顺德区控制性详细规划编制指引文档格式.docx
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由文本、规划单元图则组成，是规定控制性详细规划强制性内容的文件，具有强制执行的约束力；
2、管理文件：
由文本、图则组成，是城乡规划管理部门实施规划管理的操作依据，是在遵循法定文件的刚性原则下，在技术层面和操作层面进行的细化和深化；
3、技术文件：
由基础资料汇编、说明书、技术图纸、公众参与报告及专题研究报告组成，是对规划内容的详细说明和论证。
3.2法定文件
3.2.1法定文件的成果构成
法定文件的成果由文本和图则组成。
3.2.2文本的主要内容
作为表述规划强制性内容的规划条文，文本具有法定效力，须用法律文件的形式阐述如下内容：
1、总则
法定文件编制的主要依据和原则、规划范围、生效日期及其它事项。
2、发展目标和功能定位
编制区的发展目标和功能定位。
3、规划单元划分及编码
法定文件编码采用二级编码，即由编制区代码－规划单元代码组成，其中，编制区代码与分区控制大纲的管理单元代码一致，规划单元代码采用大写英文字母A、B、C……表示。
4、建设用地性质控制
（1）根据分区控制大纲要求，结合对编制区的宏观分析研究，确定规划单元土地使用的主导属性；
（2）对须满足城市黄线、紫线、蓝线、绿线和橙线管制要求的规划地块，应按《佛山市城乡规划管理技术规定（修订版）》的中、小类标准，确定其土地使用性质。
5、建设用地使用强度控制
（1）依据分区控制大纲的管理单元指标确定土地使用强度，以地面以上总建筑面积为总量控制指标，一般控制上限指标；
（2）确定规划单元的绿地率和公共绿地面积；
（3）对提供公益性空间（为公众享用的步行、休闲、绿化等公益性空间）的项目，确定所提供公益性空间的最小面积与实施中奖励的最大面积。
奖励的面积不计入地面以上核定容积率的总建筑面积中。
6、道路交通规划
（1）确定道路系统中主、次干道的功能分级、道路红线宽度及控制要求。
（2）确定主、次干道交叉口的形式、用地范围及控制要求。
（3）确定公共停车场（库）和公交站场的用地规模和数量。
7、公共服务设施用地规划
确定公共服务设施和市政公用设施用地的种类和规模，明确其空间布局及建设要求。
8、城市黄线控制
确定须满足城市黄线管制要求的城市基础设施的种类和规模，划定对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线，包括其占用地下、地面或上空的控制范围；
确定市政基础设施的卫生与安全防护距离和范围；
提出相关控制要求。
9、城市绿线控制
确定须满足城市绿线管制要求的开敞空间的类型和范围；
划定开敞空间的用地界线，提出相关控制要求。
10、城市蓝线控制
确定须满足城市蓝线管制要求的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线；
确定断面形式、河底和水位（内河）控制标高，提出护坡（驳岸）设置及有关控制要求。
11、城市紫线控制
确定须满足城市紫线管制要求的历史文化街区和历史建筑的保护范围；
划定保护界线，明确其坐标；
12、城市橙线控制
划定城市轨道交通的线位和站位以及保护控制范围，提出相关控制要求。
13、地下空间的开发控制
提出地下空间开发的相关控制要求。
3.2.3图则的主要内容
图则是反映文本内容及指标的一张图表，具体内容如下：
1、图纸
标示规划单元的界线、主导属性及编码；
标示主次干道红线，标示须满足城市黄线、绿线、蓝线、紫线和橙线管制要求的规划地块界线。
同时，以插图方式标示编制区在分区控制大纲编码图中的区域位置及其与城市道路网络的衔接关系。
2、表格
反映规划单元的强制性内容指标表。
3、其他要素
应在图则中标示图例、比例尺、风玫瑰等。
表1规划单元规划控制指标表（以E30301-10管理单元为例）
规划单元
编码
主导属性
人口规模
（人）
用地面积
（m2）
地面以上总建
筑面积（m2）
绿地控制
地块编码
城市黄线、绿线、蓝线、紫线、橙线范围内用地
公共服务设施
市政公用设施
备注
绿地率
（%）
公共绿地
面积（m2）
土地性质
地面以上总
建筑面积（m2）
项目
建筑面积
用地面积（m2）
10-A
10-A－001
10-A－002
……
10—B
10—B－001
10—B－002
注：
10-A-001中10为分区控制大纲确定的管理单元编码，A代表规划单元编码，001代表地块编码。
3.3管理文件
3.3.1管理文件构成
管理文件由管理文本和管理图则组成。
