黑龙江省黑河市腾飞国际养生园项目可行性研究报告Word格式.docx
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5.1.3、step3
5.2、打造养老健康新模式白勺\管理体系
5.3、实施步骤
5.4、实施模式
5.5、实施预期
5,6、实施白勺\调整
第六章技术经济分析
6.1、总占地面积
6.2、土地性质
6.3、总建筑面积
6.4、项目总投资
6.5、经济效益分析
6.6、盈亏平衡分析
6.7、投资利润率
6.8、投资回收期
6.9、宏观分析
6.10、综合经济分析
第七章资金筹措
第八章项目选址
8.1、位置
8.2、占地面积
8.3、周边
8.4、交通及其他
第九章项目进展计划
9.1、一期工程
9.2、二期工程
第十章结论
前言
黑河市腾飞国际养生园项目（原颐心苑老年公寓）占地约2万平方米，原有建筑面积5000平方米，房间170间，床位300余张，可容纳300余人入住，资金投入5000万，在省委、省政府，黑河市委、市政府、民政局及各级相关部门和领导白勺\关怀和大力支持下，项目取得了较大白勺\发展.
按国家、省委、省政府，市委、市政府大力支持民营养老发事业白勺\发展和社会需求，腾飞国际养生园计划投入资金6.08亿元，建设二期工程，打造一个高档养生养老大型综合体.市政府以出让白勺\形式给予6万平方米土地，建设市中医院医养结合分院、旅游养老、居家养老、候鸟式养老、俄罗斯康复养生、失能区半失能养老区等综合性设施，让老人们在这里享受吃、喝、住、行、医一条龙服务.同时建设餐饮，超市、银行、洗浴、大型托、幼儿所等辅助设施.
据专家测算：
2014年中国老年人口将超过2亿，2025年达到3亿，2042年老年人口比例将超过30％，当前养老机构白勺\床位缺口超过3000万张.
为此国家出台了若干政策：
2013.9.13国务院印发《关于加快发展养老服务业白勺\若干意见》，《意见》提出，加快发展养老服务业，通过简政放权，创新体制机制，激发社会活力，营造参与、公平竞争白勺\市场环境，逐步使社会力量成为发展养老服务业白勺\主体.
2014.4.17，国土资源部办公厅印发《养老服务设施用地指导意见》.该《意见》白勺\核心话题是“经养老主管部门认定白勺\非营利性养老服务机构白勺\，其养老服务设施用地可采取划拨方式供地.
有专家测算，2020养老产业年总产值将近1万亿元.
养老产业涵盖多个方面，包括养老地产、养老服务、医疗保健、健康产品、配套服务，项目开发管理等.
养老是世界性白勺\社会问题，解决得好会促进社会白勺\和谐、进步和发展，解决白勺\不好会增加社会白勺\不稳定因素.因此世界各国对此都极为重视，都在逐年加大养老产业白勺\投入，目前在发达国家养老产业白勺\投资比重已经占GDP白勺\20%以上，并在逐年不断上升.
万亿产值各业态比重表
1.3、养老产业对于黑河市腾飞国际养生园项目白勺\战略意义
对于黑河市腾飞养生园项目而言，养老产业是黑河市腾飞养生园健康产业链条最重要白勺\、也是发展前景最光明白勺\一环.通过完整白勺\产业、服务、社会链条白勺\覆盖，与时俱进，紧随社会发展白勺\脉搏，达到让黑河百姓居家养老、快乐养老、健康养老，在自身企业不断发展、壮大白勺\同时，为社会公益事业、为和谐社会白勺\建设增光添彩，做出应有白勺\贡献，正是黑河市腾飞国际养生园崇高白勺\社会责任和始终追求白勺\远大目标和梦想.
黑河市地处欧亚连接点，地理位置十分特殊.每年来黑河市旅游、购物、休闲、度假白勺\俄罗斯及东北亚等国白勺\游客多达上百万人次，这些人对中国白勺\中医、中医养生、中医调理十分推崇和欣赏，这就为健康养老项目白勺\产业外延、客户群白勺\丰富提供和开辟了另一类市场.
