业委会经验交流联南社区Word文档下载推荐.docx
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”为什么联南社区会拥有如此之高配比水平的属于全体业主的门面房？
其他配比水平的居住社区的业主，该不该对得到红包有所想象？
如果不探究联南社区业主的维权历史及“发红包”的细节，这两个问题是难以得到答案的。
综合媒体报道，可以总结出若干被微博即时讨论所忽略的细节：
细节1.
“红包”来自被争取回来的小区共有部分收益；
细节2.
业委会已留存100余万备用；
细节3.
联南社区西门外有一排200多平方米共计9间的店面房，因为其所有权归属和出租经营问题，业委会“与物业对簿公堂”；
细节4.
是宁波市第一个到银行开账户的业委会；
细节5.
给业主“发红包”的决定“获得业主代表大会全票通过”；
细节6.
联南社区实行的是物业服务额定包干制。
目前的物业管理费收取标准为每平方米每月0.25元，近20万平方米的小区全年物业费有50多万元。
从账单上看，2009年至2011年综合服务费收入均在37万元上下，也就是说，物业费的收缴率在75%左右。
细节7.
业委会在2012年曾为全体业主交付了物业费近60万元。
细节8.
在发放过程中，曾有来自小区“居民”的质疑声音。
细节9.
82岁的杨国彦老人现在是小区第四届业委会主任，2007年获选第三届业委会委员。
曾为弄清汽车停放数量，带着业委会委员和业主数车。
毫无疑问，细节1、2、3和6、7，是密切相关且最为关键的。
纵观联南社区的业主维权历史，可以说没有“对薄公堂”，就没有这次被广为报道的“联南现象”。
通过诉讼，联南社区业委会为全体业主争取回来了200多平方米共9间店面房的所有权和经营自主权。
2010年，联南社区第四届业委会和新东方物业公司签订了2014年12月31日到期的新一轮合同。
但业委会随后发现社区西门外9间店面房所占土地均为小区的公共绿地。
针对业委会的说法，新东方物业一方则表示，这些店面房的建造得到规划部门的行政许可，不属于非法搭建；
对于店面房是否在小区用地红线范围内还存在争议。
同时，物业公司还称，这些房子的出租收益用这部分钱补贴小区物业管理的亏损。
在此后业委会的深入调查中还发现，新东方物业在把小区一处经营用房出租给三江超市时在合同租金上造假：
实际租金是39.2万元，而交给业委会的合同复印件上显示的租金却只有30.2万元；
同时还私自伪造了业委会的公章。
粗算下来，3年来物业获利27万元。
业委会对这家物业公司彻底失望了，向全体业主发布了《真假租赁合同公示》和《告联南社区全体业主书》，细述物业公司的违规违约的不当行为。
2010年9月5日，联南社区召开了业主代表大会，全票通过决定提前解除与新东方物业签订的委托合同。
但联南社区业委会在与物业公司沟通店面房和提前解除物业服务合同两个事项上均受到挫折，被迫提起诉讼——其一，要求法院判令拆除这9间店铺，排除妨碍，恢复原状，赔偿经济损失64万余元；
其二，要求法院确认提前与新东方物业解约的业主大会决定有效，要求其撤出小区。
诉讼过程异常艰难，而政府、法院等组织业委会和物业公司进行了五次调解。
最终，双方达成协议，新东方物业公司承认在租给三江超市的合同上造假，并向业主道歉。
物业公司伪造营业用房出租合同的三年间的不当得利27万元，经协商，被用于改善联南社区的监控设备和楼道照明。
而在2011年，经过业委会努力，三江超市租用小区的经营用房每年的租金从39.2万元提高到了80万元。
此前，业主与物业公司签订的物业服务合同约定，2011年至2014年物业公司每年从小区共有部位的经营收益中拿出20万元给业委会用于小区内的支出。
在关于社区西门外9间店面房的所有权和经营收益的谅解协议中，2011年物业公司除了支付合同中约定的20万元之外，三江超市新增的租金部分，在税费共担的情况下，双方五五分成；
自2012年起，物业公司每年将从小区共有部位的收益中拿出60万元（税后）给业委会用于小区内部的支出。
