和山苑地产开发项目可行性研究报告Word文件下载.docx

1、用地3.375公顷（合约50.6亩），可建筑面积用地约3200平方米（合约49.3亩）。1.1.3.2 地块现状： （1）地块大部分为闲置工业用地，目前主要建筑为澳瑞特自备水塔、水池及库房。 （2）地块地理位置较高，周边视野宽阔，神农文化韵远流长，仰望炎帝雕塑隆立于重峦之中，风清云秀，丛绿缀红，与周边的田野风光一起构成绚丽的自然景观。 （3）项目所在地的主要产业为健身器材生产，周边工业企业较少，基本无工业废弃物污染及空气、噪声污染。1.1.3.3 地块前景 上述地块为云海小区一期工程地块。按长治市城建规划，不久的将来，澳瑞特健康产业股份有限公司和山门村将搬迁，云海小区的二、三期工程有望实施。二

2、、三期工程占地面积大致约10 公顷，占地为工矿废地和村居拆迁地。二、三期工程占地四周将不存在村庄和工厂，整个别墅区将融入文化名人广场旅游景区中。1.2项目主要经济技术指标1.2.1占地指标建筑占地：9852平方米， 绿化占地：17409平方米， 道路占地：6489平方米。 详见“用地平衡表”： XX苑用地平衡表（表1） 项目 计量单位 数值 所占比例（%） 说明 用地总面积 Ha 3.375 100 居民区用地 9852 29.19 住宅用地 8864 26.26 公建用地 988 2.93 其余公建与澳瑞特共同使用 道路用地 6489 19.23 公共绿地 17409 51.581.2.2建

3、筑综合指标总建筑面积：31414.88平方米，（其中：住宅房29438.88平方米，公建（商铺）1976平方米）；住宅容积率：87.23%； 综合容积率：93.08%；定位：中高档住宅小区； 栋数：22栋；户数：住宅92户，公建商铺房铺面数待定。详见 经济技术指标。 云海小区经济技术指标表（ 表2）项目 计量单位 数值 所占比例（%） 说明用地总面积 ha 3.375 居住户 户（套） 92 居住人数 人 368 户均人口 人/户 4 总建筑面积 平方米 31414.88 计算容积率建筑总面积 平方米 31414.88 100 住宅建筑面积 平方米 29438.88 76 规划 平方米 294

4、38.88 保留 平方米 0 公建面积 平方米 1976 24 规划 平方米 1976 人口密度 人/ha 109.04 住宅容积率 % 87.23 综合容积率 % 93.08 总建筑密度 % 29.19 绿地率 % 51.58 人均公共绿地面积 平方米/人 47.31 停车位数 个 100 1.2 楼栋建筑指标建筑层次：主要为三层，兼有六层建筑三栋。22栋楼中，别墅楼20栋，其中19栋为三层， 1栋为六层；公建楼栋均为地下一层、地上六层，。建筑户型：住宅有7种户型。户型以独立单元为主，兼有复式户型。三层建筑均为独立单元户型，计61户。六层建筑的住宅均为复式户型，计31户。公建楼一、二层为商铺

5、。户建筑面积： 250440m2不等，共9档。其中，复式户型面积为300 m2以下，为247 m2与281 m2二种，独立单元户型面积在300 m2以上，大致分为档。商铺房暂未分割铺面。联体形式：不同面积、不同户型以13种形式组合而成，其中，三层别墅独立单元户型分别为16户联体格局。各楼栋及户型面积见各建筑楼号及面积指标表。 各建筑号及面积指标（表3）建筑类型 楼号 建筑层数 户型组合方式户数小计 户型建筑面积公建（住宅） 1#、2# 36 4 16 280.8公建（商用） 1#、2# 12 F 4F8 1976别墅 3#、4#、16 3 A2 12 3 443.11别墅 5# 3 C1 3C

6、1 3 400.95别墅 7#10 3 C2 3C2 12 383.78别墅 11 3 D 4D 4 320.50别墅 13 3 B1 2B1 6 401.41别墅 14、23、25 3 D 5D 15 309.51别墅 15 3 D 2D 2 309.51别墅 17、19 3 E 6E 12 374.58别墅 22、28 3 E 2E 2 347.58别墅 24 3 E 3E 3 347.58复式 29 6 F 6F 15 252.12总计 26栋 7型档 13型 92 31414.88注：1、以上户建筑面积数据未含联体墻公用面积。2、各户面积估算详见附件3建筑面积估算表。二、项目开发宏观环

