学位房买卖合同Word文件下载.docx

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　　律师正解、如果购房者与开发商合同里明确约定引入公立学校的，开发商违反约定，购房者可以要求其承担违约责任或解除合同退还房款。

如果合同里没有明确约定，即使开发商在宣传上有此广告，也视为一般性介绍。

根据最高法院的规定，只有出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，才视为要约。

　　另外，房产头条团队提醒，对于学区房和学位房的概念，也需要仔细区分下、

　　学位房，是指只要购买了该房源就享有上学名额，一般所带的学校性质为私立或联合办学，只有一个孩子的指标。

　　学位房不受户口的限制，这也是它区别于学区房的一大优势，但是学位房的学校因为是私立的收费特别高，估计小学和幼儿园合起来上完得花十万左右吧，这和花钱买一个学区差不多。

而且学位房的学校可能老师流动性比较大，可能质量和学区的统招老师还是有一定的差别。

　　学区房是针对九年义务教育而言的，是由政府在每学年根据片区入学生源情况划分出来的。

真正意义上的学区房是、该房子属于某个重点小学或中学的划片学区。

买了学区房只是具备了优质学校随机派位的资格，能不能进还得看学校的容量和报名的人数等。

　　三、物业公司的各种坑

　　装修碰上霸王条款，物业公司要求业主必须雇佣指定的装修公司并缴纳装修押金和监工费，否则就不予装修。

　　律师发声、物业公司和购房者之间是一个物业服务关系，除此之外，物业公司无权强制缔约要求购房者购买其提供的防盗网。

此外，物业公司收取装修押金和监工费属于乱收费行为，物业管理企业不得向业主或使用人、装修人收取正常物业服务费。

　　四、说好的停车位呢？

　　按规定，配建停车位应约定为房地产开发项目全体业主共有。

增设停车位可约定为房地产开发企业所有。

如果属于业主共有的停车位即使在购房合同中约定为开发商所有，该约定也是无效的。

《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车位的车位、车库应当首先满足业主的需要。

　　五、没成交中介也要收中介费？

　　根据《合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。

如果居间人只带领客户看房，而未促成买卖合同的成立，不应支付居间报酬即中介费。

　　即使签订的看楼书上约定不管是否是在其居间服务下促成交易都应支付佣金，该约定免除居间人的主要义务以及强迫客户接受居间服务，该看楼书是针对不特定的客户预先拟定的格式条款，效力上属于无效。

　　篇二：

怎样防范购买学位房的风险

　　怎样防范购买学位房的风险

　　由于我国目前实行的是“就近入学”的政策，很多家长为了孩子能够在名校就读，往往不惜重金在名校附近买房，这些房子就是本文着重要分析的所谓的“学位房”。

由于存在位置的优越性和教育资源的稀缺性，那些名校附近的学位房的房价往往会高出市场平均价很多。

在购买这些学位房的过程中，购房者必须注意防范风险，特别是在签订购房合同时应该特别留心关于学位的合同条款的订立。

笔者建议购房者从以下两个方面留心防范。

　　一、如果购房者购买的是，那么购房者必须在签订购房合同之前必须实地前往自己心仪的学校调查，向校方询问自己即将购买的新房是否包括在该校招生范围之内，笔者就经历过某个学校正门对面的小区不在该校招生范围之内的情况。

如果从学校得不到明确的答复，购房者应该向教育主管部门咨询，总之不能够只相信发展商单方面的对外宣传。

有些发展商在其对外宣传的广告中承诺自己开发的楼盘在名校附近，是所谓的优质学位房，并依此为卖点来提供价格销售。

当购房者被这种宣传吸引后容易产生购房冲动，笔者建议购房人冷静地和发展商协商增加学位房的合同条款，防止购房后学位房的规划性质发生变化而导致自身的损失。

一旦日后出现购房纠纷，如果购房者和发展商有相关学位房的合同约定就容易得到法院的支持从而避免造成损失。

　　二、如果购房者购买的是二手商品房，购房者仍然要注意你准备

　　购买的房屋的户主户籍是否已经迁出，如果没有迁出就有可能导致你买房后的入户出现麻烦；

还要弄清楚学位是否已经被使用过，也就是说这个房子的户籍人口中是否有学生已经在购房者心仪的名校就读，如果已经被使用过或者正在使用，后来入户到该房的人就可能会被学校拒绝，这在很多城市都发生过，而且学校越优质学位就控制越严格。

