第二季度全国工业用地报告Word下载.docx

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　　一、2014年第二季度工业产业发展情况

　　2014年第二季度，我国经济结构调整和转型升级继续发挥作用，取得良好进展。

宏观调控更加注重市场作用，采用定向调控等方式，一定程度上避免了部分行业产能过剩风险和区域风险。

工业用地成交未见明显改善，工业地价保持低速增长。

　　二季度工业行业继续向好，行业分化出现，重污染、高能耗的冶金、化工等行业继续放缓，电子设备、元器件加工等行业保持增长，相关工业园区运行态势良好。

　　统计局数据显示，6月份中国制造业PMI为51.0%，比上月上升0.2个百分点，连续4个月回升，表明我国制造业继续保持平稳向好的态势。

国家根据形势变化适时微调，有针对性地加大了对实体经济的支持，6月PMI继续呈现稳中向好的走势，各分项指数普遍回升。

新订单指数为52.8%，比上月上升0.5个百分点，为去年10月以来的高点，与生产指数的差值为年内最小，市场和生产的协调性进一步增强。

生产指数为53.0%，比上月小幅上升0.2个百分点，在构成PMI的5个分项指数中为最高，并继续保持在52.5%-53.0%区间，是PMI持续平稳回升的稳定器。

　　具体来看，随着去工业产能的推进和经济结构的调整，工业产业中，产业分化现象更加明显。

重污染、高能耗的冶金、化工等行业继续放缓，电子设备、元器件加工等行业保持增长。

上半年汽车、医药、电子这些行业的利润水平分别保持着25%或以上的增速;

受到国家对铁路、基建的大力支持，铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业也实现了将近30%的利润增速;

而前期就一直弱势的产业各种原材料的采掘业、冶金、化工等行业，则仍然保持着整体负增长的态势，且短期内难以扭转。

　　结合6月PMI反弹、出口改善、M2超预期增长等数据来看，短期经济活动有企稳迹象。

下半年，在一系列微刺激政策效应逐步显现、改革创新红利释放等有利因素推动下，工业需求逐步企稳，工业发展带动附加值较高的战略性新兴产业增速快速回升。

5月份，国家工信部、发改委公布了《国家低碳工业园区试点名单（第一批）》（见附件），低碳、环保、高附加值的相关工业产业园运行，值得关注。

　　工业企业利润改善利好经济反弹;

　　工业企业利润反弹。

今年上半年全国规模以上工业企业实现利润总额28649.8亿元，同比增长11.4%，较1~5月9.8%的水平提高1.6个百分点，并达到全年以来的峰值;

工业企业的营收和利润整体走好，经济在第三季度初期反弹迹象愈加明显;

利润率稳中略升。

根据统计，6月份计算机通信和其他电子设备制造业利润同比增长37.4%，增速比5月份提高32.2个百分点;

有色金属冶炼和压延加工业利润同比增长59.4%，5月份则为下降3%;

专用设备制造业利润同比增长10.2%，5月份则为下降9%。

上半年，工业企业累计实现的主营业务收入和主营活动利润分别为514497亿元和26722亿元，利润率为5.19%，利润率在今年来看稳中略有上升，且均高于今年以来的其他统计月份，但从长期来看，仍低于去年的整体水平。

　　国土部规划院数据显示，2014年第二季度，全国主要监测城市工业地价722元/平方米，环比增速保持低速增长,为1.44%，较上一季度下降了0.27个百分点。

同比增长率为5.73%，较上一季度上升0.46个百分点，保持低速、温和上行。

从三大重点区域看，长三角、珠三角、环渤海地区工业监测地价分别是897元/平方米、993元/平方米、714元/平方米，环比分别上涨，0.62%、3.66%、1.03%;

