和山苑地产开发项目可行性研究报告Word文件下载.docx
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用地3.375公顷（合约50.6亩），可建筑面积用地约3200平方米（合约49.3亩）。
1.1.3.2地块现状：
（1）地块大部分为闲置工业用地，目前主要建筑为澳瑞特自备水塔、水池及库房。
（2）地块地理位置较高，周边视野宽阔，神农文化韵远流长，仰望炎帝雕塑隆立于重峦之中，风清云秀，丛绿缀红，与周边的田野风光一起构成绚丽的自然景观。
（3）项目所在地的主要产业为健身器材生产，周边工业企业较少，基本无工业废弃物污染及空气、噪声污染。
1.1.3.3地块前景
上述地块为云海小区一期工程地块。
按长治市城建规划，不久的将来，澳瑞特健康产业股份有限公司和山门村将搬迁，云海小区的二、三期工程有望实施。
二、三期工程占地面积大致约10公顷，占地为工矿废地和村居拆迁地。
二、三期工程占地四周将不存在村庄和工厂，整个别墅区将融入文化名人广场旅游景区中。
1.2 项目主要经济技术指标
1.2.1 占地指标
建筑占地：
9852平方米，
绿化占地：
17409平方米，
道路占地：
6489平方米。
详见“用地平衡表”：
XX苑用地平衡表（表1）
项 目计量单位数 值所占比例（%）说 明
用地总面积 Ha3.375100
居民区用地㎡985229.19
住宅用地㎡886426.26
公建用地㎡9882.93其余公建与澳瑞特共同使用
道路用地㎡648919.23
公共绿地㎡1740951.58
1.2.2 建筑综合指标
总建筑面积：
31414.88平方米，（其中：
住宅房29438.88平方米，公建（商铺）1976平方米）；
住宅容积率：
87.23%；
综合容积率：
93.08%；
定位：
中高档住宅小区；
栋数：
22栋；
户数：
住宅92户，公建商铺房铺面数待定。
详见"
经济技术指标"
。
云海小区经济技术指标表（表2）
项目 计量单位 数值所占比例（%）说 明
用地总面积ha3.375
居住户户（套）92
居住人数人368
户均人口人/户4
总建筑面积平方米31414.88
计算容积率建筑总面积平方米31414.88 100
住宅建筑面积平方米29438.88 76
规划平方米29438.88
保留平方米0
公建面积平方米197624
规划平方米1976
人口密度人/ha109.04
住宅容积率%87.23
综合容积率%93.08
总建筑密度%29.19
绿地率%51.58
人均公共绿地面积平方米/人47.31
停车位数个100
1.2楼栋建筑指标
建筑层次：
主要为三层，兼有六层建筑三栋。
22栋楼中，别墅楼20栋，其中19栋为三层，1栋为六层；
公建楼２栋均为地下一层、地上六层，。
建筑户型：
住宅有7种户型。
户型以独立单元为主，兼有复式户型。
三层建筑均为独立单元户型，计61户。
六层建筑的住宅均为复式户型，计31户。
公建楼一、二层为商铺。
户建筑面积：
250－440m2不等，共9档。
其中，复式户型面积为300m2以下，为247m2与281m2二种，独立单元户型面积在300m2以上，大致分为７档。
商铺房暂未分割铺面。
联体形式：
不同面积、不同户型以13种形式组合而成，其中，三层别墅独立单元户型分别为1－6户联体格局。
各楼栋及户型面积见《各建筑楼号及面积指标》表。
各建筑号及面积指标（表3）
建筑类型 楼号 建筑层数 户型 组合方式 户数小计 户型建筑面积
公建（住宅） 1#、2# 3－6 Ｇ 4Ｇ 16 280.8
