公共设施设备维护方案说明.doc

1、公用设施设备的维修措施n 公用设备设施维修保养计划 公用设备、设施维修、保养的目标 确保公共设备在使用中完好状态，满足服务要求，延长其使用寿命，保证其使用功能得正常发挥。 公用设备、设施日常维修、保养的管理 工程部作为公共设备设施的专业部门，根据公司设备管理指导书和行业规范规定要求对设备设施实行管理。设备的管理主要为以下内容： 设备的日常运行和使用 公共设备的运行管理由服务使用部门负责，如监控系统由监控中心负责。期于基础功能性系统均由工程部负责其日常运行管理。运行管理为严格执行相应设备运行操作规程。 设备的维护保养 根据公司设备管理的相关规定，设备的维护保养分为日常巡检保养和定期维护保养，据此

2、设备设施的日常巡视保养由使用部门或责任部门负责，而设备的定期维护保养则均由工程部负责。设备的维护保养根据设备保养计划制定的保养任务书和维保记录表开展工作。 设备故障的修理 设备常见简单维修，要求当日修复，较复杂或政府部门规定需专职维修的可外发维修，但须在规定期内完成。 设备的大修改造n 公用设备设施维修保养 公共设备设施保养范围： 供配电系统 给排水系统 公共设施系统 日常维修小修费用从管理费支付。大修费用由工程部制订维修计划和维修预算，经业主审阅批准后从管理费中开支或由集团公司和项目公司支付。 公共设备、维修保养计划供配电系统序号项目标准保养周期1供电情况24小时正常供电，出现故障立即排除每

3、月2配电屏清洁每月3电器仪表清洁、显示正确、固定可靠每月4继电器、接触器清洁、接触完好、无过热、无噪音每月5控制回路动作正常、标识清晰、无变色、无老化每月6指示灯、按钮、转换开关清洁、标识清晰、固定可靠、转换灵活每月7继电保护动作正常可靠一年8空气开关分断正常、绝缘良好半年9避雷器动作正常、试验合格二年10进出线电源接触良好、牢固可靠、相顺正确一年11配电屏对地测试接地良好一年给排水系统序号项目标准保养周期1供水系统24小时正常供水出现故障立即排除不定期2水泵清洁、油漆完好、无油垢每季度压力适合、运行良好、无渗漏不定期电动机运转灵活、电流正常、无过载、无过热每个月机械滑油润滑良好、油位合适不定

4、期3管道无渗漏、无锈蚀、油漆完好不定期4阀门无渗漏、无锈蚀、开闭灵活、正确不定期5排污井无严重淤泥、无严重异味不定期n 房屋本体的维修管理 目的建筑物维修管理的主要目的和任务是为了保证房屋的正常使用和延长房屋的使用年限，防止和消除房屋及其附属设备发生损坏；保障房屋的安全和正常使用。根据需要和可能适当改善条件。 建筑物维修管理的范围与类型建筑物维修管理 管理范围建筑设备建筑体（1）结构、基础；（2）屋面、外墙；（3）门窗；（4）楼层通道（1）供电系统（2）供排水系统（3）消防系统（4）技防系统 类型维修类型例常维修预防性维修周期性维修（1）紧急 （1）整修（2）一般 （2）翻修 指令和工作执行项

5、目部应根据业主下发的工作指令进行并完成。工程完成的时间必须与指令单上的紧急程度的说明联系起来，具体如下表：序号执行工作种类完成时间备注1紧急24小时以内2一般2-3天以内3其他7天以内由业主决定各种工作类型的执行种类。这些决定基于下述准则：序号执行工作种类完成细节备注1紧急1） 影响整幢大厦日常必须的缺陷，如供水、供电主要污 水管堵塞，马桶溢出污水等2） 危及生活、生命和财产的缺陷3） 影响房屋建筑安全的缺陷2一般1） 妨碍、烦扰或影响住户的缺陷2） 在公共场所并影响住户安全的缺陷3其他1） 维护工作2） 所有不属于在上述两项的维护、维修、更换等工作 建筑物维修管理的内容 预防性维修预防性维修

