XX房地产项目开发可行性分析报告Word格式文档下载.docx
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灾害引起的损失导致的风险，它可以嫁给保险公司：
经营风险（businessrisk），它是由于
决策者做出不恰当的决策或者错误判断而带来的风险。
它们是可行性研究中要重要考虑
的因素。
在房地产项目可行性研究中，首先，它吸收了科学技术的最新成果，如把电子
计算机、遥控遥测技术、计算机软件技术用于房地产项目的可行性研究中；
其次，运用
了最新经济科学理论，如计量经济学，数量经济学，技术经济学，市场预测学和系统论，
以及经济效益理论与方法，用于科学预测房地产项目的经济效益；
再次，房地产项目可
行性研究还吸收了现代管理科学理论，如企业管理理论、房地产营销理论和施工组织管
3
理等，把它们用于降低投资成本和提高投资收益率。
（4）Arthur.J.Keowr认为在房地产项目可行性研究中对不确定性因素分析时，可以
采用概率分析法，通过这种分析方法可测算风险的大小，以及对项目的影响程度。
1.2国内研究现状
我国20世纪70年代开始，可行性研究的概念内容和方法被逐步介绍到我国，并运
用于工业项目建设前期的技术经济分析。
主要参考文献有联合国工业发展组织在1978
年、1980年分别编写的《工业可行性研究手册》和《工业项目评价手册》。
在我国，房
地产项目可行性研究起步比较晚，20世纪80年代末开始推广房地产项目可行性研究，
进入20世纪90年代以后，房地产项目可行性研究进入快速发展的阶段。
我国房地产项
目可行性研究主要是由政府倡导发起，1981年国家计委正式发文，明确规定“把可行性
研究作为建设前期工作中的一个重要技术经济论证阶段，纳入基本建设程序”。
1983年
国家计委又颁发了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的
原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细规定，指导我国的可行性研究工作[9]。
1987年颁发了《建设项目经济评价方法与参数》，又进一步提高了我国可行性研究工作
的科学化、程序化。
1993年4月国家计委发出《中共中央关于制定国：
民经济和社会发
展“九五”计划和2010年远景目标的建议》明确提出，在投资领域要明确投资主体建立
严格的投资决策风险责任制，强化投资风险约束机制，谁投资决策谁承担责任和风险。
目前我国可行性研究的指导文件是建设部于2000年颁发的《房地产开发项目经济评价
方法》,对房地产投资项目的经济可行性研究指出了研究框架和研究方法,指出开发项目
的经济评价是可行性研究的重要组成部分，是房地产项目科学决策的重要手段[10]。
该文
件的颁布执行，弥补了房地产开发目依据《建设项目经济评价方法与参数》进行经济评
价的不足它是根据房地产开发项目的特点，按照现行的财税制度和价体系，计算项目的
财务收入与财务支出，分析项目的财务盈利能力、清偿能力、资金平衡状况及抗风险能
力，判断项目的财可行性,目前是房地产开发项目可行性研究遵循的基本方法框架[11]。
在我国房地产项目可行性分析的理论研究方面，主要有以下几种具有代表性的观点
主张：
（1）陈传钊在《房地产项目可行性研究中信息系统的应用探讨》中，认为在进行
房地产项目可行性研究时需要运用很多的信息数据，而其中很多数据的可变性和不确定
性较强，为了提高可行性分析的准确性和科学性，建议采用计算机等高科技手段，并且
提出了可行性分析计算机软件程序的设计思路[12]。
（2）张先玲在《论加强房地产项目可行性分析特殊性的研究》中，从可行性分析
的一般性问题和房地产项目可行性分析的特殊性阐述了房地产项目开发的风险性，认为
科学性分析、合理预测、及时采取措施积极应对是规避房地产开发风险的有效方法[13]。
4
虽然在我国房地产项目可行性研究取得了长足的进展，也获得了较明显的经济、社会效
益，许多国内学者也进行了理论方面的研究尝试，但是同西方研究成熟国家相比,我国的
房地产项目可行性研究还处在起步的初级阶段。
有关可行性研究分析的理论书籍包括
《房地产开发项目经济评价方法》中都较为模式化、简单化。
房地产开发项目经济评价，
仅仅是房地产项目可行性研究的重要组成部分，是房地产项目决策科学化的重要手段之
