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我们的企业是很有实力的企业。
我简单介绍一下，北科建集团是一家以科技地产为龙头、商业地产、住宅地产协同发展，按照现代企业制度组建的大型国有企业集团，拥有11家分、子公司。
截至2011年5月底，集团总资产为156亿，连续五年被评为中国房地产百强企业。
经过我刚才的介绍，可以看到我们集团真的是非常有实力的一家企业。
为什么大家对我们集团了解得比较少呢？
我想很多新浪乐居的网友还希望对这家企业有更深入的了解。
请郭总对我们的企业进行更详细的介绍。
感谢新浪网提供给我们和大家一块儿交流一下的机会。
刚才，正如您讲到的，我们这个企业确实有着辉煌的历史。
北科建成立之初，主要目的是开发建设中关村的科技园区，是北京市1999年为了承接国家科技产业发展，专门建立的一个平台化企业，是政府的一个平台公司。
从1999年到目前为止，我们开发了中关村核心区，也是我们现在所在的位置，占地51万平米，地上建筑面积100万平米，地下有70万平米，总共170万平米。
这是北京在科技产业聚集里面发挥最重要作用的一个载体。
另外，我们还承建了中关村软件园、中关村生命科学园。
这两个园区是北京乃至中国在世界进行科技交流和科技创新的重要平台。
这两个园区在软件、生物医药领域，大家都耳熟能详。
这（三个项目）是十多年来北科建围绕着中关村的科技创新和科技服务做的重要贡献。
当然，在北京科技创新的活动中，历经20多年，北科建只是其中的一支力量，还有各区县的园区开发企业。
北京已经形成了非常良好的创业、投资和发展的产业聚集环境。
从政府提供的服务到企业的聚集，乃至人才、技术、各种要素的成熟和聚拢，应该说北京中关村的科技产业在中国各城市群里面是拔得头筹的。
在世界上也很有名。
早期是上海的漕河泾、北京的中关村。
到今天北京的中关村在中国和世界很有知名度。
我们自己经常说，中关村不仅仅是中国的中关村，也是世界的中关村。
这话不为过吧？
对，这里是很多年轻创业者的梦想之地。
随着北科建集团在这十几年发展过程中的积淀和创新，在2008年到2009年期间，企业发生了重要的市场化转型。
期间，我们一直在思考，北科建作为园区开发企业，在金融危机以来，随着国家自主创新战略的实施和战略性新兴产业发展，在这些大的国家战略之下，北科建还能为国家自主创新体系建设和战略性新兴产业的发展作出什么样的贡献？
我们长期以来是围绕科技产业来作为主营业务的，国家大的战略方针以及产业政策已经有一些转型和新的改变，我们作为企业如何围绕国家核心战略进行运作？
所以我们一直在思考北科建未来应该走什么样的路。
集团的股东、董事和经营层用了一年的时间在破这个题。
从去年到今年基本上明确了，就是北科建要走科技地产之路。
用一年的时间我们想明白了，要走科技地产之路？
是的。
北科建长期以来主要从事园区开发，当然也有一些住宅开发。
大家都比较熟悉的像领秀系列的住宅项目，领秀硅谷、领秀新硅谷，是我们北科建为园区配套的住宅项目；
领秀慧谷是为八达岭和北清路之间的产业聚集区配套的地产项目。
我们主流做科技地产，但同时也做住宅项目。
在复合型的业务之下，迎合国家发展的大环境。
这一年来，科技地产基本上提出了完整的思路，我们内部叫“事业理论体系”，我们把科技地产当成一个事业来做。
既然是事业，就有理论模型，就有商业模式，还有一些具体的产品系列，乃至一些发展的外围的资源、整合的措施，也就是怎么把事业理论从构想变成现实。
北科建从1999年到现在12年的时间，前10年左右是完成政府的中关村产业聚集区的建设任务，后面我们就围绕着企业的市场化转型和发展来研究未来的发展方向。
这个周期用了一年，应该说也聚集了行业的经验和智慧。
科技地产领头羊畅谈科技地产发展
图为嘉宾与主持人合影
郭总，我刚才特别注意到您提到了科技地产，把它作为集团的事业来做。
但科技地产这四个字，我们在具像上很难有很形象的理解，我们听说过工业地产，也有人在提产业地产，我们提的科技地产跟这些工业地产、产业地产之间有什么样的区别吗？