公建（商用） 1#、2# 1－2 F 4F 8 1976
别墅3#、4#、16＃3A21Ａ23443.11
别墅5#3C13C13400.95
别墅7#－10＃3C23C212383.78
别墅11＃3D4D4320.50
别墅13＃3B12B16401.41
别墅14＃、23＃、25＃3D5D15309.51
别墅15＃3D2D2309.51
别墅17＃、19＃3E6E12374.58
别墅22＃、28＃3E2E2347.58
别墅24＃3E3E3347.58
复式29＃6F6F15252.12
总计26栋7型９档13型9231414.88
注：
1、以上户建筑面积数据未含联体墻公用面积。
2、各户面积估算详见附件3《建筑面积估算表》。
二、项目开发宏观环境分析
2.1山西省经济发展状况
近年来，和全国经济形势一样，山西省经济保持了持续较快发展的势头，今年以来，在保持经济较快增长的同时，农业生产向好的方向发展，工业企业利润继续提高，对外贸易增长，财政收入大幅增长，城乡居民收入增长加快。
据全省统计，与去年同期相比，今年一季度生产总值完成585.9亿元，增长13.5%；
财政总收入完成131.8亿元，增长47.2%首次突破季度百亿大关；
一、二、三产业同步增长，分别达到4.9%、17.5%、9.3%，经济运行良好；
投资、消费、出口形势依然向好，一季度，全社会固定资产投资完成89.6亿元，增长42.3%；
社会零售业完成196.3亿元，增长16%；
进出口总额9.4亿美元，增长41.7%。
值得注意的是，一季度全省城镇居民人均可支配收入达2066.1元，同比增长13.5%，农民人均现金503.2元，同比增长9.3%。
居民收入的提高继续刺激着居民消费的增长，人均消费支出1359.37元，同比增长7.67%。
今年以来，住房、汽车、通讯产品等持续热销。
同时也应该看到，开工项目过多、盲目投资和重复建设等等问题已成为山西省当前经济的主要矛盾，开发区整顿已成为重要议题。
省政府第22次常务会议再次要求：
认真执行国家耕地保护政策，建设占地要尽量占用空闲地、荒芜地和存量土地，挖潜、集约用地，开发同节约并重，促进经济的可持续发展。
会议确定，将撤消36个开发区。
省府对开发区立项审批将更加严格。
政府将贯彻国务院常务会精神，进一步加强宏观调控，坚决控制投资增长过快。
2.2长治市经济发展趋势分析
长治市经济增长势头强劲。
2004年，全市生产总值达到255.66亿元，同比增长14.8%；
财政收入36.5亿元，同比增长41.63%；
全社会固定资产投资完成127.86亿元，增长92.8%。
另外，一般预算收入同比增长40.93%，规模以上工业企业同比增长29.7%，新增亿元县6个，增加数均居全省第一。
经济大幅增长的同时，乡镇居民得到了实惠，全市城镇居民人均可支配收入达7073元，同比增长14.4%，农民人均纯收入达到2903元，同比增长9.3%。
今年一季度，长治市财政收入再创新高，累计完成13.37亿元，同比增长63.95%；
全市城镇居民人均可支配收入达1943元，同比增长15%；
农民人均现金收入达623元，同比增长10.9%。
随着百强调产的投产达效，随着长治交通打造"
三通一环一网"
，实现"
大十字"
高速公路网和将来的两横两纵、三横三纵，全市经济增长势头将更加强劲，经济发展后劲明显增强。
2.3项目地块临近城市经济发展分析
太原、榆次、临汾、晋城等临近城市经济发展均较快，人均收入高于长治，且人均收入增长都在12%以上。