3.3.2管理文本的主要内容
管理文本一方面要对细化法定文件的具体方案进行表述，另一方面要针对规划地块的建筑物类型、基础设施和公共服务设施、道路交通、工程管线、地下空间、历史文化保护、公益奖励措施等方面内容，确定具体的规划管理规则。
主要内容如下：
制定管理文件的主要依据和原则、规划范围、生效日期及其它事项。
2、地块划分及编码
管理文件编码采用三级编码，即由编制区代码－规划单元代码－地块代码组成。
其中，编制区代码与分区控制大纲的管理单元代码一致，规划单元代码采用大写英文字母A、B、C……表示，地块代码采用001、002……表示。
2、管理规定性要求
明确编制区的功能定位和发展目标；
明确建设用地使用性质以及容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高、人口密度等建设用地使用强度控制指标；
明确各级道路红线；
明确各级公共服务设施和市政公用设施的种类、数量、分布和规模，并列出“公共服务设施一览表”和“市政公用设施一览表”。
表2公共服务设施一览表
设施类别
项目名称
所在地块编码
数量
规模（m2）
备注
现状保留
规划增加
用地
建筑
教育设施
小学
独立占地
表3市政公用设施一览表
供电设施
110KV变电站
3、用地管制
应根据《佛山市城乡规划管理技术规定（修订版）》和编制区实际情况制定，可以视具体情况，全面作出或选择下述款项中的若干内容作出详细规定。
（1）建设用地地块划分的管制
①地块界线管制
规划所确定的地块界线，并不一定代表实际开发的用地红线范围，在具体开发建设中，可根据实际情况对地块进行合并或对地块进行细分。
对须预留公共开放空间、公共走廊和景观视廊的地块，政府应保留细分的优先权。
②建筑基地规模的管制
✧经营性用地的最小面积、最小宽度、最小深度细分规模的原则规定；
✧依地籍现况的合并使用规定。
（2）建设用地土地使用性质的管制
①土地使用性质兼容性管制
确定地块土地使用性质的兼容范围及比例，并明确兼容原则。
②土地混合使用的管制
✧商住用地混合使用的最大与最小容积率配比的限制；
✧各类非居住类用地中原则上不得进行成套住宅建设，确须建单身宿舍的，须规定其最大用地比例或建筑面积规模的上限。
（3）现状用地的管制
现有合法的建设用地与规划规定的用途不符的，在符合消防、卫生、交通等有关规定的前提下，原则上近期可继续保持其现有的使用功能；
需要进行改造与重建时，其土地利用必须与规划规定的用途相符。
（4）土地开发强度的管制
根据法定文件的总量控制指标将总建筑规模细分到地块，部分地块可适当提高容积率，但其他地块必须相应降低容积率，保证此单元内的总建筑面积不突破。
①规划确定的地块用地面积和容积率等控制指标，若因计算口径原因，与已出让土地的实际情况不符的，以出让土地的实际情况为准。
②规划的实施过程中，遇以下特殊情况时，开发建设总量应保持不变：
✧对地块进行合并开发的。
✧对地块进行细分开发的。
③可根据实际情况，制定公益性空间开发强度的奖励与补偿规定。
✧在符合消防、卫生、交通等有关规定的前提下，建筑基地为社会公众提供开放空间的，可增加建筑面积等。
但增加的建筑面积不得超过法定文件中确定的最大奖励面积。
✧建筑基地经指定须配合留设公共天桥或地下通道，该使用的空间部分，可准予不计入核定容积率的建筑面积。
✧超高层建筑物设置供公共使用的观景楼层或平台，该观景楼层及平台可准予不计入核定容积率的建筑面积。
4、道路交通的管制
深化细化城市总体规划和分区控制大纲确定的路网结构，完善支路网规划。
（1）道路红线管制
应严格执行法定文件确定的主、次干道红线，确定各级城市道路的红线宽度、位置、路幅分配、控制点坐标和竖向标高、平面交叉口渠化、公交港湾停靠站、道路缘石半径、行人过街通道（包括地下过街通道）及其出入口位置、控制要求；
确定立交等主要交叉口、交通广场形式、位置和控制要求。
支路网的道路红线可结合实际情况进行调整，但必须报区发展规划和统计局审批。
政府保留在主、次干道红线范围内增加港湾式公交车站和人行过街设施（包括空中和地下）的权利。
（2）交通设施管制
居住区和大型公共服务设施应当按相对集中设置的原则，附设汽车和自行车、残疾人专用车停车场（库），以利于交通组织，并有效控制和降低噪声、废气、振动等机动车的污染。
（3）新建道路管制
新建道路应当实行统一的城市道路断面、道路退让距离，并明确新建建筑物后退建筑红线、用地边界的最小距离等，保障城市道路建设的标准化和规范化。
（4）特殊设施管制
