房地产可行性研究报告益阳Word格式文档下载.docx
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第五章项目建设方案24
5.1、项目规划设计方案24
5.2、项目建设内容、规模24
5.3、项目配套设计概况25
5.3.1项目内交通系统25
5.3.2项目内绿化系统25
5.4、项目结构、水电设计26
5.4.1、结构设计26
5.4.2、给排水设计26
5.4.3、电气设计27
5.5、项目建设进度安排28
第六章投资估算与资金筹措29
6.1、估算编制依据29
6.2、总投资估算29
6.3、用款计划和资金筹措32
6.3.1、资金来源32
6.3.2、投资计划与资金筹措32
第七章、财务效益评价33
7.1、销售收入计划33
7.2、销售税金34
7.3、现金流量表分析34
7.4、利润表分析36
7.5、风险分析37
7.6、盈亏平衡分析38
7.7、敏感性分析38第八章结论与建议39
8.1、结论39
8.2、建议39
第一部分：
总论
一、项目概况
（一）项目名称：
蓬莱仙府
（二）开发企业：
益阳市益工房地产开发有限公司
（三）项目位置及总占地
本项目位于益阳大道南侧，申湘公司用地东侧
项目总用地面积约约5265.02m2（约7.9亩），建筑密度为25%,容积率为2.7，绿地率为30%
（四）建设内容和规模
规划用地性质：
居住用地；
用地使用强度：
容积率1.8建筑密度27.54％绿地率>
35％；
出让年限：
70年；
产权类型：
大产权房；
设计要求
建筑高度：
多层住宅建筑，建筑限高20米满足机场净空要求；
（五）项目进度
本项目拟于2015年4月开始进行项目的前期准备，勘探设计和工程招标等工作，拟于2015年10月开始正式进行工程建设，于2016年3月之前完成全部的工程建设，共24个月。
住宅楼拟于2017年4月开始销售。
（六）承建企业情况
1、基本情况
项目单位：
法定代表人：
张智强
地址：
益阳大道南侧，申湘公司用地东侧
单位性质：
有限责任公司
经营范围：
主要经营房地产开发，物业管理，注册资本1008万元
（七）报告编制依据
1、国家经济建设方针和长远建设规划
2、可靠的自然、地理、气象和地质等资料
3、政府主管部门的批准资料、国土开发规划、交通路网规划和工业规划
4、《益阳市城市总体规划》
（8）技术经济指标
项目
单位
数量
规划总用地
平方米
23134.4
总建筑面积
41622.13
标准层建筑面积
36325.51
阁楼层建筑面积
2060.15
半地下储藏室建筑面积
1575.35（按1/2计算）
总居住户数
户
312
建筑密度
％
27.45
容积率
1.8
绿地率
35
停车位（地上）
辆
108
第二部分：
项目背景
一、建设背景
经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范化的运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。
近年来，随着国家住房制度改革的深化，城市建设步伐的加快和人名生活水平的一高，房地产市场潜力逐步释放，对房地产投资需求日益增长益阳市房地产市场交易活跃，呈现出房地产开发企业数量不断增多，投资稳步增长，房地产市场需求旺盛，价格稳中有升的发展态势
二、建设的必要性
（1）改善城市环境，加大城区的建设力度，加快城市化进程
根据益阳的城市规划，未来的益阳将是一个以主城区为中心的由中等城市、其他地级县等共同组成的城市群，未来的城市发展一方面是主城区的扩大，另一方面是中等城市、县级的形成。
对房地产业来说，这就意味着发展机遇不仅仅停留在主城区，各中等城市、县级都将有很好的发展空间。
随着益阳市经济的发展，城镇居民人均可支配收入也得到了相应的提高，人们对改善居住条件的要求也日益强烈,加之城市化进程的加快，促使周边乡镇人口大量涌入市区，随之而来对益阳市城的居住、教育、卫生等各项关系民生问题的设施提出了更高的要求。
该项目的建设符合国家产业政策和地方区域性经济规划，适合当地经济发展要求，对实现益阳市城市建设规划、提高和改善人民居住水平和居住环境，满足人民日益增长的消费需求，促进当地经济发展具有重要作用。
综上所述，该项目符合国家产业政策，建成后将大大提高市区居民的住房条件，降低城镇住房压力，缓解城市人口交通压力，扩大城市基础设施覆盖范围，实现城市土地资源的优化配置。