一，它强调的是根据现行财税制度和价格体系，计算房地产项目的财务收入和财务支出，
分析项目的盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断项目的财务可行性[14]。
作为房
地产项目开发可行性研究重要内容的市场调查与预测、规划设计、市场定位、租售价格
的确定等，如何在可行性研究中根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求，对房
地产项目开发进行评价，缺乏明确的、可操作性的指导意见。
本文力争在这方面有所突
破。
1.3研究方案及技术路线
1.2.2研究方法
本文利用实地调研、统计分析、比较分析法、SWOT分析法等分析方法，对项目开
发前景进行综合分析，运用投资估算法进行财务评估，通过盈亏平衡分析法和不确定分
析法中的敏感性分析法进行风险分析。
在整个可行性研究中，注重从竞争性、收益性、
风险性三个方面论证项目的可行性。
最终，提高房地产开发项目可行性研究的实际应用
效果。
1.2.3研究内容
本文分共为5章，各章内容如下：
第一章：
绪论。
介绍了本文研究的背景、意义以及国内外研究现状，确定本文所采
用的研究方法、研究思路框架以及研究内容。
第二章：
房地产项目可行性研究的理论基础。
叙述房地产项目可行性研究的基本理
论，提出房地开发项目产进行可行性研究的必要性。
第三章：
对房地产市场进行宏观分析。
包括中国近年来的房地产发展状况及趋势分
析以及项目所在城市西安房地产市场的发展状况及预测研究。
第四章：
JFL项目可行性研究分析。
将房地产项目可行性研究理论及方法运用于JFL
房地产项目开发中。
从房地产开发商开发项目SWOT分析及竞争对手分析，项目定位，
项目技术分析，项目进度计划，投资估算和风险分析几个方面来阐述。
通过实践和理论
结合，对该开发项目进行可行性研究，得出该项目是否值得开发商进行开发，并针对其
存在的问题提出改进建议，以提高项目的可行性。
5
第五章：
总结本研究的结论，并指出论文其中的不足之处。
1.4技术路线
该文章的技术路线见图1.1：
选题背景及研究意义
房地产项目可行性研究的理论
房地产市场宏观分析
中国房地产发展状况及趋势西安房地产发展状况及趋势
JFL项目可行性分析
项项项项项项
目目目目目目
市定技进投风
场位术度资险
分分安估分
析析排算析
结论
图1.1技术路线图
6
2房地产项目可行性研究概论
1.5房地产开发程序简介
房地产是房产和地产的总称，是房屋和土地在经济方面的商品表现形式，它不仅指
房屋和土地等物质实体，同时它还包括与房屋、土地相对应的所有权、使用权等经济属
性。
房屋和土地不可移动，或者一经移动就将丧失极大价值，故又被称做不动产。
房地
产按照其用途可以分为商业房地产、住宅房地产和工业房地产等[15]。
因此要做好房地产
项目开发的可行性研究，我们就有必要要了解一下房地产自身的特点及项目开发所经过
的程序。
下面阐述一下房地产的特点和开发程序。
1.2.4房地产的特点
房地产作为商品，有着一般商品所具有的共同属性：
价值和使用价值。
可以通过市
场交换来满足人们的居住需求，但是房地产又是一种特殊商品，具有不同于其他商品的
特性[16]：
（1）房地产的不可移动性；
（2）房地产的耐久性；
（3）房地产生产的长期性和高投入性；
（4）房地产业高科技型；
（5）房地产价格变化的波动性；
（6）房地产的高收益性和可投资性。
从中可以看出，房地产行业是一个高投入、高收益和高风险的“三高”行业。
其中，
高收益性使房地产行业持续保持很高的投资热度，使其成为增加国内投和拉动国民经济
增长的重要力量；
高投入性使其占用了大量的社会资金特别是银行资金，使房地产行业
与国家的金融稳定保持较高的关联性；
以上两个特点使房地产业的高风险从一定程度转
化为整个国民经济的潜在风险，因此从各方面提高房地产业投资的合理性，以确保该行
业持续健康发展，将对国民经济的稳定与发展起到至关重要的作用[17]。
1.2.5房地产开发程序
房地产开发首先需按照国家相关法律、法规取得国有土地使用权，在合法取得国有
土地使用权的土地上进行房屋开发建设行为以及相应的基础配套建设行为。
房地产开发
不仅包含商品房及配套建设，还包括土地开发及商品房租售在内的经营活动。
房地产开
发程序通常划分为以下四个阶段[18]：
7
（1）开发投资决策分析：