您可以给我们更细致的阐述吗？
比如说运营特点之类的？
好的。
我们的战略的核心是以科技地产为特色，住宅地产和商业地产战略协同。
在这样的集团业务定位之下，意味着北科建做的是复合型地产。
这种复合地产当然有主有次，主要是围绕科技地产，同时兼顾着商业地产和住宅地产。
科技地产这个细分行业，我们算是较早的比较系统地提出来的。
大家都知道，在房地产行业里，所谓的行业细分市场的划分有一些基本的依据。
这个依据主要是两个标志：
第一是土地性质，第二是面对的客户群。
房地产行业的土地性质包括住宅用地、工业用地、教育科研用地等等。
从客户群来说，住宅是一般老百姓住的，商业是用来办公和进行商业贸易的，工业地产是面向加工、制造、物流等工业生产过程中的企业为客户群的。
我们提出来的科技地产业务也继承了这种划分方式，是比较系统的。
科技地产有狭义和广义之分。
狭义理解就是在建筑过程中，通过工艺材料、做法等提升建筑的品质以及人在建筑里的舒适性，提升工作和生活的品质。
我们理解，这称为地产科技更为恰当。
我们提出来的科技地产相对来说是广义的，是从土地用途和客户群两个维度来划分的。
北科建的科技地产是针对科技园区的开发与运营的一个较为完整的理论体。
我们认为，科技地产作为工业地产的高阶阶段，是以产业集群理论为基础，以创新型和成长型企业为客群，以战略性新兴产业为主导产业，以房地产开发为手段，遵循市场经济基本规律，通过专业化的园区开发运营和要素资源整合，打造高新技术产业集群，实现政府、客户、开发商利益诉求均衡的一种科技园区开发模式。
首先，科技地产的理论模型、理论基础是产业集群理论，科技地产是让众多的同一产业的科技企业聚集在一起，不仅要形成物理空间上的聚集，也要使他们之间形成产业链条，形成竞合关系，这样才能发挥产业聚集的放大和辐射作用。
科技地产以创新型和成长型企业为客群对象。
科技地产引入的重点是高新技术企业，是知识密集、技术密集型企业。
科技地产坚持以战略性新兴产业为主导产业。
科技地产是以服务国家自主创新战略、推动科技创新为目标的，所以，主导产业都选择急需大力发展的战略性新兴产业，比如新能源、新材料、生物医药等。
科技地产必须坚持以房地产开发为手段。
作为市场化开发主体，企业必须按房地产开发规律来运作，比如，通过招拍挂从政府获得土地，进行统一的土地规划和业态规划，然后进行建筑设计、施工、租售等，整个生产作业流程与房地产开发相一致。
科技地产开发必须遵循市场经济规律。
科技地产开发必须要发挥市场“无形的手”的作用，在开发过程中，政府、开发商与入驻企业按照契约关系履行各自的职责，使园区土地资源、物业资源、企业资源按照市场行为而非行政行为聚拢在一起，发挥市场优化资源配置的作用。
科技地产必须坚持专业化的园区开发运营与要素资源整合。
科技地产开发，每个园区的主导产业不一样，面对的客群需求不一样，需要加强园区产业发展的针对性和入驻企业的差异性，要求园区开发企业必须深刻理解园区的规律和企业的发展需求，做到专业化。
科技地产的目标是打造高新技术产业集群。
要打造产业集群，就要严格控制产业业态，确保同一产业的企业之间在产业链上形成竞争与合作关系，激发企业的创新活力和发展潜力。
科技地产发展势头强劲
实现政府、客户、开发商利益诉求均衡。
科技地产开发谋求的是各方利益诉求的均衡，以多方共赢为目的，不仅仅是开发商的利益。
政府通过科技地产开发可以缓解自建科技园区的资金、人才压力，实现持续的税收、就业等。
入驻客户可以通过科技地产享受到产业发展的政策、资金、人才、技术四大要素方面的配套服务支持，实现企业的快速成长。
开发商可以通过物业开发、物业经营、增值服务等方面来拓展传统科技园区开发的盈利模式，从而实现彼此之间利益诉求的均衡。
这八个方面实际上囊括了科技地产所有的定义、要素、内涵。
一套非常完善的理论。
我们所有的未来的商业模式、业务的运作都是围绕这几个方面相应地展开的。
