房地产开发经营与管理作业题Word格式文档下载.docx
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答：
从产权关系来说，房地产作为社会财富，又是一种资产，反映一定的经济权利关系。
由于房地产具有空间位置的不可移动性的特点,
在房地产商品交易中，它的空间位置并不移动，而只是房地产权利关系（包括所有权、占有权、支配权和使用权）的转移和改变
2、房地产具有什么经济特性？
答：
内涵的统一性；
价值的双源性；
空间的固定性；
需求的普遍性；
效用的长期性。
七、论述题
1、怎样理解房地产具有内涵的统一性
（1）房地产的整体概念包涵了房屋建筑物、建筑地块、经济权利等方面，它们都不是孤立存在的，而由“
房”
、“
地”
产”
三者有机结合形成的统一体。
任何房地产类型都是由房屋建筑物和建筑地块两个物质因素构成的统一物。
（2）房地产的内涵是商品属性和资产属性的统一。
房地产的内涵还包含了一定的经济权利关系，即通常所说的产权。
这种经济权利或产权关系是由房地产的商品属性所决定的。
由于房地产商品使用价值的耐用性及其价值量大的特点，更加显现出它的资产属性。
房地产的资产属性及其衍生的经济权利关系，是完整的房地产范畴不可或缺的重要内涵之一。
2、论述房地产业的行业特性
房地产业作为国民经济的独立产业部门，同其它产业相比，具有其独特的产业特性。
主要表现在以下几个方面：
（1）先导性和基础性。
从房地产业在国民经济中的地位和作用来看，房地产业是一个先导性、基础性产业。
房地产商品是社会必需的生产资料和生活资料，涉及社会生产和再生产以及教育、科学、文化、卫生等各行各业，是各种社会经济活动运行的基础、物质载体和空间条件，因而以房地产为经营对象的房地产业也就必然处于基础性产业的地位。
同时，又由于房地产开发是城市开发、工业、商业以及其它各行各业开发的先导，因而房地产业也就成为先导性产业。
（2）综合性和关联性。
从房地产业与其它产业的关系来看，它是一个具有高度综合性和关联性行业，呈现出支柱产业的特征。
房地产业的综合性，主要体现在它是横跨生产、流通和消费各个领域的产业部门。
高度关联性，必然使房地产业的发展具有带动其他产业和整个国民经济增长的重大作用，从而具备支柱产业的特征。
（4）资金密集型和高风险性。
从房地产业的投资过程来看，它是一个高投资和高风险并存的行业。
房地产业是一个资金密集型行业，由于房地产的价值量大，建设周期长，资金占用多，它的经济活动是一个大量资金运作的过程。
由于房地产投资周期长及其固定性、变现能力差等特点，因而涉及的风险也相对较大
（5）级差收益型和区域性。
从经济活动的范围来看，房地产业又是一个区域差异巨大、级差收益明显，地区性特别强的行业。
由于房地产的空间固定性，房地产业的发展比起其他行业更多地受制于区域经济的发展水平。
即使在同一地区，由于微观区位的不同，也使房地产价值出现巨大的分异。
（6）权利主导型和制约性。
从社会经济政治关系看，房地产是一种权利主导型的商品，房地产业是受政府政策影响较大、并与法律制度紧密相关的行业。
这种制约性主要体现在权利关系的复杂性所引起；
房地产的外部性特点的制约；
运作规范性的制约。
第二章
房地产开发与经营理论和策略
1、可行性研究：
是在具体实施一项投资建设方案前，对拟建项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究、评价的分析和研究过程。
二、单项选择题
1、房地产产品的生命周期为（B）
A.30-40aB.40-50aC.50-60aD.60-70a
三、多项选择题
1、有哪几种价格确定理论（A、B、C、D
A.完全竞争型市场结构企业定价
B.垄断竞争型市场结构企业定价
C.寡头竞争型市场结构企业定价
D.纯粹垄断型市场结构企业定价
2、房地产市场生命周期有（A、B、C、D
A.进入期
B.成长期
C.成熟期
D.衰退期
3、房地产开发与经营决策有哪些类型（A、B、D
A.