尤其是太原、晋城市，经济发展更为强劲，其房价比长治高出一截，临近城市经济的发展和房地产的高价位，势必引导本市经济趋向和房价的提升。
2.4长治市住宅市场供给情况分析
2.4.1住户市场供给情况分析
长治市住户市场广阔，仅2004年竣工交付的住宅区就有20来处，2005年已知的在施工程不下10来处。
近年住宅的单户面积大致在70-220㎡之间，以120-160㎡的户型居多。
商品房单位建筑面积平均价格1400－2200元不等，绿化环境较好的住宅小区最高房价达2600元左右，单位建筑面积同比价格增幅达30%左右。
住宅建筑区域仍以市区人口密度较高的地区为主，从市商贸中心区域渐次向周边人口低密度区发展。
南过解放街，东出东外环，北达北外环，西至二级路。
从销售形势看，期房预售达40%以上，现房销售尾盘在20%左右。
其中，位置较好、价位适中的楼盘销售快，楼中楼式较大面积住宅、小面积住房及经济适用房销售见好；
售价偏高，位置较偏的楼盘销售较差，尾盘达40%以上。
2.4.2住房市场需求情况分析
从住房销售情况可以看出，现阶段长治市住房销售尚有一定市场，主要需求项目档次与人群收入状况有直接关系。
（图略）
从上图可以看出，长治市居民的住房需求，大量的是经济适用类商品房，其次是中大面积住房，中小面积住房和别墅也有一定的需求。
目前，长治市住宅建筑大多为中等商品房，大面积高档房和小面积经济房数量较少，没有真正意义上的别墅房。
2.5地块所在地域住宅区域分布分析
长治市住宅区域可按所在地域划分为市内、市周。
市内住宅多为拆迁改造住房，小区面积和建筑面积因拆迁地块有限而受到一定限制，如紫金花苑、今港花园、景上书苑、金色嘉苑等。
市周住宅以向南北拓展为主，主要地域为城西路到城东路之间，集中开发较大住宅区，销售对象以散居市民和大中企业职工为主。
城南在新街小区、中南花园、南营小区等组成解放街片区；
城北以颐圣花苑、华苑小区、复兴花园、永盛苑小区等组成城北街住宅片区。
城东、城西虽然也有零散住宅区，如乐苑小区、潞赛达花苑、城东小区、紫坊住宅、温馨家园等，但不足形成住宅片区。
2.6项目开发宏观环境评价
综上所述，本项目开发面临的宏观环境具有如下特点：
2.6.1 本市经济发展迅速，经济实力不断增强，基础设施及交通环境日益改善、国民经济发展后劲十足，居民收入提高，生活水平提升，为当地房地产业，尤其是住宅发展奠定了有力的基础。
2.6.2 市住宅市场规模趋大，总体呈现过剩与短缺并存。
挑战与机遇同在的局面。
商品房空置率达20%左右，买方市场初步形成，多数楼盘面临着巨大的营销竞争压力，但适销对路，质量上乘，环境与品牌优势明显的楼盘仍然畅销无阻。
2.6.3长治市住宅市场呈现如下基本特征：
①郊区化特征：
随着城市交通环境的改善以及居民对居住环境质量要求的日益提高，在市区内楼盘为主的主格局中，郊区楼盘迅速发展。
尤其是2004年，向北（景家庄、华家庄），向南（南关外），及向东（东关村），向西（紫坊村）都有相当面积的住宅小区建设项目。
②主题特征日益明显，住宅市场细分日益深化，各类具有明显主题特征的楼盘占据明显的市场优势。
近年来，商业区住宅项目、文化教育氛围住宅、绿色环境住宅、多层及小高层中高档住宅等为主题的项目各呈缤纷，如"
金色嘉苑"
、"
颐丰苑"
颐圣苑"
景上书苑"
华苑小区"
等，吸引了众多买家。
③品牌因素日益走强：
近年来，随着上市住宅小区的逐步增多，长治市房地产初步形成了一些较好的品牌，如省三建公司、市建总公司、市房地产开发总公司、仁德信公司等，这些品牌给消费者留下了深刻的印象，成为购房时的首选因素之一。