应根据建筑物退缩距离和无障碍设计要求等，合理安排步行空间系统，并制定跨越道路或相邻基地间的连通系统（包括空中和地下）的留设规定。
5、绿地及公共开放空间的管制
（1）规划确定的各项公园、广场、绿地、人行步道等公共与开放空间，其数量和用地面积原则上只能增加，不能减少。
（2）编制区内各项公园、广场、绿地、人行步道等公共开放空间的设计（包含使用性质、绿化覆盖率、植栽种类与数量等），应符合当地技术标准的规定。
（3）明确规定不同街区临街建筑基地必须留设的公共开放空间的方式及面积。
6、配套设施的管制
按照区级、镇街级、居住区级、居住小区级4个级别落实各类公共设施用地位置、边界、规模及设置要求。
（1）为整个编制区服务的各级各类设施，原则上不得减少数量或压缩规模，确需作出改变的，应在不违反法定文件规定的前提下，按程序进行调整；
与相邻规划编制区内的配套设施有冲突时，可在更大区域内协调。
（2）编制区实际人口超过或少于规划预测时，在不违反法定文件规定的前提下须对编制区内的配套设施进行修订，修订原则应与实际人口规模相适应。
（3）公共设施的布局宜采用相对集中与适当分散相结合的方式。
（4）公厕、垃圾站、变电站等配套设施与周边相邻生活性建筑的最小间距应符合当地技术标准的规定。
（5）为城市居住区、工业区配套建设的公共服务设施，必须与居住区、工业区同步规划、同步建设、同时投入使用。
（6）基于与相邻编制区相协调的考虑，政府保留在相邻地块之间敷设公共市政管线的权利。
7、建筑物的管制
（1）建筑物间距的管制
建筑高度以及日照间距要求，应符合有关规定并分别提出多层与多层、多层与高层、高层与高层居住建筑之间布局的最小间距，非居住建筑之间的最小间距等。
（2）建筑物体量的管制
①为塑造良好的建筑景观和城市天际线，应根据不同分区、不同街廓的具体特点，提出建筑物的最高高度和最低高度的限制规定，特别是地标建筑和大型公建。
②提出符合当地技术标准的建筑物最大面宽的控制规定。
（3）建筑物造型的管制
应结合地方传统文脉和整体建筑风格，提出立面、屋顶、骑楼、回廊等的控制规定。
（4）建筑物色彩的管制
应结合自然特征和建筑功能，提出建筑物外墙的主要色彩基调的控制规定。
（5）建筑物的其他管制
可参照当地相应的标准或办法，结合具体的编制区提出招牌广告、建筑物围墙等其他的建筑物管制内容。
8、其他规划控制
确定地下空间、城市设计、历史文化保护、环境保护、市政管线等内容的控制要求，确定相应规划管理规则。
3.3.3管理图则
管理图则是反映管理文本内容及指标的一张图表，具体内容如下：
1、图纸――土地利用规划图
标示规划地块的界线、用地性质及编码；
标示各级道路红线及其交叉口形式。
（1）规划用地汇总表
（2）地块控制指标表
表4地块控制指标表
土地使用
性质代码
性质
土地使用兼容性
容积率
建筑密度
限高（m）
人口密度
（人/公顷）
停车标准
项目
用地（m2）
建筑（m2）
…
“地块规划控制指标表”中的“备注”栏按以下要求填写：
1、该地块现有合法的土地使用性质和建设用地使用强度需要保留的，在“备注”栏填写“现状保留”。
2、该地块的控制指标已经合法程序确定，在“备注”栏中填写“依据政府批文”，并标明批文的编号或文号。
3、其余可酌情说明规划的依据和处理情况。
3.4技术文件
技术文件包括基础资料汇编、说明书、技术图纸、公众参与报告和专题研究报告等。
3.4.1基础资料汇编的主要内容
基础资料汇编涵盖对编制区现状基础资料的收集及分析，在详尽的现状调查基础上，梳理地区现状特征和规划建设状况，摸清发展意向，整合相关的规划及管理信息，发现存在问题并分析其成因，挖掘地区发展机遇和条件，提出规划思路和重点的建议。
从内因、外因两方面分析地区发展的优势条件与制约条件，分析可能的威胁与机遇。
对可能进行规划调整的用地，应详细分析土地利用调整的动因、机会与可能性，旧区更新地块要进行拆迁量分析和拆迁成本的估算。
分析内容纳入基础资料汇编，基础资料的收集按以下内容进行：
1、相关规划要求及规划审批个案信息
（1）经批准的城市总体规划（分区规划）、分区控制大纲及近期建设规划等上层次规划和相关专项、行业规划对编制区的规划要求；
（2）编制区内的规划审批个案信息；
（3）相邻地区经批准的规划对编制区的影响。
2、历史文化和自然资源调查
编制区的水文、地质、地貌、自然灾害、生态环境特征等自然条件。
包括山体、水体（江、海、河、湖、渠、库）、绿地和湿地等；
历史文化包括县级以上文物保护单位、历史文化保护区，其他历史文化资源包括区级文物保护单位、近现代优秀建筑、古树名木、古构筑物，还包括重大历史事件发生地、名人故居等；