具有可观的经济和显著的社会效益，其建设是非常必要的。
（2）良好的交通配套设施和居住环境为项目提供了有利的竞争条件
推动目前房地产行业兴起的主要因素是中国的住房体制改革，从广义上讲，住房体制改革也归结于广泛意义上的消费升级，也就是大量的居民从没有住房升级到有住房，从小住房升级到大住房，随后的城镇化进程的加快和中国经济多年积累的成果到来的住房升级换代需求将各大中心城市的房地产市场推向纵深发展。
从这几年的益阳发展，市民的消费水平持续增长，住宅商品房销售速度也一直保持增长趋势，房地产市场越发引起居民广泛关注。
而在购置房屋的过程中，其交通配套、居住环境和房价等成为群众选择房产的主要因素。
交通配套是购房者最为关注的因素之一。
本项目所在地为益阳大道与大桃路交汇点，位居益阳中心，其优越的地理位置和周边的交通环境，必将成为吸引消费者的有利条件。
居住环境也是购房者考虑的重要因素，随着益阳市的城市建设进一步加快，周边的扩张以成为不可逆转的趋势。
根据人口抽样调查结果和省统计局评估确认，2013年益阳市户籍总人口484.2万人，常住总人口437.29万人，中心城区常住人口达55万人左右，还有大量的外来人口，以初步形成较大规模的居住环境，随着城市道路交通网络和基础设施的完善，这一区域市场认知度正在逐步提升。
旺盛的消费需求，本项目周围，各类教育、购物、餐饮氛围以形成，人口和住宅供应量持续增长的同时必将带来更大的商业市场潜力，这也成为吸引消费者的有利条件之一。
第四部分：
市场分析与销售方案
一、全国房地产市场分析
1、房地产开发投资完成情况
2014年1-8月份，全国房地产开发投资58975亿元，同比名义增长13.2％，增速比1-7月份回落0.5个百分点。
其中，住宅投资40159亿元，增长12.4％，增速回落0.9个百分点，占房地产开发投资比重为68.1％。
1-8月份东部地区房地产开发投资33525亿元，同比增长13.6％,增速比1-7月份回落0.5个百分点；
中部地区投资12289亿元，增长10.6％，增速回落1个百分点；
西部地区投资13160亿元，增长14.4％，增速回落0.3个百分点。
1-8月份，房地产开发企业房屋施工面积652953万平方米，同比增长11.5％，增速提高0.2个百分点。
其中，住宅施工面积465243万平方米，下降14.4％。
房屋竣工面积49759万平方米，增长6.7％，增速提高2.2个百分点。
其中，住宅竣工面积38036万平方米，增长4.8％。
1-8月份，房地产开发企业土地购置面积20787万平方米，同比下降3.2％，降幅比1-7月份收窄1.6个百分点，土地成交价款5694亿元，增长12.8％，增速提高3个百分点。
2、商品房销售和待售情况
1-8月份，商品房销售面积64987万平方米，同比下降8.3％，降幅比1-7月份扩大0.7个百分点。
其中，住宅销售面积下降10.0％，办公楼销售面积下降8.9％，办公楼销售额下降19.5％，商业营业用房销售额增长7.5％。
1-8月份，东部地区商品房销售面积30485万平方米，同比下降15.0%，降幅比1-7月份扩大0.2个百分点；
销售额24128亿元，下降15.5%，降幅扩大0.3个百分点。
中部地区商品房销售面积17410万平方米，下降1.7%，1-7月份为增长0.2%；
销售额8709亿元，增长1.6%，增速回落2.3个百分点。
西部地区商品房销售面积17093万平方米，下降1.1%，降幅扩大0.6个百分点；
销售额8824亿元，增长2.7%，增速回落0.7个百分点。
8月末，商品房待售面积56160万平方米，比7月末增加930万平方米。
其中，住宅待售面积增加590万平方米，办公楼待售面积增加54万平方米，商业营业用房待售面积增加227万平方米。
3、房地产开发企业到位资金情况
1-8月份，房地产开发企业到位资金79062亿元，同比增长2.7%，增速比1-7月份回落0.5个百分点。
其中，国内贷款14664亿元，增长13.8%；
利用外资341亿元，下降0.9%；
自筹资金32618亿元，增长11.6%；
其他资金31440亿元，下降8.9%。
在其他资金中，定金及预收款18905亿元，下降10.7%；
个人按揭贷款8697亿元，下降4.5%。
4、房地产开发景气指数
8月份，房地产开发景气指数为94.79，比上月回落0.03点。
