高房价原因分析Word格式.docx

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录制完毕，告诉我将在4月21日的晚上央视一套《新闻调查》时段播放。

到了4月21日早晨，《新闻调查》栏目的小伙子仲伟宁打电话给我，说有关我的镜头全部删了，领导通不过。

他一个劲地向我道歉，而我一个劲地说：

“没有关系，没有关系，你们知道了一些真相也就可以了。

”仲伟宁在电话中问：

“王老师，你的心态怎么那么好？

”我回答“我根本就没有指望过能播出！

”

无独有偶，《经济观察报》主编仲伟志看了此文后，让我分成几篇，《经济观察报》准备分期刊登，我分成了六篇，寄给了《经济观察报》，仲伟志说改得很好。

但是我很快又接到他的电邮，说是不方便登载了。

完整的《弊病丛生的现行土地使用权出让制度和土地储备制度——解剖上海土地麻雀》一文，应该将土地价并不决定房价高低、相反，是房价拖涨了地价的真相梳理清楚了，可是，这是一篇用大量表格说明问题的文章——我分析的依据《上海市有偿使用地块汇总表》、《上海市城镇房地产开发土地供应和开发利用情况向社会公布情况汇总表》就是由几千个土地出让项目组成的表格，经过我的整理，这些表格“活”了，能说话了，能说明问题了！

但我不可能在博客上发表这样的表格，所以，认真的读者要信服我分析的结果，还真需要看我的全文。

不过，既然条件不允许我发表表格，我就在此简单叙述一下。

相信还是能达到澄清事实的目的。

（一）政府收取的土地出让金是出乎想象的低；

在土地一级市场上，土地价格是出乎想象的低。

在用人民币计取土地出让金的统计数字中，2003年，上海出让土地面积6102万平方米，政府实收土地出让金91.75亿，出让每平方米土地政府收取不过150.4元，2004年，出让6573.2万平方米，政府实收出让金140亿，平均出让金价213元，2005年，出让5941.3万平方米，实收出让金100.4亿，平均出让金单价169元，2006年1～9月，出让面积3637.2万平方米，实收出让金50.1亿，平均出让金单价137.9元。

（此处统计的出让土地面积数字比《上海统计年鉴》公布的少2％，因为我将缺乏对应的土地出让金数额的出让面积项都剔除了）

在土地一级市场上（即政府直接收取土地出让金的市场上），由于土地出让的方式分挂牌出让、协议出让、项目招标出让、公开招标出让等，每种出让方式政府收取的土地出让金都是不一样的。

其中，“挂牌出让”收取的土地出让金最高，公开招标、项目招标和协议出让收取的土地出让金都很低，工业用地又比住宅用地收取的出让金低出许多。

按“平均价”计，2005年“挂牌出让土地价”是3644元/m2，“协议出让土地价”是1542元/m2，“公开招标出让土地价”1363元/m2，“项目招标出让土地价”740元/m2，“邀请招标出让土地价”647元，没有前缀的“招标出让土地价”是1625元/m2，另外还有“公开招标”的特例，譬如土地出让合同“沪房地普字（2005）040号”，是普陀区的金光北块一期配套房，土地价每平方米324元，楼面价218元。

再譬如在浦江镇的六块世博会动迁基地，土地面积共67.73万平方米，土地等级为六级，土地出让合同是“沪闵房地（2005）230、231、242、243、247、248号”，笔者在《上海市有偿使用地块一览表中》查到在这六块土地上，政府实收土地出让金总价是568.97万元人民币，再根据政府实收土地出让金是土地总价的30%的规定，计算出土地总价（也就是得地者付出的总价）是1896万，这样，每平方米的土地单价是1896/67.7=28元/m2，由于这六个地块容积率都为1，土地单价28元也就等于楼面单价28元。

