物业管理教学案例解析.docx

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物业管理教学案例解析

物业管理教学案例

1.新购住房发生的维修责任由谁承担

王小姐年初购得一套商品房，因黄梅季节连日阴雨，该商品房部分墙面开始渗水，损坏了王小姐室内的部分装修。

王小姐为此多次向物业公司反映，物业公司也两次派人前来维修。

虽经维修，该房墙面仍有渗水问题存在。

物业公司表示，其已尽了维修义务，王小姐应向房地产开发商进行交涉。

王小姐对此甚为不解。

王小姐能否要求开发商维修并承担赔偿责任？

2.没有签订物管服务合同，业主该不该支付物业管理费

xx市某小区部分业主以A物业公司（以下简称A公司）没有与业主或开发商签订物业管理合同为由拒绝支付物业管理费。

A公司认为自己是经原在该小区进行前期物业管理的B公司同意，接替B公司继续物业管理服务的。

虽然开发商未与其签订物业管理合同，后小区业主委员会成立，也未聘用A公司，而是与C公司签订了物业管理服务合同，但是在B公司撤走至C公司进小区前，A公司实际进行了物业管理服务，有权收取物业管理费和滞纳金。

业主却认为：

开发商和业主委员会均未聘请A公司，也未与其签订合同，未建立服务与被服务的权利义务关系，因此A公司的诉讼主体资格不符；根据《xx市居住物业管理条例》第25条第2款规定，可以不支付物业管理费，请求法院驳回其起诉。

一审判决结果为：

一审法院根据《xx市居住物业管理条例》第24条第1款和第54条第2款规定，判决业主支付物业管理费和滞纳金。

业主不服上诉判决，提起上诉。

业主根据《xx市居住物业管理条例》第3条第4款规定“本条例所称物业管理公司，是指接受业主或者业主委员会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。

”18条第2款也强调物业管理公司接受委托从事物业管理服务，应当签订“物业管理服务合同”。

就是说，进行物业管理服务必须签订合同。

且《合同法》第10条第2款也明文规定“法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。

”因此A公司的行为属无合同管理，或“自行提供服务”。

认为由A、B两家公司的约定或同意就可以进行物业管理服务于法无据，对业主也不具有约束力。

因此业主不付物业管理费和滞纳金也于法有据。

二审判决：

考虑到A公司实际进行了管理，根据等价有偿的原则，同时《xx市居住物业管理条例》中的“可以不支付”而不是“应当不支付”，又使二审法院能在“可以”二字上找到了依据，最终判令业主支付物业管理费，但对A公司加收滞纳金的请求不予支持。

业主该不该交纳物业管理费？

3.空调软连接管断裂谁负赔偿责任

某大厦物业公司收了业主每户3元/平方米的物业服务费，双方签订了《物业服务管理合同》，合同中界定了共用部位和共用设施设备，并规定“在保修期内，按照《质量保证书》的规定，由本大厦开发建设单位负责房屋质量及设施设备质量的报修”。