看来您这一年的时间确实每天在思考这个问题，理论非常地成型。
通过您的介绍我们也对科技地产不敢说完全地了解，我们已经有一些入门的理解了。
我们与住宅地产、商业地产在运营上有什么不同吗？
我做一个比喻，比如说住宅地产就像一个做摩托车的，它是两冲程发动机；
做科技地产的是四冲程发动机。
第一是商业开发，第二是产业招商，第三是产业服务，第四是资产管理。
这四个环节才能完成一个科技地产项目整体的运作过程。
这四个环节，开发项目是房地产商的基本功底，会盖房子、会做园区规划和设计。
但产业招商的话，住宅地产是不需要招商的，所以产业招商是针对科技型、创新型企业。
更关键的是进了园区以后，园区开发商，社会化的合作伙伴，乃至当地的政府，这些外围能给科技入驻企业提供什么样的生存生长的机制、环境？
要素市场有些开发商自己可以作，有些需要外围的社会层面来提供，所以说产业服务体系的构建是最重要的，要坚持内容为王、服务为王，光靠房子来吸引产业已经不够了。
换句话说，便宜的房子或者是免房租的房子中国很多开发区都有，但哪个开发区的开发商或者是政府能让企业发展得更好？
这里面就需要产业服务做得非常地到位。
所以这个环境也很重要。
最后，因为科技地产的业态或者说产品组合里有销售型的、有持有型的。
销售型的像我们卖写字楼和住宅一样，开发销售；
大量的产业载体，比如孵化器，往往是很难在短期能形成销售的，就需要开发商长期培育。
就如同商业地产一样，在招商以后都需要培育，最后通过资产的价值管理和资本的运作，包括资产的销售等等，达到资产变现。
要通过这四个环节来完成一个相对完整的循环。
所以我举这个摩托车和汽车的例子，可以生动地把科技地产和商业、住宅地产进行区别。
科技地产和住宅、商业地产做得产业不同，客户群不同，但都需要专业化。
因为只有专业，才有品质嘛。
完全理解。
现在“汽车”全国的布局怎么样？
北科建科技地产的运作特点和商业模式，决定了我们在布局的时候，选址选项目要有独特的考虑。
布局之前，我们首先要考察每个项目的所在地，科技产业的市场及资源禀赋是不是适合做科技园区，也就是产业环境怎么样，并不是因为政府土地价格便宜就可以做科技园区。
第二，要看项目所在地的政府服务能力。
因为很多产业服务是需要政府出台相关的金融、人才和技术创新等政策配套给园区的。
第三，就是要看当地市场未来在整个区域中的拉动作用。
因为科技地产的项目是区域效应，自然而然会引起周边城市结构、城市形态包括产业结构、人口素质等一系列的演变。
除了做这个项目以外，我们还想就地做深耕策略，能不能就某一个项目引得在当地扩大化投资，所以要看项目所在地更加深层次的合作与开发市场有没有其他的机会。
大致上，我们就从项目的产业环境、政府环境，市场拓展潜力来判断项目基本的前景。
当然到目前为止，我们按照这些要求，投资于经济最活跃和市场最具潜力的区域。
我们目前主要关注长三角和环渤海地区。
这些地方经济活跃程度和发达程度是显而易见的。
我们作为一个企业，承担的是国家的使命，但毕竟能力是有限的。
我们只能在最精华的区域去布局。
所以，从2009年以后到现在，们在长三角布局两个项目：
一个是嘉兴市的长三角创新园，一个是无锡市的中关村软件园太湖分园；
同时在青岛的国家高新区布局了青岛蓝色生物医药产业园。
作科技地产真的很难，北科建在住宅地产的布局怎样？
当然，我们在住宅地产也有布局。
我们在云南的昆明、布局了150万的纯住宅项目，在北京的产业区域，像软件园旁边我们布置的是领秀硅谷、新硅谷，在北清路产业带上我们布局的是领袖慧谷。
领秀硅谷、新硅谷有140万平米，已经收官了。
领秀慧谷在开发中，昆明的住宅项目也开发到1/2了。
实际上，我们在科技地产和住宅地产领域，这几年的投资大概是300多亿，面积数大概是550万平米。
这些项目构建了北科建集团“十二五”的主体业务。
这种布局也是围绕科技地产事业理论的，即科技地产为龙头、住宅和商业战略协同。
科技地产是承担国家战略性新兴产业的推进和自主创新载体的建设，这承担的是国家的使命；