④目前，长治市区的南街、西街、长兴路改造已基本完成，东大街改造正紧锣密鼓的进行，市内住宅建设趋向见缝插针之势，近郊的发展势头引人注目。
三、长治市总体规划描述
3.1长治市2010总体城市规划
根据长治市总体城市规划，确定了长治市城区布局基本取向为：
北联南拓、东建西展。
未来的长治市将以百强调产为契机，加强交通建设速度，强力发展经济后劲。
新规划将长治市城北区确定为城市发展密集区；
老顶山片区开发为重点旅游区，筹建名人文化广场，以神农文化为緼涵，吸引八方来客，发展为国家级山水园林化城市。
3.2长治市发展战略目标
长治市城市发展战略目标是充分利用现有资源优势，百强调产，发展经济，建设国家级山水园林化城市。
21世纪，长治市将发展成为：
一个繁荣、高效、文明的省际交通枢纽城市；
一个适宜创业发展，又适宜居住生活的园林化生态城市。
3.3总体发展战略
长治市城市发展规划将全市划分为几个片区。
首先改造旧街道，拓宽主要道路，重建两侧楼寓，目前，已基本完成了西大街、英雄南路改造，东大街、英雄中路正在改造中。
建设中心商业区，英雄中路两侧，向东经长兴中路至延安中路，包括东大街两侧，预计至2006年底可大致完成，该区域住宅楼建设可同时完成。
建设经济开发区，以城西路为中心，由太行西街向北渐次发展，至北外环，包括城北街两侧及相应的住宅建设，如复兴花园、永盛小区等。
旅游开发区：
由太行东街东端向东，建设名人文化广场，包括老顶山国家森林公园，炎帝文化区，名人广场区等，相应的住宅建设包括XX苑等。
长治市社区建设按园林化城市建设标准要求，并逐步向三、三、四的世界城市建设格局靠拢，即30%建筑，30%道路，40%绿化的生态自然环境发展。
四、项目所在地区域环境分析
4.1区域定义
本项目位于长治市太行东街东端，与城市主要交通干道相接，未来属于名人文化广场区。
鉴于区域的中小城市特点，区域内交通便利，市区房地产开发板块已经逐步形成；
同时考虑该项目的定位特点，现以城西路至老顶山森林公园，紫金街至城北街之间为主，将区域定义扩大为整个市区,东逾东外环，西至火车站，北越城北街，南出解放街。
现对本区域内有关规划及房地产开发供应状况分析如下：
4.2区域现状与规划
4.2.1现状
长治市为实现山水园林文化型大城市的目标，近几年投入大量资金进行了城市建设，拆除街面各种违章建筑、拓宽马路、绿化街道两侧，建设社区公园及健身活动场所。
目前，住宅建设发展迅速，其重点是：
市内拆迁改造、市周拓建规模。
2004年度，进入长治市区的房地产开发企业（包括县级及外地）共40余家，竣工及在施工程近100处。
纵观长治市房地产开发市场如下：
4.2.1.1销售市场
A、短期内整个售房市场看好。
目前，虽然存在空闲房产，但本地人群购房欲望较高。
B、销售价上扬较快。
今年住宅房平米均价大多上涨300-400元，上涨原因为：
土地价格上涨，材料价格（预估）上涨，建筑质量、建筑档次的提高，各项费用收取较高；
更主要的是，住宅商品房市场见好，房价在市场经济杠杆的调节作用下升高。
C、销售两端缺口较大。
大面积高档房和小面积经济房因数量较少，呈紧俏状态。
多层楼的高层次也因优惠多多，成为畅销热点。
反之，高层次的高档房、常规型高价房、低密度人群地区房成为销售弱点。
D、别墅房仅是楼中楼的代名词，现房、期房均未具备别墅的环境特点。
但因楼中楼紧跟社会时尚，被中高收入阶层看好，价位适中的也较畅销。
4.2.1.2 建筑特点趋势
A、建筑户型呈多元化、档次呈上升趋势。
B、高层电梯楼进入建筑市场，且发展较快。