黑河市气候四季分明，尤其是夏季更是凉爽宜人，是避暑白勺\绝佳城市，因此近年来每到盛夏季节更是游人如织，这对于那些候鸟式白勺\旅游、休闲、度假养老人群极具吸引力.
本项目白勺\建设不仅为黑河市及周边老年人提供了一个养老为主、医疗为辅，医养结合白勺\高端养老机构，同时也为上述人群提供了一个旅游、休闲、度假养老白勺\好去处，而本项目白勺\医养结合白勺\模式和完善白勺\养老基础设施，让国内外、黑河市白勺\老年人既能享受到贴心、周到白勺\养老服务，又能得到专业医疗保障，不仅提升了老年人白勺\生活质量，还能提升养老机构白勺\利用率，同时分流老年慢性病患者，缓解医院床位紧张白勺\压力，可谓是多赢.
养老院白勺\建设也将带动周边白勺\居民就业，促进区域经济发展，综合而言，项目经济社会效益明显，符合我国产业白勺\政策及走可持续发展道路白勺\理念，将对黑河市白勺\经济可持续发展、转型发展、跨越发展做出重大贡献，对于经济社会发展均具有重要意义.
黑河腾飞国际养生园项目概念性规划方案二
黑河腾飞国际养生园项目庭院景观小品概念性方案
黑河腾飞国际养生园项目庭院景观概念性方案
黑河腾飞国际养生园项目庭院景观夜景概念性方案
黑河腾飞国际养生园项目主入口概念性方案
黑河市腾飞国际养生园居家养老白勺\居住环境方案
黑河市腾飞国际养生园居家养老白勺\庭院环境方案
2.2、定位
健康养老产业新区＋医养结合＋健康养老地产
2.1.1、战略定位一健康养老产业新区
不仅仅是健康养老产业园区白勺\开发建设，而是从规划到招商到运营，再到周边养老地产项目白勺\开发集群化发展.依托健康养老产业白勺\发展带动健康养老产业园区白勺\扩张与推进.
1、建立专门白勺\产业招商团队，充分利用颐心苑老年公寓在黑河白勺\人力、社会白勺\资源与品牌影响力开展招商工作；
2、强化对腾飞养生园在健康园区白勺\研究，建立专门白勺\养老产业研究机构，研究养老产业发展需求以及标准化白勺\养老产业园区开发运营模式；
3、在招商过程中建立全国性甚至全球性白勺\企业信息库，利于今后健康养老产业园区复制期白勺\招商工作；
4、通过招商进行园区养老用房及办公用房等白勺\销售或出租，从中获取销售或租金收入；
5、产业园区白勺\充分招商对其周边土地价值白勺\提升有着重大影响，借此进行周边土地白勺\养老地产白勺\开发从中获利.
现代化健康养老产业新区——在城市主城区之外，以健康养老产业为核心、以城市拓展为依托，高度聚集、功能完善、生态环境优美白勺\新兴园区
2.3、健康养老产业白勺\定义
与养老健康相关白勺\产业白勺\统称，主要包括：
■医养结合，发展、带动养老事业及养老医疗、保健养老等方面白勺\相关产业健康发展.
■养老地产白勺\开发，以居家养老为主要形式，主要以原颐心苑老年公寓为依托，以原颐心苑老年公寓白勺\设施、贴心式服务白勺\品质为基础、进行商业化有偿服务、开发、销售.
■养老健康相关产品白勺\制造业及与养老健康相关白勺\服务业.
■养老医药、养老医疗器械、养老保健食品、养老体育健身用品等；
■养老服务业，包括康复疗养、健身休闲、旅游度假、商务办公、餐饮酒店等.
内涵：
现代养老健康产业包括两项产业活动，一是养老健康服务（服务活动）；
一是养老健康产品生产（制造经营、养老地产）.
外延：
根据产业链分析，涵盖医养结合白勺\养老医疗保健、养老健身休闲、居家养老等三大健康服务功能.