在谅解协议的基础上，联南社区的物业仍旧由新东方物业负责管理，联南社区业委会撤销对新东方物业的起诉。
回顾至此，大致可以理解到“联南现象”背后所包含的业主自治的艰辛。
可以说，联南社区若没有成立业主大会，若没有业委会的锲而不舍和尽职负责，联南社区的业主们是无法享受到媒体所称的“幸福”的。
在这个意义上，业委会发放给业主的“红包”，实际就是联南社区实现业主自治后的制度红利。
在通常的理解中，业主以面积和人数“双过半”的比例表决通过了《管理规约》和《业主大会议事规则》，一个居住小区就算是成立了业主大会。
由此，这个居住小区也就正式开始了业主自治的阶段。
可是在现实中，通常是开始了业主自治的阶段并非等于实现了业主自治。
业委会即使备案后，物业公司对业委会的监督依然视而不见置若罔闻的事情，比比皆是。
之所以如此，盖因业主大会成立后，如果没有重新签订一份物业服务合同，则前期物业服务合同在小区内依然生效——即使前期物业服务合同中写明“本合同在业主大会成立并选举出业主委员会后终止”，如果全体业主没有重新选聘物业公司（即使还是前期物业公司获聘）并签订新的物业服务合同，则前期物业服务公司（俗称“老物业”）及前期物业服务合同还会以“事实服务”而继续对小区的治理秩序发生影响，甚至削弱或阻碍业主自治的进程和效能。
这样，业主大会、业主委员会和《管理规约》、《业主大会议事规则》都会陷入尴尬的境地。
按照业主大会、业主委员会和《管理规约》、《业主大会议事规则》这些业主自治的基本制度因素发挥作用的情况划分，业主权利的实现可以划分为三个阶段：
还权、重建和完善。
还权，即归还业主主权，也就是从前期物业阶段转换为业主自治管理（注意：
这里的业主自治，并不等同于社会上普遍认为的业主自己管理小区，而是业主群体依据《物权法》所规定的建筑物区分所有权，制度化地行使对共有部分行使共同管理权。
）重建，即重建治理秩序。
业主自治后，业主大会、业主委员会和《管理规约》、《业主大会议事规则》都成为居住小区中重要的治理元素，小区的治理主体、治理依据和程序，以及“人”的意识和关系都将与前期物业管理阶段有根本性的变化。
这种变化可以称之为“治理秩序”的变化。
重建治理秩序，意味着将前期物业管理带给业主和居住小区的“负面化”因素逐渐去除，形成基于业主共有产权和管理权的“共有、共享、共治”的人-物之间的多方关系。
如前所述，还权、重建和完善三个阶段并非是彼此泾渭分明的清晰续连的，尤其是在还权和重建两个阶段之间。
这其中既有业主的共同体和自我身份的意识不足的因素，也有物业行业的积弊和潜规则盛行所致，也普遍存在行政干预的影响，其他还有诸如信息不对称等制度和社会环境的诸多原因。
因此，还权的标志，显而易见由业主自治制度建立、物业管理合同重新签订和业主共有部分产权厘清（即“清产核资”）共同组成，三者相辅相成，由制度建立而发端，由产权厘清而达成。
这一进程，在联南社区的业主维权和自治的细节中，逐一得到呈现。
而还权、重建、完善的演进步骤，则就是业主自治权利被制度化和经验化后，渐次给业主释放制度红利的过程。
二、制度红利的多样性
如果当初新东方物业公司没有未经业主许可就搭建9间店面房，联南社区的业主还会领到“红包”吗？
如果新东方物业公司没有私自扩大政府批准的临时规划建房面积，联南社区业委会还能发出23万元之“巨”的“红包”吗？
如果新东方物业公司没有在营业用房的出租租金上伪造合同，联南社区业委会可能有机会把该处经营用房每年的租金从39.2万元提高到了80万元吗？
历史可以假设可以提问，但历史的演进过程却不可逆。
因此，类似前述的这几个问题，是无从得到准确的答案的。
但从业主委员会的履职情况看，联南社区的业主们享受到业主自治带来的益处，却势在必然。
联南社区建立业主自治制度，应该源于2001年，那是业主们选出来的自治常设机构还不叫业主委员会，而是业主住用人管委会。
2007年，小区选出了新一届业主委员会，主任是杨仁志，杨国彦获选业委会委员。
