银行商用物业抵押贷款管理暂行办法模版Word文件下载.docx

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（二）借款人（或商用物业的经营者）具有丰富的商用物业经营管理经验和专业招商经验；

（三）持有商用物业合法、有效的房产所有权证，有权独立处置租金收入；

（四）同意向贷款人出具已与承租人签署的全部《租赁合同》；

（五）在我行开立基本结算账户或一般存款账户。

第十四条我行接受的商用物业的条件包括：

（一）商用物业的经营业态应符合各地城市商业网点规划要求，所在区域发展定位与城市总体规划确定的发展趋势一致；

（二）商用物业已竣工通过综合验收并办妥房产所有权证，已经投入商业运营（包括已出租或自营）并符合当地商用物业出租的政策规定；

（三）商用物业所在位置具有交通易达性，有利于扩大商圈范围；

（四）商用物业周边环境商业氛围较好，位于城市中央商务区和传统中心商业区、开发区等城市经济中心地段，有较强的独立性、竞争性；

（五）商用物业承租人经营性质符合物业经营定位，租户结构稳定，具有可持续经营能力；

（六）商用物业已实施专业化的物业管理，物业管理水平得到租户普遍认可；

（七）商业类项目建筑面积原则上不低于6000平方米；

酒店为三星级（含）以上；

工业厂房位于市级或县级（含）以上开发园区。

第十五条根据商用物业抵押贷款所涉及的租赁方式不同，还应分别具备以下相关条件：

（一）商场类商用物业出租方式为整体出租的，承租人经营范围原则上应在行业内具有较高的知名度和诚信度，具有长期从事相关商业经营活动的成功经验，有较强的盈利能力；

（二）商用物业出租方式为零散出租的，该商用物业的租赁活动原则上应具有两年以上（含）连续经营的良好记录，租赁房产的租金收入稳定，租赁情况良好，最近一年出租率原则上不得低于80%；

酒店类物业最近一年平均开房率不低于65％。

第十六条商用物业抵押贷款可用于商用物业在经营期间维护、改造、装修、招商等经营性资金需求以及借款人统筹安排的其他合法资金需求，其中包括置换该物业建设期的银行贷款及股东借款等负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金。

