公共设施设备维护方案说明.doc
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公用设施设备的维修措施
n公用设备设施维修保养计划
公用设备、设施维修、保养的目标
确保公共设备在使用中完好状态，满足服务要求，延长其使用寿命，保证其使用功能得正常发挥。
公用设备、设施日常维修、保养的管理
工程部作为公共设备设施的专业部门，根据公司设备管理指导书和行业规范规定要求对设备设施实行管理。
设备的管理主要为以下内容：
ª设备的日常运行和使用
ª公共设备的运行管理由服务使用部门负责，如监控系统由监控中心负责。
期于基础功能性系统均由工程部负责其日常运行管理。
运行管理为严格执行相应设备运行操作规程。
ª设备的维护保养
ª根据公司设备管理的相关规定，设备的维护保养分为日常巡检保养和定期维护保养，据此设备设施的日常巡视保养由使用部门或责任部门负责，而设备的定期维护保养则均由工程部负责。
设备的维护保养根据《设备保养计划》制定的《保养任务书》和《维保记录表》开展工作。
ª设备故障的修理
ª设备常见简单维修，要求当日修复，较复杂或政府部门规定需专职维修的可外发维修，但须在规定期内完成。
ª设备的大修改造
n公用设备设施维修保养
公共设备设施保养范围：
ª供配电系统
ª给排水系统
ª公共设施系统
日常维修小修费用从管理费支付。
大修费用由工程部制订维修计划和维修预算，经业主审阅批准后从管理费中开支或由集团公司和项目公司支付。
公共设备、维修保养计划
供配电系统
序号
项目
标准
保养周期
1
供电情况
24小时正常供电，出现故障立即排除
每月
2
配电屏
清洁
每月
3
电器仪表
清洁、显示正确、固定可靠
每月
4
继电器、接触器
清洁、接触完好、无过热、无噪音
每月
5
控制回路
动作正常、标识清晰、无变色、无老化
每月
6
指示灯、按钮、转换开关
清洁、标识清晰、固定可靠、转换灵活
每月
7
继电保护
动作正常可靠
一年
8
空气开关
分断正常、绝缘良好
半年
9
避雷器
动作正常、试验合格
二年
10
进出线电源
接触良好、牢固可靠、相顺正确
一年
11
配电屏对地测试
接地良好
一年
给排水系统
序号
项目
标准
保养周期
1
供水系统
24小时正常供水出现故障立即排除
不定期
2
水泵
清洁、油漆完好、无油垢
每季度
压力适合、运行良好、无渗漏
不定期
电动机
运转灵活、电流正常、无过载、无过热
每个月
机械滑油
润滑良好、油位合适
不定期
3
管道
无渗漏、无锈蚀、油漆完好
不定期
4
阀门
无渗漏、无锈蚀、开闭灵活、正确
不定期
5
排污井
无严重淤泥、无严重异味
不定期
n房屋本体的维修管理
目的
建筑物维修管理的主要目的和任务是为了保证房屋的正常使用和延长房屋的使用年限，防止和消除房屋及其附属设备发生损坏；保障房屋的安全和正常使用。
根据需要和可能适当改善条件。
建筑物维修管理的范围与类型
建筑物维修管理
ª管理范围
建筑设备
建筑体
（1）结构、基础；
（2）屋面、外墙；
（3）门窗；
（4）楼层通道
（1）供电系统
（2）供排水系统
（3）消防系统
（4）技防系统
ª类型
维修类型
例常维修
预防性维修
周期性维修
（1）紧急
（1）整修
（2）一般
（2）翻修
指令和工作执行
项目部应根据业主下发的工作指令进行并完成。
工程完成的时间必须与指令单上的紧急程度的说明联系起来，具体如下表：
序号
执行工作种类
完成时间
备注
1
紧急
24小时以内
2
一般
2-3天以内
3
其他
7天以内
