深圳酒店式公寓调研小结Word格式文档下载.docx
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保险箱/小冰箱/自控空调
沙发茶几/餐桌椅/书桌书柜/酒柜/衣柜
独立厨房/卫生间
微波炉/双头煮食炉/烟气罩；
可提供餐具
宽频上网、
国际直拨电话、
有线电视、
电影频道、
有三层女士楼层：
●护肤装扮用品
●卫生护理套装
●奉送水果
●提供纯净水
●免费游泳池、健身室
●赠送当日报纸（6份选一）
●微型图书馆借阅、dvd借阅
●咖啡、商务廊8`9折
2
深圳京华酒店公寓（五）
一房一厅
两房一厅
三房一厅
1000
1500
行政套房A：
1800
行政套房B：
2000
京华套房：
2200
独立中央空调系统、中央背景音乐及广播系统
商务中心
旅游柜台
餐厅/会议室
健身房、棋牌、台球/乒乓球室、桑拿/理疗服务、卡拉OK包房/KTV。
礼品店
独立厨房卫生间及配套卫具、厨具
日常家用电器
沙发茶几/餐桌椅/书桌书柜/
小型保险柜
⏹鲜花安排服务
⏹送矿泉水/送报纸/送鲜果
⏹当日洗烫服务
⏹擦鞋服务
⏹托儿及保姆服务
⏹24小时中西式客房送餐服务
香港中旅
3
福
田
东方银座
31—250平米
标间：
高级/豪华/海景客房：
1400、1600、1800
行政：
1600、1800、2000
海景/海景阳台/主席/花园/大使/总统套房：
3000、3200、8800、8800、10800、16000
●商务中心
（传真服务、彩色打印、文件装订、过胶、翻译和快递、票务服务）
各种会议厅、餐厅、多功能房
室内恒温游泳池/健身室/舞蹈室/按摩室/桑拿浴室
商场
中餐厅西餐厅茶座酒吧、酒廊以及红酒雪茄屋
DDD电话/IDD电话宽/带上网
部分带独立厨房（橱柜、冰箱、燃气灶、咖啡炉微波炉，完整配套的餐具）
商务中心服务
秘书服务：
打字、复印、装订、速记、翻译、快递、电脑磁碟、录音机磁带；
电话传真、影印赴物、设备租赁服务等
瑞雅公司
4
南山
国际市长交流中心
一房一厅（36-51）
两房两厅（67-76）
五星级大堂、金融中心（银行）
高级中、西餐厅、
便利店、洗衣房，
高品质商务交流中心（会议厅）
毛坯
独立卫
尚未开业
东方酒店管理公司
戴德梁行
5
罗湖
京基·
东方华都
单身公寓——31、
一房一厅——38-45
两房两厅——61-69
园林、泳池、会所、按摩池
全装修：
宽带上网，独立厨卫；
●厨房：
高级橱柜、大森抽油烟机、美的燃气灶、普林西斯消毒柜；
洗脸盆及水龙头。
（铝质吊顶天花及欧普节能灯、地、墙高级面砖及低砖）
●浴室
洗脸盆、座厕、防雾面镜、水龙头及花洒、沐浴房玻璃隔断、厕所纸架、毛巾架、换气扇
电视、电话、网络插座、报警器按钮；
家具、空调、热水器；
●大堂礼宾服务：
接送亲友；
安排组织各类庆典（生日、纪念日、婚庆）；
收寄邮件、包裹；
汽车服务（租车、泊车、美容清洗）；
尊贵礼仪服务及培训；
大堂答疑、公共信息查询；
●商务服务：
商务礼仪服务—代订报刊、杂志；
代订文体节目门票；
代办旅游手续；
商务秘书服务—协助公司注册、登记、申报税务、帐目管理与相关业务；
文件翻译、传译；
家体投资理财；
国内外求学、考察、培训及旅行安排；
酒店预订、票务（机、船、火车、汽车、剧院、体育）；
传真、复印、打字、及电子文件服务；
特别委托的上午主力服务；
安排商务会议、利益贺卡、鲜花代订；
●洗衣及家政服务
洗衣—联系洗衣店、代为收取衣物、推车上门服务
家政—钟点工服务、保姆服务、家宴安排、市内大酒肆、餐厅订位；
房屋代管、租赁；
住家打理；
大理石抛光、打蜡、地毯清洗服务。
●客户服务
时尚生活顾问及讲座；
业主健康档案、健康咨询、病人看护；
社区文娱活动；
联系家教及补习；
●其他维修服务
建立房屋档案、提供维修服务；