政府收取的土地出让金单价则是568.97/67.7=8.4元/m2。

这样的土地价和土地出让金价，能说高么？

低到不可想象呵！

2004年，地处黄金地段的老西门和豫园的“城镇单一住宅用地”的“协议出让”楼面价只有每平方米112.5元、67.7元，土地单价274.5元、161.1元，出让土地面积分别是9.4万平方米和14.9万平方米（合同号：

黄房地【2004】57号、64号，土地单价根据政府实收出让金单价是土地单价的30％计算，政府实收出让金是773.7万和721.8万元），这样便宜的土地价，不知道这些位于中心区中的核心区的拆迁户的拆迁补贴是多少？

在这23.33万平方米“城镇单一住宅用地”上造的房子，又会以什么价格卖出去？

为了招商引资，上海的工业地价是很便宜的——到2006年上半年，上海八级、九级地段的工业用地协议出让单价有的还不到90元（楼面价），普遍是133元（楼面价）、175元（楼面价），最多200元（楼面价）

（二）人们所说的“地价高”到底是怎么回事？

关于“地价高”的问题，我们必须将最后得地造房子的房地产商和最初从政府手中转让到土地的房地产商分开，能从政府手中用很便宜的价钱转让到土地的，往往不是最终造房子的。

我有个朋友属于“最后造房子”的房地产商，他告诉我，他造房子用的地，都是转卖过三、四次了；

有的房地产商造房用地，是经转卖了五、六次，地价对于他们，当然是太贵了。

我这个朋友还说，他不会做直接从政府手中得地的梦。

即使土地转卖了三、四次，他还是有赚的。

房价涨带动了地价涨是假象，从2006年上海市房屋土地资源信息中心传来的数据这样显示：

与飞涨的房价相比，地价上涨是不足道的。

2003年5月，与南京路永安公司只隔一条马路的九江路福建中路6713平方米商业用地出让，每平方米楼面价6252元人民币；

2005年9月，与大世界只隔二条马路的金陵东路西藏路3998平方米商业用地出让，每平方米楼面价6631元人民币，两年多时间内，上海最繁华商业地段的商业地价就只上涨了6%！

而这两年多的时间里，住宅房价上涨了多少？

当然地价的确在涨，那主要是“挂牌出让”的土地价在涨。

但挂牌出让的土地仅占2004年、2005年上海市政府对房地产业土地供应面积的5%、11%！

因此，起码2006年的房价上涨是没有理由从“土地上涨”中找借口的！

由于地价对于房产开发的影响是滞后的，2006年前后还在使用前几年置下的低价地的房地产商，他们喊“地价涨”，是为进一步涨房价找借口。

不明真相的人说“地价上涨影响房价”，其实把因果关系搞颠倒了——总是先涨房价，再涨地价的。

没看到还未等土地“升值”，房价就上蹿得老高了！

这两年的土地价我是没有作统计分析，因为从2003年到2006年我做了这么详细的计算，有关方面就是不理你，我也不劳神了，反正已有的计算足够能说明问题了。

大家今天知道了政府供应的土地非但不贵而且还是“超低价”，然而土地一级市场的“超低价”并非是为市民“超低”的，土地一级市场的“超低价”的存在只是为了让房地产商中的“凤毛麟角”将从一级市场得来土地能炒卖出个好价钱，同时又能使土地转让市场四茬五茬的接盘者多少也有点钱赚。

至于买房者，注定是被宰的。

如果不是这样，那么，一级市场上的土地有什么理由这么便宜？

（三）土地出让金分“桌面上的”和“桌面下的”两部分

现行的土地出让制度是照搬香港的。

在香港，这个制度为港英政府的财政收入服务，谁出价高谁得地，土地出让金就是一次收取整个出让期限内各个年度地租的贴现值总和。

在内地，这个制度主要为相关利益者服务，这个制度的核心不在于收取出让金本身，而在于要收取“出让土地使有权过程中产生的‘交易费用’”，因此，土地出让金分为“桌面上的”和“桌面下的”两部分。

