物业责任制doc.docx

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物业责任制doc

中国市政工程西南设计研究院

物业管理公司承包经营实施意见

为适应我院体制改革的需要，根据物业管理公司的现有实际情况，院决定物业管理公司的体制改革分两步进行，第一步从二OO二年元月起，物业管理公司实行有偿服务、独立经营、独立核算。

第二步将物业管理公司改制为有限责任公司。

现确定如下独立经营核算实施意见：

一、公司的基本构成

1、公司人员组成

物业管理公司员工组成如下：

员工总人数：

30人

其中：

在职员工：

24人

外聘员工：

6人

公司地址：

成都市星辉中路11号。

2、院提供现有设备（详细设备清单以财务部固定资产台帐为准）：

东芝数码复印机一台。

（购于2001年4月）

天津有氨晒图机一台。

（购于2001年3月）

施乐330复印机一台。

（购于1997年4月）

施乐3060工程复印机一台。

（购于1995年12月）

理想4500速印机一台。

（购于1992年8月）

TCL电脑一台（奔Ⅱ633硬盘4.3G）。

（购于2000年5月）

以及空调机六台等设备。

3、公司办公场所

公司办公场所集中在院1号楼1层，面积共平方米。

4、院物业服务范围

星辉中路11号（原内曹家巷81号）的办公区和分别位于外曹家巷4号，内曹家巷8号，张家巷22、23栋，互助路92号，一环路北二段62号和三友路181号六个员工家属区（不含即将开工兴建的星辉中路8号高层电梯住宅）。

