土地报价方法与策Word文档格式.docx
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（1）全部投资财务内部收益率（FIRR）
（2）资本金财务内部收益率（FIRR）
2、投资利润率
（1）全部投资利润率
（2）资本金净利润率
3、借款偿还期
4、土地最高报价
5、风险决策指标
（1）财务内部收益率的期望值（%）
（2）财务内部收益率达到基准收益率的累计概率（%）
（3）财务内部收益率小于0的累计概率（%）
二、指标的含义及判断准则
1、财务内部收益率
含义：
财务内部收益率的含义与银行存款利率是等同的，如果某人有一笔资金，存到银行的利率（存款按复利计算）与投资一个企业的财务内部收益率相等的话，那么，二者获得的收益是等值的。
标准：
基准收益率
准则：
财务内部收益率≥基准收益率，项目可行
2、利润率
资产增值的幅度
投资利润率=（利润总额÷
总投资）×
100%
资本金利润率=（税后利润÷
资本金）×
利润率≥最低利润率，项目可行
3、借款偿还期
借款偿还期主要反映债权人的风险，而债权人的收益是通过利率确定的，一般借款偿还期越长债权人的风险越大，当借款偿还期是完全按还款能力计算时，借款偿还期越长则偿还能力越差。
理论上说来，土地价格是一个经济评价参数，不是一个经济评价指标。
但由于获得土地阶段需要确定的标的物是土地价格，土地最高报价又是在其它经济评价参数确定的情况下，根据经济评价指标倒推出来的，所以，“土地最高报价”作为决策指标其目的性明确，用于土地报价决策将是一个理想的指标。
5、风险分析指标
为说明概率分析指标的含义，某项目财务内部收益率的概率分布见表1。
内部收益率概率分布表
表1
内部收益率（%）
概率
期望值计算
累计概率
-1.2
0.0025
-0.003
0.0075
-0.5
0.005
-0.0025
0.0275
0.1875
7.4
0.02
0.148
8.3
0.085
0.7055
9.4
0.055
0.517
10.2
0.0125
0.1275
0.8050
11.5
0.23
2.645
13.6
0.245
3.332
14.8
0.015
0.222
15.7
0.8635
16.2
0.13
2.106
16.5
0.0175
0.28875
17.8
0.075
1.335
19.3
0.025
0.4825
合计
1
12.77
指标
财务内部收益率期望值=12.77%
达到基准收益率的累计概率（ic=10%）=80.5%
表1中基准收益率i=10%是该企业规定的。
（1）财务内部收益率的期望值
在经济评价基本分析中财务内部收益率是个固定值。
在概率分析中，影响财务内部收益率的因素是变化的，财务内部收益率已不是一个固定的值，而是一组不同的数据，其中每个数据取值的可能性大小即概率，这组数据加权平均值即财务内部收益率期望值。
设财务内部收益率有n个取值，其期望值可用下式表达：
n
财务内部收益率的期望值=∑（财务内部收益率）i×
（概率）i
I=1
当财务内部收益率的期望值大于基本分析中财务内部收益率时，说明实施的结果可能会比预期的好，反之也然。
（2）累计概率
如表1中达到基准收益率的累计概率（ic=10%）=80.5%，即内部收益率等于和大于10%的可能性有80.5%。
表1中有三个累计概率，小于基准收益率的累计概率分成两部分，0.0075为内部收益率小于0的累计概率，属于会给企业造成严重损失的概率；
0.1875是内部收益率大于0和小于基准收益率的累计概率，有相对损失，没有绝对损失，也称之为灰色概率；
0.8050称之为成功的概率。
有绝对损失的概率越大则失败的可能性就越大，达到基准收益率的累计概率越大则成功的把握性越大，可行与否两者黑白分明，而灰色概率越大则失败的概率和成功的概率就越小，其可行性越模糊，决策越困难。
因此，将内部收益率的概率分布划分成三个区域，更便于决策。
（3）风险决策指标判别准则
风险决策没有一个绝对的判别标准，认为成功的可能性应该大到何种程度就应该决定上项目。
处于同一情况下的不同决策者，或同一决策者处于不同的情况下，会有不同的判断，这正是世界的本质。
不过，有些极端的情况需要说明如下：