家庭急修；
家用电器安装协助；
家庭装修协助、水、电、气设施定期检查；
特别委托的其他服务
6
福田
御景华庭
单房27-35
一房一厅32-51
两房一厅45-52
两房两厅58-75
三房两厅79-83
三大主题会所———娱乐休闲会所、CEPA商务会所、星幕会所；
室内恒温游泳池、健身舞室、桌球室、沙弧球室；
以水流为主题的园林；
商务多功能厅、BOBO生活馆、网络
厅房简装、送空调
卫生间：
洗脸盆及龙头、座厕、化妆镜、排气扇、
厨房：
橱柜、脸盆龙头、抽油烟机
娱乐休闲服务、CEPA商务会所
（表2）
（表3）
性质、房型（房价/天）
7
置地·
逸轩
（六星）
单房：
26-32
一房两厅：
37-44
两房两厅：
54-58
按摩游泳池、健身房、篮球、羽毛球场、乒乓球室桌、桌球室、酒吧、茶座、棋牌室，商业街、商务中心、六星级大堂、商务中心、水景观光电梯
1000元装修
吊顶、顶灯；
洗脸盆及龙头、橱柜、抽油烟机、炉灶；
（防滑地砖、高级面专）
●卫生间
洗脸盆及龙头、龙头及花洒；
排气扇、热水器；
但体空调
●厅房
复合地板、墙纸、顶灯、踢角线
●餐宴服务
（中西餐饮、代购及速递食物服务、代办豪华家庭宴会服务、市内大酒楼、餐厅订位服务、筹备家庭聚会、歇班喜事庆典服务）；
●商务礼仪服务
（小型商务会议室、商务秘书、会议及宴会策划安排、文件翻译、传译服务、代订利益贺卡、鲜花服务）；
●酒店礼宾服务
（城市资源咨询服务、保险箱服务、代客留言服务、代客临时保存、接受物品、电话叫醒、住客电话飞线服务）
●私人管家
（定期清洁房间、专业洗熨送服务、代订餐饮食品、报刊服务、代购家具杂物品、托儿服务、代办汽车清洁服务、代交纳各类费用服务、24小时医疗咨询服务）
●投资服务
（一站式租售服务、香港会计师咨询、律师驻场顾问服务、基金投资顾问服务）
●全球代租豪华专车、的士服务；
代订全球票务、全球酒店预定服务；
代办全球旅游签证服务；
国际CEPA顾问咨询服务、全球货币兑换服务、代办邮件全球速递、收发服务
8
盐田
东方·
威斯
豪华单人房：
488
豪华双人房：
588
行政套房：
888
高级度假套房：
1680
豪华度假套房：
2288
餐厅、商务中心、KTV包房
长途电话服务
没有独立厨房
冰箱、保险箱、电视、按摩浴缸
（二期有：
歌舞厅、恒温游泳池多功能会议室）
没有特色服务
9
趣园
一房一厅62-74
一房两厅52-59
中、西餐厅；
咖啡茶座；
健身房、红酒楼、雪茄房；
恒温游泳池；
桑拿按摩；
会议室；
一卡制电梯（楼层自动控制功能）
都有独立的厨房、保险箱
（燃气灶、抽烟机、冰箱）
开始筹备阶段，未规范
第二节深圳酒店式公寓的特点
一、房型及面积
根据调研统计，在售或在运营的酒店式公寓户型有单房、一房一厅、两房一厅、两房两厅、三房两厅多种户型；
户型面积范围在26-250平米之间。
目前在售的酒店式公寓
房型
楼盘名
面积
户数比
单房
37-35
15%
31
20%
一房
36-51
80%
33-51
25%
38-45
70%
45%
二房
63-76
56-73
40%
61-69
35%
三房
79-82
在销售项目的户型比
从图表可以看出，目前酒店式公寓的户型，以一房为市场主导，其次是两房、单房。
面积分别为：
27-32平米；
一房：
38-45平米
两房：
54-69平米
此外，从户型面积比较可以看出，目前新开发的酒店式公寓的户型及面积开发特点基本一致，没有大房或大面积的户型。
一方面说明深圳的酒店式公寓正趋于成熟；
另一方面说明开发商通过近两年对酒店式公寓的开发经验的积累，对这一市场的认识逐步深入。
二、户型结构及设计要素
酒店式公寓的特点，满足居家、办公、旅馆的功能，从市场考察，除东方威斯外，每个公寓房间基本都具备独立的厨卫。
并且各个功能区域布置紧凑，实用性强。