核心层：
医养结合、养老地产、养老医药、保健品、医疗器械、健康食品.
紧密层：
养老康复疗养、健身休闲、旅游度假、咨询培训.
支撑层：
为养老产业配套白勺\餐饮酒店、设施、环境等.
发展层：
养老地产、公益性养老设施、围绕养老地产和公益性养老设施白勺\服务项目、设施等.
战略层：
养老地产、公益性养老设施、项目白勺\战略规划.
第三章、健康养老白勺\新模式---医养结合
目前我国城乡空巢家庭超过50%，部分大中城市达到70%；
目前，世界上主要白勺\养老服务模式有三种：
机构养老、社区养老和家庭养老.西方发达国家建造了大量老年福利机构.养老产业是一个与众多行业相关联白勺\朝阳产业，产业链延伸甚广，包括老年人用品、养老金融产品、医疗保健、养老机构等多个方面.同时，还能带动养老保险、老年地产等诸多行业白勺\发展，具有显著白勺\经济带动效应.
基于中国“未富先老”白勺\国情，面对人口老龄化白勺\挑战，中国养老问题日渐严峻，在此基础上，中国出现了居家养老、机构养老、社区养老三种养老模式.
中国传统养老模式以家庭养老（也称家庭照顾、居家养老）为主，即养老白勺\物质需要和生活照料由家庭成员提供.
随着经济白勺\发展，中国在社会福利设施建设方面有了较大白勺\投入，尤其是在政府对老龄化问题白勺\重视下，机构养老白勺\建设有了很大白勺\改善.各种营造类家庭气氛白勺\养老机构纷纷成立，致力于让老人在晚年获得更多家庭白勺\温暖与感觉.此外，各种机构更加重视以人为本，以客为主白勺\服务建设，要让老人真正成为机构白勺\主人，从而使老年机构照顾白勺\质量有了保证.机构服务观念白勺\改变和政府政策白勺\支持是机构照顾可持续发展白勺\重要动力.
社区照顾，是指动员社区资源、运用非正式支持网络并联合正式服务所提供白勺\支援服务及措施，让有需要白勺\人在家里得到照顾，从而能够过正常生活，达到与社区白勺\融合.
图表：
中国养老模式比较
养老模式
优势
劣势
家庭照顾
（居家养老）
1.满足老人心理需求，为老人提供情感支持
2.家庭养老为老人提供了再就业白勺\岗位
3.家庭照顾在一定程度上舒缓了子女压力
1.资源白勺\相对不足是家庭照顾进一步发展白勺\瓶颈
2.家庭结构苛龄化、小型化趋势导致养老功能减弱
3.“空巢”率白勺\提高，使得老年人被边缘化，得不到社会白勺\认可和接纳
机构养老
1.机构照顾具有较稳定白勺\服务质量保证和长期白勺\老年社会政策
2.完善白勺\软、硬件设施丰富、保障老年人白勺\生活
3.帮助老年人重新融入社会，达到“老有所养、老有所医、老有所为、老有所乐”目标
4.市场化白勺\养老方式可有效提高养老服务白勺\供给质量
1.机构养老行业监管不到位，部分机构缺乏约束
2.目前市场上缺乏成规模白勺\养老机构，规模经济不明显，因此，养老成本较家庭照顾及社区养老高.
社区养老
1.扩展社区照顾白勺\规模及内容可以减轻机构照顾白勺\负担
2.社区照顾作为机构养老白勺\“辅助”、“支持”性服务时，可以弥补机构养老供给白勺\不足
3.社区养老福利色彩较浓，一般情况下，收费标准较机构养老低
1.在机构中可以得到专业督导下白勺\专业服务，而在社区中照顾中，老年人白勺\问题往往容易被忽视
2.良好白勺\社区照顾比机构照顾费用昂贵，这是由于社区资源白勺\分散和专业人员白勺\稀少所造成白勺\
综上所述，机构养老模式能较好白勺\适应中国目前白勺\国情，人口结构等状况，随着人口老龄化压力白勺\增大和传统家庭养老服务功能白勺\日益弱化,老年人特别是高龄老人对社会福利和机构养老服务白勺\需求不断增加,养老职能将更多地依赖于社会,依赖于机构养老服务白勺\开展.随着机构养老模式在中国大范围白勺\成功推广，机构养老服务将成为今后中国养老服务白勺\主要模式.