在我们这里，土地出让如同其他国有资产出让一样，买卖双方都在算两笔账。

一笔账是土地（国有资产）本身值多少钱，一笔账是要得到这块土地（这笔国有资产）的使用权需要付多少“交易费用”。

即账面价格（有没有低估暂且不管）和交易价格。

这两部分价格合计就构成国有土地或国有资产出让的全部价格。

在市场经济发达国家发达地区，这两笔账是一会事，土地所值（资产所值）就等于为了得这块土地（这笔资产）所需要支付的，而我们这里，一笔生意就必须算两笔账。

因为两笔账的“落入口袋”不一样。

在香港，全部土地出让金归香港政府，在我们这里，是“桌面上的”出让金归政府财政，“桌面下的”归谁则除了“案发”，只有天晓得。

在香港，政府掌握出让土地使用权的权利，但谁来承让土地使用权，由市场来说话，由“出价”来说话，出价高者得地，天经地义。

在内地，政府不但掌握出让土地使用权的权利，还掌握“由谁来受让土地使用权”的决定权。

这两个权利哪个大？

当然后一个大！

那怎样得到后一个权利？

一靠“关系”，二才是“金钱”。

因为中国凡能在生意场上称得上“关系”的，这“关系”的价值往往远不够用金钱来衡量！

话说回来，“关系”是比金钱金贵，但金钱也能换来“关系”。

所以，才有“桌面下”的交易。

因为存在桌面下的交易，桌面上的交易价格才“看起来很便宜”。

“少收土地出让金”少收的是进入财政的部分，少收的是“桌面上”的部分，另有“桌面下”的部分、进入“关系”口袋的部分是不见阳光的。

那得地者会“亏”吗？

才不会。

需要得地的商人非常精确地掌握着与政府打交道的得失分寸：

本来得一块地应该花消1000万元，其中30%是缴纳土地出让金，70%是支付开发成本；

经过“操作”，“桌面上”交200万土地出让金，“桌面上”交467万开发成本，“桌面下”的“交易费用”233万，房地产商总计化900万就得到了土地，整整省去10%的得地费用，还落得皆大欢喜。

而官方宣布的中标价是667万：

30%的土地出让金是200万，70%的开发成本是467万，全都上缴政府有关部门，真是天衣无缝。

若问为什么是这个中标价？

你管得着吗！

那些栽在“土地”上的官员，不就是这么“栽”的吗？

我承认我没有证据，官方没有具体公布过“栽倒”的官员“栽”的过程，然而我是根据数据在怀疑，由怀疑导出我这样的推理。

（五）是中国法律在支持中国房价的暴涨

国务院第55号令第四条赋予“取得土地使用权的土地使用者”“其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动”的权利，《物权法》第一百四十三条这样制订：

“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。

”这就颠覆了罗马法系中使用权者不得有处分权的规定。

处分权是所有权四项基本权能（占有、使用、收益和处分）的核心，处分权包括了转让、出租、抵押、赠与、继承、销售、封存、丢弃等权利。

国务院第55号令和物权法第一百四十三条使我国的土地使用权受让者具备了处分权，使用权就成了事实上的“有期限的所有权”。

我国的土地出让制度就成了允许和鼓励土地炒卖、允许和鼓励不动产炒卖的制度——“炒卖”皆因“处分权”而来——如果没有转租权、转让权、抵押权等“处分权”，土地就不可能通过土地使用权利的交易而增值，土地使用权也就不过是实物意义上的对土地的“使用”而已。

