小户型项目定位及产品建议方案Word下载.docx
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60%
和
40%。
蓝堡公寓是布心房地产市场相对而言定位比较明确的小户型
物
业,应该说中户型是布心市场的主力。
从市场的供求关系和租赁市
1
场
的需求来看,小户型的空间非常大。
在面积方面,二房的面积在
60~80㎡之间,三房的面积在
85~110㎡之间;
小户型以单身公寓和一房一厅为主,并有小部分的
小二房。
单身公寓的面积在
25~30㎡之间,一房一厅的面积在
35~40㎡之间,小二房面积在
55㎡左右。
在户型设计方面,功能布局较为合理,方正实用,通风采光较
好,
但与其他片区相比户型设计一般,缺乏亮点;
小户型缺乏可变分组
自由性。
4)客户:
主力客户主要是在罗湖一带上班的白领一族、投资客户、
具
有罗湖情结的周边居民、香港客户。
次主力客户主要是政府公务员、
学校教师、私营生意人、布吉客户。
5)价格:
布心片区在售项目中,蓝堡公寓价格最高,均价
6300
元/
㎡(带
500
元装修),东湖新地带均价
5800
元/㎡,位置相对较偏的
理想新城均价
4600
元/㎡。
片区整体价格与寸土寸金的罗湖其他片
区相比,布心的价格优势便凸现出来,尤其是与东门、蔡屋围和口
岸片区相比,可以说是天壤之别。
虽然布心片区近年的价格有所提
升,但与其他片区相比还是有较大的优势。
二、居住人群特征:
1、自有居所人群:
白领人士:
来深时间不长或大学毕业参加工作
3-5
年的年轻人,在罗湖一
带上班,待遇相对较高,不过积蓄不多,他们购房一般在父母的帮
助下购自己的居所,户型相对偏小。
来深多年,经过多年的积累,不满足于租房或现有的住房,追
求高品质的生活,他们把眼光放在了综合素质比较高的楼盘上,户
型一般比较偏好三房。
具有罗湖情结的居民:
在罗湖居住多年,对罗湖有特殊的感情的居民,手中有一定的
积蓄,拥有单位分的房子,面积小,户型差,随着家庭成员的增多,
住房显得紧张。
为了改善居住条件,他们不得不考虑购买新房,营
造良好的家庭氛围。
香港客户:
这些客户多在深圳工作或有业务往来,另外还包括相当数量的
深港家庭,他们倾向于具有港人生活氛围的区域进行置业。
由于百
仕达、彩世界等高素质楼盘的带动,布心片区逐渐成为了受港人认
可的置业区域。
2、租房人群:
租住民房群体特征:
刚大学毕业来深的年轻人,在罗湖一带上班,待遇一般,工作
3
相对不稳定,故选择租金相对便宜的民房居住。
这部分人是深圳最
有活力的,也是最有潜力的群体,当他们有足够的经济实力以后,
必然会选择档次更高的物业居住。
在工厂上班的打工一族,待遇较低,工作相对稳定,不满足现
时工厂提供的宿舍,他们会和朋友或同事出来选择租金相对便宜的
民房居住。
租住社区群体特征:
在罗湖一带上班,待遇相对较好,有一定的经济实力,目前不
急于购房或还没有足够的实力购买理想住房的群体,故他们会选择
档次相对较高的物业居住。
在深圳工作或有业务往来香港客户,他们倾向于具有港人生活
氛围的区域居住。
由于百仕达、彩世界等高素质楼盘的带动,越来
越多的香港客户喜欢居住于此。
三、项目经济指标分析:
1、地块概况:
本项目位于布心东晓路的最北端,依山而立。
东面为已经入住
的山湖居;
南面紧靠心怡花园;
西面与泰和花园隔路相望;
北面临
近布心山庄。
项目周边具有浓厚的居家生活氛围。
2、项目经济技术指标
地块呈不规则三角形,临街面共长:
104
米;
建设用地面积:
4
2928.2㎡;
建筑面积:
5200㎡;
容积率:
1.78
建筑覆盖率:
30%
建筑高度:
24
米
退红线要求:
东
4
米,南
米,西
6
米,北
3、生活便捷程度状况分析
Ø
交通情况:
项目距离主要干道还有一定的距离,经过的公交线路较少,交
通不是十分的便利。
目前经过项目附近设有一个总站,但车次较少,
具体线路有:
424
到火车站、483
到蛇口、336
到龙华等。
除此以外,
其它线路站点距本项目较远。
周边配套情况
本项目距离大部分生活配套较远,只能依靠自身配套来满足生活
所需。
具体生活配套有:
教育:
布心中学、东晓小学、布心小学、布心幼儿园。
购物场所:
华润超市
、民乐福超市、山湖居商业街。
银行:
中国银行、建设银行、邮政银行、工商银行。
娱乐休闲:
肯德基、上岛咖啡厅、在建的金威啤酒广场。
医院:
罗湖妇幼保健院、东湖医院。
景观:
天然山景、东湖公园、在建的围岭森林公园。
5
4、优劣势分析:
优势:
市场压力较小:
近期布心片区楼市供应量极少。
到目前为止,该片
区新推出的楼盘只有蓝堡公寓、理想新城和东湖阳光,供量仅
1000
套左右,整个楼市供量不大,竞争压力相对较小。
价格优势:
布心片区整体价格与其他片区相比,价格具有很大的优
势。
由此看来,本项目跟其他片区同一档次楼盘相比,价格上是有
较大优势的。
即使跟片区内同类楼盘相比,本项目的价格也是有竞
争力的。
浓厚的居住氛围:
项目附近聚集着多个生活社区,居家氛围较为成
熟。
投资市场活跃:
由于布心片区租金与其他片区相比优势明显,再加