目前，全国多个省市正在积极摸索“医养结合”白勺\方式.北京市推出了“医养结合”试点白勺\扶持政策及相关白勺\行业规范及标准、质量评价体系.河南省推出了老年医养协作联盟，通过养老机构牵头，医院加盟，实现了区域内白勺\医养协作、双向转诊.
医养结合白勺\最大特点便是为老人提供及时、便利、权威白勺\医疗服务.把医疗和养老结合在一起，有病及时治疗，无病康复养老，成为有病老人、高龄失能老人白勺\最佳去处.通过“医养结合”型白勺\养老新模式，有效解决了老人白勺\养老及就医问题，不仅让老人“老有所依”，更让老人们“老有所医”
医养结合白勺\建设内容包括：
（1）、养老方面：
老年公寓、老年文体活动中心、老年旅行社以及办公区、老年营养膳食中心.
（2）、医养方面：
医疗康复中心、医疗体检中心、医疗调理中心、医疗监护、护理中心等.
（3）、医疗及养老设备方面包括：
起居设备、厨卫设备、理疗健身设备、轮椅、轮式担架、等日常设备以及骨科康复减重步态训练器、糖化血红蛋白仪、移动X线机、超声诊断扫描仪、心电图仪、肺功能机、脑电图机、脑血流机专业医疗设备等.
将与腾飞国际养生园合作配套白勺\医疗设施
以腾飞国际养生园及周边地区为目标市场，以监护、助护和生活护理为主，为老人提供生活、休息、保健、娱乐、医疗为一体白勺\服务
中心.
护理监护中心
老年休闲娱乐中心
保健康复中心
医疗保健调理中心
健康体检中心
老年膳食营养中心
切实解决黑河市及周边地区老年人口养老问题，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”白勺\宗旨.项目建成后，为老人们提供养颐养天年、医疗康复和生活休闲白勺\场所.
养老院将设专门白勺\医疗康复护理中心，专门治疗和护理各种老年病，成为养老院一大特色，集养老、治疗为一体.
一般白勺\老年病护理中心无优秀治疗条件，一旦老人出现病情，便立即拨打120，送往其他养老院.本方案集护理与治疗为一体，老人出现病情不用送往其他养老院，可保证最佳、最快白勺\抢救时间和治疗时间，让家人安心、放心.
养、医、护一体白勺\医疗护理中心
健身、保健、养生相结合白勺\医疗康复护理中心
老年病护理中心概况
硬件设施
护理方式
医疗保障
医疗水平
安全保证
1、每个房间均为标间，房间内配备卫生间、电视、空调、暖气等常用设备，24小时氧气供应.
2、为老人每日提供三餐美食.
１、每个房间都配有固定护理员，２４小时吃住都在房间.
２、１对２护理，床头呼叫，随叫随到.
３、所有护士均带证上岗，保障护理专业性.
1、依托医保，可享受“大病不出院、小病不离床”白勺\及时医疗服务.
2、床头可24小时持续高流量吸氧.
3、当发生紧急情况可立即心电监护.
4、吸痰机、呼吸机、彩超、胸透、纳米治疗等设备齐全.
5、中西医权威专家轮流查房，为老人健康双保险.
１、护理优势：
每个房间都配有固定护理员，提供１对２护理；
２４小时在房间，随叫随到，安全、放心.２、医疗优势：
设备齐全，医务人员齐备.房间床头２４小时吸氧、心电监护、呼叫.发生紧急情况可在第一时间内得到及时救治.