寻找有利的投资机会，对开发项目是否可行作出判断，
对项目的实施提出建议。
（2）开发前期工作：
房地产开发的前期工作主要包括合法获得土地使用权、拆迁、
安置、补偿、规划设计、方案比选；
获取规划许可证;
施工现场的“七通一平”等。
（3）开发建设阶段：
项目的开发建设阶段主要工作内容是根据项目的进度规划控
制开发建设的整体进度并对项目的建设质量、成本、安全等方面进行管理直到项目竣工
验收。
（4）商品房租售阶段：
在绝大多数情况下，为减轻信贷的压力，在项目的开发建
设期就会采用预租、预售的方式寻找客户，也有在工程竣工或者接近竣工以后才去寻找
客户。
1.6房地产项目可行性研究概论
房地产项目可行性研究是对开发项目的必要性、项目实施的市场条件、投资效益、
开发周期、项目开发模式及规模、企业融资能力等方面所做的调查研究和全面的技术经
济分析论证，它是决定一个开发项目是否应该投资、如何用最小的开发成本获取最佳的
投资效益的科学手段，为决策者提供决策依据的一种科学有效的分析方法[19]。
因此对项
目进行可行性研究了解其概论是非常必要的。
下面就可行性研究概论进行探讨一下：
可行性研究分投资机会寻找阶段、初步可行性研究阶段、详细可行性研究三个阶段，
这三个阶段为层层递进、层层深入的关系[20]。
（1）投资机会寻找阶段
这个阶段根据投资意向，进行初步的调查分析，形成投资建议，提出项目的投资建
议书。
（2）初步可行性研究阶段
初步可行性研究阶段是进一步判断投资机会研究结论是否正确，同时也决定后面详
细的可行性研究是否进行。
初步可行性研究的深度和广度比投资机会研究进了一步，对
投资估算、经济评价等仍采用简单方法估算。
（3）详细可行性研究阶段
详细可行性研究是在初步可行性研究的基础上，对项目进行详细的技术、经济论证，
由此作出是否开发的判断。
详细可行性研究即指本文所探讨的可行性研究。
在本文中，主要对房地产项目可行性研究的原则、依据、内容、常见误区及对策以
及研究报告的编写进行详细的理论阐述，为项目的可行性实践研究提供了理论基础。
1.2.6房地产项目可行性研究的内容
通常来说，房地产可行性研究主要包括下列九个方面的内容，其中又以市场调查分
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析和财务评价两部分最为重要[21]。
（1）项目概括分析。
项目概括分析包括项目基本情况介绍、项目产生背景和建设
必要性介绍等。
具体来说，可以有项目的名称、性质、宗地位置、占地面积、总建筑面
积、容积率等基本情况。
（2）市场调查分析。
市场调查分析主要包括项目投资环境分析、项目市场状况分
析、项目SWOT分析和项目定位。
每一项具体的调查分析内容如下：
①项目投资环境分析。
包括全国和城市政策环境分析、经济环境分析、宗地现状分
析（用地情况、周边环境、地上地下情况分析、配套设施分析、城市规划分析以及基础
设施分析）。
②项目市场状况分析。
包括全国和城市的房地产市场分析和竞争楼盘分析。
③项目SWOT分析。
包括项目优势分析、项目劣势分析、项目机会分析、项目威
胁分析。
④项目定位。
包括项目客户分析、项目产品定位、项目价格定位。
（3）项目规划建设建议与进度安排。
项目规划建设建议和进度安排就是对房地产
产品的规划设计提出建议、对各项技术方案提出说明，并对项目开发进度、施工进度作
出安排。
具体来说：
①项目规划设计建议可包括设计依据、设计指导思想、总平面规划建议、户型建议、
景观设计建议等。
②项目技术方案说明可包括经济技术指标说明、结构设计说明、给排水设计说明、
强弱电设计说明、燃气设计说明，暖通空调设计说明、消防设计说明等。
③项目开发进度安排包括建设周期安排、施工进度安排。
（4）项目费用估算。
项目费用估算主要包括项目开发成本估算和项目开发费用估
算，以及开发经济税费估算，并编写投资成本估算表，具体来说：
①项目开发成本估算包括土地费用的估算、建安工程费用的估算、前期费用的估算、
公共配套设计建设费用的估算、项目开发相关税费的估算、其他费用的估算和不可预见
费用的估算。
②项目开发费用的估算包括管理费用的估算、财务费用的估算和销售费用的估算。
③开发经营税费的估算包括与建设相关的税费的估算、土地增值税的估算和企业所
得税的估算，可编写与交易相关的税费表。
（5）项目资金的筹措。
项目资金的筹措主要是资金来源的计算和对资金运用的分
析。