当时业主们对小区的安全防护措施不太满意，业委会听取意见后，决定在所有楼道安装防盗门并增添照明设施。
但是，小区共有门楼203个，这项巨额改造资金从何而来？
此时恰好《物权法》出台，业委会请教律师的同时，核查出小区有400多个车位，停车费收益有没有余额？
是否可以用来改善安防措施？
经与物业公司反复协商，清查了十几年来的物业停车和经营用房出租收入台账，随后在物业服务相关合同中约定，停车费和经营用房租金收入全部归物业公司，但物业公司每年收取的这些经营收益须交由全体业主共同所有和支配，其中包括2007年到2009年，汽车停车费和经营用房租金收入全部归物业，物业公司每年上交15万元给业委会。
这就是联南社区“额定包干制”物业服务合同的由来。
2009年6月，提取3年盈余款共45万元，安装电子防盗门共149个楼道，使整个社区的楼道都安装上了电子防盗门，对50余个楼道自费安装电子防盗门的住户，小区业委会对每户发放物业抵消券120元。
2010年，这笔钱涨到18万元，2011年是20万元。
这既是业主委员会为全体业主“清产核资”和“清查家底”，也是就小区业主共有的配套设施设备确立所有权及其收益的开始。
2011年的诉讼，则将联南社区业主共有资产的清产核资和所有权确认问题，得到最大限度的解决，业主也由此获得了在当时条件下相对最大化的权益保障。
如前所述，联南社区业主所享受到的业委会发放的“红包”，本质上就是居住小区业主建立业主大会后，从制度上确保的业主资产确权和收益保障的回报。
而在前期物业管理状态下，这是很难想象的。
或许，这样的论断会引来反驳——在一些“品牌物业公司”负责前期物业管理服务的居住小区，业主们所享受到的“红包”不是业主共有资产经营（如电梯广告位出租、配套用房和地面车位出租等）的“现金返利”，而是用“超值服务”的形式回报业主的。
但是，必须说明的是，业主自治的制度红利，不仅体现在资产确权和收益保障上，还体现在对小区物业管理的动态监督上。
比如，尽管已经通过物业合同确认了停车费收益归属于业主，并有每年固定的留存提取。
但为了搞清楚小区每年到底能收多少停车费，业委会成员经常在小区巡逻，查看小区汽车拥有量，以便随时长我小区停车费的收入情况。
多次勘察后，业委会发现在2010年后小区停放车辆大约８００辆，按照每车一年１０００元的租金算，停车费收入在８０万元左右。
而在前期物业管理阶段，这种对小区共有收益的知情权的行使，和对小区业主共有部位的经营管理权一样，是只存在于纸面而悬置于现实的空中的。
业主自治的红利，不仅体现在“现金返利”和“权利实现”上，也包括如前所述，用通过制度约束下物业服务企业对小区居住环境的“设施改善”上。
如联南社区业委会对小区各楼道加装电子防盗门和照明，以及后来的增加监控设备的举措，均是如此。
但是在前期物业管理阶段，物业公司往往会以“补贴物业费不足”的名义，占用并支取小区业主的共有收益（物业行业称之为“经营收益”）。
或许其中一些会被用来增添或修缮小区的共有设施设备，但由于缺乏业主的切实监督，前期物业管理阶段物业服务企业这种占用和支取业主共有收益的行为，本质上是对业主共同管理权的“僭越”。
三、社区治理制度转换的成本支付
分析至此，必须进入另一个问题的讨论，即“业主自治后取得一定的共有收益时，是否应该给业主‘发红包’”。
这是联南社区业委会给业主发红包的举措被媒体冠名以“联南现象”后，所引发讨论中各方最大分歧所在。
在前面对联南现象报道中业主自治的细节总结中，有三个细节与下面即将展开的讨论有关，分别是：
联南社区物业费的收缴率在75%左右。
首先，来分析细节7。
根据联南社区业主委员会发布的《公告》，在业委会与新东方物业公司就社区西门外9间店面房的纠纷诉讼达成和解《补充协议》后，“联南社区业主每年从社区业主共用部位的收入留存，比原来有明显增加”。
根据有关法规规定和第四届第六次业主代表大会讨论决定，将收入留存款的一部分，给业主以“实惠”。
而据2012年7月15日在联南社区网站发布的通知，“联南社区业主在2011年或2012年已缴纳物业费基础上可以免交下一年物业费”。