不确定型B.
确定型C.综合型
D.风险型
四、简答题
1、房地产价格与一般物价不同处？
表现为代价的价格，也表示为使用和收益代价的租金；
实质是房地产权益的价格；
长期考虑下形成房地产价格；
随交易的必要而个别形成，交易主体间的个别因素易起作用。
2、房地产产品在不同市场生命周期阶段采取怎样的定价策略？
（1）房地产品进入期：
高价、低价、温和定价策略
（2）房地产成长期：
市场变动，采取进入期定价策略
（3）房地产成熟期：
适价策略、对产品适当改进
（4）房地产衰退期：
让价策略
第3章房地产市场
1、房地产市场：
房地产交易的活动场所、交易途径、形式。
2、房地产市场运行机制：
市场有机体互相联系、互相制约，调节市场交易主体和客体，促进规范运行的形式和手段。
3、房地产市场分级运行
房地产市场分级运行：
交易、流通是在三个具有不同运行特征的层次上进行的，将房地产市场的这种实际运行状况称为房地产市场分级运行。
4、房地产一级市场
土地所有权和使用权出让的市场，是由以土地使用权纵向出让为内容得土地批租市场、土地租赁市场，以及同步进行的土地征购市场组成。
5、房地产二级市场
亦“土地或房地产开发市场”，房地产增量市场。
6、房地产市场的需求
房地产消费者在特定的时间内，在一定的价格水平上，愿意购买而且能够买的房地产商品的数量。
7、房地产需求的价格弹性
指房地产商品的价格变化的比率所引起的房地产需求量的变化比率。
8、房地产需求的收入弹性
指收入变动的比率所引起的房地产需求量变动的比率。
9、房地产潜在需求
指居民对房地产商品消费的欲望按目前社会一般生活水平计算的房地产商品应有的需求量
10、房地产市场的供给
指生产者在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商品量。
11、房地产供给弹性
指供给的价格弹性，即房地产价格变动的比率所引起的其供应量变动的比率。
12、房地产市场供求均衡
即供给与需求的均衡状态，指房地产商品的供给价格与需求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致时的房地产经济运行状态。
13、房地产市场供求的非均衡
即供给与需求的失衡状态，指房地产商品的供给价格与需求价格、供给数量与需求数量之间，或者有一对不一致，或者两者都不一致的经济运行状态。
二、辨析题
1、房地产市场对商品短期供求变化反应很灵敏
错。
由于开发投资额巨大、周期长，当房地产市场上供过于求时，为减少损失不能停止建设；
当供不应求时，虽然采取措施加快施工，但不能像其他商品迅速适应市场需求拿出产品投放市场。
由于房地产使用年限长，交易双方有较长期的权利、义务，当需求减少时，房屋所有人、使用人宁愿拥有房屋，也不愿削价出售、低价转租、放弃，导致无法刺激需求，市场对房地产商品的短期供求变化反应迟钝。
三、简答题
1、简述房地产市场参与者
按房地产领域的生产、交易、使用过程所涉及角色的顺序由有：
土地所有者或当前的使用者、开发商、政府及政府机构、金融机构、建筑承包商、专业顾问、消费者或买家。
2、房地产市场的特征
（1）房地产市场是市场信息不充分的市场
（2）房地产市场的区域性强
（3）房地产市场产品的异质性
（4）房地产市场的垄断性
（5）房地产市场是房地产权益的交易市场
（6）房地产市场对商品短期供求变化反应不灵敏
3、房地产市场的功能
（1）传递信息的功能
（2）优化房地产资源配置，提高经济效益的功能
（3）促进劳动生产率提高的功能
（4）调节和再分配国民收入的功能
（5）理顺流通环节的功能
（6）促进住房消费和优化消费结构的功能
4、如何理解房地产一、二、三级市场的有机联系？
（1）一级房地产市场是二、三级房地产市场借以产生、发展的基础
（2）二、三级房地产市场是一级房地产市场商品化借以实现的必然延伸和结果。
（3）二、三级房地产市场的活跃、健康是一级房地产市场的土地批租顺利进行和一级市场进一步完善与扩大的条件
5、影响房地产需求的主要因素有哪些？
国民经济发展水平；
居民收入水品和消费结构；
房地产价格；
城市化水平；
国家有关经济政策；
消费者对未来的预期。
四、论述题
1、论述房地产供给弹性
（1）特短期内房地产供给无弹性。
房地产生产周期长，特短期内其生产要素和产品不可能发生变化。
（2）短期内房地产供给弹性较小。