使用权人兼拥有处分权，这在西方法律制度中几乎是没有先例的。

公元六世纪制定的《法学总论》即罗马私法第五篇中明确规定：

“使用权人不能把使用权出卖、出租或无偿让与他人”；

《法国民法典》第631条规定：

“使用权人不得出租或出让其权利于他人。

”；

《德国民法典》第１０８０条条文是：

“用益权不得转让。

”“用益权既不得抵押，也不得用作担保或者再设定用益权。

”用益权是所有权的组成部分，是比使用权内容更广的一种权利，用益权不得转让抵押，使用权更谈不上转让抵押了。

为什么呢？

因为“转让、出租、抵押”这些“处分权”才构成了所有权中的核心权利。

当所有权者把使用权出让后，使用权者行使“转让、出租、抵押”权利势必会削弱所有权者的权益！

试想，如果是你的房子出租给别人后被别人转租出去、你的房子出租给别人后被别人抵押了，你作为所有者，你的利益不是被削弱、被侵犯了吗？

所以，民法法系都明文禁止对“使用权”这个权利的出租、抵押、转让。

普通法法系的英国法律允许不动产承租人对不动产的转租转让，但大多数不动产所有者却通过立契约的形式禁止承租人转租转让，即不让出租权、抵押权、转让权来削弱自己的所有权。

然而，西方法律制度中对使用权人的权限限制，到了我们这里是反其道而行之。

使用权=有期限的所有权，就是我国土地使用权出让制度的实质。

并且这种有期限的所有权在我国还被提前兑现——我国规定房地产企业完成房地产开发投资25%就能动用转让权，国外的惯例是土地承租人在完成全部建筑物以前，不得转让土地使用权——因为房产和地产不能分割交易。

（四）政府官员和房地产商怎样分好处的？

政府从“土地使用权利出让”中得到了土地出让金，但更重要的是官员个人来自得到了得地者——主要是房地产商支付的不进入财政的“得地权利交易费”，这两项就是内地政府和政府官员在“土地使用权利出让”中的全部所得。

房地产商也有所得，他实际交付的土地费用比应该交付的要少，这也是房地产商的一种所得，但这决不是房地产商从现有土地制度中的主要得益之处，房地产商的主要得益之处是：

有转让、抵押、出租土地使用权的权利，即有着炒卖土地包括炒卖土地上附着物——房产的权利。

虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》给了土地转让以限制，限制条件是“属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件”。

但是，法律条文是敌不过房地产商的智慧的，现在有几个房地产商是在转让房产地产的？

他们是“转让房地产公司”！

房地产公司大多是项目工程公司，转让了公司就等于转让了项目工程；

转让房产地产等具体工程还要交土地增值税，转让公司连土地增值税都免去了——全部归地方政府所得的、房地产业缴纳比例达70%的土地增值税，偏偏是地方政府最不肯积极收取的税收！

1999年到2005年，全国的地方税务局总共只收到298.4亿土地增值税，并且47%是2005年这一年缴纳的！

而298.4亿土地增值税只占同期地方税收40769.4亿的0.7%（见国家税务总局网站→政务公开→税收统计），298.4亿中属于房地产业支付的大约还只有200亿。

2006年12月31日，国务院颁布第483号令修改土地使用税率，这个修改让外资企业用地税率与内资企业用地税率得到了统一，但由于房地产业缴纳的城镇土地使用税不过占整个土地使用税的4%，即使修改后城镇土地使用税率比原先提高两倍，城镇土地使用税提高部分的承担主体95%以上仍是非房地产企业。

政府之所以不忍收房地产业的税费、政府之所以给房地产商炒卖土地炒卖房产的权利，在于最初几代房地产商与政府有着千丝万缕的情意，政府官员利益与房地产商的利益已经是“一荣俱荣、一损俱损”了。