上片区小户型项目较少,所以导致了片区的租赁市场较为活跃。
劣势:
项目规模较小:
由于项目本身规模较小,可以用来规划园林的空间
不足,对于那些对园林要求较高的客户来说,这是一个不利的因素。
片区整体形象问题:
地块附近分布多个工业区和农民房,整体形象
较差。
治安生活环境:
项目附近汇聚着民房、厂房及宿舍,人员复杂,治
安生活环境较差。
交通问题:
经过项目公交线路较少,距离主干道还有一段距离,出
6
行相对不便。
5、开发思路指导:
通过对本项目周边的市场进行调研分析,同时对项目自身进行
客观的分析,项目优势和劣势都已经非常的明确。
基于以上分析,
指导本案确定开发思路:
1)确定开发思路的重要因素:
【市场因素】
布心片区小户型供应明显不足,但需求正在逐步增加,租赁市场
显得十分活跃。
布心片区拥有成熟的租赁市场,片区内过渡居住人群众多,拥有
过渡居住和投资客户基础。
布心片区主流客户居家型客户,对项目综合素质要求较高,园林
景观和小区的居住氛围必然是他们的首先因素之一。
但过渡型客
户或投资客户对居住环境要求不高,价格才是他们的首要考虑的
因素。
【自身因素:
】
由于项目本身规模较小,可以用来规划园林的空间不多,这样小
区的环境就难以形成一定的规模,更不便于营造成熟居住氛围。
2)确定本项目的开发思路:
综合以上所述,本案的开发思路定为:
寻找市场的空白点,迎合市场的需求,吸引目标客户群体,选
7
户型
面积(M
)
套数比
面积比
单身公寓
26-28
35%
27%
一房一厅
38-40
65%
73%
择适合项目现有综合实力,风险较小的过渡居住兼投资双重功能的
精品小户的开发思路。
四、产品定位
沿袭项目开发思路,本项目定位为精品小户型,根据市场调查
可知,目前市场上小户型以单身公寓和一房一厅为主,并有小部
分的小二房。
25~30㎡之间,一房一厅的面积
在
35~40㎡之间,从真正使用功能上而言,小户型面积大几个平
米,使用效果就改善良多。
另外,考虑到一房一厅的户型功能性
更为灵活实用,且在设计时还可考虑处理为两套打通做二房,故
建议本案以一房一厅户型为主,具体户型定位为:
五、产品设计
1、总平布置
根据项目经济指标可知,项目占地
2928.2
平米,覆盖率
30%,
建筑单层面积约为
878
平米。
总建筑面积
5200
平米,设六层住宅
的话,单层面积为
866
平米,满足覆盖率要求。
同时,可满足
24
米的限高要求,
8
根据本案户型定位,平均每户面积按
35
平米计,一个标准层
设计
户时,单层建筑面积为
280
平米,则需要设置三栋楼体,
每栋设置一部电梯。
具体布置为两栋临街、一栋设于地块西侧,
形成半围合式。
同时,六层住宅,单层层高
3
米,根据限高要求,尚余有
高度空间,为充分利用建筑高度、塑造建筑立面效果,增加项目
的产品品质感,同时最大限度挖掘项目开发收益,可设首层
高架空层,预留将来临街面改为商铺,内部架空层则设园林及泛
会所。
考虑到地块实际地形,小区的两个入口设在东晓路临街面的两
端,主入口在东端,次入口设西端,同时也是车行的入口和出口。
小区总平面布局示意图
标准层平面示意图
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2、建筑设计
根据项目定位,以及产品形态,建议采用简洁明快的建筑设计
手法,淡色外墙加蓝色坡屋顶,塑造迎合目标客户群喜好的居住建
筑形象。
3、园林及会所设置
小区占地面积十分有限,要在有限的空间里去挖掘更多的园林
景观。
依据目前的总平布局,本案的园林绿化分为三个部分:
其一,地面绿化,主要是半围合的庭院园景营造,并且在地块
东侧设两个三人篮球场,作为小区室外活动场所配套。
其二,首层架空绿化,并增设泛会所,可适当设置一些会所配
套项目,比如棋牌室等。
其三,架空层平台花园。
在设计时三栋楼体的架空层是连为一
体的,故楼与楼之间的架空平台花园面积较大,可设计为平台绿
化。
园林效果示意图
10
4、户型设计要点
作为小户型项目,目前市场上已经拥有相当成熟的设计手法,
本项目在户型设计上应该博采众长,并且加以强化。
在小户型的
设计中,由于单套面积较小,应着重考虑以下几点:
其一,使用功能上的合理性。
户型内各功能区不能相互干扰;
其二,良好的采光与通风。
明亮而通透的小户型同样能给人
良好的居住享受;
其三,更大的室内外过渡空间。
设大凸窗、大阳台,使小户
型同样能拥有开阔过渡空间的极佳的视野。
户型设计示意图
六、项目命名
现阶段,根据项目特征,特拟定以下推广名方案:
方案一:
格林公寓
释义:
格林童话带给人幸福和安宁的享受,格林公寓,偏安城
市一隅的居所,安身立命的小空间、梦想起飞的驿站。
方案二:
半山寓所
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直接点明项目所处地段,位居半山的地理特征,寓所给
人以直接的家庭归属感。
方案三:
丽日馨居
充满阳光的温馨居所。
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