短期内土地供给不可能发生变化，因而土地供给无弹性。
房地产可通过可变要素的增减而改变其供给，但变动幅度不会很大。
（3）长期内房地产供给弹性较大。
长期内土地供给量可以变动，具有一定弹性，房地产的供给量变化更明显，因此房地产的供给弹性更大，两种因素综合在一起使房地产供给富有弹性。
2、什么是房地产市场的非均衡？
并论述其表现状态。
即供给与需求的失衡状态，是指房地产商品的供给价格与需求价格、供给数量与需求数量之间，或者有一对不一致，或者两者都不一致的经济运行状态。
它表现为三种状态：
（1）总量行供不应求状态，也称卖方市场。
房地产市场中商品房供给总量小于需求总量的一种房地产供求格局。
表现特征为，商品房供应紧张、价格飞速上升、消费者急于求购、处于被动地位，供应商处于主动地位，产生惜售行为，甚至抬价出售。
（2）总量性供过于求，也称买方市场。
表现特征为，消费者处于主动地位，有较多的挑选余地，供过于求、引起房价下跌、开发商利润空间下降，实力较弱者甚至破产倒闭。
3、为什么房地产市场对商品短期供求变化反应不灵敏？
（1）由于开发投资额巨大、周期长，当房地产市场上供过于求时，为减少损失不能停止建设；
（2）由于房地产使用年限长，交易双方有较长期的权利、义务，当需求减少时，房屋所有人、使用人宁愿拥有房屋，也不愿削价出售、低价转租、放弃，导致无法刺激需求，市场对房地产商品的短期供求变化反应迟钝。
第四章
房地产企业
1、房地产企业：
从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。
2、房地产企业的战略管理：
一组管理决策和行动，以未来为基点，寻求维持持久竞争优势而作全局重大筹划和谋略。
3、行业管理：
指政府行政部门与行业组织对房地产企业的主体、运行方式、运行环境、运营规则、行业标准等方面进行的管理和服务活动。
1、房地产企业的产品有（有形产品）和（无形产品）。
2、房地产企业按企业功能可分为（房地产开发企业）、（房屋中介服务企业）和（物业管理企业）。
3、房地产开发企业有（专营公司）和（兼营公司）。
4、房屋中介服务企业有（房地产咨询服务企业）、（房地产估价服务企业）和（房地产经纪企业）。
5、房地产企业战略类型有（公司战略层）、（事业层战略）和（职能层战略）。
6、房地产开发企业实行（四）个资质等级、（分级）审批制度和年检制度。
7、房地产估价企业实行（三级资质动态）管理制度。
三、辨析题
1、房地产行业组织是经济组织
行业组织介于政府组织和经济组织之间的非政治性组织。
1、战略管理过程？
（1）确定企业当前的使命、目标和战略
（2）SWOT战略分析
①外部环境分析：
机会O/威胁T
②内部资源与能力分析：
优势S/劣势W
（3）构造战略、实施战略、评估战略
2、政府对房地产企业的行政管理主要包括哪些方面？
（1）企业设立时的注册登记
（2）企业房地产从业相关资质的审批
（3）房地产企业的行业监督检查
3、房地产行业组织管理的主要内容是什么？
（1）行业专业管理
（2）建立行业内部运行规则
（3）研究行业发展规划，开展学术研究与国际交流
（4）为会员提供服务，提高行业的竞争力
第五章
房地产项目及项目定位
1、土地储备和一级开发：
指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。
2、房地产综合开发：
指房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事基础设施建设、房屋开发、并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
3、房地产综合开发项目：
在房地产开发的过程中，并不简单地进行土地开发，而是从获取土地到整个物业建设全过程实施管理的项目。
4、房地产转让：
指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
5、房地产项目定位：
指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消息特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。
1、房地产转让的主要形式有（买卖）、（赠与）和其他合法形式。
