深圳新房交易分析报告Word文档下载推荐.docx

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推出数量

开盘日期

明福居 

福田.竹子林农林路

高档住宅（高层）

20000

深圳市雄江投资发展有限公司、深圳市福田环庆实业股份有限公司 

138

1月1日

南荔苑（悠山美地）

南山.内环路以北、南山大道以西 

普通住宅

15000

深圳市文广房地产开发有限公司

423

1月3日

华浩源（景园）

龙岗.布吉街道办

高层住宅（商住楼）

8500

中国宝安集团股份有限公司

住宅400

商业5

1月5日

招商华侨城曦城

宝安.新安街道广深高速公路东侧 

别墅

37000

深圳招商华侨城投资有限公司

住宅97

1月6日

金水湾御园 

盐田.盐田区北山道和盐田路交界路口处

11000

深圳市东海成房地产开发有限公司 

住宅560

商业40

1月12日

金泓凯旋城

宝安.宝城中心区N8区

高层住宅；

商业（商住楼）

深圳市屹海达实业有限公司

住宅401商业14

东部明珠雅苑 

龙岗.龙岗区大鹏街道

多层住宅（商住楼）

6300

深圳市鹏业房地产有限公司

住宅117

商业10

桃园居桃源盛景园 

宝安.宝安区西乡街道广深公路东侧 

高层住宅

9500

深圳航空城（东部）实业有限公司

397

星河丹堤花园 

宝安.宝安区龙华街道梅观高速公路东北侧

30000

深圳丰泽湖山庄有限公司 

住宅732

商业3

龙翔花园

龙岗.中心城 

普通住宅（商住楼）

7900

深圳市科谊力实业发展有限公司

住宅60商业30

鼎胜林栖园 

南山.南山区龙井路

13000

深圳市浩展实业发展有限公司、深圳市珠光实业股份有限公司 

住宅166

1月19日

雷圳碧榕湾海景花园

南山.沿湖路与月亮湾大道东南

12500

深圳市雷圳房地产开发有限公司 

159

1月20日

航城国际公寓（雅乐居）

宝安.西乡街道广深公路东侧西部开发区 

小高层住宅（公寓）；

商业

8000

深圳市乐安居实业发展有限公司 

住宅165

阳光海湾花园

宝安.宝安区西乡街道宝源路西南侧 

高档住宅（商住楼）

17000

深圳金荣泰房地产开发有限公司

住宅56

1月26日

表1——深圳市2020年1月份新开盘项目总汇

第二部份：

成交情形

综述

从本月综合的成交量上看，本月深圳市全市共成交新房2350套，环比增加%，日均成交量达到78套；

成交面积为223830㎡，环比增加57%；

成交金额为亿元，环比增加%；

成交套均面积为㎡/套，成交套均价钱为1554315元/套。

1月份全市成交数据总汇

行政区

成交面积

环比增幅

成交均价

成交套数

套均面积

宝安区

61329

%

17402

532

115

福田区

17208

22626

209

龙岗区

78496

8892

908

罗湖区

5328

19919

90

南山区

30460

18627

353

盐田区

6569

16893

-36%

75

全市

198787

14784

2167

（注：

成交面积：

平方米；

成交均价：

元/平方米；

套均面积：

平方米/套）

表2——全市1月份新房成交数据总汇

从本月的成交情形上看，龙岗区以908套的成交量仍占据各行政区的首位，其成交量在本月占全市总成交量的42%。

罗湖区因为没有新项目入市，仅靠前几个月的项目支撑，因此销售量有限。

盐田尽管有1个新项目的入市，但在其销售不佳，使得其本月销量更是环比下跌%。

全市只有福田区和南山区因为有几个新项目都是在本月开盘使得本月成交量环比别离上升%和%，其他行政区一手房本月成交量均下跌。

（见图1）

（图1）

环比上个月的各行政区的成交量比例能够发觉，龙岗虽仍在成交量方面占据主导地位，但其成交份额有所下降，而福田和南山所占比例有所上升，宝安与上月大体持平，而盐田和罗湖的成交量超级低，下跌幅度专门大。