6、采取的措施及方案，目的在于避免可预见的、或可防止的设备失效，并确定有其完好的标准及使用功能。大致上，预防性措施有： 常年检验，鉴定电气装置； 常年保养电气连接点； 定期检验避雷系统； 定期冲洗房屋污水排放管； 定期检验房屋的结构强度； 定期检修闭路电视系统； 月度养护灭火系统； 月度养护水泵； 例常维修一般常例维修工作是通过管理人员的日常巡视而执行的。基本上，巡视的范围包括地面层空地、台板，排污沟，门廊及房屋的构件、楼梯、电气房、水泵室，屋顶和水池。 地面层综合巡视这项巡视在于观察在房屋底层的空地、台板、排污沟，是否有任何碍眼的破损、或可能有碍健康、安全的部件失修。 地面层详细巡察除上述综合巡

7、视外，必须更仔细地观察地面层其他的抢修，失养的项目。 房屋综合巡视管理人员在进行房屋公共地方的综合巡视时，将会观察任何被忽略或碍眼的破损，及其他清洁卫生问题。 房屋详细巡察（外部）房屋详细巡视是根据拟定的准则、指标，在房屋外部的公共地方进行周详及仔细的巡察。 房屋详细巡察（内部）这项巡视仅局限于电气房、监控室、储物室、储水柜、照明部位。 鉴定养护也包括检查确定下列各类鉴定之养护工作责任部门按期执行：l 周期冲洗垃圾槽；l 月度冲洗房屋（公共部位）；l 月度冲洗阴沟；l 月度水泵及增压器的养护；l 季度冲洗商用房屋的阴沟。 巡察及维修项目的记录管理人员必须保存其巡察系统的记录、记录必须反映所观察

8、的破损项目、部位、地点、修缮工程及竣工日期等。 维修项目的期限l 首要层次之猝发性问题，广泛影响整座或局部房屋、危及房屋或人命安全、引发极度的不便等，该层次抢修工作必须在24小时内完工。l 次要层之应急性问题，造成某些或个别业主之不便，设施之功能失效之类，则需在2天完工。l 一般性之保养问题，项目零星非紧急性者，可允许在3天内完成修理工作。 周期性维修 周期性维修的重要性l 有规划防御性的保养，是避免其设施或部件在超越其有效使用期后，导致全面失效、严重故障的良策。l 修复设施或部件，从而确保其完整的功能，并有效而继续地操作、运作。l 提高现有设施的质量。 周期性维修的类型l 房屋的重新粉刷与修

9、饰工程（5-7年周期）l 重修、更新房屋外貌，包括房屋周围、公共场所的整体修饰工程，改善设施、配备等。l 更换水供增压器（7年周期）l 包括更换增压器的电机配备、控制盘已保持其效能。l 更换垃圾槽冲洗配备（7年周期）l 冲洗机附件、配备，如喷水设备、定时器、控制盘等也同时更新。l 重修建筑物屋顶工程（14年周期）l 根据屋顶防水的保用及使用期满之后，更换所有的覆盖灰板，重铺粘覆盖（防雨层），若有必要也修整屋顶的排水斜度。l 更新技防系统（约10年周期）l 更新探头、录象机、矩阵、背景音乐播放等。l 更新水管工程（约25年周期）l 更换水用总管道，支流管道及其他配备。 建筑物维修的标准 建筑物维

10、修标准序号项目操作标准完成细节1楼层护墙平整光滑、不老化1） 无坑洼，不下凹2） 无积水，无裂缝弯道不阻塞1） 格子各弯道盖良好无损2） 弯道不溢水护墙和排水沟斜度适当，不阻塞1） 水沟内无死水2） 水沟内无藻类和淤泥3） 水沟内平滑无聚集物多孔的水沟板在原位，不损坏1） 护墙水沟不暴露2） 格子不腐蚀伸缩缝完好、不漏水完好，接合处无杂草照明和公用事业井完好1） 井盖不损坏2） 井盖不碎裂清洗区保养好1） 陶瓷锦砖完好不碎，表面无油迹2） 弯道不阻塞3） 无积水2楼层/护墙供给管道和阀牢固，状态良好1） 供给管道不阻塞，不会停供2） 供给管道安装在墙面，无污迹和锈3） 关闭装置状态良好墙面保养