反过来，做住宅地产业是满足老百姓的日常生活，也是社会责任。
关键是在集团内部两个板块之间形成现金流和利润的合理的配置，保证企业的可持续发展。
我们做的住宅项目也给很多的高新技术人群解决了在产业园边居住的问题。
您刚才提到的项目，从新浪乐居网友的反馈中，在上地上班的人群都是很关注的，基本上是一开盘就售罄了。
感谢社会各界朋友的厚爱。
这说明我们做住宅虽然不是特别地规模化，不像专业的住宅开发商做的品牌和体量、品质那么成熟。
但我们用心去做，更多是围绕科技产业给他们提供完善的配套。
这从城市的规划理论来讲，应该有这么一个预见性：
就是在城市空间和产业发展之间要寻求一种平衡。
下面围绕这个话题我接着讲讲北科建的产品体系。
在北科建，我们提供的是产品与服务。
科技地产业务有两类产品。
一类就是传统的科技园区，一类叫科技新城。
科技园区大家都很好理解了，像中关村软件园、生命科学园，就是一个完整的产业载体。
这个模式是我们的传统优势。
科技园区的评判标准有四句话：
即环境清新优美，配套功能完善，产业高度集聚，自主创新活跃。
这是我们北科建集团考察世界一流科技园区的开发经验以及自己的积累，给科技园区类的产品定的内部标准。
这四句话达到了，这个园区真的就成功了。
科技新城是什么呢？
理念上是要把城市的空间和产业的发展在一个产品上实现，所以我们提出来科技新城是以产业为导向的微型城市。
既然是城市就有社会功能，产业就要有发展功能。
所以我们在这个项目里有三种子业态。
比如说，嘉兴项目就是科技新城的一个样板。
项目1100多亩地，建筑面积是150万平米。
在人口不到百万级的嘉兴市，就算是城市的副中心了。
它承载的是城市的结构调整和产业发展。
这个项目中间配置的是产业研发区，两侧配有商务功能区和生态住宅区。
商务功能区是为产业进行商业配套的，生态住宅区是为产业的居住人口服务的。
在这个项目里，囊括了房地产的三个主要细分市场——工业地产、商业地产、住宅地产。
具体的产品，比如说商业里面有写字楼，有集中式商业，还有餐饮等等。
像这些是商业里最常见的形态。
在产业区里有孵化器、有总部基地大楼，还有独立研发空间，还有一些生产空间；
再加上纯住宅和单一的居住功能。
在这样一个区域里，聚集着三种业态和六七种功能。
这实现了产业和城市的融合。
这里，尤其要处理好产业与城市的融合，否则产业和城市会有一个非常大的冲突。
比如说，产业必须是清洁生产的、环境友好的，不能有污染和噪声的，否则跟住宅必然会产生冲突。
科技新城就是要实现职、住、娱一体化，工作和生活的同城效应。
这个项目里，其实包含着北科建十年的智慧。
其中，产业研发区相当于北科建做过的软件园，商务功能区相当于北科建开发的中关村核心商务区，也就是我们常说的中关村西区，住宅相当于北科建做的领秀系列住宅。
把北科建做过的三个的孤立的业态集中在一个项目上，这就是科技新城。
真是打造一个新城的概念，看来我们在嘉兴项目是倾注了很多智慧和心血的。
下面请白总介绍一下青岛和无锡的项目。
白廷全：
简单给各位介绍一下无锡中关村软件园的项目。
诸位都知道，无锡是我国的物联网创新中心，无锡在整个区域经济上，在长三角一直是排在第二位或第三位。
当地的区域环境和经济环境是非常好的。
在物联网概念提出来以后，国家把物联网中心放在了无锡。
江苏省同时也在调整产业结构，非常希望有新一代的产业来承续整个江苏省区域经济的发展。
根据这样的要求，北科建和无锡太科园管委会联合做了一个软件园，总的占地面积是1040亩，最后是加拿大的CBC公司做的园区规划，波士顿设计集团作的设计，这都是在国内外非常有名的设计集团而做的产品创新设计。
大概投资是将近60亿，总建筑约60万平米。
从目前的进度来看，我们有20万平米的项目马上要投入建设了。
整个产业规划还是以软件和物联网为核心来做产业聚集。
我们新浪本身就是做互联网的，可能物联网也是互联网的固化。
从目前我的判断来看，物联网可能像我们生活中的水电一样，会成为离不开的物质状态，会衍生出非常多的产业，同时对软件的需求也会非常地大。