尔后，在该大厦中央空调第一个供暖期间，李先生家空调软连接管断裂，物业公司及时发现、采取必要措施切断水源并通知李先生，待李先生赶到现场时，损失已殃及楼下四家业主。

为此，李先生等五家业主要求维修和索赔。

物业公司协调开发建设单位担责，但是开发建设单位以种种理由拖延。

于是，李先生联合相关业主作为原告将物业公司和开发建设单位告上法庭，要求赔偿。

李先生等五户业主的损失该不该由建设单位赔偿？

4.建设单位不将相关资料移交给物业公司，业主告开发商

xx住宅小区是开发商A新开发的项目，作为建设单位的A开发商依法聘请了B物业公司进驻本小区提供物业管理服务。

B物业公司为了全面了解小区物业情况，以便更好地为小区业主服务，一直要求A开发商将相关的物业资料移交过来，及时进行承接验收；而A开发商一直没有答复。

经过多次催促未果，物业公司向小区业主们说明了此事，也向有关部门反映了情况。

为了维护自身权益，小区业主把作为建设单位的A开发商告到人民法院。

建设单位的A开发商该不该承担民事赔偿责任？

5.物业成楼盘营销手段

本市某知名物业公司3月从媒体上获悉某开发商欲将40万平方米建筑量的小区前期物业管理委托为一家有实力、有品牌的物业公司管理。

于是，这家物业公司经过精心准备，在几十家投标单位中一举夺魁，接下来草签协议，将该物业公司进行前期管理写入了商品房预售合同的附件里，吸引了不少买家。

到了10月，开发商开出了非常苛刻的条款，逼中标物业公司自动退出，将自己下属的物业公司隆重推出。

于是，物业公司与开发商对簿公堂。

物业公司与开发商谁能胜诉？

6.私装水床造成他人财产损失

某小区15栋302的业主罗某购买了一张水床，并请安装公司为其进行安装，在未经物业公司装修部同意的情况下施工完毕。

结果因水床的安装改变了上下水管道的结构，且水床水流量大增，使五层、六层业主的供水严重不足，业主与罗某交涉要求其拆除水床，被拒绝。

于是，向管理处投诉。

管理处再三与罗某协调拆除事宜，罗某坚持房子是自己的，产权归自己所有，室内安装是个人的权力，至于供水不足的问题，他要求管理处作二次加压或管道改造。

于是，物业公司向法院上诉。

物业公司向法院上诉，能否胜诉？

7.如何处理住户家里跑水的问题

某小区的物业公司按照规定的维修维护计划，对区内所有的污水管网进行了检查和梳理，一切均正常。

就在检查梳理完之后几天，因为楼上某业主家进行装修，施工人员违背物业装修管理规定，擅自将装修残余水泥、油漆等倒入地漏，经排水管道流至该楼主管弯头处，堵塞了本楼的管道。

楼上住户排除的污水不能流出，便慢慢从楼下詹先生家的地漏处冒出。

管理处发现跑水后，马上通知詹先生，詹先生当时不在家中，电话联系两小时后，詹先生与物业公司职员一同现场检查，发现部门木地板已被水淹。

找到故障点后，物管职员立刻消除了堵塞现象。

詹先生认为物业公司没有尽到管理职责，于是向物业公司提出索赔要求。

詹先生能否得到索赔？

8.业主不同意换玻璃怎么办？

黎某是小区内的一位业主，有一次她在媒介中发现一种玻璃可以增加室内光线，且随外部温度变化能够调节室内温度。

于是几经周折买了这种玻璃，没有经过物业公司的同意，就拆除了原有玻璃，将新买的玻璃安装上去，结果由于玻璃颜色与整个小区玻璃色彩反差很大，严重影响小区整体同一的布局，就此管理处向黎某提出异议。

黎某认为产权是我自己的，我自家的玻璃愿意用什么颜色就用什么颜色，拒不拆换。

物业公司怎么办？

9.业主违规装防盗网物业公司如何应对？

某高档小区一业主正在装修其新房，其他部位装修后提出安装防盗网包括阳台部分。

物业管理员接到通知后立刻到达现场，将防盗网挡在小区之外，并向业主说小区不许安装防盗网情况。

但业主立场非常强硬，质问管理员为什么不能安装阳台防盗网，假如失盗怎么办？

物业公司如何应对？

10.业主执意乱装空调怎么办？

一天中午，护卫班班长喘着气跑道管理处办公室，告诉主管：

“G栋1801的业主不想按指定位置安装空调，要将北侧空调孔打在窗户上方。

”主管正在处理一项事务，便安排护卫班班长马上返回，先让空调公司的工作职员停止打孔。

主管随后赶到，一进门还没开腔，业主就开始不停地说着自己的理由。

他认为物业公司规定的位置不好，强烈要求将空调孔打在窗户上方，并且明确表示：

“我今天就要在这里打孔，看你们会把我怎么样？

”这时，空调公司的员工不停地在一旁说着风凉话，更助长了业主的不满情绪。

主管心里很不愉快，但仍耐心解释，说明：

“在指定位置安装空调、管线不能外露，是为了保证小区的外观统一美观”，夸大：

“假如我们也像某些小区那样各行其是安装空调，那咱们小区的外立面就会杂乱不堪入目，整个物业形象大打折扣，物业也不会升值，甚至贬值”，提醒业主：

“这里是您的家园，您的朋友和亲戚要是看到小区杂乱不堪，说小区不好，您也没面子啊”。

听完主管这番入情入理的话，业主不再硬性坚持。

这时，主管悄悄地将空调公司的安装工叫到一边，告诫说：

“你们应当知道xx物业的管理规定，假如执意违规行事，可要想清楚以后还要不要在我们的辖区内做生意。

”这么一说，空调装修工马上声明要按照物业公司规定打孔，并表示一定配合物业公司说服业主。

最后，业主同意按规定位置打空调孔。

如果业主不同意按规定位置打空调孔，怎么办？

11.物业公司应如何对业主的装修进行监管

2005年，某小区业主来访反映，小区管理部在未经业主同意的前提下，派人员进入其尚在装修的房屋内，将业主自行安装的窗框拆除并拿走，安装部位的外墙在拆除的同事也遭到破坏。