第四章　贷款额度、期限、利率、抵押率

第十七条商用物业抵押贷款额度应根据商用物业每年可还贷经营现金流确定，同时应综合考虑物业的评估价值，原则上以两者最低者作为确定贷款金额的依据。

第十八条商用物业抵押贷款期限应小于借款人法定经营期限和商用物业产权证的剩余使用年限，并且：

（一）商用物业出租方式为整体出租的，贷款期限原则上不得超过十年，且不得长于租赁合同期限（如有多个租赁合同，以主力承租人中租赁期最短者为限）；

（二）商用物业出租方式为零散出租的，贷款期限原则上不得超过五年。

第十九条商用物业抵押贷款的利率按照我行现行有关利率政策执行。

第二十条商用物业抵押率最高不超过70%，实际抵押率由经办支行根据借款人综合信用度、承租人经营能力及所在物业周边环境、抵押物变现能力等其他情况掌握确定。

第五章承租人、租金、现金流测算

第二十一条商用物业出租必须签定书面的租赁合同，借款人应将租赁合同向当地政府房产管理部门登记备案。

第二十二条商用物业的承租人必须是依法注册的企事业法人、个体工商户，其存续的期限不得短于租约期限；

主力承租人应具有稳定、可靠的经营收入。

第二十三条商用物业租金收入的计算方式：

（一）对于递增式租金合同，可在核实租约条款后采用借款人申请贷款当年收取的租金及递增率予以计算；

（二）借款人的关联企业作为承租人，租金水平明显不合理的，按其实缴租金水平与市场租金水平较低者计算商用物业租金收入；

（三）经营稳定性较差、承租期不稳定、因经营困难而拖欠租金两期以上、难以持续经营的一般承租人缴纳的租金应在商用物业租金收入中予以扣减；

（四）经办行应根据商用物业和承租人实际经营情况、以及租金缴纳情况遵循谨慎性原则对预期的可还贷租金收入进行调整。

第六章贷款的程序

第二十四条借款人申请商用物业抵押贷款，除提供《xx银行信贷业务操作规程》等规章制度要求材料外，还应提供以下材料：

（一）商用物业合法有效的房产所有权证等权属证明文件；

（二）借款人购建物业已投入自有资金证明及相关合法有效的合同、协议或其他文件；

（三）商用物业租赁合同、发票、缴税凭证以及其他对租金现金流有重大影响的文件与资料；

（四）商用物业评估报告；

（五）承租人结构及租赁详细信息资料；

（六）我行认为必要的其他材料。

第二十五条经办行除严格按照《xx银行信贷业务操作规程》中的有关规定对借款人的资质、资金实力、申报资料的真实性等进行调查外，还应就以下方面进行重点调查：

（一）核实商用物业租赁行为的真实、合法性。

承租人拒绝提供相应资料的情况下，经办行应通过公共渠道、承租人上下游客户、供货商等多种渠道尽可能多地搜集承租人的资料和信息；

（二）商用物业为整体出租的，经办行应实地调查主力承租人已有项目的经营情况，对主力承租人的财务状况、经营情况、管理模式、持续经营能力以及租金支付能力进行调查评价；

商用物业为零散出租的，经办行应分析该物业近两年营运情况、租金收入水平、租金实收率、空置率、物业管理情况等，并对物业经营现状与趋势作出评价；

（三）判断商用物业长期价值。

经办行应参照本办法第十四条有关要求判断商用物业的长期租赁前景及作为抵押物的变现能力，对商用物业在拟贷款期限内的未来经营稳定性作出综合性判断；

（四）承租人与借款人为关联企业的，经办行应严格对其关联交易情况进行调查评价，根据谨慎性原则就关联交易对贷款的影响作出判断，并提出应对措施；

（五）租赁合同审查。

重点审查租金缴纳方式、租金的调整、租赁期限、退租及行使抵押权时租约的调整、违约条款、承租人优先购买权等对借款合同及担保合同的影响；

（六）审查借款人在贷款前支用该物业租金收入的实际用途；

审查作为物业日常维持费用的物业管理费金额是否充分；

审查借款人除租金收入外的其他经营收入来源，判断借款人在租金不足偿还贷款时，增加补充还款来源的能力。

第二十六条商用物业抵押贷款审批按我行审批管理的相关规定执行。

第二十七条在贷款期间内，借款人应根据有关法律及我行要求办理抵押物的财产保险；

经办行应要求借款人在所投保险的有关保险单中明确xx银行为优先受偿人（第一受益人），借款人应向保险公司申请出具“未经经办行书面同意，不变更受益人”的书面承诺；

在贷款期间内，借款人应使保险持续有效，不得中断或撤销保险。

在贷款期间内，借款人应按时足额缴纳保费，抵押物如发生保险责任以外的毁损后不足以担保贷款本息，借款人应重新提供经办行认可的其他抵押物或其他担保方式。

第七章贷款的管理

第二十八条商用物业抵押贷款经审批同意后，经办行应与借款人、抵押人签署借款合同、抵押合同等文件。

借款合同中应明确将租金收入监管条款作为借款人义务之一，约定借款人应把所有与商用物业有关的资金结算、代收代付等业务通过本行办理，并接受本行对物业营业收入、支出款项进行封闭式监管。

同时，借款人（出租人）应就物业抵押和物业收入资金监管等情况向承租人出具《告知书》，承租人应就获悉抵押情况等内容向我行出具《承诺函》。

第二十九条商用物业贷款发放与支付应通过约定的账户办理，必要时应通过专门的贷款发放账户办理，专门的贷款发放账户的开立、使用、管理、变更与撤销应符合人民银行有关账户管理的规定要求。

经办行应根据是否能有效监控贷款按约定用途使用的原则，与借款人协商是否采用专门的贷款发放账户。

第三十条贷款资金的发放与支付分为贷款人受托支付和借款人自主支付两类。

贷款人受托支付和借款人自主支付操作要求比照《xx市商业银行固定资产贷款管理暂行办法》有关规定办理。

第三十一条商用物业抵押贷款用途属物业改造装修、置换该物业建设期的银行贷款及股东借款等负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金，其贷款资金支付无论金额大小均应采用贷款人受托支付方式。

