商业名词解释Word文档格式.docx
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住宅底商
一般是指在住宅的第一层、第二层所设立的商业物业。
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中心商铺
指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。
9
商务写字楼商铺
指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼里面用于商业用途的商业空间。
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交通设施商铺
如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。
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商业街
由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。
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业种的定义
业种是指零售商业的行业种类，通常按经营商品的大类将零售划分为若干个业种，业种强调的是“卖什么”。
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业态的定义
业态是指零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态。
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购物中心
多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。
这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。
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百货商店
以经营日用工业品为主的综合性零售商店。
多为大、中型商场。
规模大，营业面积在5000平方米以上，商品结构以服装、家庭用品为主、种类齐全，中高收入人群、客户来源范围广卖场租赁制、种类齐全、高毛利。
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专业商店（SpecialtyStore）
是经营某一大类商品为主，并且具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态。
一般选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内；
营业面积根据主营商品特点而定；
体现专业性、深度性、品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的90％；
经营的商品、品牌具有自己的特色；
采取定价销售和开架面售；
从业人员需具备丰富的专业知识。
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专卖商店
以专门经营或被授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态。
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超市
超级市场是以顾客自选方式经营的大型综合性零售商场。
又称自选商场。
是许多国家特别是经济发达国家的主要商业零售组织形式。
标准超市：
500-1500平米；
大型综合超市：
2500-5000平米；
超大型：
6000-10000平米；
产品/业态：
以食品为经营重点，满足食品一次性购全；
客户：
大众化消费、客户来源根据超市规模和定位有所不同；
经营特色：
平价销售、满足日常用品一次性购全
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便利店
是位于居民区附近，指以经营即时性商品为主，以满足便利性需求为第一宗旨，采取自选式购物方式的小型零售店
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折扣店
出售标准商品，价格低于一般商店，薄利多销，售量大，它提供最流行的全国性品牌和自有品牌。
主要出售民生必须品，以最低销售价格吸引顾客，只提供很有限的服务。
面积在500-1500平米之间，2000单品左右，但有些小型折扣店面积俟为200平米左右。
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仓储式商场