由此可以看出，这里蕴含有两层含义：
一、业委会通过召集业主代表大会讨论并做出决定的形式，令每一位业主均可以享受到维权的“实惠”——这就是业主自治的制度红利；
二、只有缴纳了物业费的业主，才能享受到该项“实惠”。
这实际上是对于业主对业主团体履行交费义务的“奖励”——这在本质上，可以视为是对业主的业主大会成员身份（也即“业主的建筑物区分所有权”中的“业主团体成员权”）自我认知的强化。
问题随之而来，同样作为制度红利中的“现金返利”，用来免交物业费引发的社会反响为什么远远不如发放“红包”这样轰动呢？
原因大致有几：
一、免交物业费实际上对于物业公司的利益不会有任何损害，反而会激活业主履行缴费义务的意识。
而发放红包，则会引发诸如“过分夸大发‘红包’意义，有可能助长个別业主不缴物业费”的担忧。
二、业委会发放“红包”，会极大地激发业主对业主委员会的认可程度，也会激发更广泛地社会范围内业主群体对“红包”的期待心理。
在某些政府官员看来，这有可能激化那些未成立业主大会或小区“公共收益”并不丰厚的居住小区的矛盾。
而在“物业人”则更担心这会激起业主对物业公司的不信任感。
三、从行为心理角度看，免交物业费这个举措令业主对制度红利的“共享”，只是去办理免交手续，且还要以“已缴纳物业费基础上”作为享受“实惠”的前提。
而在行为上，却无法拥有“得到”和“领受”的心理和情感。
而发放“红包”的行动，则成为业主在广场的享受制度红利的集体狂欢。
在彼此传布消息和红包在手的“实在”获取的感受中，业主对于业主委员会的“存在的意义”的认知变得与“红包”一样实在。
四、在大多数居住小区还处于前期物业管理状态，或者业委会没有联南社区业委会这般“强势”和“有作为”的背景下，“发红包”这个行动具有强烈的反差效果。
这种反差，激发了业主和社会对于业主委员会对于维护业主权益（而不仅仅是权利）可能发挥作用的想象。
但是，我们必须来换个角度思考一下：
同样作为“现金回报”，“免交物业费”与“发红包”之间有没有关联关系？
如果“发红包”这样以经济手段刺激业主对业主自治行动的参与动力和对业主自治共同体的认同情感，能否持续多久？
甚或，是否会有反向作用？
这里，我们必须提及一个常见的现象，就是在居住小区中业主开始发起筹备业主大会时，很多小区的业主都提出了“降低物业费”作为动员业主参与维权行动的“口号”。
无论是有意为之，还是下意识的诉求，这种将权利诉求与经济回报相联系的维权行动，其内在原因是什么？
其效果在短期和长期之间，又分别会是什么？
仔细分析之后可以得出一个答案：
作为业主自治的制度红利，免交物业费与发红包在本质上是一样的，都属于权利的经济利益体现，同为“现金回报”。
或者说，将发红包改为免交次年的物业费，其经济实质是一样的。
但如前面所分析，二者之间在心理体验和情感获取上是大相径庭的。
而我们也不能不承认，心理刺激的强度在同样情形的反复发生情况下，会呈现递减趋势，因而以经济手段刺激业主对自治行动参与和对业主团体认同的效用，也必然呈现边际效应的衰减。
更为可怕的是，如果刺激不能持续，或许还会发生反向作用。
但分析至此，必须思考的下一个问题是：
联南社区业委会给业主“发红包”的行动，获得了小区业主如此热烈的相应，而且在宁波乃至全国范围内的关注和讨论，其积极意义究竟为何？
在罗伯特•H•弗兰克教授给《转变参与》（赫希曼）一书出版20周年所写的序言中，讲了这样一段话，或许可以对此做出解释：
“当我们评价自己拥有的物品时，背景也同样重要。
因此，140平米的房子对郊区最上层中间阶级的居民而言会小得不舒服，然而对相邻城市中的贫穷居民而言却异常宽敞。
不按照这些方式理解‘背景非常重要’的分析家会发现，要理解或解释许多普遍的行为是困难的。
”我们必须认识到，社区治理秩序的重建阶段在联南社区还未结束，各种可能存在的阻力还有可能继续存在。
如，2009年一篇报道中，提及小区的物业费缴费率是70%，这次“联南现象”的报道中显示缴费率是75%。
