金地房产扬州市珠宝城项目投资评估报告Word格式文档下载.docx
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用地面积
土地性质
设计面积
已开发
（m2）
01
珠宝文化广场
30,991
商业
45,000
管理中心
23,200
02
珠宝大厦
36,914
43,000
珠宝国际公寓
49,500
03
国际珠宝博览中心
42,517
18,500
国际珠宝交易中心
31,461
国际珠宝拍卖中心
18,300
04
步行街一期
45,069
71,300
05
步行街二期
19,147
36,000
小计
174,638
336,261
114,300
06
珠宝研发中心
98,098
工业
18,108
珠宝管理大厦
6,300
钻石加工区
36,781
珠宝加工区
69,500
24,408
07
保税仓库
28,145
8,498
原材料市场
35,000
08
珠宝世家
45,267
80,000
09
16,893
15,200
188,403
244,979
合计
363,041
581,240
138,708
3项目背景
本项目的主要建设节点如下：
2002年6月28日本项目的投资主体——扬州珠宝城实业有限公司正式成立。
2002年下半年开始项目筹划，编制控制性详细规划，并获得扬州规划局批准。
2003年7月14日一期工程获得扬州发展计划委员会的立项批复。
2003年7月28日二期工程获得扬州发展计划委员会的立项批复。
2003年8月18日签定《国有土地使用权出让合同》（工业用地部分），合同约定，出让年限50年，总面积188347平方米，单价130元/平方米，总价为元，约合282亩，约万元/亩。
2003年9月24日签定《国有土地使用权出让合同》（商业用地部分），合同约定，出让年限40年，总面积174629平方米，单价728元/平方米，总价为2元，约合262亩，约万元/亩。
2003年9月27日依次取得土地使用权证。
2003年10月下旬依次取得建设用地规划许可证。
2004年5月26日取得02、04地块（商业用地）的施工许可证。
2005年9月28日取得06地块（工业用地）的施工许可证。
2005年1月31日取得珠宝国际广场（04地块）平方米房屋的商品房销售许可证。
4市场分析
根据商品房网上交易的信息显示，扬州珠宝城2006年度销售面积平方米，总价约亿元，平均销售价格约为8900元/平方米。
销售面积年度排名第2，总价排名第3，平均单价排名第3。
资料显示，本项目2005年1月31日取得步行街商铺的预售许可证，2005年2月开始接受预订，同时，先后在温州、杭州、广东以及海外多次举行项目推介活动，2005年5月3日重达16吨的翡翠观音菩萨升座仪式将营销策划活动推向高潮，本次活动由佛教界德林大师主持，海内外1200名僧侣参加，海内外众多媒体进行了报道，取得深远影响。
2005年11月26日步行街商铺正式开盘销售，当天完成亿元的销售收入，销售采取包租的方式，年租金8%（含相关税费），5年包租，其中，前3年的租金在销售时扣除，4-5年的租金在年初返还，租赁期自2007年5月31日（预计竣工交房时间）起算。
据介绍，截止2006年12月31日，总计1679套商铺完成销售745套，面积28315平方米，约占%，销售收入累计24285万元，扣除3年返租及销售优惠4163万元，实际完成20147万元，目前收到现金9459万元，应收帐款亿元，但未办理的银行按揭仅933万元。
本项目目前的销售均价8578元/平方米，扣除3年的租金返还后，实际销售均价约7110元/平方米。
5财务分析
本项目的财务分析主要包括成本分析和收益分析。
成本分析
本项目的总成本主要包括：
土地费、前期工程费、配套工程费、建安工程费、装饰工程费等，为简化起见，其他费用如财务费用、税金、管理费用等已在销售收入中一并考虑。
土地费
根据现有资料显示：
本项目商业用地约282亩，总价约亿元，折合728元/平方米，本项目商业的综合容积率为，楼板价元/平方米。
本项目工业用地约262亩，总价约2445万元，折合单价130元/平方米，工业的综合容积率为，楼板价100元/平方米。
前期工程费
本项目的前期工程费如表5-1所示：
表5-1前期工程费
单位：
元/平方米
序号
项目名称
单价
金额（万元）
备注
1
工程设计费
按商业面积114300m2计算。
2
勘察测绘费
3
审图费用
4
质检费用
5
临时设施施工费
6
检测费用
7