在上海的土地出让中，还有一种让房地产商“靠政策得地”的说法。

这是怎么操作的呢？

出让土地面积分为“项目建设用地面积”和“代征地面积”。

所谓代征地，是不属于项目建设用地的附带征地，是应政府需要而“代征”，其用途多属于“公共用地”。

本来，土地出让总价是按项目建设用地面积计算的，开发商需要的只是项目建设用地；

但你要得到建设用地，就要在代征地上承担土地开发费用，开发后的土地仍归政府。

所谓“靠政策得地”，就是你得答应为政府免费开发一块土地，政府才会根据这个政策给你需要的一块土地。

而房地产商开发“代征地”则是盼望“行得春风有夏雨”，盼望政府的回报能超过房地产商在代征地上付出的“开发费用”。

这也能称为市场？

很难。

但我们因此理解了政府不愿多收房地产商税费的经济学意义——本来就不是市场交易，怎么能要求这个交易按市场规律办事？

不是市场交易，房价地价上涨的借口就被釜底抽薪。

所以，我国的土地使用权出让制度就是由土地使用者动用“处分权”来“处分”使用权的制度，是让“使用权”为“处分权”服务的制度。

而我国房价的暴涨，就是因为土地使用权被土地使用者“处分”而造成的不可避免的、必然的恶果。

自从二十世纪最后十年中国的特大城市上海移植了香港土地制度中的核心部分——批租出让土地使用权、并准许转让、抵押、转租土地使用权开始，中国的城市就都步入了高房价、高地价的陷阱——土地炒卖就是由于土地的使用权者具有了对土地使用权的出租权、抵押权、转让权所致，而在市场经济的鼻祖西方国家，公有土地国家不准这么做，私人土地业主一般不会同意这么做。

也因此，这些国家“市场化”了几百年，老百姓的住宅用地价并没有因为“市场化”而“化”上去。

必须指出，当十九世纪精于法律的港英政府制订了把出租权、抵押权、转让权全都出让的土地使用权出让制度，港英政府的殖民心态就曝露无遗——正是因为他们出让的土地本来就是中国“出借”给他们的，他们不会对真正的土地主人负责，在使用权与所有权分离的前提下，让使用权人能同时具有对使用权的出租、抵押、转让等“处分权利”，这正是港英当局用法律形式对炒卖地产者提供的“炒卖权”保障——所以香港的房价地价都很高呀！

这个制度移植到我们这里，自然也导致了我们这里的房价飙升。

于是我们不得不问：

我们移植这个制度是为了什么？

就为了侵害土地所有权人——全体人民的利益？

就是为了方便一部分房地产商炒卖土地炒卖房屋？

逻辑很难解释得通。

高房价：

“炒出来”的还是“囤出来”的？

（和大家分享一篇好文章）

朱小棣易成栋

造成中国房价飞涨的主要原因绝不是“炒”，而是“囤”。

住房政策法规无视“囤”的基本事实而拼命地限“炒”，实在是南辕北辙。

在过去的十年甚至更长的时间里，中国房价一直稳步高速上升，与此同时，中国股票指数却大起大落，风险极高。

可股市里的一个语汇竟不胫而走，被媒体铺天盖地地用于形容房市里的情形——那就是一个“炒”字。

仿佛炒房是投机赚钱的最佳法门。

面对房价飞涨的局面，政府宏观调控政策的着眼点也放在了对炒房的限制上，例如规定购房后不到两年出售全额征收营业税和个人所得税等。

所有这些政策针对的都是少数不法投机商或钻现有法规空子者的行为，却完全忽视了中国房市的基本事实。

什么才是中国房市的基本事实呢？

基本统计显示，在中国房市上购买商品房的买主，绝大部分要么是原来的无房户购屋自住，要么是有房户再次买房但并不出售原有住房——这可以从销售面积中新建房与二手房的比例上明显看出，新建房销售面积远远大于二手房交易面积——也就是说，房子到手就被“囤”起来了，而不是被“炒”出去了。

结果是，中国城市居民住户中拥有两套以上房屋的比例远远大于国际上发达国家水平，仅以北京、上海、广州2008年的中国家庭跟踪调查（CFPS）统计数据为例，自有多套住宅家庭占总家庭比例分别为大约11％、18%和33%。