户型设计中，很少设计外飘窗户，而是通过设立大面积的外飘落地窗、附带大阳台，来增强房间的采光、通透性，一是从视觉上消除房间因面积小而局促的弊端；
二是外飘落地窗，顶高不足2.2米，是不计建筑面积，加之阳台送一半面积，客户买到的户型使用率都超过了100%，增加了客户购买欲。
三、功能配套方面
酒店式公寓的功能配套不仅种类全，而且档次也比较高。
这是因为多数酒店式公寓一般所在地段都是繁华成熟地段，周边交通、餐饮、娱乐、休闲、购物十分方便。
此外，为拉高自身档次，酒店式公寓在自身配套上也深层挖掘，突出个性，或营造卖点。
1、星级大堂
一般酒店公寓都配备层高在6-10米的大堂，体现出楼盘的气势，便于今后装修，给业主尊贵的待遇。
目前深圳有五星和六星大堂。
号称六星的仅有置地·
逸轩。
但目前所见最华丽的是东方银座。
除了它自身装修华丽外，一是因为它的大堂面积大，功能布局合理。
另一方面，6米多的层高，给人贵族气派。
三是其有上档次的茶座、自助餐饮聚集人气，大堂内虽大，但气氛高雅温馨。
2、主题会所
酒店式公寓业主拥有何种尊贵享受，会所最具有体现价值。
一般会所功能主要配备休闲娱乐功能。
目前深圳酒店式公寓的配套主要有：
主题
内容
休闲娱乐类
按摩室、桑拿浴室、健身室、恒温游泳池、美容院
棋牌室、乒乓球、台球室、篮球、羽毛球场、沙弧球室
卡拉OK厅、微型图书室、网络
商务类
多功能会议室、旅游咨询台
商务中心（传真服务、彩色打印、文件装订、过胶、翻译和快递、票务服务、秘书服务）
餐饮类
中餐厅西餐厅茶座、咖啡馆、酒廊以及红酒雪茄屋
商业购物类
商业街、商场、便利店
3、园林景观
结合住宅的功能，提出园林景观的设计，目前仅有京基·
御景华庭，这对想以公寓居家的客户是具有一定吸引力。
园林主要以瀑布水系、绿化、艺术浮雕、假山等为主题。
设立在架空层。
四、装修标准
1、室内装修
深圳酒店式公寓出售时的装修，是由不装修，过渡到简装，到如今的精装。
国际市长交流中心不带装修，置地·
逸轩、京基·
东方华都为精装修，装修标准达到1000元/平米以上。
目前深圳酒店式公寓最好的装修标准为：
分区
厨房
铝质吊顶、高级面砖、防滑地砖、欧普节能灯。
高级橱柜、抽烟机、燃气灶、洗菜盆及水龙头、消毒柜；
浴室
铝质吊顶、高级抛光面砖、防滑地砖、欧普节能灯，高级沐浴房玻璃隔断。
高级脸盆、名牌座厕、防雾面镜、水龙头及花洒、沐浴房玻璃隔断、厕所纸架、毛巾架、换气扇
热水器；
房间
高级墙纸（高级乳胶漆），高级复合木地板，电视插座、电话插座、网络插座，报警器按钮、空调、高级实木家具、单体空调等
客厅
高级灯具，高级墙纸（高级乳胶漆），高级抛光砖，高级家具，单体空调等
餐厅
高级灯具，高级墙纸（高级乳胶漆），高级抛光砖，高级家具；
其他
入户门—高级防盗实木门；
阳台—高级不锈钢加白玻栏杆、高级防滑地砖等高级木质住房门、厨浴门
此外，在目前正运营做酒店的公寓内还包含：
电视、冰箱、电话、保险柜、还有准备的成套餐具。
2、公共部分装修
公共部分装修的好坏直接影响酒店式公寓的档次。
目前深圳正在销售的楼盘的装修主要为：
首层大堂
地面为进口大理石、墙身为大理石嵌玻璃拼花、大幅砂岩壁画、油画，水晶灯
首层电梯厅
地面为进口大理石、墙身为大理石嵌玻璃拼花、高级灯式，工艺造型艺术天花，岩壁画
标准电梯厅
高级抛光砖、电梯门套为不锈钢工艺门套、艺术吊顶天花
标准走廊
高级抛光砖嵌艺术造型地砖、高级乳胶漆饰面，高级铝质天花及高级筒灯。
电梯厢
3.5米高的电梯厢，用木边、金色铝材与金色镜面装饰。
正在运营的酒店式公寓，一般地面都用高级特色地毯，每户门前装有典雅壁灯，公共部分一般装修都比较高档，细部精致，候梯厅并配备绿色盆栽及高档的垃圾桶，电梯门对面有贴墙高级特色桌椅。
另外，候梯厅设计有通风大窗户，走廊宽到1.5米且走廊两头有窗户，不仅使公寓楼层内空气流通，而且采光效果甚好，是目前很少酒店式公寓设计能全部顾全。