同比分别上涨3.07%、14.80%、3.35%。

珠三角地区的工业地价水平和上涨速度明显高于长三角和渤海地区。

三大重点区域工业地价环比、同比上涨幅度均高于同期全国的平均水平，显示企业生产用地成本不断上涨，结合十八杰三中全会中提出的“建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制，提高工业用地价”的要求，近期工业地价将继续呈现上涨态势。

　　组图1三大重点区域工业地价季度变化示意图

　　数据来源：

中国城市地价动态监测网

　　上半年央行实施两次定向降准，旨在加大支农支小信贷资金的投放，起到引导信贷资源更多地流向“三农”和实体经济的正向激励作用。

但受制于现阶段，“三农”和小微企业都属弱质产业领域，信贷投放风险较大，定向降准未达到预期效果。

由于降准仅为政策“窗口”引导，缺乏行政强制措施;

监管部门也没有监督资金流向，更缺乏相应激励约束考核机制;

加上政府财税优惠政策措施不到位，定向降准释放的流动性很难流向中央政府意图的产业领域，因此定向降准并未使实体经济产业企业资金环境有明显改善，企业融资仍然整体较难。

6月末，企业产成品存货同比增长12.6%，比累计主营业务收入增速高4个百分点;

产成品存货周转天数为13.8天，同比增加0.3天。

已连续9个月持续加快，快于同期主营业务收入增幅4个百分点;

应收账款净额同比增长12.7%，自2012年初以来持续高于主营业务收入增速。

同时，企业融资难、资金成本高的问题依然存在，企业财务费用明显增加。

东部产业企业的用地成本会进一步上升建议非政策重点支持企业，尤其是国家产业结构调整中的“待优化”企业适时调整经营策略，考虑租金成本较低的工业园区，实现产业转型升级，或实现部分企业转向中西部成本较低的产业园区降低资金成本。

　　2014年下半年，关注一、二线热点城市探索实施工业用地弹性出让制度。

工业用地最低价标准更新或将提上日程，工业用地成本进一步增加的可能性极大。

在房地产市场不温不火的行情下，部分实力开发商或将转向工业地产开发。

工业园区的意向投资人可适当布局中西部区域的大城市以及东部城市圈外围的三、四线热点城市，预计此类地区的工业、产业地产和园区运营理论率或将明显提升。

　　二、工业用地市场供应与成交分析

　　本报告对全国42个样本城市工业用地交易数据进行采集及分析。

为突出不同城市工业用地供应和成交的差异性，我们对42个样本城市划分了一线城市、二线城市和三、四线城市3类，如下表1所示，分类分析，提高数据的准确性和对市场的借鉴意义。

（一）全国工业用地供应分析

　　2014年第二季度，全国42个样本城市（全区域，本部分下同）工业用地供应地块共计1983宗，较上一季度减少1.34%，降幅收窄了15.98个百分点。

供应面积达7754.52公顷，较上一季度增加了13.97%。

其中，招标、拍卖、挂牌出让方式供应宗地数量为1965宗，较上一季度增加5.65%，面积达到6998.58公顷，较上一季度下降10.13%。

总体来看，供应的工业用地的宗地平均面积有所加大，供应量较上一季度有加快趋势。

　　一线城市供应工业用地53宗，供应面积258.16公顷，较上一季度分别降低11.67%和保持持平。

其中招标、拍卖、挂牌出让方式供应宗地50宗，供应面积182.33公顷，较上一季度分别上升4.17和12.21个百分点;

二线城市供应工业用地1176宗，供应面积4159.70公顷，较上一季度分别增加1.73%和4.51%个百分点，其中招标、拍卖、挂牌出让方式供应宗地1170宗，供应面积4109.30公顷，较上一季度分别上升8.13和5.69个百分点;

三、四线城市供应工业用地754宗，供应面积3336.66公顷，较上一季度分别减少5.04和30.06个百分点，其中招标、拍卖、挂牌出让方式供应宗地745宗，供应面积为2706.95公顷，较上一季度分别增加2.05和17.48个百分点。