也就是说，缴纳物业费基础上的免交物业费并未能激发起充分的缴费意识和行动。
在这种背景下，联南社区业委会给业主发红包，毫无疑问是一种谋求业主对业委会支持和对业主自治的认同和参与的“参与激励”，是重建社区治理秩序背景下的业主集体行动的动员机制。
回到前述的核心争议话题上，“业主自治后取得一定的共有收益时，是否应该给业主‘发红包’”——这样的质疑声音不仅出现在网络上，据报道，“一名自称小区居民的男子走进业委会，指责老杨不应该把公共收益分发掉。
这名男子还称，联南小区19年的老房子，以后维修还需要用到大笔的钱，不能一个人出风头。
”可以说，当我们注意到“业委会已留存100余万备用”和
给业主“发红包”的决定“获得业主代表大会全票通过”这两个细节时，关于发红包的合法性和财务规划的审慎性的质疑，基本已经化解。
剩下的问题就是，如果不能持续地“免交物业费”，则意味着发给业主的“红包”在将来还需要业主们以交物业费的形式交回给业主团体。
那么“发红包”这个行为本身，就显得貌似多余了。
但实际上，从重建社区治理秩序的角度看，联南社区业委会发红包的举措或许有着更为重要而且必须的意义——“背景非常重要”。
在居住小区中，从前期物业管理制度到业主自治规则（《管理规约》、《业主大会议事规则》以及业主大会和业委会决定等）的转变，远非一蹴而就的。
在基于区分所有权的业主自治下的社区治理秩序得到业主的普遍认同之前，业主们付出的不仅仅是对规则的草拟、表决和修订，对业主共同事务的议事和表决，还有各种成本的付出——包括时间、精力、行动、财务，以及情感。
而其中，让业主们形成对业主权益的普遍认知和业主团体的完全认同，又是最为艰难的。
也正是在这个意义上，业委会给业主们“发红包”这个集体狂欢行为，成为治理秩序重建过程中因为制度更替而支付的行为成本——一个有意义的值得支付的成本。
而在另一个角度看，“发红包”还具有业主们向自治制度致敬的集体仪式的意味。
当然，这个成本支付行为有可能带来的负面效应如何消解，则是居住社区的积极业主们所必须思考的。
但这又是另外一个话题了。
结语
最后，还有一些由于“联南现象”所引发的思考需要记录下来。
虽然物业公司的“阳光账单”显示，2009年利润为负数，亏损约1.5万元；
2010年和2011年则分别盈利约12.6万元和7.5万元。
但物业公司也已经在抱怨联南社区物业费偏低。
这是否会引发将来小区治理秩序的进一步改变呢？
其次，在报道中曾提及联南社区业委会曾与宁波其他几个居住小区的业委会一起，前往以“业主自管”闻名全国的无锡春江花园交流访问。
而在9间店面房的纠纷处理过程中，联南社区业委会曾一度谋求“自管小区”。
虽然随着多方调解下最终与物业公司达成谅解协议，并放弃了小区自管的推进。
但是，在将来某一天，这个构想会不会重新被激活而形成对治理秩序的再次调整呢？
联南小区目前的物业管理费收取标准为每平方米每月0.25元，近20万平方米的小区全年物业费有50多万元。
从账单上看，2009年至2011年综合服务费收入均在37万元上下。
物业费的收缴率在75％左右。
而这三年间，物业公司的年均利润为6.2万元。
考虑到物业服务合同为包干制，物业公司平均每年有13万元的债权。
综合计算下来，实际可能形成的利润每年为19万多元。
“根据业委会的测算和多次协商，现在小区物业的年运营费用是141万元”。
如此算来，物业公司的实际可能形成的利润率在13%以上，这已经高于酬金制小区普遍的8%-10%的利润率。
然而，物业公司却在抱怨联南社区的物业费偏低。
如此看来，目前这个合同在2014年到期时，联南社区和物业公司在物业费和利润率的测算上将会形成新的博弈。
那时，业主会选择支持谁呢？
业委会又将做出什么样的抉择呢？
“红包”会在一年后发挥想象中的效力么？
借用一句很俗的广告语来回答这三个问题吧——一切皆有可能。
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