五、销售价格
地段
售价（元/㎡）
交楼标准
福田华强南
8500
简装
文锦中路
8300-8500
精装
罗湖人民南路
9000
白石洲深圳湾盘畔对面
酒店式公寓的销售价格都超过8000元/㎡以上，远超越同地段的普通小户型公寓的价格，因此，预计将来的小户型公寓，只要地段好，将来开发方向，将继续走酒店式公寓的路线。
东方华都是最新推出销售的项目，它们的销售价格更接成为即将推出新项目的价格。
六、客源分析
酒店式公寓的市场需求主要有以下几类：
1、内外常驻深圳机构的商务人员、管理人员、技术人员
国内及海外常驻深圳的机构，规模较大、派驻人员较多的，一般有专门办公和居住场所，二者分离。
作为办公场所，他们可能选择办公楼、商住楼或酒店式商务公寓；
作为住所，可选择住宅或居住功能齐全的酒店式公寓，私密性更强，活动空间更自由，故一般不会选择酒店。
规模较小、派驻人员较少的，往往将居住空间与办公室空间合为一体，所需的户型面积较小，酒店式公寓亦可满足他们的要求。
2、经常往来深圳的国内及海外商务人员
由于业务上的关系，国内及海外都有不少商务人员经常往返深圳，这类人会选择酒店，也可能在商住楼或酒店式公寓中选择购买或租用住房，以方便居住和办公。
3、投资者
深圳和香港都有不少人购买房屋用于投资，他们一般选择户型面积小，总价低的物业，酒店式公寓是投资者乐于购买的物业。
4、深圳的小企业和SOHO族
深圳的小企业数量众多，少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式商务公寓，用于办公、休息及接待客户。
随着科技发展和计算机网络的普及，家庭办公已成现实，深圳已有少数人在家办公，这部分人即SOHO族。
酒店式公寓兼具居住和办公两种功能，适合SOHO族。
5、居家自住者
带有厨房、卫生间甚至阳台，居住功能齐全的酒店式公寓也可用于家庭居住，但其单价、总价和物业管理费都相当高，只有少数人会作为纯粹居家之用。
七、管理及特色服务
酒店式公寓的管理及服务能突出楼盘个性，具有聚集楼盘人气的号召力。
目前，就深圳现有的酒店式管理的机构看，目前市场主要以戴德梁行为主，国际大公司如万豪、洲际、凯悦、凯莱、喜来登等，还没有引入。
楼盘在管理上的竞争没有太大优势。
管理机构
东方酒店管理公司、戴德梁行
此外，星河地产将联姻全球酒店业巨头万豪集团的丽兹·
卡尔顿开发项目，法国雅高酒店集团有意进军深圳市场，这些巨头酒店集团进入深圳市场，不仅打破原有几家酒店管理机构的一统天下的局面，而且将会引发深圳酒店式公寓开发又一轮热潮。
八、营销方式
目前，深圳酒店式公寓的营销方式主要有三种：
营销模式
性质
项目
●业主购买产权后自住，提供酒店式服务；
●业主购买产权后，交给管理公司统一酒店式经营，业主定期收投资收入。
酒店式公寓与公寓式酒店集一体
丹枫·
业主购买产权后自住，提供酒店式服务。
酒店式公寓
业主购买产权后，交给管理公司统一酒店式经营，业主定期收投资收入。
公寓式酒店
东方威斯
1、方银座具体操作
付款方式：
商务房首付15%，即送15%；
（豪华房首付20%，即送10%）。
70%按揭20年，但在20年内免按揭。
其他：
送价值3万元的VIP金卡，400天五星级酒店免费居住权。
前20年只有产权，除了规定的400天内，没有别的使用权，20年后得30年五星级酒店产权，30年的使用权。
2、酒店式公寓的营销方式基本与普通住宅的方式一致
付款方式也是首付20%，70年按揭。
如：
御景华庭、京基·
东方华都、置地·
3、国际市长交流中心
其酒店式公寓与普通住宅一样；
公寓式酒店，也是按照投资方式进行销售，购买后，即返两年租金，签3年租赁合同，由东方酒店公司经营。
每年按6%的回报收益。
合同期满后，或租或主由业主自定。
第三节案例分析