当购房者在购买这类房子时，户籍问题要当地的派出所弄清楚，因为有的地方还规定入户必须几年才能够在某个学校就读，而学位使用情况则可以向学校或教育局弄清楚。

　　以上两种情况看似繁琐，但是这都是必须提前考虑到位的，如果忽视了这些购房中细节，就有可能导致孩子入学出现问题而招致损失，等出现问题后再来维护自己的权利就晚了，毕竟孩子的时间是浪费不起的。

　　篇三：

购房大讲堂

　　分清学位与学区房是关键学区房存在变数

　　很多购房者对学位房都有这样一个认识误区：

只要房子周边有学校，就意味着是学位房，只要有学校上就是学位房，只要买了学校附近的房子就一定能上学。

　　周边有学校就是学位房？

　　所谓“学位房”，往往是因业主在买房后能获得相关学校“学位”而得名。

一般来说，项目有“学位”名额是因为其引进了学校，或与某些“名校”有联建、合作方面的关系。

这种情况下，业主子女入读指定的学校无须跟别的孩子一起参加入学考试、电脑派位等程序。

但要留意，有的“学位房”由于名额有限，并不能保证100%的直读率；

还有一些楼盘，其实只是在“名校”招生范围内，却将自己包装成“学位房”。

　　“学区房”是政府根据生源情况来划分的，按最新政策规定，如若业主户口已迁入“学区房”，那么其子女可以按规定入读在户口所在地分配的学校，即“免试就近注册登记入学”。

但“学区”存在变数，有可能某片区去年还是坐拥某几所学校，今年便换了另一拨，原来的“学位”也就失效了。

此外，身处“学区”，要就读指定的学校还是得参加入学考试，并通过电脑进行派位。

　　开发商“预测”学区房？

　　很多人可能认为每年学区划分范围变化不大。

比如购房者看好某项目周边完善的教育配套，但是按照当年学区划分，其不属于学区房，而且项目是期房，要等一到两年后才可交房，这时置业顾问会做出“预测”：

等到一年或两年交房后，距离项目仅一公里的某重点中学极有可能被划进学区。

但是，学区是否变动，会如何变动都不是开发商所能预测的，如果区域内当年入学的学生数量超过区域内教育资源承受范围，学区就会进行相应调整。

　　购房讲堂：

婚前男方全款买房女方装修离婚房咋分

　　事情是这个样子的：

我的一女性朋友，和男友交往八年了，感情一直不错，准备这两年就把婚结了。

就在去年，男方父母出首付买了一套房子，每月月供就由她男朋友还，女孩的工资就用来做他俩的生活费。

但是原本幸福的小俩口最近闹起了分手，女孩子也从男方家了搬了出来，找房叔一阵哭诉，出来工作好几年，一分钱没存上，现在分手了，既没结婚，房产证上也没有她的名字，这不是白搭吗？