二、益阳市房地产市场分析
（一）2013年益阳市人均GDP为3800美元，房地产处于胜春、改善需求兼有阶段。
且益阳市居民人均可支配收入不高，但近年来保持了稳定增长趋势，城镇居民人均可支配收入达2200元。
居民消费倾向较高。
平均达到0.75。
益阳1.7-1.13商品房商品房成交量出现大幅上涨，成交234套，成交面积2.49万平方米，环比分别上涨了61.4%和75.4%。
从益阳主城区来看，成交商品房重点是在赫山区和高新区，分别成交了86套和133套。
上周益阳主城区取得预售许可证的项目共有2个，总供应套数为172套。
其中云顶上品为4#楼，预售许可证为2013-0001，预售面积9957.24平米，可售套数72套，户型为四室二厅144.73平米和三室二厅131.86平米，理想均价为3700左右（以实际销售为准）；
其中盛世东方为4#楼，预售许可证为2012-0141，预售面积11473.32平米，可售套数100套（不包括非住宅套数2套），户型为三室二厅122-125平米和两室二厅88.54平米、94.75平米以及三室二厅122.43平米、125.75平米，理想均价为3850左右（以实际销售为准），目前已签约2套。
价格方面由于上周银城壹号商铺高达2万均价的影响，令本周商品房的成交均价环比出现微幅下跌，成交均价为4241元/平方米，环比小幅下跌6.2%。
从区域来看，成交价格最高的区域是高新区，成交均价为550元/平方米；
成交价格较低的则是赫山区和资阳区，成交均价分别为3555元/平方米3662元/平方米。
从个盘来说，在上榜了上周商品房销售TOP10楼盘中，排行榜首位的是高新区的碧桂园项目，周成交58套，成交价格为6020元/平方米。
高新区的银城壹号项目周成交27套，成交均价11495元/平方米，仅次于碧桂园位列第二。
排名第三和第四的分别是位于高新区的金山俪园和赫山区的香槟花苑，分别成交了16套和13套，成交均价分别为3417元/平方米和3072元/平方米。
赫山区的华盛丽都以成交12套的成绩位列第五，成交均价为2990元平方米。
其余成交较好的还有会龙、溪谷、滨江花园等项目。
房地产开发投资增速放缓。
2014年，全市完成房地产开发投资101.12亿元,同比增长0.2%，增速比2013年回落8.8百分点。
从开发企业登记注册类型来看，内资企业完成投资99.62亿元，增长0.4%，占房地产开发投资的比重与去年相比基本持平，为98.5%；
港澳台商和外资企业完成投资1.29亿元，增长26.9%，占房地产开发投资的比重较小，仅为1.3%，比上年高0.3个百分点。
从房屋类型来看，住宅完成投资73.73亿元，增长0.7%，增速比上年回落4.2个百分点，占房地产开发投资的比重为72.9%，比上年增加了0.4个百分点，其中：
90平方米及以下中小户型完成投资13.85亿元，增长25.6%；
144平方米以上大户型房屋完成投资12.05亿元，下降24.0%；
商业营业用房完成投资21.99亿元，增长24.6%；
办公楼完成投资同比下降较多，降幅达77.5%。
房地产开发投资占第三产业固定资产投资的比重约为21.9%，2013年为27.7%,2012年为35.7%，占比呈逐年下降趋势。
（二）商品房销售市场不景气，库存增加。
2014年，全市完成商品房屋销售面积312.11万平米，同比增长0.7%，增速比2013年回落19.7个百分点。
其中，住宅销售面积272.91万平方米，下降5.1%。
2012-2014年，全市商品房屋待售面积分别为79.7万平方米、121.1万平方米和132.5万平方米，房屋存量不断增加，分别比上年增长76.3%、51.9%和9.4%。
（三）房地产市场规模和速度仍处于中低位水平。
2014年，全市商品房销售面积312.11万平方米，占全省总量的比重为5.7%，销售面积居全省第8位，增速居全省第7位。
全市房地产开发完成投资101.12亿元，仅占全国总量的3.5%，同比增长0.2%，比全省平均增速低9.5个百分点。
全市房地产开发投资额在全省排第11位，增速在全省排第11位。
（四）2014年完成商品房屋销售额9.4亿元，同比下降3%，全市商品房屋销售均价为3012元/平方米，同比下降3.9%；
中心城区销售均价为3997元/平方米，与2013年基本持平。
销售均价最高的为高新区（4240元/平方米），同比下降7.5%；