或是量贩店，实施会员制。
是在其它零售业贸易额上升时，在低价位，高数量的缺口上补回来。
主要特点：
低成本，低毛利，主要为小企业以及政府、非营利组织、某些大公司服务兼及家庭顾客的消费采用走动式管理，不送货不赊账，一般为现金交易；
同时有完善的电脑系统支持，采用中央采购、中央结算的连锁经营方式，选在城乡结合处交通比较便利的地方，经营面积在5000-25000平米之间，有大型停车场，宽敞舒适的购物环境，装修朴实。
如麦德隆
商圈：
是指零售店经其报在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单的说，来店客户甩居住的地理范围。
商业业态定位
根据当地的市场条件和商业项目的规模、面积、物业现状，进行业态定位及市场定位，科学的确定项目的经营形态和目标市场。
楼层定位：
根据商业项目的面积、形状、层数、合理确定各楼层的商品经营类别、面积、区位，确定各楼层服务设施的配套及分布。
环境设计
对商业企业的室内共享空间、灯光效果、商业氛围、购物环境以及外立面、外广场、橱窗、广告位进行设计。
防火分区
在建筑中采用耐火性能较好的分隔物将建筑空间分隔成若干区域的防火技术措施。
防烟分区
是通过设置挡烟设施将烟气控制在一定范围内，以便用排烟设施将其排出，保证人员安全疏散，消防扑救工作顺利进行。
一次商装
指商场为其所经营的各种业态得供基础的物业基础条件及硬件环境，主要涉及天、地、柱、、水、电气、空调、消防、安防、广播设备、通道、照明、美陈、促销设施等方面。
二次商装
指以一次商装为基础，为展示品牌和商品形象，按照商场工、要求的标准，进行的二次装修装饰，主要涉及壁柜、柜台、货架、陈列、形象、灯光、色彩等。
垂直交通
是指不同标高空间或楼层的垂直联系如楼梯、电梯、和自动扶梯。
竖井
是指井状竖向空间（内设管道、通风、电缆）等。
店铺切割
是商场业态定位规划设计的用语，在平面图上划分若干个单元，供商户租用。
通道
分为主通道与副通道。
主通道是诱导顾客行动的主线，而副通道是指顾客在店内移动的支流。
良好的通道设置，能够引导顾客按设计的自然走向，光顾卖场的每一个角落，接触所有商品，使卖场空间得到最有效的利用。
进深
在建筑学上进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。
商铺的门面越宽越好，但并不能因此而忽略了商铺进深的重要性。
同样进深的店面，门面越宽商业价值越高。
开间
交通空间
：
包括商场内的通道、楼梯、自动扶梯及电梯，其位置、数量、布置及宽度等既能使急需型购物者迅速到达购物场所，又能使顾客轻松完成浏览观赏的行为。
产权式商铺
是一种全新的投资概念。
商铺业主出于投资目的，将业权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌运营商进行统一经营、统一管理，商铺业主获得定期定额的投资回报。
投资者可从经营者处获得租金报，经营者以统一的形象对外经营，抗风险能力提高，达到业主与发展商双赢。
融资租赁
是指在租期结束时，租赁物件的产权转移给施工单位。
现在已经出现的“分期付款，约定产权转移“和“以租代售”就是这个基本模式。
他是通过所有权和使用权分离的特征，解决施工企业信用度不高的问题，在国外已经成为第二大融资渠道，大部分中小企业都是通过融资租赁解决。
因此融资租赁和传统租赁不同的是：
它可以通过租赁销售，也可以通过租赁融资，这是传统租赁所不能解决的。
返租
是指投资者与发展商签订了商铺销售合同后（主要针对现铺）发展商许诺在未来的三到五年内每年给予投资者一定的租金回报（约为8%-12%）而在此期间商铺的经营、管理和使用权都归发展商所有，这种形式的实质是发展商用一定的租金回报买断未来几年的经营权，然后统一招商和经营管理，以承担未来经营管理等不可预知风险的代价来做旺整个商场，给与投资者和承租户以足够信心。
租赁商铺：
产权人将一定时间内的商铺使用权与承租人交易，取得或分时段取得现金收益，对承租人而言，承租人用现金或分时段的租金付出取得一定时间内对商铺的使用权。
转租商铺：
商铺最终使用人并非与商铺权利人直接建立租赁关系，而是通过转租人取得使用权，商铺最终使用人与转租人发生权利、义务关系。
空置率
购物中心内尚未有厂商进驻的卖场空间，即使租约已签或租金已收，只要厂商仍未进驻，便纳入空店范围。
空店率之计算是根据各种商店种类，将空出的卖场面积/已开张的卖场面积而各的百分比。
强制动线
柔性动线
集客
指商业经营的目的而针对消费者生活需求，充分利用商业设施，最大限度吸引消费者，使他们有计划有、的在此消费金钱及时间。
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客单价
客单价=当日销售额/当日销售笔数
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价格带
价格区间。