C、越来越注重社区环境建设，包括绿化占地比例与健身设施配套。
D、社区服务设施建设同步。
从以上的各项特点可以看出：
长治市居民住宅销费观念的变化，住房需求已由追求安居，转变为倾向于大面积、高档次住房；
居民收入在较大幅度提高，住房投入比率大幅度增长。
目前，区域内没有以富有人群为对象的住宅区，除XX苑项目外，也没有审批任何别墅住宅项目。
4.2.2区域规划发展方向
根据规划，长治市区域随着百强调产的实现，长兴路商务区、城西北路高新技术开发区的形成，老顶山神农旅游区的开发，及长治市成为交通枢纽城市的实现，将发展成为山水园林文化型大城市。
本项目所在地，正位于神农山庄片区内。
由于国家对别墅建设的审批控制等原因，XX苑在较长的一段时间内，将成为长治市唯一真正意义上别墅区。
随着长治经济的腾飞，富裕人群的壮大，其居住和投资价值将迅速突显。
五、项目开发条件
5.1地块概况
5.1.1 本项目地块紧靠老顶山国家森林公园，太行东街东端，距市中心不足3公里。
首期征地3.4公顷（约51亩），主要为澳瑞特健康产业股份公司工业荒地。
可发展用地为澳瑞特健康产业股份公司工业用地和山门村、龙山村地块，约10公顷（近150亩），目前主要是荒地、农田和厂区，位于规划中的名人文化广场片区。
5.1.2 地块位于太行山区，属北温带气候，虽然海拔较高，但由于置于上党盆地，又有国家森林公园的大植被绿色生态环境的依托，冬暖夏凉，风清云秀。
5.1.3 地块所在片区具有浓厚的“神农文化”韵涵。
老顶山山巅，高达数十米的炎帝像赫然在目，向八方来客展示华夏始祖炎帝神农氏在上党的丰功伟业。
在上党，炎帝始种五谷以为民食，制作耒耜以利耕耘，遍尝百草以医民恙，治麻为布以御民寒，陶冶器物以储民用，削桐为琴为怡民情，日中为市以利民生，剡木为楫以安民居，带领人类实现了由漁猎到农耕、由游牧到定居的重大转折，开创了中华民族的古代文明。
“神农文化”是中华民族文化之源，凝聚炎黄子孙的民族之魂，是华夏儿女 的精神之光。
“神农文化”形成旅游品牌，必将带来项目地块的大幅升值。
5.2 交通
项目地块交通方便，道路畅通。
步行至2路公交车终点站仅用数分钟时间，可以到达市府、市公安、电视台、电讯公司、多幢商贸大楼和大型宾馆，并可直达长治市客运中心和长治火车站。
仅几分钟的车程就可到达市中心，沿途有和济医院、市政办公大厅、长治市工商银行、市供电公司，市中国银行、市邮政大楼，网通公司、花卉市场等居民服务处所，市邮政大楼西侧，是长治市内最大的山水园林公园――太行公园。
与神农文化旅游品牌相适应，市区交通加快改造，目前，八条路段建设项目已经招标，太行东街进行延伸建设，介时，原有的便利交通会更加通畅，道路绿化会更加秀丽。
根据规划，长治市区域和外界的交通，将由现在的大十字，经二纵二横建设，逐步发展成三纵三横的四通八达，使长治市成为现代的交通枢纽城市。
交通的升档将为项目楼盘带来升值期望。
5.3 市政配套设施
地块周边的市政配套设施齐全，水、电、煤气、闭路、电话、宽带网络等均已布管、布线，将解决项目建设有关需求，减少有关投入，增大利润空间。
5.4地块周边环境
地块所在地，东侧和南侧为耕地，一片田园景色，以老顶山森林公园为依托，极目而望，风光无限。
地块北接太行东街，路边绿荫处处，草坪如茵。
隔街而望，澳瑞特住宅小区建筑错落有致。
地块西侧是澳瑞特健康产业股份有限公司厂区，对地块环境和景观构成一定威胁，但不足造成环境影响。
以现况看，因流水作业的技术含量增高，企业环保意识较强，虽然存在工业污染、噪音污染源，经环保部门监测，已达到环保要求。