从成交价钱上看，全市本月新房成交均价为14748元/平方米，环比小幅下降%。

福田区虽有明福居的高价入市，但量少，使得环比均价仍下降%，而宝安大量高价楼盘入市，使得均价大幅上仰，环比上涨%，龙岗区和盐田区因新盘相对有限，均价都有大幅度的下跌，而罗湖区全然没有新盘入市，因此均价仍大幅度的下降。

（见以下图2）

丛成交的套均面积上看，各个行政区的起伏都比较大。

成交套均面积最小的行政区为罗湖区，均面积为平方米/套，套均面积最大的行政区为宝安区为115平方米/套。

全市套均面积为平方米/套，环比12月份下跌%。

回忆近五个月以来全市一手房成交的套均面积，只有福田区和龙岗区维持了相对稳固，并以90平方米/套做上下浮动；

南山和盐田那么以120平方米/套为基准线做上下浮动，浮动范围较大，能够确信在以后，随着西部通道的日趋完善和东部深盐第二通道的投入利用和盐田人居环境的进一步完善，南山区和盐田区在深圳房地产市场上大户型比例所占市场份额将进一步扩大。

（见图3）

（图3）

（图4）

自7月份以来，（见图4）全市一手房的月成交量持续性下降，直到11月份为止，整个成交趋势线呈一条滑腻的向下走曲线，进入年末的12月份，由于推盘量集中放大，成交曲线初步上扬。

由于进入08年年初的新项目入市量有所放缓，1月份的成交量又有所萎缩，在近期，深圳的一手房月成交量仍然将处于低谷并由于市场钢性需求的存在而维持相对稳固，短时间内可不能有太大的转变。

各行政区的分析

宝安区在1月份新盘的冲击下，共成交新房532套，环比下跌%，可是成交面积反而增加%，本月宝安区的成交套均面积环比12月份有%的增加。

全区本月一手房成交均价为17402元/平方米，环比大涨%，是本月各行政区里面唯一有涨幅的区域，而且涨幅专门大。

从销售情形上看，招商华侨城和星河丹堤花园别墅区的开盘，无疑使得该区域的成交均价大幅度上仰，同时也为该区域的成交量奉献良多。

（图5）

从下半年的各月成交情形上能够发觉，宝安的一手房的交易从趋势上看呈现标准的波型浮动，在9月份达到后半年的销售高点以后，峰回急转落入10月份和11月份的低谷，固然这两个月新项目入市量比较少也是一个重要的缘故。

到12月份，随着新项目的开盘入市，宝安的新房成交量又开始稳步上升，1月份又有大量的高级新盘入市，在目前的市场态势下，仍然销售颇佳，说明市场的需求仍然强劲，只要产品、价钱适合，仍然能够受到市场的热捧。

截止1月31日为止，宝安区尚有可售套数为9464套，环比12月增加%，占全市总额的%。

福田区1月份共成交新房209套，环比增加%，与12月相反，福田区是全市唯一成交量环比增加的行政区；

成交面积也同步增加%，成交套均面积环比12月份减少%；

本月福田区的成交均价为22626元/平方米，环比小幅下降，其下降幅度为%；

成交金额为亿，环比下跌%，占全市成交金额的%，比12月反而增加了个百分点。

（图6）

供给情形上看，福田区1月只有1个项目、138套新房入市，与前几个月份相较减少了很多。

明福居开盘均价20000元/平方米，与12月入市的首地容御、中城天邑花园开盘23000元/平方米均价，香蜜湖唯珍府的小高层开盘45000元/平方米均价，连排开盘更是以100000元/平方米均价相较较，能够看出，1月份开发商为了更好的适应市场，在不同程度上在价钱方面仍是有专门大的松动。