1、房地产综合开发项目按开发物业类型可分为（B、C、D）
A.交通地产开发项目
B.住宅地产开发项目C.工业地产开发项目
商业地产开发项目
1、土地储备和一级开发项目的成本
（1）征地、拆迁补偿费及有关税费
（2）收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用
（3）市政基础设施建设有关费用
（4）招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用
（5）贷款利息
（6）其他费用
第六章
房地产项目用地的获取
1、土地使用权划拨：
指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。
2、土地使用权出让：
简称土地出让，指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
3、城市房屋拆迁：
在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。
1、国有土地使用权的出让方式有协议（招标）、挂牌、（拍卖）。
三、判断题
1、城市房屋拆迁中的被拆迁人是被拆迁房屋的所有人，不包括使用人。
2、城市房屋拆迁只要符合国民经济发展需要均可被拆迁。
四、辨析题
1、土地使用权转让指土地使用权发生转移的所有行为。
土地使用权转让从广义上指土地使用权发生转移的所有行为，包括土地使用权的出让。
狭义上指通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。
五、简答题
1、划拨土地使用权的基本特征
（1）划拨土地使用权的取得具有行政性。
（2）划拨土地使用权具有无偿性。
（3）划拨土地使用权具有无期限性。
（4）划拨土地使用权的流转具有限制性。
2、土地使用权转让与出让的区别
（1）土地市场的两个层次。
（2）行为主体不同，出让为政府及土地管理部门；
转让为市场中的经济实体及个人。
（3）法律关系不同，出让不是完全平等的，出让方占据垄断地位；
转让双方平等的。
（4）市场层次不同，出让属于土地一级市场行为；
转让属于土地二级市场行为。
（5）年限不同，出让按合同约定，但不得超过国家法定年限；
转让按出让合同年限减去已使用年限后的剩余使用年限。
（6）土地转移不同，出让方式有协议、招标、拍卖、挂牌；
转让方式有出售、交换、赠与等合法方式。
第七章
房地产市场调研
1、房地产市场调研：
以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究和预测，并最终为营销决策服务的专业方法。
二、多项选择题
1、房地产市场调研的原则（A、B、C、D）
A.真实性原则
B.时效性原则
C.全面性原则
D.计划性原则
2、原始资料的收集方法（A、B、D）
A.访问法B.观察法C.直接购买法D.试验法
3、房地产市场调研的操作流程主要那些阶段（A、B、C、D）
A.准备阶段
B.调查阶段
C.分析研究阶段
D.整理归档阶段
4、房地产市场调研报告撰写的原则（A、B、C、D）
A.以调研目的为核心的原则B.前后逻辑合理的原则C.层次鲜明性原则D.图文并茂的原则
第八章
房地产开发项目可行性研究
1、房地产可行性研究：
指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程、技术、经济社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。
2、环境影响评价：
指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法与制度。
2、填空题
1、房地产可行性研究按所处阶段和研究的详细程度不同可分为（投资机会）研究、（初步）可行性研究、（详细）可行性研究。
2、房地产可行性研究对象提供的现状条件不同可分为（土地以及开发项目）的可行研究、（房地产综合开发）的可行研究、（续建房地产开发项目）的可行性研究、房地产可行性研究。
3、因项目的复杂程度、环境状况、具体情况而异，房地产可行性研究的基本内容一般包括三方面必要内容：
项目的（必要性）分析、项目实施的（可能性）分析、项目的（技术）和（经济）评价。