价格波动最大的区县为大通湖区，2014年销售均价为1851元/平方米，同比增长18.1%。
（五）各区县（市）差异明显。
从房地产开发投资来看，赫山区投资增长最快，增长45.8%；
大通湖区、桃江县、安化县的增速均高于全市平均水平，分别完成房地产开发投资1.17亿元、10亿元、7.24亿元，比上年分别增长31.8%、9.3%、5.7%。
但资阳区（-62.8%）、南县（-20.2%）、沅江市（-17.6%）、高新区（-4.8%）均低于全市平均增速。
从商品房屋销售面积来看，有5个县（市）商品房屋销售面积增速超过全市平均水平，分别为大通湖区（19.9%）、沅江市（18.7%）、高新区（10.9%）、安化县（6.2%）、桃江县（2.5%）。
资阳区、赫山区、南县均呈下降趋势，同比分别下降62.7%、13.4%、19.2%。
三、促销策略
促销是与潜在消费者进行沟通的艺术，它是房地产项目营销组合的一个关键环节。
选择的促销方法有广告、宣传、现场展示、举办活动、直接推销等。
由于本项目客户群定位于高素质、收入比较高的人群。
所以他们接触的媒介也很多，同时由于这部分客户群对细节、品牌及形象非常关注，因此要加强广告和公共关系的促销力度
（1）广告促销
广告是将产品以非人身式的形式介绍和推广给潜在的客户或代理商。
要吸引客户，需要在广告设计方面考虑消费者的喜好，创造出适当的印象。
在项目现场、区域主要通道树立巨幅灯光形象广告牌，让人们眼前一亮的视觉亲和力。
开盘前以公司的品牌形象展示为主，开盘后以小区的景观效果图为主要内容。
用标准字体在项目现场的围墙四周标明：
楼盘标识、开发商、施工单位、监理单位、设计单位名称以及售楼电话。
定期在报纸做全版宣传广告，形成高暴露点。
宣传内容：
项目价值、地块价值、发展潜质。
投放车身广告：
选择路径小区的公交车，在车身刷上楼盘的形象广告。
邮寄项目资料：
经过筛选的潜在客户给他们邮寄一份简明扼要的项目资料，这是成本不高，效果很好的方法。
（2）公共关系营销
公共关系营销是从处理全方位的社会关系来寻求企业及其产品与目标消费者共同利益点。
主要的公关方式
新闻报道：
把有价值的信息传递给新闻媒体，用以吸引公众对房产或公司服务的注意力。
宣传报道：
宣传报道房产的社会意义和人文属性
信息沟通：
开展内部和外部的信息交流，以促进本企业与其他企业之间的理解。
游说：
通过游说处理好企业与政府官员之间的关系，以促进政府能通过对企业有利和优惠的政策及条款。
咨询：
提供有关公众事务及企业定位和形象方面的咨询。
列出本公司相关的各种社会群体名称、性质、价值、作用。
收集各大新闻机构及其记者的资料：
地址、电话、传真、邮箱等。
明确公关定位要达到的目标。
主要的公关方法
创造和利用新闻--由公关部门编写有关企业、产品、优秀员工等新闻，或举行公司活动，以创造吸引新闻界和公众的注意力的机会，扩大影响，提高知名度。
例如奠基仪式为残疾人举行义演，开展义卖活动等。
举行演讲、报告会、纪念会、发布会、样板房技术方面的展览会或研讨会、开幕式或闭幕式。
开展各项社会活动，引起公众的兴趣，提高房产的声誉。
例如，参与赞助活动、资助活动、救助活动，承办演艺文化活动、有奖知识竞赛、开展义卖等。
撰写书面材料，宣传产品特色或经营特色。
包括公司的年度报告、业务通讯、期刊、书籍、论文和小册子。
（3）营业推广
现场展示：
进行房地产项目模型或样板间的现场展示，会给客户代理商留下深刻鲜明的印象。
在项目现场搭建售楼处，对售楼形象进行全面包装，突出特色;
在售楼处摆放模型（建筑模型、环境模型、区域沙盘模型），模型应强调展示性，突出户外的形象效果及室内的通透性，特别是夜间的展示效果；
采取精装修样板件房供客户参观，刺激潜在客户的购买欲望。
直接推销：
同一位或多为潜在购买者、决策者、使用者、影响者之间进行面对面的交流，目的是将潜在的因素转变为有效的购买行为。
邀请潜在客户、代理商、当地社会名流，参加项目的说明会、开盘等活动。
可以举行隆重的开盘仪式，力求引起轰动效应；
购置或租用看楼专车，用看楼专车接送参观楼盘的潜在客户；
到非常时期，可采取购房赠装修，摸奖送电器等活动促销。
项目说明及使用手册：
在举行活动、现场展示等促销活动中，都会散发一些有关项目的说明及使用手册。
手册的内容一般包括项目的位置、面积、规划、售价、特色、可能提供的物业管理服务等，要做到图文并茂，手册的设计及印刷要精美。