设计、勘察招投标管理费
8
场地平整
9
建设工程监理费
10
环保评估费
11
规划服务费
12
晒图费
13
市政设施监护费
14
桩测试费
15
开工、竣工仪式费用
16
办证配套手续费
17
评估评估费
18
工程保险费
19
地名门牌费
20
人防费
21
其他费用
22
配套工程费
本项目的配套工程费如表5-2所示：
表5-2配套工程费
面积
金额
（万元）
暖气配套费
114300
100
1143
供电配套费
229
用户站
30
343
供水配套费
57
泵房建设费
114
燃气管道工程
通讯（含宽带）
171
环卫设施
排污
绿化景观
有线电视
智能化工程
总体及道路
300
3429
建安工程费
本项目建安工程费商业按照1500元/平方米估算；
工业按照1200元/平方米估算。
装饰工程费
本项目的装饰工程费仅考虑商铺和商业办公建筑，按1000元/平方米估算。
总成本
综上所述，本项目的总成本如表5-3所示：
表5-3总成本
商铺
商业办公
厂房
土地
前期工程费
配套工程费
建安工程费
1,
装饰工程费
内外装饰。
3,
因此，初步测算，本项目商铺、商业办公的总成本为元/平方米，厂房的总成本为1700元/平方米。
收益分析
本项目的收益如表5-4所示：
表5-4项目损益表
建设成本（元/m2）
销售单价（元/m2）
7,
4,
2,
销售毛利（元/m2）
所得税（元/m2）
净利润（元/m2）
建筑面积（m2）
71,
264,
244,
设计面积，未经批准。
总利润（万元）
17,
12,
31,
61,
说明：
1、本项目假定所有面积可以对外销售；
2、假定销售率100%，即全部销售；
3、考虑到商铺（3层）采取回租的方式，考虑优惠政策、租金返还以及销售费用之后的销售均价为7000元/平方米；
4、商业办公即使对外销售，亦应考虑相当比例的公共区域，比如走道、楼梯等等，得房率在50%—60%，销售均价按4000元/平方米；
5、厂房的售价按2000元/平方米。
6、所得税率仍按照33%测算，预计2008年以后可以下调至25%。
7、建筑面积暂按设计图纸的统计数据，最终批复数据可能适当降低。
通过以上测算，本项目预期的净利润约亿元。
6SWOT分析
本项目的SWOT分析（Strong优势、Weak劣势、Opportunity机会、Threaten威胁）如下：
Strong优势
本项目的优势如下：
深厚的历史文化底蕴
扬州建城已2500多年，历史上位于长江水道与京杭大运河的交汇处，地理环境优越，经济发达，是历史上有名的国际大都市，珠宝玉器人才辈出，清朝历代皇帝喜欢玉器，扬州珠宝一时无人能及。
项目立意和营销堪称典范
选择扬州建设珠宝城，实现珠宝研发、生产、交易、展示、休闲、娱乐一体的产业开发模式，立意新颖。
借助佛教的影响力，选择翡翠观音并举办盛况空前（估计也是绝后）的升座仪式，将营销策划推向高潮，通过大量媒体的报道，海内外影响巨大。
业态管理提升品位
本项目的重点是步行街商铺的经营和管理，目前采取的包租销售方式有助于后期的统一经营和管理，将改变小商铺鱼龙混杂的低档次经营局面，提升整体商业品位。
政府的支持
本项目作为外商投资项目，受到当地政府的鼎力支持，对项目的后期的建设和经营有利。
Weak劣势
销售出现迟滞
本项目2004年开始宣传，2005年2月开始销售，至今已经2年，但步行街小商铺仅完成44%的销售量，从售楼处的模型出现破损、布置已显陈旧，双休日门可罗雀，以及售楼小姐并不专业的谈吐分析，本项目的销售出现迟滞，后期的销售面临风险。
项目位置远离市区
珠宝作为奢侈品，繁华地段的高档商场更符合其交易场所，远离市区的珠宝交易容易给顾客造成低档的不良印象，保安措施也是管理的难题之一。
市场预期
步行街小商铺的总面积约7万平方米，占商业总面积约34万平方米的20%强，销售至今2年多，仅完成不足3万平方米，低于总商业面积的10%，假定后期27万平方米在未来5-8年内依次完成销售，这些建筑面积如何消化，是租赁还是出售，将成为难题，目前的市场表现不能带来良好预期。
Opportunity机会
本项目的机会如下：
扬州的交通状况大大改善
历史上，扬州因水道而繁荣，现代社会，扬州也曾因水道而发展停滞，新近完成的润扬大桥、高速铁路大大改善了扬州的交通条件，经济发展突飞猛进。
扬州与长三角其他城市的联系更加快捷。
珠宝加工面临升级
目前国内还没有在国际上非常有名的大型珠宝加工企业，历史上形成的手工作坊面临升级换代，将为珠宝城提供了一定的客户资源。
海外企业进驻国内