项目资金来源主要三部分组成，即资本金、预售收入和借贷资金，这部分需要编写
与收入估算相关的表格，如销售收入与经营税金及附加估算表。
项目资金的运用分析主
要是编写资金来源表和自营收入与经营税金及附加估算表，出租收入与经营税金及附加
9
估算表和自营收入与经营税金及附加估算表。
（6）项目财务评价是指通过对房地产市场的调查分析、投资估算的计算、收入估
算等基础性资料对房地产项目的财务盈利能力进行分析。
静态盈利能力分析需要对利润
总额、投资利润率、投资净利润率、资本金利润率、销售净利润率、销售毛利润率等财
务评价指标进行计算。
动态盈利能力分析需要对财务净现值FNPV等财务评价指标进行
计算。
（7）项目风险分析包括定量分析和定性分析。
定量分析包括不确定性分析，主要
是通过数学方法来计算风险的情况，它主要包括敏感性分析，盈亏平衡分析和概率分析。
其中主要是对销售价格和建设成本的敏感性进行分析。
定性分析即用文字阐述及说明项
目的各种风险影响因素，如法律政策风险、市场风险、经营管理风险、金融财务风险。
（8）项目社会评价。
项目社会评价是分析房地产项目对区域社会经济的影响，判
断项目的社会经济合理性，在开发商递交政府审批的可行性研究中较为常见。
（9）结论与建议。
项目可行性研究的结论与建议是房地产项目可行性研究报告的
最后一部分，是对可行性研究分析作出总结并提出相关建议，根据前面所有的研究分析
结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意
见和建议。
以上9点即可行性研究的主要内容，但实际策划分析过程中由于各个企业的性质、
宗地情况、经营情况的不同，可行性研究的具体内容以及侧重点会有所不同。
1.7房地产项目可行性研究的原则和依据、误区及对策
（1）房地产可行性研究的原则[22]
①房地产可行性研究必须按照客观规律进行，用科学的方法收集、分析、整理原始
资料及数据，分析报告和结论合乎逻辑。
②房地产可行性研究必须坚持从实际出发，实事求是的分析和研究。
③房地产可行性研究必须站在公正的立场进行。
④房地产可行性研究的原始资料必须经过鉴别才能采用，保证资料的可靠性。
（2）房地产可行性研究的依据[23]
①国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划。
②经批准的项目建议书、合同等有法律效力的文件。
③国家批准的城市总体规划、详细规划、交通和市政基础设施等资料。
④国家计委、建设部联合颁布的《房地产开发项目经济评价方法》。
⑤自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料。
⑥有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料。
⑦国家所规定的经济参数和指标。
10
⑧开发项目初步规划方案。
（3）房地产项目可行性研究的常见误区在做可行性研究的过程中，由于外界存在
太多不确定的因素，因此未来的销售价格和销售进度也会处于一种相对的不确定中，因
此，可行性研究的预测也只是一种相对合理的预测。
不少失败的房地产投资项目都是由
一些可预见的因素造成的，描述项目投资的美好前景的同时却忽略了一些本可预见到的
风险[24]。
（4）房地产项目可行性研究常见误区的对策[25]
①做可行性研究专业化，提高精度和深度。
②提高相关人员的素质。
③建立可行性研究的数据库，加强对资料的提取、收集、整理。
1.8房地产项目可行性研究报告的编写步骤
房地产项目可行性研究报告是书面总结性文件，也是房地产投资者进行决策的依
据，更是房地产项目相关审批部门和融资机构审批需要的必要书面文件。
因此，为保证
其编写质量，需要一套科学合理的报告编写步骤。
这些步骤如下[26]：
（1）搜集建设项目的前期策划阶段所有完成的成果材料，以便开展前期准备工作
和正式调查研究工作。
（2）依据项目可行性研究的深度、内容和技术要求、时间要求等成立项目工作小
组，一般需要由房地产市场调查和营销专家、房地产规划设计和施工技术专家、房地产
投资分析和财务评价专家。
（3）进行市场调查分析，市场调查分析工作主要有房地产市场调查和营销专家为
主执行。
对项目投资环境和市场状况的调查分析一般采用查阅、购买相关资料和亲身踩
盘、拍照、分析相结合。
对项目客户群分析一般采用问卷调查、个人访问、开展座谈会.