我们在无锡开发软件园，对未来整个无锡的发展、对北科建科技地产战略的实现有非常好的促进作用。
既符合我们的战略要求，也符合无锡市整体区域经济发展的战略布局。
应该说，无锡软件园太湖分园如果建成之后，不仅在城市形态上可以成为太湖边上的明珠，可能在产业形态上也会成为无锡经济的新的增长点。
这是无锡软件园项目的总体介绍。
下面再介绍一下在青岛这个项目。
青岛蓝色生物医药产业园这个项目位于胶州湾里面的红岛。
青岛是中国北方最适合居住的一个城市，也是我们国家国际化程度最好的城市之一。
前两天看到网络上有排名，在中国最宜居的几个城市里，青岛的排名是很高的。
从我们做园区和做房地产的这两个选择来看，我认为青岛可能是中国北方最适合居住和投资的地方了。
确实，青岛城市居住起来非常地好。
城市的国际环境、背景和拥有的基础设施都是非常符合未来产业发展的需求的。
所以我们和青岛高新区联合在红岛边上选了一平方公里，总的建筑规模是110万平米左右，投资80亿。
目前我们正在建全亚洲最大的生物医药孵化器，也是功能配套措施最完善的。
同时我们还要配备将近5000万的医疗器械和设备，用来从事基因和海洋生物的研究。
可能所有人都知道，在上世纪60年代很多学者就预测21世纪是生物经济。
从目前来看，生物经济的主导作用确实是越来越强烈。
目前来看生物经济也确实是非常典型的知识经济。
可能是在软件行业之后又一次产业升级和创新的基础。
从我们国家目前的实际来看，在美国的留学生大概有2/3的人在从事生物和生物相关的行业。
2000年的时候，国家领导人曾经指出过，我国唯一和国际接轨的就是生物科技和医疗水准。
青岛靠着海，有非常丰富的海洋资源，大陆资源可能被人类探索的都被发现了，海洋对人类来说有90%还是未知的。
按照这样的需求，海洋经济和海洋生物很可能会成为未来我们国家主导经济的很重要的方向，所以青岛高新区做这样一个园区也是基于国家战略的考虑，也是符合青岛地实际的考虑。
所以我们对青岛项目是充满信心的，也希望能够把它打造成一个国际化的园区。
园区的设计是美国的T+D来做的，方案非常地漂亮，得到了当地政府的认可。
经过两位老总的介绍，我们对这三个项目非常地期待，希望它们可以成为吸引高精人才的基地。
刚才我们也介绍了三个项目。
但现在我们要考虑到整个产业的环境，下面这个话题可能稍微有一点沉重，现在国家对房地产市场也有调控，对住宅也出台了限购、限价的相应的政策，也就是说现在的住宅开发商的日子是比较难过的。
这种产业环境和市场环境对我们北科建这样的科技地产开发商来说有没有受到影响？
或者说我们是不是从中找到了机遇所在？
郭总分析一下？
科技地产毕竟是属于房地产行业，必然会受到政策调控的影响，但是，科技地产是房地产行业中的小众市场，是为国家战略和区域经济服务的，受到国家政策的支持和鼓励。
这个从我们国家高新区的发展规模以及效果就可以看出来，目前国家高新区已发展到88家，2010年国家高新区共创造了全国11.5%的工业增加值、8.0%的GDP和16.8%的出口创汇，成为带动区域经济发展的强大引擎。
所以说从大的趋势来看，科技地产迎来了新的一轮大的发展机遇。
还是很乐观的。
科技地产的大趋势是很乐观的。
因为中国的趋势是全世界有目共睹的。
这两年，各家应对房地产调控的策略是不一样的。
但如果前景很明确，我想坚持就是胜利。
郭总说的好。
经过刚才两位老总的介绍，我们很多的新浪乐居的网友也对北科建所做的科技地产有非常深入的了解，同时我们也非常希望能早日看到我们所做的精品的项目早日问世，让我们真正地感受到中国不断发展给大家带来的种种的好处跟优势。
我们这次嘉宾会谈就进行到此。
我想，可能两位老总还有一点意犹未尽的感觉。
我觉得有一些问题还没有聊透，希望下次还可以在新浪乐居这儿再进行一次访谈，再就科技地产的新阶段、新发展跟大家来分享自己的真知灼见，谢谢两位！
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