其他用途视情况确定支付方式。

第三十二条如贷款用途为置换银行贷款的，且因置换原因无法及时办妥抵押登记，借款人须提供其它足额担保，待商用物业抵押登记障碍解除后，经办行立即与借款人办妥抵押登记手续，抵押登记办妥后其他担保可相应解除。

经办行应对资金账户封闭管理，确保贷款专项用于归还银行贷款。

第三十三条借款人应在经办行开立账户，专门存放借款人商用物业经营收入和还贷资金；

承租人向借款人缴纳的租金应全额划入该账户，经办行应监控借款人对账户资金的实际使用情况；

贷款期限内，该账户中应提前备齐当期还款额，保持每期还款总额的一定比例作为监控额。

第三十四条经办行应与借款人协商确定还款方式，还款方式应与商用物业经营收入增长规律相匹配，借款人应授权经办行在还贷账户中直接扣划、归还贷款本息。

商用物业抵押贷款可选择的还款方式包括：

（一）等额本息还款法。

是指借款人每期偿还相等数额的贷款本息，最后一期归还的金额为当期实际剩余借款本金及其利息；

贷款本金×

月利率×

（1+月利率）还款期数

每月还款额=--------------------------------------

（1+月利率）还款期数-1

（二）等额本金还款法，是指借款人每期偿还相等数额的贷款本金，同时付清本期应付的利息，最后一期归还的金额为当期实际剩余借款本金及其利息；

贷款本金

每月还款额=-----------+（贷款本金-已归还本金累计额）×

月利率

贷款期月数

（三）收益全额还款法是指借款人将商用物业每期的经营收入扣除约定的费用支出金额后的收益及借款人其他可用于还贷的收入，全额用于偿还贷款本息，每期付息额按贷款余额实际占用天数计算。

经办行与借款人应就此约定每期还款计划。

第三十五条借款人对商用物业抵押贷款提出提前还款申请，在征得经办行同意后，可对贷款剩余本金进行提前还款。

提前还款方式包括提前结清和部分提前还款。

借款人部分提前还款后，贷款人应与借款人签订补充协议根据剩余贷款本金和剩余贷款期限对每期还款额进行重新约定。

对借款人提出的提前还款，应按照我行相关规定计收违约金。

第三十六条商用物业抵押贷款可申请展期。

展期条件、程序、期限等遵循我行相关规定。

第三十七条借款人应在约定时间提前将应还款项足额存入还贷账户，并在还款当日如数归还贷款本息，逾期部分按借款合同的约定计罚息；

借款人不能按约定时间足额还款时，在还款日次日，经办行有权在借款人的基本存款账户、一般存款账户或其他账户中扣除相应金额。

借款人在任一还款日未按时清偿到期本金或利息，且在紧邻的下一个还款日后第15个工作日内仍未全部清偿届时已到期的本金或利息，经办行应在次日宣告贷款提前到期，并向借款人发出归还贷款通知书，要求借款人在5个工作日内清偿应偿还贷款本金、利息、罚息等。

第三十八条经办行须至少每季度对商用物业抵押贷款进行一次检查，检查的内容包括但不限于不定期核查有关账户变动情况；

要求借款人提供租金收入有关票据、税单和文件，核实借款人经营状况；

发现商用物业出租情况恶化、借款人租金收入与贷款申报时不符或租金收入不足以维持正常经营和归还分期还款额时，经办行应及时采取风险防范措施。

第三十九条借款人发生影响正常足额还款的情况，如主力承租人变动超过三分之一、其他承租人变动超过一半，经办行应对该笔贷款进行重点检查，掌握出现问题的真实原因，提出解决方案，包括但不限于调整还款方式、展期、整改、补充担保方式和宣布贷款提前到期等。