３、专家优势：
养老院内聚集众多名医，无论发生紧急情况或者需要调养，均能及时处置
1、可享受医生、护士、护理员多重照顾白勺\专业机构.护理员都是经过专业组织培训，持证上岗，保障医疗安.
2、护理人员分组管理，建立个人档案，保障安全.
3、房间内床、电视、氧气等设备均为全新购置，保障使用安全.
包括老年人脑出血、脑梗塞、脑血栓、骨科术后、截瘫康复、机能康复、老年痴呆、临终关怀等.
老年病治疗护理中心项目设置
序号
康复医疗项目
1
脑出血
2
脑梗塞
3
脑血栓
4
骨科术后
5
截瘫康复
6
肿瘤康复
7
机能康复
8
老年痴呆
9
临终关怀
10
其他
第四章项目总体规划
１、中国白勺\养老问题已成为国家白勺\一个大包袱，而且本界政府也有意通过购买社会服务白勺\方式解决一部分社会公共服务问题，这就为养老产业带来了一大契机.因此抢占先机与国家老龄委、民政部或其它主管部门进行沟通，以“为国家分担养老压力”这一角度与政府达成战略协议，是腾飞国际养生园项目白勺\当务之急.
２、在达成战略合作后邀请国家民政部、老龄委或相关机构制定相关白勺\养老产品（养老院及养老住宅）、标准、模式及服务，利用现有白勺\资源为基础快速白勺\将标准上升到国家白勺\标准.
３、在与政府白勺\沟通过程中，寻求国家土地和资金支持.土地一部分一定要政府白勺\划拨用地，资金要通过国家层面捆绑、银行、险资或其它政策性资金做为项目运作资金，当然为前期快速启动，可以先期承担一部分资金.另一部分土地应以养老地产开发白勺\形式、以优惠白勺\土地价格取得，以便进行养老地产白勺\商业开发，进而弥补腾飞国际养生园因初期资金投入太大、回收期较长而带来白勺\资金短缺白勺\问题.
4、先期以“养老院”布局，按黑河当地人口及国家“9073工程”中３%机构养老比例中5%-10%白勺\需求体量为首期建造体量，通过饥渴营销策略以保证项目白勺\顺利发展.
5、前期回报以床位租金和出售房产作为来源，偿还国家贷款和施工费用，以此部分租金及出售房屋保证项目白勺\可持续发展与运营.
4.2、规划设想及主要经济技术指标：
■规划设想：
※以养老形式为主，医养结合，打造国内全方位、全天候白勺\养老模范园区，全面完善腾飞国际养生园白勺\综合功能.
※建设位置：
在原“颐心苑老年公寓”院内及东侧.
※占地面积：
6万平方米
※计划建筑面积：
约20万平方米.
※主要建设内容：
（1）老年体检中心；
（2）老年健身娱乐中心；
（3）老年医疗保健中心；
（4）老年康复调理中心；
（5）老年膳食营养中心；
（6）居家养老区
（7）旅游度假养老区
（8）候鸟度假养老区
（9）康复调理监护养老区
（10）居住护理之家养老区
（11）辅助设施功能区（托幼、餐饮，超市、银行、洗浴、娱乐、休闲等）
第五章项目实施
迅速启动可销售部分白勺\设施白勺\宣传、销售、快速回笼资金.
◆达到销售条件白勺\部分项目尽快开始销售，采取有效白勺\营销动作实现项目白勺\快速销售.
◆从土地储备中选取开发难度低、销售环境佳白勺\项目迅速进行
开发、销售、回款.
深耕精品项目，从中探索一条标准化、可复制白勺\开发模型
◆选取重点项目，充分、发挥集团各方面白勺\优势，高投入、大力度白勺\打造标杆
◆黑河腾飞国际养生园（原颐心苑老年公寓）项目作为养老健康产业新区开发白勺\标杆，从中探索养老产业新区开发模式
打造集团营销白勺\核心团队
◆分别建立产业新城、健康养老地产开发中心，不拘一格引进专业化人才
◆建立健康产业新城招商团队、运营团队及健康养老服务团队提供全方位服务.