指一种商品的销售价格范围，以最低价最高价上、下限为其价格宽度，宽度越大所对应的顾客层越广。
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坪效
是指终端卖场1平米的效率，一般是作为评估卖场实力的一个重要标准。
计算方法：
销售业绩/店铺面积，也就是平均每平米的销售额。
平米效率越高，卖场的效率也就高，同等面积条件下实现的业绩也就越高。
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投资回收周期
指商铺投资者以一次资本投入，然后在长期租赁经营中回收投资的时间跨度。
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转租
指投资者从商铺租户手上租商铺的投资方式，目的也不是为了自己经营，而是为了出租的投资方式。
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消费市场调查
对商业项目所在的社会经济发展状况、商业经营及竞争状况、居民的购卖力及消费水平、商品品牌资源及人们的消费行为进行专业的市场调查。
为商业项目的功能规划、业态定位、市场定位、以及企业的经营策略、发展战略提供依据。
方法一，主要适用于没有贷款的一次性投资。
计算公式为：
（税后月租金-每月物业管理费）×
12=年租金收入，而年租金收入÷
购买商铺总价=年投资收益率。
反之，用购买商铺总价÷
年租金收入=投资回收年限。
方法二，主要适用于贷款投资的收益计算。
（税后月租金-按揭月供款-每月物业费）×
12=年租金收入;
（首期房款+按揭贷款）÷
年租金收入=投资回报年限。
反之，用年租金收入÷
（首期房款+按揭贷款）=年投资收益率。
商铺的基础知识
1、商铺投资的主体
商铺投资的主体指投资商铺的是个人还是机构。
在此对商铺投资的主体加以区分，完全在于商铺投资的特殊性：
并非所有商铺都适合任何类型的投资者，可能有些商铺适合个人投资，但有些商铺适合机构投资。
显然，个人商铺投资者和机构商铺投资者的区别并不仅仅在于资金规模上，而是由于商铺隶属项目的类型、规模、定位等所引发的深层区别。
在后面章节将就各类商铺的投资主体适应性做分析、介绍。
2、商铺投资的形式
商铺投资的形式主要分为购买和租赁两种。
购买和租赁也同时是其他各种房地产通常的投资形式，有极大的相似性。
但仔细对商铺投资研究可以发现，其中包含很多个性化的内容。
（1）、商铺购买
▲商铺上市初始交易购买
商铺上市初始交易购买，即商铺投资者从商铺的开发商手里购买的、尚未投入运营或尽管已经投入运营，但产权依然在开发商手里的商铺购买形式。
商铺上市初始交易购买方式发生在商铺投资者和开发商之间，显然商铺投资者在投资过程中面对的大多是擅长房地产市场运做的开发商，商铺投资者能否透过开发商对该商业房地产项目的包装，对该商业房地产项目的价值做出准确的判断，目前似乎是一件并不容易的事情。
商铺投资者在此过程中的辨别能力、专业能力将决定其投资成败及投资收益的高低。
众所周知，目前北京、上海等大城市商铺销售价格持续盘升，而且不少势力雄厚的商铺投资者出手极为阔绰，那么这些城市商铺的价格到底是否合理，自然成为商铺投资者关注的内容。
本书的核心内容就是告诉读者、商铺投资者如何正确、科学进行商铺投资。
商铺上市初始交易购买的方式所需要投入的资金多，尽管投资者可以采取银行按揭的方式，但40%的首付款也不是一笔小数目。
我们之所以将这种商铺购买形式称之为"
上市初始交易购买"
，是因为这类商铺购买方式就仿佛股票市场中在一级市场发行的股票在二级市场上市交易一样，市场监管越严格，市盈率控制越低，商铺投资者越有可能拿到接近商铺本身价值的商铺；
如果商铺投资者属于战略投资机构，通过私幕参股的方式成为该商业房地产项目的投资商之一，那么它就可以得到类似于"
原始股"
的"
原始商铺"
；
如果该战略投资机构是通过类似于股票一级市场认购的方式去买商铺，那么因为购买的面积可能比较大，所以可以享受比较大的价格优惠；
商铺投资者通过市场交易的方式，购买商铺，善于市场运做的开发商完全有可能以较高的"
市盈率"
将商铺卖给商铺投资者……上述之"
和"
一级商铺"
与股票市场的原始股、一级市场申购的股票相比喻，可能有不尽合理的地方，但商铺上市初始交易购买和股票原始认购及一级认购有一个共同的特点，就是投资者必须对开发商、项目的具体状况等或上市公司进行深入的研究和了解，避免最终投资失败。
以上比喻方式在此仅供投资者参考。
▲二手购买
二手商铺购买，指商铺投资者从别的商铺投资者手里购买商铺的商铺投资方式。
二手购买方式发生在商铺投资者之间，所以与原始商铺购买方式不同。
在这种商铺购买方式中，商铺投资者需要判断拟购商铺的价值，如果需要也可以委托专业商铺咨询机构进行指导。
在二手商铺购买过程中，购买价格是核心的谈判内容。
商铺投资者如果投资操作足够科学、准确，那么他最终可以买到物美价廉的商铺，就仿佛从股市上买到后来股价翻番的股票一样；
