收益法评估加油站房地产价格浅谈Word下载.docx
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三、评估实例介绍
（一）选择加油站样点
截至2002年6月底，上海市已建成经营性加油站共计732座（另有12座水上加油站为船舶加油，不作为本次估价样点案例），从地域看，内环线内67座，占总量的9%。
经整理分析分布在市区范围内全部加油站的运营费用、成本和收益资料，通过比较，选择了其中资料比较全面、可靠且运营状况比较正常，位于市区二到七级地段的11个加油站作为分析样点。
各样点加油站房地产基本状况见下表1
表1：
选取案例加油站基本状况一览表
加油站名称或序号
地段
建筑面积（M2）
建筑
土地面积（M2）
加油泵数量
等级
结构
（台）
057EH1
二级
258
框架
472
3
058EH2
三级
627
1330
5
059EH3
四级
448
1302
060EH4
168
356
061EH5
五级
140
424
4
062EH6
523
2030
063EH7
412
3402
6
064EH8
554
1351
065EH9
七级
550
2219
066EH10
六级
216
848
067EH11
220
957
2
（二）、确定计算公式、基准级别和样点资料
1、
计算公式
经实地调研和整理分析各加油站提供的经营资料，得到正常经营状况和有关条件下的销售收入和销售成本，测算一定区域内各加油站的年平均销售收入，扣除年运营中平均的有关税、费和设备折旧费及合理利润等后得到年净收益，然后用适当的投资收益率还原得到加油站包括建筑物及构筑物在内的总价值，再扣除建筑物及构筑物的现值得到土地价格。
计算公式如下：
?
式：
Pl＝a/r×
（1-1/（1+r）40）-Pc
其中：
Pl－土地总价格；
a－加油站年净收益，见‚式；
r－加油站土地与建、构筑物综合还原率；
Pc－加油站建筑物、构筑物现值。
建筑物及构筑物主要包括加油站房屋、雨蓬、围墙、场地；
‚式：
年净收益=销售收入－销售成本－运营费用－设备折旧
－经营利润－应交税费
2、确定基准级别
由于11个样点加油站中位于2、3、4、5和7级地段的分别有2家，有1家位于六级地段，故以该平均价格作为四级地段加油站用地的基准价格，然后按照基准地价的级差关系确定2到7级各级别加油站用地的基准价格。
3、样点加油站经济指标
经整理分析11家加油站的销售状况、运营费用和收益资料汇总见下表2：
表2：
案例加油站经济指标分析汇总表
年销售成本
年销售收入
应交税
净收益
年折旧（元）
还原总价
（元）
油罐
油泵
14693564
2177664
361363
1460616
6000
14283440
26178604
3879807
643817
2676255
10000
26171235
7466291
1106544
183620
350431
3426878
10829705
1605019
266338
980613
9589466
3848608
570384
94650
118017
8000
1154090
2816891
417478
69277
-67265
-657792
11223693
1663410
276027
831908
12000
8135272
9100704
1348772
223816
660641
6460438
9973201
1478081
245273
831743
8133652
3332765
493933
81964
53873
526830
2667552
395345
65604
-61030
4000
-596813
总计平均
9284689
1442947
245301
478790
8363
4682112
（二）测算过程如下：
1、计算单位加油站年净收益
1）、年销售毛收入
年平均销售毛收入＝平均年销售收入－平均年销售成本
＝平均年加油量×