东方华都是京基集团开发的继京基·
东方都会、京基·
御景华庭后的第三个酒店式公寓。
项目位置
户型及面积
单身公寓——31；
一房一厅——38-45；
公共配套
园林、泳池、会所、按摩
室内装修及配套
精装修：
宽带上网，带空调。
独立厨卫；
酒店式服务
物业管理机构
总体看，该项目吸取以往开发同类项目的经验，将酒店式公寓做到精益求精。
一、优点
户型设计上，避免了在“御景华庭”设计出现的暗浴室、暗厨；
将原来的简装修提升到1000元/㎡以上的精装修。
落地窗的设计更加人性化。
10米高的大堂，及6米高的电梯厅的精心营造出小花园的氛围，拉升了项目的档次。
内部包装确实到位，在通往样板房的装修，整个看路通道布置精细，真正做到从细节中体现项目品质。
从包装材料上看，此次楼书折页系统且精巧，具有很强说服力，具体含：
《酒店式服务指南》、《纯粹假日手册》、《纯粹假日酒店公寓》、《交楼标准手册》。
他们分别从特色的酒店服务分类内容，项目周边购物、餐饮娱乐、行政教育、交通通讯、医疗等配套的电话地址、营业时间，以及项目自身的卖点整合等都做了详尽入微介绍，不仅给人感觉项目档次高，而且激发投资者的购买欲望。
总之，无论是从产品的设计，还是项目的包装出售方面，都体现出开发商对酒店式公寓开发及策划的精心准备，及精益求精的态度。
二、缺点
营销模式没有什么突破，都是按照传统的住宅营销方式进行销售，首付20%，30年按揭，营销策略没有新的突破或创意，只是对以往开发同类项目的经验总结和完善。
项目户型设计倾向于居家、投资，办公的氛围没有营造出来。
而且装修标准也没有对办公这一方面作出相应的倾向或特别提出另一装修方案。
忽略了这部分的消费需求及消费细节。
第四节酒店式公寓的调研分析及对**项目的建议
一、酒店式公寓的调研分析
1、酒店式公寓的发展
酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。
最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的酒店管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。
这些物业就成了酒店式服务公寓的雏形。
不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。
随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。
我国的酒店式公寓最早出现在深圳。
当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。
之后在上海、北京等地均有发展。
由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。
我国的酒店式服务公寓经过几年的发展，在原有基础上已经形成自己的特点，具有“自用”和”投资”两大功效。
与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。
由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受投资人士以及在我国工作的外籍商务人士的青睐。
酒店式公寓的特点
酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。
酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。
酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提
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