与此相反，商铺投资者可能成了接力赛中的最后一个选手，购买后无法赢利出手，更坏的是，万一买上"
垃圾"
商铺，那么投资失败将不可避免。
（2）、商铺租赁
▲商铺直接租赁
商铺直接租赁，指商铺投资者从商铺产权方直接租用商铺，目的不是为了自己经营，而是出租的投资方式。
商铺直接租赁的方式中，商铺投资者以比较低的租金将商铺租下来，再转租。
进行商铺直接租赁的投资者如果不能从商铺产权方拿到足够低的租金，那么这种投资的可行性是值得怀疑的。
如果租金太高，和市场租金之间的差距不大，那么在加入市场费用及管理费用等后，极有可能发生投资亏损。
▲转租
转租指投资者从商铺租户手上租商铺的投资方式，目的也不是为了自己经营，而是为了出租的投资方式。
转租投资的情况比较少发生，而且操作难度也比较大，毕竟经过转租后，留给投资者的利润空间已经很少。
3、商铺投资比较
商铺投资作为当前市场关注的投资形式，其投资方式、状态、收益能力、风险度等与其他投资品种有着很大的区别，本节将就此进行介绍。
1、商铺投资与证券投资
商铺投资作为房地产投资形式的一种，具有房地产投资普遍的低风险特点，尤其在当前国内商业房地产所处的发展初期，其收益能力明显较高。
一方面商业房地产市场逐步走向成熟，阶梯式推进商铺的增值；
另一方面，中国商业零售业保持高速发展，助推商业房地产市场的发展。
以上各项因素最大限度降低商铺的投资风险，保证了商铺的投资收益率。
与商铺投资相比，证券投资风险较大，投资回报较低。
2001年～2002年的两年中，国内深圳、上海股市股指大幅下跌，2001年上证指数从2077点开盘，在2001年6月份最高触及2245点后，就开始了漫漫"
熊"
途，最低探至1514点，最终跌至年底的1646点，当年，深沪股市股票跌幅普遍达40%左右；
2002年上证指数从1643点开盘，最高摸高至1748点，最低探至1339点，并最终收盘至1357点，深沪股市散户普遍发生大幅亏损，就连封闭式基金也基本上以年度亏损告终。
从以上情况可以看出，国内证券市场的风险很大，投资收益率较低。
当然，我们并不是否定股市的投资收益能力，但赛睿顾问认为，对于绝大多数个人投资者来讲，在中国证券市场投资赚钱的确很难，因为散户投资者从股市赚钱等于说是和投资机构竞争操作能力，换言之，是从投资机构兜里赚钱；
但商铺投资却属于典型的以商业房地产市场和商业零售市场为依托，进行的产业投资。
对证券投资和商铺投资做以上对比，相信读者能够建立基本的对比思维。
2、商铺投资与住宅投资
商铺投资和住宅投资相比，商铺的投资收益率、投资回报率明显高于住宅，在目前的市场情况下，住宅投资收益率约为8%左右，商铺的投资收益率约为10%～15%。
另外，如前文所述，商铺投资的稳定性都要优于住宅投资。
商铺的客户租用商铺之后往往都要进行装修改造，并配备必要的设施，这些都意味着比较大的投入，鉴于客户资金投入的原因，投资回收目标需要较长的租约---可能商铺一次租约的租期会达到3-5年，而且很可能租户期望的租期更长，只是商铺投资者考虑租金行情的原因，通常不会签太长的租约。
当然，商铺投资较高的回报率对商铺投资者的专业能力有较高要求：
商铺进入市场后要面对两级客户，一级即经营者，另一级即消费者，两级客户需求无疑对商铺有各种要求，假如投资者购买的商铺能够满足以上两级客户需求，那么该商铺的投资就是成功的，但事实上，达到以上两级客户的需求比较难，对商铺投资者是一个考验；
住宅所面对的客户只有一级，那就是租户，而且用途就是居住，很显然住宅投资对专业能力的要求相对较低。
商铺投资者专业能力的提高就是赛睿顾问的专业价值。
3、商铺投资与写字楼投资
商铺投资的特点及两级客户的需求我们已经做了介绍，不用再进行说明。
写字楼投资的收益率就北京写字楼市场而言，从整个市场来看，投资收益率可以达到10%左右，但问题是目前市场的供应量比较大，有些地方呈现饱和的状态，而且写字楼升值空间有限，投资对资金的要求比较高。
对于一个供需均衡或饱和的市场，其投资灵活性值得商榷。
赛睿顾问认为良好的投资品种首先是有长足发展空间的品种，商铺投资与写字楼投资比较的话，很显然前者属于更有发展空间的投资类型。
3、商铺投资的概念
商铺是一种不可多得的投资品种，它有较高的保值增值功能，而且风险小、回报高。
鉴于上述投资特点，我们将进行商铺购买、租赁的行为称之为商铺投资。
商铺投资作为房地产中比较新的投资类型具有很高的市场关注率。
商铺投资真正的市场吸引力在什么地方呢？
赛睿顾问认为商铺的投资价值是商铺投资的魅力所在。
关于商铺的投资价值在商铺投资的特点部分将具体进行介绍。
4、商铺概念
商铺，由"
市"
演变而来，《说文》将"
解释为"
集中交易之场所"
，也就是今日之商铺。
唐宋是中国封建社会鼎盛时期。
唐都城长安是当时东西文化、商贸交流的中心，长安东西两市，商贾云集，店肆无数，商业十分繁荣。
北宋商铺和市场是分开的，首都东京（开封）是当时最大的商业中心城市。
据历史记载：
（东京）东大街至新宋门，鱼市、肉市、漆器、金银铺最为集中，西大街至新郑门有鲜果市场、珠宝玉器行，皇城东华门外，无所不有。