7、境分析2.1 山西省经济发展状况近年来，和全国经济形势一样，山西省经济保持了持续较快发展的势头，今年以来，在保持经济较快增长的同时，农业生产向好的方向发展，工业企业利润继续提高，对外贸易增长，财政收入大幅增长，城乡居民收入增长加快。据全省统计，与去年同期相比，今年一季度生产总值完成585.9亿元，增长13.5%；财政总收入完成131.8亿元，增长47.2%首次突破季度百亿大关；一、二、三产业同步增长，分别达到4.9%、17.5%、9.3%，经济运行良好；投资、消费、出口形势依然向好，一季度，全社会固定资产投资完成89.6亿元，增长42.3 %；社会零售业完成196.3亿元，增长16%；进出口总

8、额9.4亿美元，增长41.7%。值得注意的是，一季度全省城镇居民人均可支配收入达2066.1元，同比增长13.5%，农民人均现金503.2元，同比增长9.3%。居民收入的提高继续刺激着居民消费的增长，人均消费支出1359.37元，同比增长7.67%。今年以来，住房、汽车、通讯产品等持续热销。同时也应该看到，开工项目过多、盲目投资和重复建设等等问题已成为山西省当前经济的主要矛盾，开发区整顿已成为重要议题。省政府第22次常务会议再次要求：认真执行国家耕地保护政策，建设占地要尽量占用空闲地、荒芜地和存量土地，挖潜、集约用地，开发同节约并重，促进经济的可持续发展。会议确定，将撤消36个开发区。省府对开

9、发区立项审批将更加严格。政府将贯彻国务院常务会精神，进一步加强宏观调控，坚决控制投资增长过快。2.2 长治市经济发展趋势分析长治市经济增长势头强劲。2004年，全市生产总值达到255.66亿元，同比增长14.8%；财政收入36.5亿元，同比增长41.63%；全社会固定资产投资完成127.86亿元，增长92.8%。另外，一般预算收入同比增长40.93%，规模以上工业企业同比增长29.7%，新增亿元县6个，增加数均居全省第一。经济大幅增长的同时，乡镇居民得到了实惠，全市城镇居民人均可支配收入达7073元，同比增长14.4%，农民人均纯收入达到2903元，同比增长9.3%。今年一季度，长治市财政收入

10、再创新高，累计完成13.37亿元，同比增长63.95%；全市城镇居民人均可支配收入达1943元，同比增长15%；农民人均现金收入达623元，同比增长10.9%。随着百强调产的投产达效，随着长治交通打造三通一环一网，实现大十字高速公路网和将来的两横两纵、三横三纵，全市经济增长势头将更加强劲，经济发展后劲明显增强。2.3 项目地块临近城市经济发展分析太原、榆次、临汾、晋城等临近城市经济发展均较快，人均收入高于长治，且人均收入增长都在12%以上。尤其是太原、晋城市，经济发展更为强劲，其房价比长治高出一截，临近城市经济的发展和房地产的高价位，势必引导本市经济趋向和房价的提升。2.4 长治市住宅市场供给

11、情况分析2.4.1 住户市场供给情况分析长治市住户市场广阔，仅2004年竣工交付的住宅区就有20来处，2005年已知的在施工程不下10来处。近年住宅的单户面积大致在70-220之间，以120-160的户型居多。商品房单位建筑面积平均价格14002200元不等，绿化环境较好的住宅小区最高房价达2600元左右，单位建筑面积同比价格增幅达30%左右。住宅建筑区域仍以市区人口密度较高的地区为主，从市商贸中心区域渐次向周边人口低密度区发展。南过解放街，东出东外环，北达北外环，西至二级路。从销售形势看，期房预售达40%以上，现房销售尾盘在20%左右。其中，位置较好、价位适中的楼盘销售快，楼中楼式较大面积住

12、宅、小面积住房及经济适用房销售见好；售价偏高，位置较偏的楼盘销售较差，尾盘达40%以上。2.4.2 住房市场需求情况分析从住房销售情况可以看出，现阶段长治市住房销售尚有一定市场，主要需求项目档次与人群收入状况有直接关系。（图略）从上图可以看出，长治市居民的住房需求，大量的是经济适用类商品房，其次是中大面积住房，中小面积住房和别墅也有一定的需求。目前，长治市住宅建筑大多为中等商品房，大面积高档房和小面积经济房数量较少，没有真正意义上的别墅房。2.5 地块所在地域住宅区域分布分析长治市住宅区域可按所在地域划分为市内、市周。市内住宅多为拆迁改造住房，小区面积和建筑面积因拆迁地块有限而受到一定限制，如