地区整体格局风貌包括历史轴线、道路街巷、河湖水系和环境风貌。
3、人口及经济状况
编制区的人口空间分布、人口结构、居住状况及重要企事业单位情况等技术经济资料。
4、土地利用现状
土地利用现状及征地权属情况（建议以“现状用地汇总表”和“现状用地权属表”的形式汇总）。
（1）用地结构及各类用地布局现状；
（2）国有土地（划拨、出让、他项权利及储备等）、集体土地（固化用地、留用地、产业发展用地、住宅用地等）的用地权属情况；
（3）土地经济分析资料，包括地价、房价、物业出租价格、地价等级、土地级差效益、有偿使用情况、开发方式等；
（4）已批准的规划设计条件情况；
（5）必要时增加土地适建性、用地潜力等调查和分析评价。
表5现状用地汇总表
用地代码
土地使用性质
（公顷）
比例
大类
中类
小类
R
R2
R21
5、建筑物状况
编制区的建筑物状况，包括建筑物的用途、面积、建筑质量、建筑权属、建筑层数和合法性等情况。
6、道路交通现状
现状道路的等级体系、功能划分、红线及断面形式、交叉口形式、交通设施的分布与规模，分析存在的问题。
7、公共服务设施现状
现状编制区及周边各类主要公共服务设施的类型、规模和分布情况，分析存在的问题。
8、市政公用设施现状
各类市政公用设施的分布、规模、用地面积以及管网等级和分布情况，分析存在的问题。
9、环境保护现状
编制区主要污染源、污染类型及污染指标，分析存在的问题。
10、基本农田现状
编制区内基本农田的规模与分布。
11、其它
针对编制区特点的相关现状说明。
3.4.2说明书的主要内容
说明书是对编制区规划设想的论述和规划内容的解释。
主要包括以下内容（编制单位可根据编制区实际情况做增减）：
1、阐明规划编制的背景及过程；
2、明确规划编制的依据和原则。
包括已审批的上层次规划、行业规划及专项规划，适用的法规、规范和其它依据，规划编制所遵循的主要原则等。
3、根据上层次规划，评价编制区自然、历史和现状特点，主要问题，综合考虑编制区的发展条件和发展需要，评估分区控制大纲的有关要求，确定编制区的功能定位、发展方向与发展目标，并预测编制区的人口发展规模和开发建设规模。
4、阐述用地布局与功能组织的基本思路及规划方案；
确定各类用地的布局、规模及规划要求；
列出“规划用地汇总表”。
土地使用性质按《佛山市城市规划管理技术规定（修订版）》分至中、小类。
5、确定规划用地的划分及编码
把规划用地划分为规划单元和规划地块，确定规划单元和规划地块的编码。
6、确定各规划单元及规划地块的用地性质和使用强度等控制指标
要从环境、经济、交通、市政及公共设施等方面对控制指标进行必要的说明和论证，并制定“规划单元规划控制指标表”和“规划地块控制指标表”。
（1）规划单元的控制要求
1）主导属性：
对规划单元土地使用主导性质的概括和描述，按《佛山市城市规划管理技术规定（修订版）》原则上分至中类、小类。
2）总用地面积
3）总建筑面积：
建设用地范围内地面以上的总建筑规模。
4）配套设施：
包括各级公共服务设施和市政基础设施，并应确定其规模和大致位置。
5）五线控制要求。
（2）地块控制要求
包括土地使用性质、土地使用兼容性、用地面积、地面以上总建筑面积、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率、人口密度、停车标准、基础设施和公共服务配套设施等控制指标。
6、公共服务设施规划
评价公共服务设施现状；
预测发展需求；
落实上层次规划确定的控制要求；
论证公共服务设施的种类、数量、分布和规模，编制“公共服务设施一览表”（如表），明确其空间布局及建设要求。
表6公共服务设施一览表
7、道路交通规划
评价道路交通现状；
制定交通组织原则和交通发展对策，合理组织内外交通系统；
规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施和控制点坐标；
确定公交站点和地下、地上人行通道的位置；
确定各类交通设施的布局和用地范围。
8、竖向规划
评价自然地形现状；
结合城市道路、交通运输和防洪排涝的要求，确定道路控制点标高及地块控制标高。
9、绿地系统规划
评价绿地系统现状；
阐明绿地系统规划原则；
确定绿地的种类和规模，明确其空间布局及建设要求。
10、文物保护规划
涉及历史文物和历史文化保护区的，应重点阐明保护对象及其保护标准、保护范围，并划定建设
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