由业主决定各种工作类型的执行种类。
这些决定基于下述准则：
序号
执行工作种类
完成细节
备注
1
紧急
1）影响整幢大厦日常必须的缺陷，如供水、供电主要污水管堵塞，马桶溢出污水等
2）危及生活、生命和财产的缺陷
3）影响房屋建筑安全的缺陷
2
一般
1）妨碍、烦扰或影响住户的缺陷
2）在公共场所并影响住户安全的缺陷
3
其他
1）维护工作
2）所有不属于在上述两项的维护、维修、更换等工作
建筑物维修管理的内容
ª预防性维修
预防性维修采取的措施及方案，目的在于避免可预见的、或可防止的设备失效，并确定有其完好的标准及使用功能。
大致上，预防性措施有：
Ø常年检验，鉴定电气装置；
Ø常年保养电气连接点；
Ø定期检验避雷系统；
Ø定期冲洗房屋污水排放管；
Ø定期检验房屋的结构强度；
Ø定期检修闭路电视系统；
Ø月度养护灭火系统；
Ø月度养护水泵；
ª例常维修
一般常例维修工作是通过管理人员的日常巡视而执行的。
基本上，巡视的范围包括地面层空地、台板，排污沟，门廊及房屋的构件、楼梯、电气房、水泵室，屋顶和水池。
Ø地面层综合巡视
这项巡视在于观察在房屋底层的空地、台板、排污沟，是否有任何碍眼的破损、或可能有碍健康、安全的部件失修。
Ø地面层详细巡察
除上述综合巡视外，必须更仔细地观察地面层其他的抢修，失养的项目。
Ø房屋综合巡视
管理人员在进行房屋公共地方的综合巡视时，将会观察任何被忽略或碍眼的破损，及其他清洁卫生问题。
Ø房屋详细巡察（外部）
房屋详细巡视是根据拟定的准则、指标，在房屋外部的公共地方进行周详及仔细的巡察。
Ø房屋详细巡察（内部）
这项巡视仅局限于电气房、监控室、储物室、储水柜、照明部位。
Ø鉴定养护也包括检查确定下列各类鉴定之养护工作责任部门按期执行：
l周期冲洗垃圾槽；
l月度冲洗房屋（公共部位）；
l月度冲洗阴沟；
l月度水泵及增压器的养护；
l季度冲洗商用房屋的阴沟。
Ø巡察及维修项目的记录
管理人员必须保存其巡察系统的记录、记录必须反映所观察的破损项目、部位、地点、修缮工程及竣工日期等。
Ø维修项目的期限
l首要层次之猝发性问题，广泛影响整座或局部房屋、危及房屋或人命安全、引发极度的不便等，该层次抢修工作必须在24小时内完工。
l次要层之应急性问题，造成某些或个别业主之不便，设施之功能失效之类，则需在2天完工。
l一般性之保养问题，项目零星非紧急性者，可允许在3天内完成修理工作。
ª周期性维修
Ø周期性维修的重要性
l有规划防御性的保养，是避免其设施或部件在超越其有效使用期后，导致全面失效、严重故障的良策。
l修复设施或部件，从而确保其完整的功能，并有效而继续地操作、运作。
l提高现有设施的质量。
Ø周期性维修的类型
l房屋的重新粉刷与修饰工程（5-7年周期）
l重修、更新房屋外貌，包括房屋周围、公共场所的整体修饰工程，改善设施、配备等。
l更换水供增压器（7年周期）
l包括更换增压器的电机配备、控制盘已保持其效能。
l更换垃圾槽冲洗配备（7年周期）
l冲洗机附件、配备，如喷水设备、定时器、控制盘等也同时更新。
l重修建筑物屋顶工程（14年周期）
l根据屋顶防水的保用及使用期满之后，更换所有的覆盖灰板，重铺粘覆盖（防雨层），若有必要也修整屋顶的排水斜度。
l更新技防系统（约10年周期）
l更新探头、录象机、矩阵、背景音乐播放等。
l更新水管工程（约25年周期）
l更换水用总管道，支流管道及其他配备。
建筑物维修的标准
ª建筑物维修标准
序号
项目
操作标准
完成细节
1
楼层护墙
平整光滑、不老化
1）无坑洼，不下凹
2）无积水，无裂缝