　　虽然大家都说中国的婚姻都被房子绑架了，但如果结婚时完全不过问房产，到头来吃亏的终究是自己。

自从新婚姻法出台后，婚姻和房产就一直是大家关注的焦点，不管是未婚的还是已经结婚了，都在盘算着离婚后房子咋分的问题，可这房子到底咋分也是要看情况的。

今天，房叔就来给大家一一梳理一下婚姻与房产的那些事儿，大家可以对号入座哈，好了，闲话少说，听房叔讲房事，我就是那个最懂房地产的房叔。

　　婚前买房你应该知道的这些

　　一、恋爱期间共同买房，分手后房子咋分？

　　恋爱期间买房是一个比较普遍的现象，男女双方各出一部分首付款，并以两个人的名义在银行贷款，房产证上是两个人的名字，实际上只有男方在还贷，后来双方分手了没有结婚。

此时，房产应该如何分割？

　　1、在房屋所有权上，是按份共有，以双方实际出资额确定比例份额。

　　2、如果房屋要用于出租或出售，均需两人同意。

且所得租金或房款也以双方实际出资额确定比例份额。

　　3、一方要取得全部产权需协商一致，并及时办理过户手续，但如有按揭未清，需先还贷解押，再重新办理抵押贷款，其间还涉及承担一系列税费，会耗费不少精力和金钱。

　　二、婚前各自贷款买房，婚后共同还贷，离婚后房产怎么分？

　　男女双方在结婚前就已经各自独立按揭买房了，结婚后两人一起来还这两套房的贷款。

这种情况下，如果离婚，房产怎么分割？

　　最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释第十条规定：

夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

　　三、婚前男方买房，婚后办产权证，房子是夫妻共有吗？

　　1、如果是男方是全款买房，不管产权证是何时办理的，都是属于婚前财产，婚后房屋也不会随着时间的推移而转为夫妻共同财产。

　　2、如果男方是按揭买房，婚后共同偿还贷款，产权则为按份共有，婚前一方出资部分为婚前财产，婚后共同还贷部分为夫妻共同财产。

　　四、婚前男方全款买房，女方出钱装修，离婚后房子咋分？

　　房子属于婚前财产，归男方所有，如果女方可以拿出装修费用的相关证据并获得男方认可，男方可以给予女方一部分补偿款或另外约定其他补偿方式。

但考虑到装修折旧等项目，不可能是装修的全款，可根据双方协商补偿金额。

　　婚后买房你必须要了解的情况

　　一、婚后父母出资给子女买房，房子归谁？

　　1、婚后由一方父母出钱为子女买房，产权登记在出钱人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该房产为夫妻一方的个人财产，不属于夫妻共有。

但如果出钱人写了赠予合同，明确这个房子是赠予夫妻双方的，并将产权登记在夫妻两人的名下，那也就属于夫妻共有财产了。

　　2、由双方父母出钱买房，房产证上不管写几个人的名字，该房产都应为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

　　二、婚后夫妻一方或双方出资买房，房子归谁？

　　婚后夫妻一方或双方出资买房，即使房产证只有一个人的名字，该房产也是属夫妻共同财产，离婚时以平分为原则。

　　登记于一方名下的夫妻共同所有的房屋，夫妻一方擅自将处分共同所有的房屋造成另一方损失的，离婚时另一方有权请求赔偿损失。

　　婚前买房，婚后如何加名字

　　在房产证加上配偶的名字，在法律上来说，实质就是增加房屋的共有权人。

据了解，房产证上加配偶名字的情况主要有两种情况：

　　一、全款房

　　所需证件：

结婚证、身份证、房产证原件及复印件

　　所需流程：

　　1、去房屋所在地地区的房地产交易中心，先在预检窗口告知是来办理房产证增加配偶姓名事宜。

　　2、窗口工作人员审核提交的材料，若材料齐全就会给一个号码。

　　3、凭号码去相关窗口办理。

　　二、按揭房

　　1、先去银行办理抵押变更手续，具体事宜可拨打电话咨询相关的银行。

　　2、其他流程同“有房无贷”

贷款风险谁来承担小心购房合同附件陷阱

　　清明小长假一回来，房叔就听说咱们成都竟有市民弃假连夜排队买房，业内也出了数据说成都清明节三天买了去年一个月的量，真是杠杠的呀。

看来这新政一出，大家伙都有点坐不住了。

不过，房叔要提醒大家的是，这看房时可以火急火燎，但签合同的时侯却丝毫马虎不得呀。

尤其是在促销活动期间买房的同学们，开发商往往会在统一的购房合同之外追加一些“附加条款”对活动作出细致的规定，别一不小心就掉进了开发商们为你量身定做的合同“附件陷阱”。

好了，闲话少说，听房叔讲房事，我就是那个最懂房地产的房叔。

今天，房叔就来给大家讲一讲签合同时应该注意的那些事儿。

　　附件也具有法律效应签还是不签？

　　一般情况下，我们买房时签订的购房合同都是统一的一个范本，所以，大家在签合同时都只看几个关键的地方，然后就直接签字了，对于合同中的附件也就懒得看了，殊不知，多半的购房纠纷都来自附件的内容。

有些开发商为了规避政府提供的范本合同的规制，往往变附为主，以大量附件的形式，直接变更了合同的主要内容，并以格式条款的形式“约定”附件的优先适用，在此情况下，附件的作用和效力远远超过合同本身，因此我们不可忽视。

　　一、首付分期小心糖衣炮弹

　　首付分期是开发商常见的一种促销手段，它大大的降低的年轻人买房的门槛。

但是，首付分期并不符合国家规定的购房政策，而是开发商帮我们垫付了部分首付款。

在签购房合同时，开发商会将垫付的相关细则写进合同附件中去。

在此，房叔也特别提醒大家在签附件时要特别注意以下几个问题：

　　1、由开发商垫付的那部分首付款什么时候还？

　　2、有没有利息，利息是多少？

　　3、如果逾期没有付清所有的首付款，是交违约金还是退房？

违约金怎么算？

退房了话，之前付的部分首付款还退不退，退多少？

　　二、贷款风险谁来承担

　　在签合同时，有开发商会在合同附件中写到必须在规定的时间里办理好所有贷款手续，否则视为违约，不退还首付款。

要知道，贷款办不下来的原因是多种的，例如开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房时导致银行不批贷款，我们可要求开发商退还首付及定金，并要求开发商支付相应的利息损失。