5、资产及多种经营

院将互助路原库房、3号楼加工车间、食堂、幼儿园、卫生所、打字复印晒图、水电维修等交由物业公司经营。

二、承包经营的原则

从2002年元月起，物业公司实行独立经营、独立核算。

院按季度提前支付物业管理费，公司自己发员工工资和缴纳三大保险。

在承包经营中，院安排专人加强监管，实行控制。

公司编制为30人，在院内员工中招聘人数最少不能少于24人，招聘范围为现有的24名员工和院内其他在岗职工及待岗职工。

与院约定的物业公司办公用房两年内不收租金，两年后视经营情况收取一定的租金。

院提供的现有设备（即第一条第二款所列设备）无偿使用。

卫生所纳入物业公司管理。

原有行政职能只保留房改和分房职能直到此项工作结束，其间院补贴一个员工的工资（以物业公司人均工资测算支付），其他职能收回由院相关部门承担。

按物业管理服务的范围，与院签定承包经营合同。

公司可根据业务设置部门，制定相应的管理办法。

三、经营状况预测和优惠政策

根据我院物业管理的实际情况，参照成都市物业管理企业收费的有关规定，对院办公区物业管理费及经营资金预测如下：

1、物业管理费

（1）五号楼（新办公大楼）物业管理费：

2.50元/m2·月×6780m2×12月=203，400.00元/年

（2）一、二、三、四号楼物业管理费：

2.00元/m2·月×4616m2×12月=110，784.00元/年

2、资产经营

（1）互助路原库房1~2层：

10.00元/m2·月×950m2×12月=114，000.00元/年

（2）互助路3号楼加工车间：

10.00元/m2·月×700m2×12月=84,000.00元/年

（3）铺面租赁收费：

50，000.00元/年

3、多种经营：

（1）食堂、幼儿园、医务所收费：

100，000.00元/年

两年内交物业管理公司无偿经营，两年后视经营情况收取固定资产保值增值费。

（2）商务部收费：

200，000.00元/年

（3）自行车停放费和汽车占地费12，000.00元/年。

家属区的物业管理，待家属区业主委员会成立后，由业主委员会与物业公司商定后再确定。

1~3项合计约874,184元/年。

根据预测，公司改制为有限责任公司后，前三年公司的年利润预计可达30万元左右；同时公司利用这三年的时间，开拓市场，积累资金，创物业品牌，使公司完全走向市场化。

四、服务内容及服务质量标准

物业管理公司对院办公区域及各员工宿舍区的服务内容为：

1、对办公楼及员工住房房屋建筑主体的管理（了解并掌握房屋的基本情况，对房屋进行日常保养和修缮）；

2、对办公楼及员工宿舍的设备、设施进行管理（了解并掌握各类设备、设施的基本情况，对各类设备设施进行保养，维修与更新，以保证日常运行）；

3、对环境卫生的管理（包括日常清扫保洁和垃圾清除外运等）；

4、对绿化进行管理；

5、对办公区及宿舍区治安进行管理（以维护院正常的工作秩序和宿舍区的生活秩序），确保治安稳定。

6、对消防设施的管理（包括对火灾的预防与处理）；

7、对办公区及宿舍区机动车辆和非机动车辆进行管理；

其它，通过食堂、幼儿园、卫生所和文印的经营，为用户提供多方面的服务。

上述各项服务的内容，服务质量标准将在下面分项中予以细化和量化。

一）院办公区五号楼服务内容与服务质量标准：

1、房屋修缮服务：

1）根据楼宇实际状况制定楼宇修缮计划并按时实施，确保楼宇完好与正常使用；建立健全楼宇技术档案，加强楼宇日常养护。

2）楼宇状况达到：

A、主体工程牢固安全；B、门窗开启灵活，不松动，不透风；C、木装修牢固、平整、美观、接缝严密；D、楼地面牢固、安全、平整、不起砂、拼缝严密不闪动，不空鼓开裂，地坪无倒泛水现象；E、屋面确保安全，不渗漏、排水畅通；F、抹灰接缝平整，不开裂、不起壳、不起泡、不松动、不剥落；G、油漆粉饰不起壳、不剥落、色泽均匀；H、金属构件牢固、安全、不锈蚀。

2、房屋设施设备维修服务：

1）根据房屋设施、设备维修、更新周期制定维修计划并按时实施，保证设施设备完好与正常使用；建立健全设施设备的技术档案，加强设施设备的正常养护。

2）房屋水、电、卫、暖、消防设备不滴漏、不泄漏，开启灵活，随时保持完好状态、运行安全、可靠，使用正常。

3）加强电梯的运行管理，设备管理和安全管理；电梯维修、保养委托专业公司承担。

3、环境卫生服务：

1）对楼宇外墙每年委托专业保洁公司清洗一次；院电动伸缩门每周清洁一次；大门外侧院金字招牌每两周清洁一次。

2）清扫大堂入口及梯级每天两次；大堂花岗石地面推尘视情况每天若干次；擦拭大堂铝合金玻璃门及隔断每天一次；清扫大堂墙壁表面每两天一次；拍打天花板尘埃每周一次；擦试灯具每两周一次。

3）清理楼宇公共部位所有垃圾每天两次；收集及清理所有垃圾箱及花台内的垃圾每天一次；清洁垃圾箱及花台外表面每天一次；清洁所有扶手、栏杆每天两次；清洁楼梯、走廊每天一次。

4）扫净及清擦电梯门表面每天一次；抹净电梯内壁、门及仪表板每天一次；电梯天花板除尘每周一次。

5）抹净卫生间门每天一次；抹净卫生间窗每月一次；冲及洗净卫生间设备每天一次；清理卫生桶脏物每天一次；天花及照明设备除尘每周一次。

6）院领导办公室清洁卫生每天一次；会议室清洁卫生至少每天一次，随时使用随时清洁。

4、绿化管理服务：

一年四季连续不断地对楼宇前后绿地进行养护，包括浇水、施肥、整形、修剪、防治病虫害、补栽补种等，使花木终年保持茂盛。

5、治安管理服务：

1）东区院大门3名保安24小时值班，勤巡视，勤检查，填写好值班记录，做好交接班；

2）红外线报警器等监控系统昼夜值班；

3）上下班前后15分钟，保安员必须站立值班。

4）建立严格的会客制度，对不明身份的人和陌生人严格盘查，无正当理由不予放行。

5）财产物资出入大门，无完备手续和正当理由，不予放行。

6、消防管理服务

本楼宇消防管理纳入全院办公区消防管理系统，做到“队伍落实，制度落实，器材落实”；做到定时巡视，发现火灾隐患及时采取措施；灭火器、消防栓、报警系统等保持完好状态，随时可启用。

二）院办公区一、二、三、四、六号楼服务内容及服务质量标准：

1、房屋修缮服务

1）根据房屋实际状况制定房屋修缮计划并按时实施，以保证房屋完好与正常使用。

2）建立健全房屋技术档案，加强房屋日常养护。

3）房屋状况达到：

A、主体工程牢固、安全；B、门窗开关灵活、不松动、不透风；C、楼地面牢固、安全、平整、不起砂、不空鼓开裂、地坪无倒泛水现象；D、屋面确保安全、不渗漏、排水畅通；E、抹灰接缝平整、不开裂、不起壳、不起泡、不松动、不剥落；F、油漆粉饰不起壳、不剥落、色泽均匀；G、金属构件牢固、安全、不锈蚀。