●达到基准收益率的概率等于100%是否就是最好？
如果在获得土地阶段，达到基准收益率的概率等于100%则很可能土地出价太低，过于保守，获得土地的可能性极小。
应该提高土地最高限价。
●一般来说，达到基准收益率的概率应该在60%至90%之间较为正常，低于50%则过于冒险。
●当会造成严重损失的可能性很小或等于0时，说明“灰色地带”很宽，若企业很需要该项目，即使成功的可能性小于50%，也是可以接受的。
第二节投资决策方法
一、决策的概念
决策的本义：
项目的投资决策,顾名思义就是对项目投资行为作出“是”或“不”的决定。
投资决策分类：
一类是无风险决策，比如买国债，一类是风险决策，比如买股票。
可想而知，买国债，有国家担保，没有风险，收益是预先确定的，回报也较低。
买股票，决策正确，回报很高，一旦失败损失惨重。
决策过程：
项目的投资决策也属于风险决策，虽然不象炒股票那样琢磨不透，但对于重大的投资决策实际上也是个困难的过程。
决策有时由一个人作出，有时由领导集体作出，集体决策其核心人物将起主导作用。
决策的作用有两点：
1、选择；
2、统一意见。
二、对决策者的要求
1、提高决策者个人素质
（1）决策者责任心要强；
（2）掌握科学的决策方法，包括对决策依据要充分理解，并作出自己的判断；
（3）要重视科学决策；
（4）要把握积极稳妥的决策原则。
在激烈竞争的社会环境下只讲稳妥，不敢冒一点风险，会失去机会，将一事无成。
若过于冒进，则有可能将企业带入困境。
要把握好积极稳妥的决策原则并非易事。
2、建立正确的决策体制（制度）
（1）责任制（奖惩制度）；
（2）决策必须以可行性研究为依据；
（3）坚持正确的决策程序。
3、提供科学的决策依据（人力、物力、财力支持）
（1）培养高素质的项目评价人才；
（2）利用先进的技术手段（分析计算手段、收集信息手段）；
（3）要舍得必要的资金投入。
三、决策者如何看待项目评价人员的研究成果
项目评价人员只是给决策人员提供决策依据，决策最终还得由决策人员作出，从有利于对项目了解和判断的角度考虑，当然，最好项目评价和决策是由同一个人完成。
但是，一般都不可能，因为项目评价需要做大量的资料收集和分析工作，才能比较准确地确定经济评价参数，决策者没有精力和时间来做，而这些工作由项目评价专业人员来做又快又好。
但是，项目决策人员如何相信项目评价人员得出的结果是可靠的，这就是评价人员与决策人员沟通的问题。
沟通的桥梁就是可行性研究报告。
因此，决策人员对项目的了解和决策过程，可整理成以下思路：
1、结论是什么？
2、确定的参数是多少？
（投资、成本、数量、价格，……，等等）
3、评价人员确定参数的依据是否可靠？
4、计算方法是否正确
5、结论是否可靠
6、最后作出“是”或“不”的决定。
四、土地报价决策方法
土地报价决策方法分三个层次，主要根据是否考虑或如何考虑不确定性因素将其分为三种决策方法，即：
基本报价方案决策方法--不考虑不确定性因素变化；
多因素变化临界点决策方法--考虑不确定性因素变化，但不考虑每种因素变化可能性；
风险决策方法--既考虑不确定性因素变化，也考虑其变化的可能性大小。
决策依据可分别用下述四张表：
土地报价方案计算依据
表2
序号
项目名称
单位1
数量1
技术经济指标
指标名称
单位2
数量2
土地
1.1
土地面积
平方米
52415.00
以亩为单位
亩
78.62
1.2
起拍价格
元/平方米
12000.00
万元/亩
152.63
1.3
土地报价起算价格
14600.00
185.71
2
销售产品数量
69790.01
2.1
独立别墅出售
12250.01
2.2
多层住宅出售
29900.00
2.3
中高层住宅出售
19140.00
2.4
汽车车位出售
8000.00
2.5
商业配套出售
500.00
3
销售产品平均价格
4778.05
3.1
8800.00
3.2
4000.00
3.3
3.4
3500.00
3.5
3000.00
4
总投资
万元
27751.24
每平米造价
2785
4.1
建筑安装工程费用
8108.30
元/平方米
6250.00
4.1.1
独立别墅
1470.00
元/平方米
1200.00
4.1.2
多层住宅
2541.50