（平均销售价－平均进货价）
在估价时点，我市加油站汽油进价平均为2700元/吨、销价为3120元/吨；
柴油进价平均为2450元/吨、销价为2715元/吨。
各加油站的年销售量中，平均汽油占85％、柴油占15％，采用加权平均计算进销差价。
汽油、柴油公斤与升的换算系数分别取0.738、0.846。
11家加油站销售量的平均值为3318485升/站。
则：
平均年销售收入＝3318485×
12/8×
[（3120-2700）×
0.738×
85%
+（2715-2450）×
0.846×
15%]/1000
＝1442947（元/站）
2）、确定年平均运营费用
年平均职工费用
根据11个加油站各年职工的工资、奖金，二金、福利费等费用情况，采用先计算各加油站的三年平均值，再计算11个加油站的平均值的方法，得到年平均职工费用为514385元/站。
‚年平均水电费
指维持加油设备及职工工作用水和用电的费用。
同上述方法计算得到年平均水电费为29578元/站。
ƒ年平均修理费
指维持加油站加油设备正常运转和相关设施修理的费用。
同上述方法计算得到年平均修理费为62314元/站。
„年平均办公及管理费
指加油站正常运作职工所需的办公用品、管理人员的业务管理费用等。
同上所述方法计算得到年平均办公及管理费为2067元/站。
合计；
年运营费用＝514385＋29578＋62314＋2067＝608344元/站
3）确定年折旧费
指加油设备正常运转期间每年的价值折旧，包括油泵和储油罐折旧。
经测算平均值得到11家加油站平均油泵数为4.182台/站。
油泵年折旧
年折旧＝平均油泵数×
年每台折旧额
按每台油泵平均价格为3万元、使用年限为15年，以直线折旧计。
年每台油泵折旧额＝30000/15＝2000元/台，故
年折旧额＝4.182×
2000=8364元/站
储油罐年折旧
同上，按每台储油罐平均价格为4万元、使用年限为20年，则：
年每台储油罐折旧额＝40000/20＝2000元/台
年储油罐折旧额＝4.182×
合计：
年折旧费＝8364＋8364＝16728元/站
4）计算年平均经营利润
经营利润指每个加油站每年正常经营状况下其经营资金应有的利润，可以年平均运营费用和流动资金之和为基数计算经营利润。
流动资金指保持持续加油业务需投入的周转资金额，主要为每次进货所需资金。
年平均流动资金＝年平均进货成本/年平均需进货次数
年平均进货成本＝年平均销售油量×
平均进货价
年平均需进货次数＝年销售油量/储油能力
根据11家加油站储油罐体积计算总储油能力和销售量之和，得到年平均需进货次数38次，即年流动资金周转次数为38次，平均每站年销售量同前，则可计算得年平均流动资金为244334元/站。
根据有关调查数据，目前本市普通商业行业利润在8％～10％，加油站行业投资年基准收益率为11％，故直接取11％为加油站行业经营利润率，则：
年平均经营利润=（平均流动资金＋运营费用）×
利润率
＝（244334＋608344）×
11％
＝93784元/站
5）计算年平均应交税额
根据我市加油站营业应交税额征收规定，按照增值税征收标准，取销售收入的17％作为应交税额，计算得年平均应交税额＝1442947×
17%=245301元/站
6）年平均净收益
年平均净收益＝年销售收入－年销售成本－年运营费用－年折旧费
－年经营利润－年应交税额
＝1442947－608344－16728－93784－245301
＝478790元/站
2、确定综合还原利率
考虑到商业性房地产房屋还原利率在8～10％之间，土地还原利率在6～8％左右，加油站行业基准收益率为11％。
加油站当前收益水平较高，来自土地的收益较多。
根据估价师的经验，综合考虑土地收益还原率和房屋还原率，取10％作为加油站土地和建、构造筑物一体的综合还原利率。
3、计算加油站包含建筑物及构筑物的还原总价
还原总价指包括建筑物及构筑物在内的可经营年限为40年（商业用地出让最高使用年限）的价值，按公式?