2、房屋设备维修服务：

1）根据房屋设备维修，更新周期制定维修计划并按时实施，确保设备的完好与正常使用。

2）建立健全房屋、设备技术档案，加强对设备的日常养护。

3）房屋水、电、卫、消防设备不滴漏、不泄漏、开启灵活，随时保持完好，使用正常。

3、环境卫生服务：

1）房屋共用部位内墙每年粉刷一次。

2）清理房屋公共部位所有垃圾每天一次。

3）清洁楼梯、走廊每天一次；走廊、楼梯间、天花及照明设备除尘每月一次；清洁所有扶手、栏杆每天一次。

4））抹净卫生间门每周一次；冲及洗净卫生间设备每天一次；清理卫生桶脏物每天一次；卫生间天花及照明设备每月除尘一次。

4、绿化服务：

一年四季连续不断对院办公区内绿地进行养护，包括浇水、施肥、整形、修剪、防治病虫害、补栽补种等，使花木终年保持茂盛。

5、治安管理服务：

1）西区院大门4名保安24小时值班，勤巡视，勤检查，填写好值班记录，做好交接班；

2）红外线报警器等监控系统昼夜值班；

3）上下班前后15分钟保安员必须站立值班。

4）建立严格的会客制度，对不明身份的人和陌生人严格盘查，无正当理由不予放行。

5）财产物资出入大门，无完备手续和正当理由，不予放行。

6、消防管理服务

本楼宇消防管理纳入全院办公区消防管理系统，做到“队伍落实，制度落实，器材落实”；做到定时巡视，发现火灾隐患及时采取措施；灭火器、消防栓、报警系统等保持完好状态，随时可启用。

7、车辆道路管理：

1）建立机动车通行证制度，对外来车辆进行登记。

2）停车场明确划分停车位，按固定车位和非固定车位，大车位和小车位进行管理并分别停放，场内标志明确。

3）车辆出入高峰期，管理人员作好现场引导、疏散工作，以保证道路畅通。

4）自行车、摩托车按要求停放在车棚内。

三）家属区员工住房服务内容与服务质量标准：

根据物业管理主管部门规定，物业管理公司承担房屋建筑公共部位，公共设施设备、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任；业主承担物业内自用部位和自用设备的修缮责任。

对自用部位和自用设备，无论业主自行修缮或委托他人或物业管理公司修缮，物业管理公司都负有检查监督的责任，其修缮费用由业主承担。

院家属区情况较为复杂，业主、住用人有员工、有院还有其他人员。

不管怎样，物业管理公司都将本着“住用户至上，质量第一”的原则，尽心尽力做好家属区的物业管理工作。

1、房屋修缮服务：

1）建立健全房屋技术档案，做好或受业主委托做好对房屋的日常养护工作。

2）房屋公共部位或业主自用部位受委托修缮后状况达到：

A、主体工程牢固、安全；B、门窗开关灵活、不松动、不透风；C、楼地面牢固、安全、平整、不起砂、不空鼓开裂、地坪无倒泛水现象；D、屋面确保安全、不渗漏、排水畅通；E、抹灰接缝平整、不开裂、不起壳、不起泡、不松动、不剥落；F、油漆粉饰不起壳、不剥落、色泽均匀；G、金属构件牢固、安全、不锈蚀。

2、房屋设备维修服务：

1）建立健全房屋公共部位设施设备技术档案，做好或受业主委托做好设施设备的日常养护工作。

2）房屋公共部位或业主自用部位受委托修缮后做到：

水、电、卫设备不滴漏、不泄漏、开启灵活，随时保持完好，使用正常。

3、环境卫生服务

1）办公区公共部位内墙每两年粉刷一次。

2）清理房屋公共部所有垃圾每天一次。

3）清洁楼梯、走廊每天一次；走廊、楼梯间、天花及照明设备除尘每月一次；清洁所有扶手、栏杆每天一次。

4、绿化服务：

一年四季连续不断对小区内绿地进行养护，包括浇水、施肥、整形、修剪、防治病虫害、补栽补种等，使花木终