11、良好1） 墙壁无植物生长，无乱刻字画2） 油漆表面不剥落3） 墙面裂痕修补4） 墙面踢脚板不碎裂，涂层不隆起避雷器保养良好避雷器绝缘带固定在墙上屋顶维修保养好水泥和油漆不剥落机电设备维修良好电气设备标准为准3楼梯和公共走廊楼梯扶手保养良好1） 扶手牢固笔直，不腐蚀生锈2） 楼梯突边不破碎、腐蚀3） 涂料不褪色地面维修良好1） 地面无积水2） 伸缩缝防水板完好，牢固天花板维修完好无水泥和油漆剥落墙壁维修良好1） 墙壁裂痕不超过2cm2） 涂层不隆起3） 水泥踢脚板不碎裂4） 每层和单位指示牌固定：不损坏和缺少4楼梯和公共设备机电设备维修良好以电气设备标准为准卫生设备维修良好落水管和废水管标准为准

12、供给管道维修良好1） 供水分表阀向内倾斜2） 分表和供给管道接合处不渗漏3） 供给管道上无水泥和油漆4） 分表底部不生锈5楼层和空地设备所有设备维修良好桌和椅桌和椅固定不损坏1） 陶瓷锦砖完好，桌椅完好2） 桌表面无斑点3） 无凹痕，不碎裂和褪色4） 桌椅牢固埋置5） 木板不腐烂和损坏6） 金属板不腐蚀、凹陷，缺少或变形电梯平台平台维修良好1） 电梯平台凸处不损坏2） 平台地面和墙面的砖不碎裂和缺少3） 按钮和面板不损坏4） 按钮指示灯正常5） 紧急开头装置标志牌牢固，清楚6电气设备线路埋设有序1） 电缆管道和夹板在原位2） 电线穿过夹板和电缆管道公共照明状态良好1） 灯正常灯罩在原位2） 天

13、花板接线盒在原位3） 灯柱底座不腐蚀，灯柱垂直电源插座和插头正常1） 插座不损坏、脱体和腐蚀2） 插座盖未损坏3） 电源插座盖盖上电源插头和电源线正常1） 插座在原位2） 插座无燃烧迹象3） 变流器段开装置完好排水管浇口维修良好1） 垂直和水平浇口完好，不腐蚀2） 接水平浇口不损坏灯维修良好1） 灯柱垂直牢固2） 灯柱不腐蚀和生锈3） 灯柱套管用混凝土浇至少250mm高4） 灯柱上油漆不褪色灯柱上编号清楚5） 灯臂牢固安装在灯柱上6） 灯罩不损坏，灯正常7落水管和废水管落水管和废水管固定，状态良好1） 竖直水管无锈斑2） 连接管不渗漏3） 清洁孔盖上螺丝，紧固件完好8通道通道的屋顶状态良好1） 砖和覆盖物不碎裂，损坏和渗漏2） 无渗漏3） 护墙间接缝完好屋架和板状态良好屋架不变形，损坏，腐蚀和碎裂支承柱状态良好1） 圆柱垂直，牢固埋置2） 圆柱不腐蚀和散裂3） 木版无虫害侵蚀4） 柱上漆不剥落和褪色地面状态良好1） 砖完整，不碎裂2） 粉刷的裂纹不超过2mm宽无积水9公共厕所卫生装置维修良好1） 小便池，洗脸盆和抽水马桶无阻塞2） 弯道不损坏3） 地面弯道畅通4） 洗脸盆和抽水马桶不碎裂和损坏5） 供给管道不渗漏腐蚀6） 供给管道牢固固定在墙上7） 废水管