计算，则：
还原总价＝478790/10%×
（1-1/（1+10%）40）
＝4682112元/站
4、计算土地平均价格
1）建筑物现值
建筑物及各构筑物的现值按照其年折旧额乘以尚可使用年限计算。
根据各加油站建筑物总体上的建筑状况，统一按钢混框架结构计算确定建筑重置价标准，各项造价标准依据建设工程造价现行定额标准确定，具体为：
序号
项目
价格
备注
I
房屋造价
基础
80元/M2
580元/M2
装修
110元/M2
电器
60元/M2
弱电
15元/M2
水、卫生
30元/M2
合计
875元/M2
II
专业费
44元/M2
按I的5％计
III
管理费
28元/M2
按I的3％计
IV
利息
27元/M2
按一年期贷款利率5.85%,投资期为0.5年，以（I+II+III）单利计
V
利润
按行业基准投资收益率11％，以（I+II+III）投资期0.5年计
VI
建筑物重置价
1026元/M2
I+II+III+IV+V
根据11家加油站建筑物面积及油泵数测算，平均每泵占用建筑物建筑面积87.8平方米，每平方米造价1026元，则每泵占用建筑物的完全重置价为1026×
87.8。
根据调研情况，目前各加油站建筑物基本可使用年限为25年，则：
建筑物平均现值＝4.182×
1026×
87.8×
25/40＝235454元/站
2）场地现值
经测算，各加油站平均每泵占场地面积250平方米，根据上海市建设工程造价93定额标准，按普通水泥场地的造价标准94元/M2计场地费，耐用年限为30年，尚可使用年限按15年计，则：
场地平均现值＝4.182×
250×
94×
15/30=49138元/站
3）围墙现值
经测算，平均每泵围墙面积45平方米，根据市建委发布的建筑定额，耐用年限按40年计，尚可使用年限为15年计，则：
围墙平均现值＝4.182×
45×
86.4×
15/40=6097元/站
4）雨蓬现值
经测算，平均每泵雨蓬62.5平方米，以每平方米平均造价600元、耐用年限40年，尚可使用年限为20年计，则：
雨蓬平均现值＝4.182×
62.5×
600×
20/40=78412元/站
建筑物及构筑物平均总现值＝235454＋49138＋6097＋78412
＝369101元/站
平均每加油站土地价格＝平均每个加油站土地及建、构筑物总价
－平均每个加油站的建筑物及构筑物现值
＝4682112－369101＝4313031（元/站）
经测算11家加油站占地面积平均值得到每加油站平均占地面积为1304.6平方米，则：
土地平均单价＝平均每个加油站土地价格/每个加油站平均占地面积
＝4313031/1304.6＝3306元/M2
取整为3310元/M2
5、计算基准价格
上述测算得到的平均单价3310元/M2为4级地段的平均价格，根据基准地价的级差关系，测算各级别加油站用地基准价格如下：
级
别
7
加油站基准地面价
6206
4551
2317
1241
1655
（四）、评估具体加油站房地产价格
根据加油站平均设备数量和功率、平均收入水平、平均运营费用等社会平均水平指标下采用收益法评定的不同级别加油站基准地价的基础上，通过影响因素修正评估具体加油站房地产价格。
影响因素中最重要的是交通条件，主要是临路状况并体现为车流量大小。
经过调查和根据统计的各加油站的收益水平及车流量数据进行分析，我们主要选择了下表所示的影响因素，并制订相应的修正系数进行修正评估各估价对象土地价格。
影响因素及修正指标：
影响因素
修正指标
加油站密度
可按每平方公里加油站个数计，或计算相邻两加油站间距离
临路状况
可分主干道、次干道、支路及一面临路、两面临路、三面临路修正
车流量
可按日平均车流量数分档修正
入口
入口方便程度
规模
房屋和设备设施差异
按房屋、设备设施重置价格占基准价格的比例差异直接修正。
地价的基准价格修正法则不用考虑本项因素。
确定评估加油站土地价格后，再确定加油站的房屋建构筑物价格，两者相加就可以评估出一宗具体的加油站房地产价格。
（测算略）
四、后记
加油站房地产价格的评估业务还不很多，有关技术思路和相关参数标准的确定仍需要在大量的数据基础上进行分析、探讨，结果的科学和合理性也还需要进一步检验。
本文仅是根据作者实务中的初步经验和体会总结摘要而成，以期抛砖引玉，与同仁共同探讨。
参考文献:
1.中华人民共和国国国家标准《城镇土地估价规程》.
2.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》.
3.王克忠,张维然,杨国诚主编.房地产估价理论与方法.北京:
高等教育出版社,1998.
4.中国房地产估价师学会.房地产估价案例与分析.北京:
中国物价出版社,2003.
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