第四十条经办行应根据实际情况与借款人约定，定期或不定期对商用物业价值进行评估。

如商用物业在抵押权存续期间价值减少，经办行认为有必要对商用物业重新评估的，借款人须予以合作。

经评估认为商用物业价值不足以担保债权时，经办行应要求借款人补充新的担保措施。

第四十一条抵押权存续期间，未经经办行书面同意，抵押人不得出租、变卖、再次抵押、抵偿债务、赠与或以其他任何方式处分抵押商用物业。

经办行书面同意后，借款人可将抵押的商用物业变卖，实现的价款应用于提前偿还贷款。

第四十二条商用物业抵押贷款的五级分类按照《xx市商业银行贷款质量五级分类实施细则》的有关规定执行，贷款如发生不良，其贷款管理应按照我行有关信贷制度规定办理。

第四十三条借款人还清贷款本息后，经办行方可配合抵押人、借款人办理抵押登记注销手续。

第八章违约事项

第四十四条借款人的违约事项包括但不限于：

（一）所提供的有关文件被证实无效；

（二）未能履行和遵守贷款合同规定的义务及所做出的承诺；

（三）未按合同约定用途使用借款；

（四）未能按贷款合同约定支付本息和费用；

（五）拒绝或阻碍经办行按照合同进行检查、监督；

（六）借款人擅自将抵押物拆除、转让、捐赠或重复抵押等；

（七）借款人出现财务状况恶化，涉及或可能涉及重大经济纠纷、诉讼、仲裁；

（八）借款人在合同履行期间中断或撤销保险；

（九）经办行认为足够影响债权实现的其他情形。

第四十五条保证人违约事项包括但不限于：

（二）未履行和遵守合同规定的义务及所做出的承诺；

（三）未按经办行要求补足保证金；

（四）合作协议与贷款合同规定的其他违约行为。

第四十六条经办行对借款人发生违约事项的处理，包括但不限于：

（一）要求借款人限期纠正其违约行为；

（二）有权对抵押物行使抵押权；

（三）从借款人在经办行开立的银行账户上扣划款项用于清偿到期债务；

（四）收取保险赔偿金；

（五）宣布终止提款或贷款提前到期；

（六）要求保证人承担担保责任；

（七）以诉讼、仲裁等救济措施实现债权。

第九章附则

第四十七条本办法由总行信贷（风险）管理部负责解释与修订。

第四十八条本办法自2010年3月15日起执行。

附件：

1.xx银行商用物业抵押贷款操作规程（暂行）

2.xx银行股份有限公司商用物业借款合同

3.告知书

4.承诺函

5.贷款人委托支付通知书（贷款人受托支付）

6.计划支付清单（借款人自主支付）

7.实际支付清单（借款人自主支付）

附件1:

xx银行商用物业抵押贷款

操作规程（暂行）

第一条为规范本行商用物业抵押贷款业务的开展，加强内部操作管理，根据《xx银行商用物业抵押贷款管理暂行办法》、《xx银行信贷业务操作规程》及我行信贷管理制度等有关规定，特制定本操作规程。

第二章　贷前调查

第一节贷款条件

第二条借款人申请商用物业抵押贷款应向本行提交以下资料：

（一）经年检的营业执照、企业法人机构代码证、贷款卡；

（二）借款人的验资报告、公司章程；

（三）在我行开立基本存款账户或一般存款账户；

（四）经审计的借款人上年度的财务报表及近期的财务报表；

（五）商用物业的产权证书、产权交易买卖合同以及付款凭证；

（六）商用物业租赁合同；

（七）商用性物业评估报告；

（八）其他本行认为需要提供的资料。

第三条我行接受的商用物业的条件包括：

第二节贷款用途、金额、期限、利率及抵押率

第四条商用物业抵押贷款可用于商用物业在经营期间维护、改造、装修、招商等经营性资金需求以及借款人统筹安排的其他合法资金需求，其中包括置换该物业建设期的银行贷款及股东借款等负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金。

第五条商用物业抵押贷款额度应根据商用物业每年可还贷经营现金流确定，同时应综合考虑物业的评估价值，原则上以两者最低者作为确定贷款金额的依据。

第六条商用物业抵押贷款期限应小于借款人法定经营期限和商用物业产权证的剩余使用年限，并且：

第七条商用物业抵押贷款的利率按照我行现行有关利率政策执行。

第八条商用物业抵押率最高不超过70%，实际抵押率由经办行根据借款人综合信用度、承租人经营能力及所在物业周边环境、抵押物变现能力等其他情况掌握确定。

第三节贷款调查

第九条经办行根据授信工作尽职规定的有关要求进行调查，重点调查以下内容：

（一）借款人的经营管理情况和资信状况；

（二）商用物业项目的性质、所处地理位置、周边竞争情况、房产价值及变现能力、物业权属等；

（三）物业不同经营模式和租赁盈利模式；

（四）出租率、租期、租金水平、租金支付方式等，预测商用物业未来的租金收入情况；

（五）承租人资信、经营状况、支付租金能力等资质情况；

（六）贷款用途的真实性和合理性，确保贷款用途合法、合规；

（七）涉及民营企业背景的，必须对其所有关联企业的债务情况作全面调查；

（八）其他需要调查的内容。

对符合商用物业贷款条件的，撰写贷款调查报告，填写贷款送审表，明确提出贷款金额、币别、期限、利率、还款方式、贷款担保等情况的意见，附有关送审资料，按规定程序办理送审。