　　从总的供应面积结构上看，2014年第二季度，一线城市和二线城市所占比例继续减少，三四线城市供应占比不断扩大。

在总供应面积上，一线城市占42个样本城市的3.33%，较上一季度继续缩小了0.47个百分点，二线城市供应占比最大，占53.64%，但仍较上一季度继续收窄4.86个百分点，三、四线城市占比约为43.03%，较上一季度扩大5.32个百分点。

详见图2。

（二）全国工业用地交易分析

　　2014年第二季度，42个样本城市（市辖区，下同）总共成交工业用地647宗，环比下降21.86%，同比下降31.53%。

成交面积2981公顷，环比下降12.52%，同比下降24.43%。

土地出让金收入共计135亿元，环比下降28.29%，同比下降30.83%。

成交土地地面均价452元/平方米，环比下降了18.09%，同比下降了8.47%，成交土地楼面均价292元/平方米，环比下降18.02%，同比下降17.26%。

　　工业用地成交的相关指标呈现全面的下滑态势，一是受国家的产业结构转型升级，去低效产能政策导向和去库存的市场导向综合影响，工业用地市场需求量不大的现状引起;

二是受房地产市场的传导效应影响，部分开发企业资金流动性较差，加之企业融资成本迅速上升，贷款困难，其他融资途径体系尚未真正建立，工业用地市场资金注入量有限，工业用地开发投资明显减速;

三是土地制度改革提速，改革方向明确，但市场对具体的措施认识和未来走势的预判尚未形成共识，理性经济人进入“无所适从期”，选择观望态度，放缓了市场交易，市场交易的各项指标均有所下滑。

　　分一线、二线和三、四线样本城市具体来看2014年第二季度工业用地供应指标。

总体来看，2014年第二季度，各线城市呈现不同程度的下滑，一线城市楼面价格上涨，成为唯一上涨的指标。

（组图3）

　　一线城市共成交工业用地29宗，环比、同比分别下降62%和82%，成交面积约为130.55公顷，环比、同比分别下降39%和76%，基本呈现略微下降态势;

成交土地出让金总金额175170万元，一线城市工业用地成交土地地面价格为1341.76元/平方米，环比下降3%，同比上涨46%;

楼面价格为980.65元/平方米，环比、同比分别上涨38%和81%;

平均溢价率1.44%，较上个季度下降了0.4个百分点，较去年同期增加了1.44个百分点。

　　二线城市共成交工业用地385宗，环比同比分别下降了15%和17%;

成交面积约为1988.22公顷，环比上涨2.75%，同比下降0.27%;

成交土地出让金总金额808154.8万元，二线城市工业用地成交土地地面价格为406.47元/平方米，环比、同比分别下降了16%、10%;

楼面价格为286元/平方米，环比、同比分别下降13.49%和21.98%;

平均溢价率1.26%，较上个季度下降了0.27个百分点，较去年同期下降了0.63个百分点。

　　三、四线城市共成交工业用地224宗，环比下降18%，同比大幅下降67%，成交面积约为80.44公顷，环比、同比分别下降29%和76%;

成交土地出让金总金额319105.85万元，三、四线城市工业用地成交土地地面价格为396.69元/平方米，环比、同比分别下降23%和80%，楼面价格为214.24/平方米，环比、同比分别下降33%和77%;

平均溢价率3.57%，环比、同比分别下降2.92和11.50个百分点。

　　资料来源：

中国产业新区研究院

　　（三）一线城市工业用地交易数据分析

　　一线城市属于经济结构调整的重要攻坚区，土地的节约集约利用和工业产业的健康发展都要求一线城市新增工业用地减少增量、扩大存量利用效率。

在年初“除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地”和上海《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》的落实实施，一线城市的工业用地成交量下降明显，成交价格持续上涨。