4、房地产可行性研究中财务净现值（≥0）说明项目可以被接受。
5、国家根据建设项目对环境的影响程度，对建设项目的环境影响评价实行（分类）管理。
1、房地产可行性研究报告编制完成后即可。
2、投资收益率小于基准投资收益率或预期投资收益率说明项目可以被接受、可行。
3、静态投资回收期大于等于基准静态投资回收期或期望的投资回收期时，项目可行。
4、动态投资回收期小于等于基准静态投资回收期开发项目在财务上就是可以接受的。
5、建设项目可能造成重大环境影响的，应当编制环境影响报告书，对产生的环境影响进行全面评价。
6、建设项目可能造成轻度环境影响的，不需要进行环境影响评价，应填报环境影响登记表。
1、国民经济评价与财务评价是一样的
国民经济评价与财务评价不同，主要区别有：
经济目标不同；
价值尺度不同；
折现率不同；
汇率不同。
1、房地产可行性研究的作用表现在哪些方面？
（1）可行性研究是投资决策的重要依据
（2）可行性研究是项目审批的依据
（3）可行性研究是项目资金筹措的依据
（4）可行性研究是编制设计任务书的依据
（5）可行性研究是开发商与各方签订合同的依据
2、房地产可行性研究的具体内容包括哪些方面？
（1）项目概况
（2）市场分析和需要预测
（3）规划方案的优选
（4）开发进度安排
（5）项目投资估算
（6）资金的筹集方案和筹资成本估算
（7）财务评价
（8）风险分析
（9）国民经济评价
（10）结论
3、房地产开发建设投资估算包括哪些方面？
（1）土地费用估算
（2）前期工程费
（3）基础设施建设费
（4）房屋开发费
（5）公共配套设施建设费
（6）开发间接费
（7）管理费
（8）销售费用
（9）财务费
（10）其他费用
（11）税金及政府收费
（12）不可预见费
第九章
房地产融资
1、房地产融资：
“广义”上指在房地产开发、流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集、运用和清算。
“狭义”上是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。
1、房地产从融资主体看可分为（房地产企业）融资和（房地产项目）融资。
2、房地产从融资渠道上看可分为（房地产直接）融资和（房地产间接）融资。
1、我国房地产融资中的主要风险类型（A、B、C、D）
A.政治风险
B.市场和经营风险
C.财务风险
D.道德和信用风险
1、房地产企业可以根据需要随时预售筹集资金。
房地产预售需要满足一定条件，需要付全土地使用权出让金，取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《施工许可证》和《商品房预售许可证》五证。
1、房地产融资的意义
（1）对提供融资的金融机构而言，如果拥有的资金不能及时融出，将会负担由于资金利息及资金闲置造成的损失。
（2）从我国情况看，房地产行业是吸收金融机构信贷金最多的行业。
2、房地产直接融资和间接融资有何不同？
房地产直接融资是直接进行资金融通，不经过任何中介环节。
房地产间接融资通过金融中介机构进行，由金融机构筹集资金、运用资金二个环节构成。
3、简述房地产融资的特点
（1）融资规模大
（2）偿还期较长
（3）资金缺乏流动性
（4）高风险高收益
4、简述房地产企业融资的特殊性及其区别于一般企业的资金来源
房地产企业融资的特殊性：
资金需求量大、资金运用期长、资产变现能力差。
区别于一般企业的资金来源：
房地产抵押贷款；
售后回租；
预售资金；
其他筹资方式。
5、直接融资与间接融资的成本有何特点？
（1）间接融资风险小，成本低，流动性好。
社会安全性强，授信额度可使企业的流动资金需要及时方便地获得解决，保密性强。
（2）直接融资筹资规模、风险度不受中介约束；
较强的公开性；
公平原则约束、有助于市场竞争、资源优化配置；
直接凭信誉度筹资、风险度较大；
缺乏管理的灵活性（逐次进行），要求公开，与商业秘密冲突。
第十章
房地产开发项目管理
1、房地产开发项目
亦称建设工程项目，指在一个总体设计或总预算范围内有一个或几个互有内在联系的单项工程组成，建成后在经济上可以独立经营核算，在行政上又可以统一管理的单位工程。
2、房地产开发项目管理
在项目施工建设过程中对各
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