在未来规划中，澳瑞特健康产业股份有限公司和周边村庄将搬迁，整体拓建为名人文化广场，彻底清除污染源。
5.5 项目地块建设别墅住宅的S.W.O.T分析
5.5.1优势（Strength）
5.5.1.1 开发商（XX房地产开发公司）注重文化氛围、打造精品的开发理念有利于树立别具一格的项目形象，以较低成本迅速占领市场。
目前房地产市场豪强如林，有些开发商实施高速扩张策略，以致使消费者产生“粗制滥造”的印象。
本项目与之恰成鲜明对比。
多年来，公司“以精品建筑滚动发展”的战略，“追求完美、塑造精品”的质量方针，使得口碑广树，XX品牌知名度增加了消费群体期望。
5.5.1.2 依山、造水、筑屋，自然景观优美，绿色生态环境。
本项目以老顶山公园为依托，自然条件好。
迎合现代成功人士“买天买地买健康”的购房理念和亲近自然的趋向，以及因北方缺水形成的北方人“好水”心态，项目借重老顶山富氧生态环境，根据地块原始地貌布置住宅组团，打造绿色多水环境，巧置休闲景观，形成别具一格的竞争优势。
富氧生态、临水而居恰恰是目前长治区域各楼盘欠缺的卖点。
区域内很难找到如本地块这样自然条件优良、具有一定规模、又适宜别墅建筑的住宅用地。
5.5.1.3 顺应政府规划，填补区域建设空白，得到政府支持，成为目前我市城区区域内已审批的唯一别墅建筑区。
根据长治市规划，商贸片区、经济技术开发片区、工矿片区、住宅片区、旅游开发片区均已确定。
本项目坐落在旅游开发片区内，秀丽的别墅景观建设不仅顺应政府规划，也为旅游开发增添了新的景点。
填补了长治市区域无高收入人群集中居住区的空白。
目前，区域内不少企业主纷纷外流，到外省、市购买高档次住房，进而寻求在外地发展。
本项目初步估算，仅首期工程开发即需投入近亿元，吸引富裕人群迁入，稳定本区域发展投入，减少资金外流，对本地区的经济发展将起到一定作用。
至目前为止，长治市城区审批的别墅区用地仅本地块一处，由于政府加强对别墅住宅建设控制，短期内不会审批新区。
如果长远规划不变，除神农山庄别墅区的二期开发外，不会审批其它的别墅用地。
XX苑项目将成为本地区唯一的真正别墅片区。
5.5.1.4 本项目地块是尚待开发地带，未来发展潜力大。
目前，长治市仍属中小城市范畴，区域面积较小，城市四周外环路的住宅楼盘稀少，项目所在地还属于较大规模的待开发区，又是旅游开发区的进出之所，因而未来具有相当大的发展和升值潜力。
5.5.1.5知名的物业管理，完善的周边生活服务，提高居民购买欲望。
项目地块属澳瑞特物业有限公司管理范围，澳瑞特物业有限公司是长治市仅有的全国物业管理先进单位，有完善的物业管理体系，长足的管理经验，可提供优良的售后物业管理，增加客户购房期望。
澳瑞特物业公司管理小区服务项目齐全，具有多个小型超市、美容美发店、饮食店，有菜肉市场、食品加工店、健身器材店、装饰材料店，还有学校、健身广场、文化娱乐活动中心、医药诊所等。
减少客户购房后的生活服务后顾之忧，提高售房机会。
5.5.6地块便利的交通和车库的设置，可提高客户期待。
地块便利的交通增大了生活服务范围，无论是到达市金融中心、邮电中心、商贸大厦，还是重点医院、花卉市场、山水园林，都仅需几分钟的车程；
从地块处乘坐公共交通车，不仅经过闹市区，还可以直达长途汽车站和火车站，成为长治市区少有的择优公交线路。
本项目车库数与户数比超过1:
1，是长治市区域内唯一的大比值车库数量的住宅区，可满足拥有自备车族
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