中国丰富的人力和原材料资源将推动海外的国际珠宝产业向国内转移，为国内珠宝行业提供了良好的发展预期。
Threaten威胁
本项目的威胁如下：
周边市场竞争激烈
扬州周边的苏州和南京等城市也是历史上着名的珠宝城市，这些城市的经济发展和交通条件都在扬州之上，许多城市的玉石交易市场都是历史上长期形成的，相当长的一段时期内将继续存在并发展扩大，这些珠宝市场成为本项目的主要竞争对象，比如苏州光复镇的玉石批发市场。
产业培育任重道远
虽然扬州具备珠宝产业发展的基础条件，但产业的培育需要政府、协会、企业等诸多方面的通力合作，甚至要改变消费者的观念和态度，这些都需要一定的财政、税收、宣传、教育等投入，也需要较长的时间，任重道远。
7风险分析
本项目可能存在的风险及分析如下：
规划指标
据介绍，扬州规划局针对本项目已建项目（比如步行街商铺）的批文已遗失，规划局批文的重要性有两个方面：
一是确定面积指标。
比如正在销售的步行街商铺地块，设计总面积71300平方米，而预售许可证显示的面积为平方米，据此推断，规划局批准的面积应该也是平方米，与设计的差额达到6719平方米。
同样地，如果其他地块亦出现类似现象，整个项目的总面积或许会下调10%以上。
二是确定房屋类型和可售面积。
尽管本项目有262亩商业用地，总建筑面积近34万平方米，但受到房屋类型的限制，部分房屋将不能对外销售，而只能长期租赁，这将大大延长投入资金回收的周期，投资风险相应增加。
房产新政
根据商业地产的销售规定，建筑面积超过10000平方米的商业，销售收入的50%在3年内应留存政府专用帐户。
这一规定旨在约束开发商的销售和后期管理，一旦市场未能启动，投资者将出现异动，政府动用专用帐户的资金解决有关争议。
这意味着，即使商业全部出售，3年内仅能获得销售收入的50%。
后期策划
应当说，本项目自2002年开始筹划到2005年开始销售商铺，其间的营销策划是经过深思熟虑的，2005年5月3日的翡翠观音升座仪式将策划推向高潮，2005年11月26日开盘销售当天成交亿元，可谓销售火爆。
从售楼处的没落表象分析，2005年下半年至今的销售并不理想，销售数据亦印证了这种判断，至今销售仅44%，总面积约28000平方米，70000平方米的步行街商铺何日销售完毕难以预测，后期尚有约270000平方米商业没有建设，如何消化亦将成为一道难题。
无论后期策划采取何种方式，要超越翡翠观音升座仪式在海内外的影响力几乎没有可能，同样地，后期策划对项目销售的推动力亦将非常有限。
产业配套
根据前期预测，本项目全部建成后，将有200多家世界珠宝厂家、4000多家珠宝及相关商家，20000多从业人员，年销售额100多亿元，税收8-12亿元。
而2004年扬州的GDP不过500多亿元，预计2006年超过1300亿元，100多亿元的交易额应该说是扬州的支柱产业之一。
珠宝产业作为扬州未来的支柱产业，其发展必须得到政府的支持，从园区建设、税收优惠、媒体宣传等方面给予优惠政策，同时，也必须得到行业协会的支持，宣传引导业内优势企业入驻。
产业整合
本项目的初衷在于：
对国内由来已久但发展缓慢的珠宝行业进行整合，在扬州形成珠宝产业链的开发模式，并为此进行了深度策划和营销宣传。
但目前的种种迹象似乎表明，这种产业整合的初衷正面临严峻考验，可以说，目前的招商和商铺销售远远低于预期。
外资受限
房地产行业是最近2年国内宏观调控的重点行业之一，其中，外资购房亦受到严格限制，本项目正在销售的步行街商铺的预售许可证注明为“内资”，这一规定将具备一定投资能力的外资拒之门外，或将影响商铺的销售进度。
正大隐退
正大集团已经注资5000万元，甚至担任总经理职务，无论何种原因或隐情，正大集团的隐退某种程度上表明了正大集团针对本项目并不乐观的投资态度。
项目融资
本项目总建筑面积超过60万平方米，投资超过10亿元，必须获得当地金融机构的支持，据介绍，本项目的融资压力很大，当地农业银行正催讨贷款。
目前与农业银行的关系紧张必将影响到本项目与其他银行的合作。
另外，银行等金融机构通常对优势项目都会趋之若骛并鼎力支持，当地农业银行迫切回收贷款是否另有隐情或者说，是否表明了金融机构针对本项目并不乐观的投资预期
8结论
本项目的调研时间较短，仅有10天，所提供的数据仍有待深入分析，或者尚未获得政府的最终批复，比如修建性详细规划。
上述报告仅为初步报告。
本项目投资数额较大，周期较长，面临的投资风险相应增加，建议深度调研后再作决策。
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