弯道不阻塞
1）格子各弯道盖良好无损
2）弯道不溢水
护墙和排水沟斜度适当，不阻塞
1）水沟内无死水
2）水沟内无藻类和淤泥
3）水沟内平滑无聚集物
多孔的水沟板在原位，不损坏
1）护墙水沟不暴露
2）格子不腐蚀
伸缩缝完好、不漏水
完好，接合处无杂草
照明和公用事业井完好
1）井盖不损坏
2）井盖不碎裂
清洗区保养好
1）陶瓷锦砖完好不碎，表面无油迹
2）弯道不阻塞
3）无积水
2
楼层/护墙
供给管道和阀牢固，状态良好
1）供给管道不阻塞，不会停供
2）供给管道安装在墙面，无污迹和锈
3）关闭装置状态良好
墙面保养良好
1）墙壁无植物生长，无乱刻字画
2）油漆表面不剥落
3）墙面裂痕修补
4）墙面踢脚板不碎裂，涂层不隆起
避雷器保养良好
避雷器绝缘带固定在墙上
屋顶维修保养好
水泥和油漆不剥落
机电设备维修良好
电气设备标准为准
3
楼梯和
公共走廊
楼梯扶手保养良好
1）扶手牢固笔直，不腐蚀生锈
2）楼梯突边不破碎、腐蚀
3）涂料不褪色
地面维修良好
1）地面无积水
2）伸缩缝防水板完好，牢固
天花板维修完好
无水泥和油漆剥落
墙壁维修良好
1）墙壁裂痕不超过2cm
2）涂层不隆起
3）水泥踢脚板不碎裂
4）每层和单位指示牌固定：
不损坏和缺少
4
楼梯和公共设备
机电设备维修良好
以电气设备标准为准
卫生设备维修良好
落水管和废水管标准为准
供给管道维修良好
1）供水分表阀向内倾斜
2）分表和供给管道接合处不渗漏
3）供给管道上无水泥和油漆
4）分表底部不生锈
5
楼层和空地设备
所有设备维修良好
桌和椅
桌和椅固定不损坏
1）陶瓷锦砖完好，桌椅完好
2）桌表面无斑点
3）无凹痕，不碎裂和褪色
4）桌椅牢固埋置
5）木板不腐烂和损坏
6）金属板不腐蚀、凹陷，缺少或变形
电梯平台
平台维修良好
1）电梯平台凸处不损坏
2）平台地面和墙面的砖不碎裂和缺少
3）按钮和面板不损坏
4）按钮指示灯正常
5）紧急开头装置标志牌牢固，清楚
6
电气设备
线路埋设有序
1）电缆管道和夹板在原位
2）电线穿过夹板和电缆管道
公共照明状态良好
1）灯正常灯罩在原位
2）天花板接线盒在原位
3）灯柱底座不腐蚀，灯柱垂直
电源插座和插头正常
1）插座不损坏、脱体和腐蚀
2）插座盖未损坏
3）电源插座盖盖上
电源插头和电源线正常
1）插座在原位
2）插座无燃烧迹象
3）变流器段开装置完好
排水管浇口维修良好
1）垂直和水平浇口完好，不腐蚀
2）接水平浇口不损坏
灯维修良好
1）灯柱垂直牢固
2）灯柱不腐蚀和生锈
3）灯柱套管用混凝土浇至少250mm高
4）灯柱上油漆不褪色灯柱上编号清楚
5）灯臂牢固安装在灯柱上
6）灯罩不损坏，灯正常
7
落水管和废水管
落水管和废水管固定，状态良好
1）竖直水管无锈斑
2）连接管不渗漏
3）清洁孔盖上螺丝，紧固件完好
8
通道
通道的屋顶状态良好
1）砖和覆盖物不碎裂，损坏和渗漏
2）无渗漏
3）护墙间接缝完好
屋架和板状态良好
屋架不变形，损坏，腐蚀和碎裂
支承柱状态良好
1）圆柱垂直，牢固埋置
2）圆柱不腐蚀和散裂
3）木版无虫害侵蚀
4）柱上漆不剥落和褪色
地面状态良好
1）砖完整，不碎裂
2）粉刷的裂纹不超过2mm宽无积水
9
公共厕所
卫生装置维修良好
1）小便池，洗脸盆和抽水马桶无阻塞
2）弯道不损坏
3）地面弯道畅通
4）洗脸盆和抽水马桶不碎裂和损坏
5）供给管道不渗漏腐蚀
6）供给管道牢固固定在墙上
7）废水管
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