（见组图4）

　　2014年第二季度，四大一线城市成交工业用地宗地数量方面，北京成交工业用地19宗，成交土地面积96.11公顷，成交土地地面价格1184.27元/平方米，成交楼面价格1052.21元/平方米，平均溢价率2.21%;

上海成交工业用地2宗，成交土地面积8.11公顷，成交土地地面价格732.83元/平方米，成交楼面价格439.91元/平方米，平均溢价率0.51%;

广州成交工业用地4宗，成交土地面积14.37公顷，成交土地地面价格2151.97元/平方米，成交楼面价格771.11元/平方米;

深圳成交工业用地4宗，成交土地面积11.96公顷，成交土地地面价格2046.82元/平方米，成交楼面价格1454.32元/平方米。

　　（四）二线城市工业用地交易分析

　　二线样本城市工业用地成交量继续总体有所减少，价格略有上涨，部分城市价格上涨明显。

　　成交宗地数量排名前五位的是天津、武汉、南京、重庆、厦门，分别成交84、54、41、29、27宗，成交宗地数量最少的城市是海口，二季度，海口市工业用地成交量为1。

成交建设用地面积方面，排名前五位的城市为天津、武汉、南京、重庆、厦门，成交面积分别达到530.53、267.32、222.20、172.04、142.08公顷，其中青岛成交宗地仅9宗，其平均单宗地的面积约达到12.00公顷，在所有城市中最高。

成交价格方面，成交土地地面价格最高的城市排名前五位的为济南市、西安市、宁波市、海口市、长沙市，成交地面均价分别为1140.05、956.6、778.52、722.66和623.99元/平方米，有6个城市成交地面价格超过了500元/平方米之间，较上一季度有所减少（上一季度为8个），成交地面价格最低的城市是青岛，成交地面价格仅为254.85元/平方米。

成交土地楼面价格方面，排名前五位的分别是海口市、西安市、沈阳市、济南市、长春市，成交楼面均价分别为722.66、569.47、541.95、504.56和485.66元/平方米，楼面价在400元/平方米以上的城市共7个，300～400元/平方米之间的城市有4个，成交楼面价在200～300元/平方米之间的城市有4个，价格最低值仍为厦门，楼面均价仅为157.05元/平方米，海口没有成交工业用地，不纳入统计范围。

　　组图5二线城市2013年以来各个季度分城市工业用地交易数据

　　（五）三、四线城市工业用地交易分析

　　三、四线样本城市工业用地成交量减少，价格下跌。

三、四线城市中，成交宗地数量排名前五位的是苏州市、无锡市、贵阳市、中山市和南宁市，分别成交69、30、19、14和13宗，成交宗地数量较少的城市有石家庄市、乌鲁木齐市、福州市、昆明市成交宗地都低于5宗，太原市、呼和浩特市、兰州市、西宁市和银川市没有成交。

　　成交建设用地面积方面，排名前五位的城市为苏州市、南宁市、无锡市、贵阳市、珠海市，成交面积分别达到179.29、140.34、90.82、61.85、49.52公顷。

平均单宗土地面积较大的城市多集中在西部，排名前五的分别是南宁市、乌鲁木齐市、珠海市、东莞市、合肥市，单宗土地面积分别约10.80、8.28、4.50、3.95、3.90公顷。

　　成交价格方面，成交土地地面价格最高的城市排名前五位的为福州市、汕头市、温州市、中山市、无锡市，成交地面均价分别为1004.62、927.48、7811.88、625.85、581.64元/平方米，各有6个城市成交地面价格在500元/平方米之上，有5个城市在300元/平方米之下，乌鲁木齐市成交地面价格最低，仅为85.74元/平方米。

成交土地楼面价格方面，排在前五位的城市是福州市、温州市、东莞市、昆明市、汕头市，成交楼面价分别为597.14、363.94、343.62、325.1、313.77元/平方米。

　　组图6三、四线城市2013年以来各个季度分城市工业用地交易数据

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