《清明上河图》曾翔实地记录了古代商铺、商业街市的景况。
位于长江三角洲东端，北濒长江口，南临杭州湾的上海，明清时期仅为江苏省的一个县。
上海的第一次崛起，是在上一世纪二、三十年代，当时的上海已成为全国最大的经济和商业中心，远东最大的商业中心城市。
据《上海通史》记载：
1933年上海共有商铺7.2万户，平均每平方公里136.5户，各地巨贾名商纷纷落户上海，十六铺、南京路、静安寺、霞飞路（今淮海路）等商业中心街区初具雏形。
根据以上对商铺历史的回顾，我们可以对"
商铺"
做以下定义，即商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务及/或感受体验的场所。
和过去商铺的定义相比有相同的地方，即商铺首先是商品交易的场所；
区别之处是现代商铺的概念不仅包含了交易功能，而且包含了服务功能和感受体验的功能。
商铺作为交易的场所，很容易理解，从百货、超市、专卖店到汽车销售店都是规模不等的商品交易场所。
对于绝大多数人来讲，理解这一点很容易。
商铺作为提供服务的场所，简单举例很容易理解，比如餐饮设施、美容美发设施等。
消费者在这种商铺里，通过得到经营者提供的服务，享受服务的品质。
商铺作为提供感受体验的场所，比如电影城、KTV量贩、健身设施等，消费者在这类商铺里充分感受经营者创造的特别的情景、设施、氛围等，从中得到美感、娱乐、健康等，而经营者在此过程中实现收益。
从商铺的概念我们可以发现，商铺已经经历了很大的发展，已经从最初的经营物品商品，增加到经营服务商品、体验商品的层面。
很显然，以上不同经营商品的形态将直接影响商铺的位置、交通条件、定位、大小、空间、结构、装修方法、风格、商品类型、配套条件等。
在此，对商铺的概念做足够的分析，有利于商铺投资者在投资过程中做初步的判断。
5、隶属项目的运营特点
不少商铺隶属于某个项目，在此种情况下，所隶属项目的运营方式、运营状态、管理水平等对该商铺租金、价值的影响是无法避免的。
以商业街为例，如果该商业街的开发商将商业街经营的商品定义为某一类，那么这条商业街取得成功的可能性很大，商铺的租金容易实现，价值可以得到提升；
反之，如果开发商对商业街经营的商品无任何指导性方向，那么这样的综合项目取得成功的几率相对较低，里面的商铺也许有一天会关门。
隶属项目经营管理的水平对商铺价值的影响并不难理解：
北京国贸商城的管理水平和国内普通百货大厦的管理水平也可能天地之别，其商铺的租金水平也一定是相差悬殊。
6、商铺投资的回收周期
商铺投资的回收周期，指商铺投资者以一次资本投入，然后在长期租赁经营中回收投资的时间跨度。
很显然，不同国家、地区、城市、方位的商铺的投资价值是显著不同的，所以在此我们只能按现在的市场行情，大略估计商铺的投资回收周期，根据对北京、上海商铺投资市场的分析，目前国内商铺投资的回收周期约为6年到8年。
7、商铺投资特点
俗话说：
"
家有万贯，不如有个店面"
、"
一铺养三代"
。
一般来说，一个市场繁荣的程度从当地商铺经营的收入情况可以一目了然，而经营收入的多少会直接影响到商铺的租金多少，可以说，商铺的交易行情是消费市场的晴雨表。
据来自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息显示，其商铺价格正在不断上涨。
作为房地产的重要组成部分，商铺和住宅产业相比，总量虽然不大，但由于其发展潜力看好，回报率高，所以受到投资者的关注。
其发展势头之迅猛，连业内人士都始料未及。
（1）、商铺投资的稳定性特点
业内专业人士分析认为，投资商铺具有稳定性。
住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而商铺的租约通常为3至5年或更长。
承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。
此外，租金的递增保证了商铺长期的收益增长。
租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。
（2）、商铺增值的特点
商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。
相反，好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时，租金增长是必然的。
长期租用从资金成本的角度肯定不如买下来，如果说住宅的价值还可以相对准确地衡量，那么成功商铺的价值却正所谓无价。
（3）、商铺投资回报率较高
与人们传统的资本增值方式比起来，投资商铺利润率高。
据业内人士分析，尽管前几年，北京等大城市涉外公寓、别墅的投资回报率曾经达15%-20%，但目前，住宅用房的投资回报率基本上下降到大约6%～8%，但商铺的投资回报率单租金收益则可能达10%～15%，有的甚至达到20%以上。
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