截止1月31日止，福田区尚有9821房可售量，与上个月大体持平，占全市总额的%。

龙岗区（见图7）1月份成交新房908套，环比下跌%占全市区份额的%，比12月份减少个百分点，各行政区在本月的成交总量环比走向均衡；

成交套均面积环比12份有小幅度减小；

1月份龙岗区一手商品房的成交均价为8892元/平方米，和12月份相较，较大幅度减少；

总成交金额为亿，环比下跌%，占全市份额为%；

总成交面积为78496平方米，环比下降个百分点，占全市成交份额的%。

从供给上看，龙岗区仍然是全市推盘量较大的行政区，本月共有3项目、622套新房入市。

所有项目开盘均价不到万元，东部明珠雅苑更是以6300元/平方米的均价在1月12日开盘。

截止1月31日，龙岗区尚有一手可售量为15624套，占全市可售量的%，比12月份稍有降低。

总量环比有个百分点的下跌，要紧缘故在于龙岗区本月入市量相关于前几个月较少。

（图7）

罗湖区（见图8）1月份共成交新房90套，环比大跌%，下跌幅度是全市仅次于盐田区的行政区，与12月份类似；

成交总面积为5328平方米，环比更是下跌%，成交套均面积为平方米/套，环比下跌%；

罗湖区本月一手新房的成交均价为19919元/平方米，环比下跌%，总成交金额为亿元，环比下跌%。

从头开盘项目上看，罗湖区本月是全市唯一一个没开新盘的行政区，因此本月成交量极少。

截止1月31日，罗湖区尚有4582套一手新房可售，比12月份下降%，占全市总一手新房的%。

（图8）

南山区（见图9）1月份共成交一手新房353套，环比12月份增加%；

成交套均面积为，环比减小%，总成交面积为30460平方米，环比增加%。

1月份南山区一手成交金额合计亿，环比下跌%，成交均价为18627元/平方米，环比降低%。

（图9）

南山区1月份一手房入市量也是比较大的，合计共有3个项目、788套一手房进入市场。

三个项目是均以元/平方米的均价入市，截止1月31日，南山区的一手房可售存量为9300套，占全市总可售量的%。

盐田区1月份共成交新房75套，环比大跌%，是全市下跌幅度最大的行政区，成交总面积为6569平方米，套均面积平方米/套，环比下跌%；

成交均价为16893元/平方米，与上个月相较有较大幅度下降，其幅度为36%。

从供给量上看，盐田区1月份只有1个项目金水湾、600套一手房入市销售。

但销售情形不容乐观，目前不到一成。

。

截止1月31日，盐田区尚有一手可售量3063套，占全市可售总量的%。

（图10）

第三部份总结

2007年7月份至08年1月份深圳二级市场共成交商品房万平方米，共计成交金额为亿元，下半年成交均价为15719元/平方米，总的成交套数为19914套。

从图11的统计数据中能够发觉，这7个月中，除10月份和今年1月份因为龙岗区新项目的低价在全市成交量中的大权重比而造成均价下滑之外，价钱大体停止上半年疯涨的势头，进入相对稳固的局面。

结合目前的市场形势和政府相关的调控政策，能够预见，在2020年的上半年，深圳市房地产的二级市场将维持相对的稳固并有必然程度的下滑（包括成交均价和成交量），基于需求的继续增加和国民经济的高速进展同土地资源稀缺性的矛盾，能够确认，只要国民经济能够维持目前的进展速度，同时没有重大事件的发生，那么在以后的10年内，深圳的房地产市场仍然将维持上涨的势头。

从深圳的城市计划中能够发觉，在以后的城市建设中，龙岗和宝安的海景资源将成为深圳房地产进展新的热点区域，同时南山区的后海片区成为计划中城市深圳两个城市中心中的一个。

而盐田以她独特的地理环境优势（靠山面海，空气清新），伴随着第二通道的开通，高级住宅也必将成为该区域以后的热点。

（图11）

拓展部羊博2020年3月5日