850.00
4.1.3
中高层住宅
2296.80
4.1.4
汽车车位
1760.00
2200.00
4.1.5
商业配套
40.00
800.00
4.2
土地价格
每平米地价
2785.46
4.3
前期费用
593.53
占建安费用比例
%
7.32
4.4
基础设施
1619.13
单位建筑面积
元
232.00
4.5
公共配套设施
32.43
0.40
4.6
开发期税费
333.46
占收入比例
1.00
4.7
其它工程费用
183.25
2.26
4.8
开发间接费
4.9
管理费用
180.00
销售费用
833.65
2.50
4.11
不可预见费
600.00
4.12
财务费用
667.49
利率
5．49
4.13
经营资金
土地报价方案
表3
单位
方案1
方案2
方案3
方案4
方案5
方案6
方案7
方案8
方案9
方案10
14600
14800
15000
15200
15400
15600
15800
16000
16200
16400
每亩地价
186
188
191
193
196
198
201
204
206
209
每平方米地价
元/M2
2785
2824
2862
2900
2938
2976
3014
3053
3091
3129
项目总投资
27751
27966
28183
28400
28617
28834
29051
29266
29483
29700
资金筹措
资本金
6000
长期借款
10404
10596
10789
10982
11176
11369
11563
11724
11920
12116
预租售收入
11357
11381
11406
11431
11456
11481
11506
11561
11583
11606
营业收入
33346
5
营业税金及附加
1851
6
土地增值税
158
147
136
125
114
103
92
81
71
60
7
利润总额
3586
3382
3176
2970
2764
2558
2352
2148
1942
1735
8
所得税
1184
1116
1048
980
912
844
776
709
641
573
9
税后利润
2403
2266
2128
1990
1852
1714
1576
1439
1301
1163
10
全投资内部收益率
14.35
12.86
12.12
11.4
10.68
9.98
9.35
8.72
8.11
11
资本金内部收益率
22.07
20.73
19.35
18.02
16.7
15.35
14.01
12.72
11.42
10.09
12
投资利润率
12.92
12.09
11.27
10.46
9.66
8.87
8.1
7.34
6.59
5.84
13
资本金利润率
40.05
37.77
35.47
33.17
30.87
28.56
26.26
23.98
21.68
19.38
14
借款偿还期
年
1.75
方案11
方案12
方案13
方案14
方案15
方案16
方案17
方案18
方案19
16600
16800
17000
17200
17400
17600
17800
18000
18200
211
214
216
219
221
224
226
229
232
3167
3205
3243
3282
3320
3358
3396
3434
3472
29918
30135
30352
30569
30787
31004
31221
31438
31659
12312
12508
12704
12901
13098
13296
13493
13689
13894
11628
11651
11673
11695
11716
11738
11759
11782
11798
49
38
27
22
1529
1323
1117
904
687
469
252
35
-186
505
437
369
298
227
155
83
-61
1025
886
748
606
460
314
169
23
-124
全投资内部收
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