更加说明问题的是，上述2008年的数字是由2005年的3%、7%和17%剧增而来，完全吻合这三年中房价飞涨的势头。

相比之下，美国自有多套住宅家庭占总家庭的比例数十年来维持在大约5%左右，有时甚至还不足。

也就是说，在上述三大中国城市中自有多套住宅家庭占总家庭的比例是美国的两倍甚至六倍以上。

可见，在中国，非自住性需求极大地强化了房市里的供不应求，并导致房价飞涨。

所以说，在很大程度上，这种飞涨是“囤”出来的，而不是“炒”出来的。

这样的基本事实，除去表明中国城市居民中贫富不均现象令人堪忧以外，更重要的是说明了中国住房市场严重畸形和不成熟——新房上市根本不能转化带动旧房销售，完全没有形成完整与健全的流通体系、不断产生低价位的旧房以适合中低收入家庭购买。

而过分炒作则显然并不是中国房价飞扬的根本原因。

长期以来大家基本熟视无睹、往往缺乏关注的是那些大批无房户，特别是没有赶上房改时廉价购买公房的年轻一代，他们根本无法靠自己的收入通过银行贷款来买房，这样的年轻夫妇必须依靠双方老人的积蓄和收入才有可能通过贷款步入有房阶层，做不做房奴还另一说。

由于流通性差，每一套新房上市后不能像在发达国家如美国那样引发一连串相继的二手房交易，直至从上市新房的高价格一路转化成一套比一套价廉的二手房在市场上出售，最终可以满足一户低薪（也时常是年轻）住户的需要。

这种连锁反应的流通结果是，在美国，一套新房上市往往引发四五套二手房成交。

而在中国，由于不存在这样的市场流通性，年轻夫妇也不得不到新房市场去购买高价的全新商品房（当然，在消费观念上，我们也存在着一定的误导，促使年轻一代把目光只瞄准了刚上市的新房）。

流通不畅的市场自然不能算是一个好的市场。

造成目前这种局面的原因之一就是城市居民如此普遍地拥有两套以上住房。

其中尤其令人瞩目的是居民异地购房现象。

无论是首都北京，还是河南郑州，或是边远地区的贵阳，近年来统计数据均显示，将近四到六成的新房或二手房的购买者不是本地人。

透过这一现象的背后，我们可以进一步看清，造成中国房价飞涨的主要原因绝不是“炒”，而是“囤”。

试问，在这样大老远地跑到外地购买房屋者当中，有多少会是为了短期买卖或曰炒作而购房的呢？

由此可见，把目光盯牢在炒作而出台的限制流通性的住房政策法规，是注定不可能起到宏观调控的作用来抑制房价暴涨的。

无视“囤”的基本事实而拼命地限“炒”，实在是南辕北辙，此乃是中国住房政策长期以来最大的误区与不足。

当然，我们也并不否认炒作的存在以及房价停止暴涨以后由“囤”转“卖”的趋势和可能性，只是着重指出“囤”才是多年来宏观调控政策失灵的根本原因之一，并且被长期忽略，直到今天依然如此。

如果我们继续以美国为例，还可以进一步清楚地看出，“囤”的背后不仅饱含投资甚至投机的动机，也深藏着贫富不均的社会隐患，更重要的是滋长这一现象的土壤环境或曰税收制度。

由于中国至今缺乏物业税管理制度，即房主必须每年按季度向政府缴纳按所拥有住房的市场价格成比例摊派的税收，只要买得起，就能“住”得起，住与不住一个样。

即使在美国这样严格执行物业税收的国家，前几年房价涨幅过大时尚且有不少人宁可赋税也要囤房。

而在中国，这样的税收空白更是明显地使得“囤”的代价极低，连资金成本、维修成本都可以通过出租的方式从租金中回收。

这样一来，“囤”不仅阻碍市场流通，使得房价居高不下、急剧上涨，造成年轻一代购房无望、只能望房兴叹，也在无形中迅速扩大社会财富的分配不公，致使“囤”房而获利远比一切合理健康的商业活动还要更容易获取暴利和高回报，因而不利于正常的经济活动，不利于整体经济发展。

尽管目前“囤”者在尚未抛售之前还没有实际渔利，至少已形成账面上资产的增值。

也正由于如此“受惠”者面积相当广泛，一旦房市行情出现负面波动，