业主认为：

小区管理部虽出具了局面整改通知书，但无权擅自闯入私人住宅强行拆除，这种行为严重侵害了业主的利益，管理部人员缺乏最基本的法律常识。

同时业主要求小区管理部对该事件给其造成的损失进行赔偿。

注明：

经有关部门认定，业主安装的窗为违章搭建的构筑物；小区物业管理部之前已向业主发出《违约行为整改通知书》。

但业主表示拒不整改，怎么办？

12.业主装修时封闭了共用管道检修孔责任由谁负

某小区的物业公司在管理中，由于疏忽大意未将“业主、使用人在装修住宅中，应预留共用设备的检修孔，方便共用设备的维修”的该项小区内住宅装修规定告知业主。

多名业主在不知情的情况下，装修时封闭了共用管道检修孔。

此后的物业使用中，共用管道发生堵塞。

在疏通修理的过程中，给业主的装修造成了一定程度的损坏。

为此业主能否向物业公司提出赔偿要求？

13.损坏房屋承重结构应如何恢复原状？

业主余某在房屋装修时擅自拆除了承重墙，经群众举报，所在房地产行政主管部门发了限期整改通知，要求其恢复原状。

余某在规定时间内恢复了承重墙，不料物业公司却告知他承重墙的恢复不符合规定，余某很生气，认为物业公司是在存心整人。

物业公司怎么办？

14.业主自行封闭阳台，物业公司能否作为原告起诉？

2006年2月，金小姐与开发商签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：

开发商于2007年1月前交付房屋（用途为住宅），该商品房阳台为封闭式。

但是，金小姐于2007年1月与开发商办理交房手续时发现：

开发商所交付的房屋前后阳台并没有封闭，只是在阳台外围构筑了一些铁栏杆。

此后，金小姐多次就阳台问题与开发商及开发商委托的前期物业公司进行交涉，在交涉无果的情况下，金小姐便自行将阳台封闭。

由此引起纠纷。

13.推门而入惹来的纠纷

某小区物业管理处规定，装修户在每天装修施工期间不得将入户门关闭，以便装修管理人员随时检查。

一天，管理处工作人员在例行巡查过程中，见一装修户房门虚掩未锁，内有施工的声音，于是推门而入。

发现装修工人在满是易燃物的施工现场吸烟，并且没有按规定配备必须的消防器材。

于是装修管理人员勒令工人立即熄灭香烟并暂停施工，同时通知护卫员将装修施工负责人带到管理处接受处理。

不久，业主知道了此事。

遂投诉管理处工作人员在未经业主同意的情况下私闯民宅，并且非法滞留施工人员，侵犯业主和装修施工人的合法权益。

同时表示将诉诸公堂。

另外，该户业主未签署《装修管理服务协议》，管理处认为施工单位违反了该小区装修安全管理规定，要对其做出相应的处罚。

14.纠正违章装修僵持不下怎么办

2007年初夏的一天下午，护卫员秦某报告，一位业主未按要求的位置，擅自在外墙上开孔安装空调。

待装修管理员赶到现场时，空调已在安装。

装修管理员检查一番后，向业主解释，如此安装不但影响了外立面的统一和美观，而且安装施工已不慎将暖气立管打漏，将给业主的生活带来不便。

但业主仍坚持己见，督促继续安装。

装修管理员只好暂扣装修工人的工具和证件，予以制止。

同时，请水工火速来补已打漏的暖气立管。

业主对装修管理员制止违章装修十分不满，提出要物业公司领导签字，承担停止安装空调的后果。

装修管理员认为自己所做并无不妥，随即提出业主也需签字，承认自己违反小区装修管理规定。

双方各执己见，一时僵持不下。

水工赶到现场后，迅速将漏水的暖气管修复好，将污染的地面、墙面进行了彻底清理。

一看两人还在争执，便接了个话茬：

“要我说也不是什么大不了的事情，谁也不用让谁签字了，还是商量商量怎样安装空调吧！

”待两人都平静下来，他再对业主说：

“我看你自己选定的这个位置并不好，咱抛开影响外立面整齐美观不说，就说你按到这里，冷凝水管要走多远呀，比较起