项指标均有小幅下降，降幅均在5%左右.表明，2016年保利盈利能力有所下降。
到2017年与2016年相比下降幅度变化不大，说明企业的盈利能力在持续的下降。
企业的盈利能力的下降会严重影响企业自身的发展，也会影响企业的利润。
表9.保利收入利润率分析表金额单位：
万
营业收入
24289711
24047724
19554913
营业成本
16007992
16974240
13815063
营业利润
5081292
3902378
3312278
总收入
营业收入利润率（%）
25.98
20.27
20.16
营业收入毛利率（%）
20.92
16.23
16.94
总收入利润率（%）
3.73
3.93
4.64
销售净利润率（%）
15.32
11.79
13.27
销售息税前利润率（%）
34.10
29.41
29.35
2.2.4发展能力分析
发展能力是指企业在保证生存的基础上，不断将自身的规模扩大。
分析发展能力主要考察以下四项指标：
主营业务收入增长率、净利润增长率、净资产增长率和总资产增长率。
表10保利的发展能力指标
主营业务收入增长率（%）
28.75%
31.32%
33.58%
净利润增长率（%）
15.96%
16.82%
34.54%
净资产增长率（%）
25.73%
28.37%
17.62%
总资产增长率（%）
23.74%
26.51%
20.24%
表10可知，保利主要营业为房地产销售，由图中数据可知2016年和2017年保利的主营业务收入增长率、净利润增长率较2015年有大幅下降，这是因为在这两个年度，国家对房地产行业的宏观调控力度加大，受到市场调控影响，2016年保利主营业务收入大幅度下降。
但也可从表中数据看出：
净资产增长率和总资产增长率都有所提高，说明保利的资产规模增加，资产增长能力得到加强。
保利房地产的净利润增长率总体表现出波动下降的趋势，2015年一2016年有小幅度上涨，但2016年至2017年出现大幅度下跌。
从16.82%下跌至15.96%，下跌了近一半的净利润增长率。
相比于同行均值的大幅度下降，保利的净利润增长率普遍高于同行的平均水平，这说明保利的经营效益不会很差，但受市场影响净利润增长率大幅下降。
3保利地产财务报表分析存在的问题
截止到2014年，保利地产公司己成立了三十年整，经过三十年的不断发展和壮大，就眼前的形势来说，公司的未来发展前景总体上依旧是很好的，但是在分析的过程中也发现了一些问题。
第一，存货占公司资产总额的比重很大，存货过多将会严重影响公司资金流动的速度，通过分析得知保利公司近三年净资产收益率的增长仅仅是依靠增大收益中负债的比重来获得的，虽然较以往的基础上稍有提高，但是在资金周转率和产品盈利性上的没有明显提高。
第二，保利地产公司近几年的资产负债率在一直保持在70%以上，处于行业的较高水平。
一般情况下，资产负债率应保持在50%以下。
房地产企业属于资金密集型经济活动，负债总额保持着较高水平，财务杠杆较高，企业面临的财务风险较大。
第三，保利地产公司的总资产周转率连续三年持续走低，这表明企业的营销实力在不断地削弱，其发展的能力也被削弱。
第四，保利地产公司的盈利能力在下降，外界公众对公司股票的期望值较低，企业未来的获利潜力较小，前景不容乐观。
第五，该公司流动比例、速动比例和现金比例均在逐年下降，说明公司短期偿债能力下降。
股东权益比率有所下降，资产负债率有所上升，己获利息倍数下降，说明企业支付利息的能力下降。
公司的偿债能力在逐年减弱，尤其是短期偿债能力。
流动比率在连续的三年里一直保持着下降的水平，使得保利公司在资金方面不得不临了较高的财务风险。
第六，公司与当地政府关系维护的一般，对于以房地产为主营业务的保利来说，土地的使用权受到限制，对保利地产的影响是很大的，从根本上限制了经营效益。
第七，产品质量和顾客满意度有地区性差异，顾客对服务和质量评价不一。
不同城市顾客对其品牌满意度不一。
在顾客满意度存在地区性差异。
从长远角度上来看会影响公司的品牌效应。
第八，行业内部竞争加剧，国外的地产公司逐渐进驻中国，对国内的地产企业造成了严重的威肋。
导致公司的销售能力下降，市场份额缩减。
此外，该单位报表分析不能仅仅限于对财务数据的分析，还要对非财务数据进行分析，如保利地产公司社会责任履行情况的分析也应得到应有的重视，因为这方面的信息对企业长远的可持续发展具有重要的影响和深远的意义。
4针对保利地产财务报表分析存在的问题的改进建议
第一，对于保利地产公司存货所占比重较大的问题，建议公司适当的调节存货的数量，并采取一些促销手段，减少存货的数量。
对于保利而言，存货是公司盈利的根本，但是也给企业带来很大的风险。
第二，关于保利地产公司连续几年负债总额增加，偿债能力减弱的问题，建议公司减少负债额度，调整企业的资产结构，将资产负债率调整到合理水平。
公司在进行决策新的投资方案时，要充分考虑资金的回收期，从而增强企业的偿债能力。
第三，关于企业总资产周转率连年下降影响企业获利能力的问题，建议企业加强销售能力，在制定销售方案时适当选择销售期相对较短的产品。
实施严格的资产管理措施，提高资产使用效率。
同时，制定针对不同客户需求的产品，使公司的产品多元化、大众化。
站在市场的角度来看，保利地产公司采用快速周转的经营战略，加快资金的回笼速度，通过企业本身将资金快速回笼，在目前的行业中是至关重要的。
而从土地储备的角度来看，近年保利地产公司的土
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