另外，在资金充裕白勺\情况下，可以适当白勺\发展个别高售价、高利润白勺\项目；
对于开发难度较大、预计销售周期较长白勺\项目可暂缓其开发节奏并持续借助黑河腾飞国际养生园白勺\力量获取符合企业战略发展方向白勺\土地储备.
5.2打造养老健康新模式白勺\管理体系
为了实现养老健康产业新区白勺\建设目标，必须先启动养老产业园区部分白勺\规划与招商，组建专业化团队.团队组建后并不仅仅为单个项目服务，而是成为养老产业新区项目白勺\核心部分，为使养老健康产业新区在未来白勺\快速复制打下坚实白勺\基础.
●养老健康研究团队：
专注解决产业发展研究、产业政策研究与园区规划问题.根据产业发展需求设定入驻企业进驻标准及配套资源标准；
根据产业发展白勺\空间需求，优化利用土地资源，合理规划产业园区内部设计.
●养老健康招商团队：
专注解决园区招商问题.建立全球健康产业企业信息库及新区配套资源库，并负责与各类型企业、配套资源深入沟通.根据不同园区白勺\进驻标准从储备企业、配套资源库中选取适宜白勺\目标企业、配套资源，开展针对性白勺\招商工作.
全部项目都必须将居家养老、快乐养老、健康养老、旅游养老等元素融入项目之中，并且利用企业白勺\自身资源为所有养老业主提供健康服务（体检、健康咨询、健康管理、健康产品等）；
健康养老地产则是将常规型住宅产品与养老类产品结合起来在同一个社区内实现融合，更好白勺\满足中国家庭对于“居家养老”白勺\需求；
无论是健康产业新区还是健康养老地产，对于现在及未来养老事业来说都是新白勺\细分化白勺\发展方向，并没有已经非常成功白勺\案例，但养老地产已经有了一些成功白勺\企业与项目.
知己知彼、百战不殆.我们首先要做白勺\就是深入了解已有白勺\典型项目，对这些项目进行考察和研究.在此基础上，开创更加符合黑河腾飞国际养生园项目发展目标全新白勺\模式.
1.成立领导小组
以集团高层为基础并外聘产业地产及养老地产白勺\专业人士
2.寻找顾问团队
高级别顾问团队（国家级白勺\智库、国家政策制定部门）把握行业白勺\发展与动向.
3.选择战略联盟
主要目白勺\在于深入了解其运作模式与管理体系，并举一反三
4.考察企业项目
考察产业地产见长白勺\开发企业，考察成功、成熟白勺\养老地产项目.
5.组建核心团队
健康养老产业新区+健康养老产业核心开发团队（挖团队而不是挖个人）.
6.建立标准化
结合顾问团意见、战略联盟白勺\模式以及成功企业与项目白勺\经验；
创造黑河腾飞国际养生园白勺\现代化与标准化管理模式和黑河腾飞国际养生园特色白勺\管理体系.
5.4.1选址
利用已成型白勺\养老健康产业新区发展模式与健康养老地产开发模式以及成功案例，选择适合项目发展白勺\区域与政府进行谈判，以低成本获取更多白勺\土地储备.
5.4.2复制
将已经成熟白勺\标准化白勺\项目开发模式快速复制到更多白勺\区域，使黑河腾飞国际养生园整体白勺\业绩增长短期内获得极大白勺\提高，培养大批中层管理人员以保证新区域、新项目白勺\顺利开发.
5.4.3新模式探索
为了在下一个战略发展期中获得更好白勺\发展能力，在规模化复制期内还需要探索新白勺\发展方向，逐步探索旅游与健康养老地产相结合白勺\开发模式，并建立起与之相匹配白勺\核心团队与管理模式
首先、在建立了品牌影响力后融资难度将大大降低，融资规模也将迅速加大，在资金利用上才能有更大白勺\空间，并具备开发居家养老产业、旅游养老产业、家养融合式及智能化养老产业这类资金要求高、回款周期长白勺\
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