等形式取得第一手资料。
接着对以上的市场调查结果进行项目SWOT分析，并对客户、
产品、价格作出初步定位。
（4）进行规划设计建议与进度安排。
规划设计建议与进度安排工作主要由房地产
规划设计和施工技术专家为主执行，结合房地产营销专家进行研究，并编写报告相应部
分的内容。
（5）进行项目费用估算和资金筹措分析。
项目费用估算和资金筹措分析工作主要
由房地产投资分析和财务评价专家为主执行。
对于有多方案需要论证的项目，需要对每
个方案的费用进行估算，对每个方案的资金筹措进行分析，并编写报告相应部分的内容。
（6）进行项目财务评价。
项目财务评价工作主要由房地产投资分析和财务评价专
家为主执行。
财务评价工作的内容主要盈利能力分析、清偿能力分析和资金平衡分析。
对于有多方案需要论证的项目，需要对每个方案进行财务评价，并编写报告相应部分的
11
内容。
（7）项目风险分析工作主要由房地产投资分析和财务评价专家为主执行。
项目风
险分析包括不确定性的定量分析和用文字阐述的定性分析。
不确定性的定量分析又主要
针对销售价格和建设成本变化的敏感性分析和临界点分析。
对于有多方案需要论证的项
目，需要对每个方案进行风险分析，并编写报告相应部分的内容。
（8）进行方案比选并作出评价在对项目的各种开发方案进行评价分析之后，需要
对待选方案进行论证、比选、优化后提出推荐开发方案，并对推荐的方案提出财务评价、
环境评价、社会评价和风险评价。
（9）作出结论与建议在进行方案比选之后，对推荐的开发方案提出财务、环境、
社会和风险等方面的分析评价结论，并作出合理的建议。
当有关的评价指标结论不足以
支持方案成立时，应该对原方案进行调整或重新设计。
（10）编写项目可行性研究报告初稿项目可行性研究所设计的各种方案，在经过经
济技术论证和优化之后，则可由各种专业人员分工编写，由项目负责人协调汇总编写出
初稿。
项目可行性研究报告通常由封面、摘要、目录、正文、附件、附图共六个部分组
成。
①封面的内容通常是可行性研究报告的名称、报告编写的团队或机构及报告编写时
间。
②摘要的作用是让读者能够在最短的事件内了解报告的主要内容，即用简洁明了的
语言概要介绍项目概况、项目的市场调研情况，报告的结论及有关说明。
③目录房地产项目可行性研究报告由于涵盖内容较多因此一份可行性报告通常有
数十页，为了便于阅读者能够清楚的掌握报告的内容及关系，必须编写目录。
④正文指的就是房地产可行性研究的主要内容。
⑤附件内容通常是支持报告内容的主要依据，例如:
调查问卷、计算过程、统计资料、
政府文件、会议纪要、法律法规等等。
⑥附图可行性研究报告的附图主要有：
项目位置图、规划红线图、设计方案图、项
目区域总体规划图等。
（11）提交项目可行性研究初稿。
此时，研究报告己大部分成形。
（12）形成项目可行性研究报告终稿。
修改完善并形成项目可行性研究终稿，此时
研究工作已经全部结束。
1.9房地产项目可行性研究方法综述
虽然不同的房地产项目可行性研究有不一样条件、环境、目的和阅读对象，但均以
市场调查分析和财务评价两部分内容最为重要。
（1）市场调查分析法：
通过对房地产市场的过去及现状进行调查，可以从中找出
12
其规律和特点，能够帮助我们通过判断分析房地产市场发展的动态，预测未来房地产市
场的发展走势，并以此分析房地产项目建设的可行性。
房地产市场调查是房地产项目定
位的基础，是预测项目价格和销售收入的依据，也是房地产可行性研究的
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