尽快制作印刷、装帧精美的楼书和宣传手册，楼书和手册应传递一种新的生活方式；
制作平面景观效果图；
制作引诱楼盘标识的手提袋，雨伞等纪念品。
推广节奏：
开盘时间定在春展后期，夏展前期做入市最佳点，通过会展做市场接受度的探视。
春夏季房交会为客户积累最佳时机，历年春季展会是新项目入市的高潮期，而春展会为客户积累最佳的效果。
项目选择此时间段做展示，并与前期增加报广发布频次，引起市场的关注度。
从产品前期运作到开盘销售以及到最终后期产品，整体操盘有一个连贯性。
项目的建设方案
一、基本原则
1、以人为本，以住户的生活舒适方便为本。
2、符合项目定位。
3、充分考虑将来物业管理的便利性。
4、方便项目营销。
二、规划设计理念
1、体现以人为本的理念，满足现代都市生活需要，营造一个与周边环境相融合的综合功能区，创造方便、舒适、安全、优美的居住小区。
2、保持与环境相协调的前提下，充分利用居住建筑固有的造型要素，加强本住宅小区的个性及特色塑造，加强居住小区的识别性和居民的归属感。
3、结合规划用地的特点，采用开放社区的思想，利用小区提供的公共服务实施在小区内形成特色街道，努力创造具有“品牌效应”的居住区，创造更多的卖点，为住户以及周边地区营造优质的居住和休闲娱乐环境氛围。
4、规划布局、环境塑造、单体建筑设计三者完美结合，将建筑的融入自然流畅的景观之中，对特定区域（广场、花园、绿地）采用普通的，相似的铺装作背景，既保证小区具有良好的规划结构和形态布局，又能使建筑单体拥有良好的朝向、通风采光和开阔的视野，让优美的外部环境渗透到住户的家中，创造有品位的建筑，使其具有良好的卖相。
5、充分考虑小区的定位、客户群的居住及生活习惯，强调户型的通透性，户型设计的紧凑、实用，提高户型的实用率及灵活性，以适应市场的需求，同时将小区定位在有品位的、精致的、中高档生活型的住宅区。
三、项目总体布局
1、功能分区
本项目总占地面积约35亩，总建筑面积14215平方米，容积率为1.8，绿化率为30％，纯住宅，一次性建完，由6栋多层高层组成，共312户；
住宅以交叉错开布局为主，采用错落等方法在内部形成不同形式的院落和空间环境；
整齐灵活的主题造型，构成具有浓郁居住氛围的幽雅居住小区。
2、道路交通
小区道路分为小区级主干道、次干道、各种小道路三个等级。
小区主干道宽5米，次干道宽4米，各种小道路宽1.5米。
各种道路交通严格实行人车分流原则，确保各居住区的住户活动安全和安宁。
小区共设有人行出入口2个，机动车出入口1个，除住宅底层为停车库之外，地面上还设有停车位，包括公共建筑的停车位在内，小区共设停车位130个。
四、建筑方案
根据益阳气候特点，小区内建筑以条形建筑为主，有利于通风、采光。
住宅设计有多重类型，既要符合买家要求，也要顺应其所在区域的地理位置及人们的文化背景、生活习惯、经济发展水平等需求，设计出不同的新房型，同时有体现舒适性、合理性、功能性、经济性和美观性。
调控房产价格，共规划了二室一厅，三室一厅等两种户型，其中建筑面积分别是98平方米和118平方米各占一半。
在住宅设计中为节约用地，采用加大进深、缩小面宽等手法，立面设计在阳台、屋面屋顶处等作细部处理，创造力求简洁且富有变化有区别的建筑体型。
五、规划设计特点
楼距：
超宽楼距，每栋楼距在20米以上，保证每户都能享受到温暖的阳光。
景观：
本项目环境规划设计，以城市生态承载设计模型构建为基础，着重强调的是环境保护、环境利用和项目建设的可持续。
在环境设计中，项目的建筑规划和环境规划相互协调、相互统一、一气呵成。
环境规划设计利用原有资源和精致的人工园林相融合。
在本项目环境规划设计中，保护和利用自然资源是整个设计的核心。
自然林地的保护不仅仅为城市发展提供了生态和谐要素，更重要的是提升本项目的居住品位，保持区位内得天独厚的舒适环境。
小区景观绿色走廊，将入口，中心水景和绿色园林串联在一起，组成了绿色生态交响曲。
在本项目景观设计中，美丽的绿色植物与环绕着小区内的道路穿插交错，都将成为本项目环境规划的亮点。
还会结合社区文化活动，儿童成长活动设置相应的空间和器材。
人车一体化，采用地面停车场；
由于现在有的住户不愿意把车停在地下车库，觉得麻烦，因为建的是少栋楼群，所以地面停车场
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