对不符合商用物业贷款条件的，应及时向申请人说明情况，退还相关资料。

第三章审查审批

第一节贷款审查和审批

第十条审查人员审阅相关送审资料，对借款人的经营管理情况、财务状况，项目的概况、建设情况、市场前景、租金水平、出租和承租情况、财务效益、综合效益、担保措施、贷款方案安排等事项进行审核分析，提出审查意见，提交总行贷审会批准。

重点审查以下内容：

（一）物业出租率、租赁合同的租期、租金水平和租金支付方式；

（二）租赁合同的相关条款的约定，是否存在对本行实现抵押权不利的情形，包括租赁合同的租期和租金支付方式等要点；

（三）主要承租人的资信情况、经营情况、租金支付能力及履约记录等；

（四）对抵押物价值、抵押率、抵押权实现的难易程度做出必要的预估;

（五）贷款用途的合规性。

第二节合同签订

第十一条商用物业贷款经有权审批人审批同意后，经办行分别与借款人、抵押人、担保人、承租方签订下列合同：

（一）与借款人签订商用物业抵押借款合同；

（二）与抵押人签订抵押合同；

（三）与担保人（非个人）签订担保合同；

（四）承租人应就获悉抵押情况等内容向我行出具《承诺函》；

（五）借款人（出租人）应就物业抵押和物业收入资金监管等情况向承租人出具《告知书》。

第三节抵押登记和保险

第十二条经办行应与产权人共同到抵押物所在地的登记机关，办妥有效的抵押登记手续，应确保本行为抵押物的第一顺位抵押权人。

如属置换他行贷款，应采取必要的措施，确保本行为抵押物第一顺位抵押权人。

第十三条抵押手续办妥后，经办行应要求借款人选择合格的保险人办理财产保险手续，保险金额应足以偿还贷款本息，投保期限一般不短于贷款期限，也可根据企业情况按年投保，保险第一受益人为我行，并取得保险单正本原件和保费缴款凭证复印件。

借款人应向保险公司申请出具“未经经办行书面同意，不变更受益人”的书面承诺；

在贷款期间内，借款人应使保险持续有效，不得中断或撤销保险.

第四节凭证保管及备案

第十四条经办人员收到抵押人的抵押权利凭证原件、保险单正本原件等文件后，应根据我行信贷业务档案管理办法的有关规定，及时移交会计部门入库保管，并向抵押人出具《xx银行抵（质）押物品收据单》。

第十五条经办行应要求出租人和承租人持租赁合同到房管部门办理租赁登记备案手续，以防止商用物业所有权人通过修改租赁合同、另行签订长期的、低租金的租赁合同或以其他方式恶意对抗本行抵押权。

若确实由于客观原因无法办理登记备案手续的，应报总行授信管理部同意。

第四章贷款发放

第十六条办妥上述相关手续后，借款人根据借款合同填写借款借据，经办人员凭借款合同、抵押合同、保证合同（若有）、《告知书》、《承诺函》以及借款借据等材料经有权人审核同意后办理贷款发放手续。

第十七条贷款发放与支付应通过约定的帐户办理，必要时应通过专门的贷款发放帐户办理，专门的贷款发放帐户的开立、使用、管理、变更与撤销应符合人民银行有关帐户管理的规定要求。

经办行应根据是否能有效监控贷款按约定用途使用的原则，与借款人协商是否采用专门的贷款发放帐户。

第十八条贷款资金的发放与支付分为贷款人受托支付和借款人自主支付两类。

贷款人受托支付是指我行根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金通过借款人帐户支付给符合合同约定用途的借款人交易对手。

借款人自主支付是指我行根据借款人的提款申请将贷款资金发放至借款人帐户后，由借款人自主支付给符合合同约定用途的借款人交易对手。

第十九条商用物业