而开发商现在这样的约定就是把贷款的风险全部放在我们买方的身上了，规避了自己的责任。

这样我们就又掉进开发商的陷阱里了。

　　三、装修细则模棱两可

　　在精装房的购买上，我们通常都是参照样板间来的，看到样板间的装修质量很不错，就毫不犹豫的把房给买了。

但等到交房之后才发现有诸多地方与样板房标准不符。

而更无奈的是，在合同附件中并未明确规定装修材料的品牌。

这不是自己把自己给坑了吗！

　　精装房关于装饰、设备标准的约定。

房叔认为对于我们而言，此约定的关键是要把装修标准具体化。

要避免采用诸如“高级面砖”、“高级外墙涂料”、“高级木地板”之类的模糊性标准。

应当尽量写清装饰材料规格、颜色和设备的商品品牌及其质量标准。

　　在二手房买卖过程中也会涉及到这方面的内容。

如果房东同意赠送，那么在合同附件中尽量把装修的状况描述清楚，以及赠送的固定装修部分如空调等内容都做记录，而不能只是笼统的一句“保持室内原有装修程度”，谁知道原有是个什么程度。

　　四、附件里的户型图是否就是自己选中的户型

　　一般情况下，附件一都是我们的户型图，应标明每一个房间具体的尺寸以及墙体的宽度，还应标明阳台的大小、空调机位等具体的设备位置。

如果这些内容不明确，则该户型图根本起不到准确指示的作用，对开发商来说也没有明确的约束，就不具备法律效应。

同时还应该确认好，附件里的户型图是否就是我们自己选中的那个户型，别到时候买错了房子还没出说理去。

　　签订购房合同时常见的注意事项

　　一、弄清购房合同中是按套内面积还是建筑面积来计算房屋价值的。

　　建筑面积=套内面积+公摊面积

　　成都这边一般都是按建筑面积来计算房屋价值的。

　　二、明确交房时间，如果开发商出现逾期交房，也可以明确从何时起开始算违约金。

　　三、房号是否就是自己之前选的那一户，别等到收房时才发现把别人的房收了。

　　四、五证是否齐全，商品房预售许可证、房地产开发证、国有土地使用证、建设工程开发许可证、工程规划许可证，这是买房能否办房产证的关键。

　　房叔温馨提示：

将宣传资料等抄进合同附件。

前几天，房叔还看了一个新闻说“开发商承诺的地铁房未能实现，业主维权无果”，如果当初把开发商之前宣传单上的“地铁房”什么的统统抄进附件里，或许结局就不一样了呢。

其他的也是一样，将开发商所有的宣传都以法律的形式固定下来，将来能省下不少麻烦事儿呢，房叔管这叫“防范于未然”。

　　购房讲堂:

买二手房流程怎么走查清产权是关键

　　新政一出台，二手房立刻火了起来，房叔的朋友圈也被二手房刷屏了，现在买二手房不失为一个好时机，但是在挑选二手房方面，很多网友仍是一头雾水。

所以，房叔今天就来讲一讲与二手房有关的事情，买二手房要走哪些流程，要交多少税费?

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闲话少说，听房叔讲房事，我就是那个最懂房地产的房叔。

　　二手房的优点：

　　1、价格相对于同等区位的新房而言要低，这对于刚需族来说可以节省一笔钱；

　　2、从房子本身来讲，面积、户型、采光、通风、房屋质量、物业情况、小区环境等都可以一目了然，不像期房那样只是听售姐对着沙盘“忽悠”；

　　3、小区周边的配套，比如医院、学校、地铁、超市等都是比较成熟完善的；

　　4、二手房购买风险小，不用担心开发商跑路、房子烂尾等问题。

　　成都买二手房需要走哪些流程？

　　1、选中介

　　买二手房，第一步就是选中介。

从成都本地来看，链家地产、伊诚地产、中原地产、21世纪不动产、等都是比较知名的连锁机构，除了这些品牌机构，还有一些个人的夫妻店，相比于大牌的二手房连锁店，这些小店的收费要相对低些，。

　　中介可以为你做什么

　　前期：

中介会根据你的需求带你看各种各样的房子，直到挑到你满意的房子；

　　中期：

帮你和房东进行价格和其他要求的沟通，拟订合同；