13、紫金花苑、今港花园、景上书苑、金色嘉苑等。市周住宅以向南北拓展为主，主要地域为城西路到城东路之间，集中开发较大住宅区，销售对象以散居市民和大中企业职工为主。城南在新街小区、中南花园、南营小区等组成解放街片区；城北以颐圣花苑、华苑小区、复兴花园、永盛苑小区等组成城北街住宅片区。城东、城西虽然也有零散住宅区，如乐苑小区、潞赛达花苑、城东小区、紫坊住宅、温馨家园等，但不足形成住宅片区。2.6 项目开发宏观环境评价综上所述，本项目开发面临的宏观环境具有如下特点：2.6.1本市经济发展迅速，经济实力不断增强，基础设施及交通环境日益改善、国民经济发展后劲十足，居民收入提高，生活水平提升，为当地房地产业，尤

14、其是住宅发展奠定了有力的基础。2.6.2市住宅市场规模趋大，总体呈现过剩与短缺并存。挑战与机遇同在的局面。商品房空置率达20%左右，买方市场初步形成，多数楼盘面临着巨大的营销竞争压力，但适销对路，质量上乘，环境与品牌优势明显的楼盘仍然畅销无阻。2.6.3 长治市住宅市场呈现如下基本特征： 郊区化特征：随着城市交通环境的改善以及居民对居住环境质量要求的日益提高，在市区内楼盘为主的主格局中，郊区楼盘迅速发展。尤其是2004年，向北（景家庄、华家庄），向南（南关外），及向东（东关村），向西（紫坊村）都有相当面积的住宅小区建设项目。 主题特征日益明显，住宅市场细分日益深化，各类具有明显主题特征的楼盘占

15、据明显的市场优势。近年来，商业区住宅项目、文化教育氛围住宅、绿色环境住宅、多层及小高层中高档住宅等为主题的项目各呈缤纷，如金色嘉苑、颐丰苑颐圣苑景上书苑华苑小区等，吸引了众多买家。 品牌因素日益走强：近年来，随着上市住宅小区的逐步增多，长治市房地产初步形成了一些较好的品牌，如省三建公司、市建总公司、市房地产开发总公司、仁德信公司等，这些品牌给消费者留下了深刻的印象，成为购房时的首选因素之一。 目前，长治市区的南街、西街、长兴路改造已基本完成，东大街改造正紧锣密鼓的进行，市内住宅建设趋向见缝插针之势，近郊的发展势头引人注目。三、长治市总体规划描述3.1长治市2010总体城市规划根据长治市总体城市

16、规划，确定了长治市城区布局基本取向为：北联南拓、东建西展。未来的长治市将以百强调产为契机，加强交通建设速度，强力发展经济后劲。新规划将长治市城北区确定为城市发展密集区；老顶山片区开发为重点旅游区，筹建名人文化广场，以神农文化为緼涵，吸引八方来客，发展为国家级山水园林化城市。3.2 长治市发展战略目标长治市城市发展战略目标是充分利用现有资源优势，百强调产，发展经济，建设国家级山水园林化城市。21世纪，长治市将发展成为：一个繁荣、高效、文明的省际交通枢纽城市；一个适宜创业发展，又适宜居住生活的园林化生态城市。3.3总体发展战略长治市城市发展规划将全市划分为几个片区。首先改造旧街道，拓宽主要道路，重

17、建两侧楼寓，目前，已基本完成了西大街、英雄南路改造，东大街、英雄中路正在改造中。建设中心商业区，英雄中路两侧，向东经长兴中路至延安中路，包括东大街两侧，预计至2006年底可大致完成，该区域住宅楼建设可同时完成。建设经济开发区，以城西路为中心，由太行西街向北渐次发展，至北外环，包括城北街两侧及相应的住宅建设，如复兴花园、永盛小区等。旅游开发区：由太行东街东端向东，建设名人文化广场，包括老顶山国家森林公园，炎帝文化区，名人广场区等，相应的住宅建设包括XX苑等。长治市社区建设按园林化城市建设标准要求，并逐步向三、三、四的世界城市建设格局靠拢，即30%建筑，30%道路，40%绿化的生态自然环境发展。四

18、、项目所在地区域环境分析4.1 区域定义本项目位于长治市太行东街东端，与城市主要交通干道相接，未来属于名人文化广场区。鉴于区域的中小城市特点，区域内交通便利，市区房地产开发板块已经逐步形成；同时考虑该项目的定位特点，现以城西路至老顶山森林公园，紫金街至城北街之间为主，将区域定义扩大为整个市区, 东逾东外环，西至火车站，北越城北街，南出解放街。现对本区域内有关规划及房地产开发供应状况分析如下：4.2 区域现状与规划4.2.1 现状长治市为实现山水园林文化型大城市的目标，近几年投入大量资金进行了城市建设，拆除街面各种违章建筑、拓宽马路、绿化街道两侧，建设社区公园及健身活动场所。目前，住宅建设发展迅

19、速，其重点是：市内拆迁改造、市周拓建规模。2004年度，进入长治市区的房地产开发企业 （包括县级及外地） 共40余家，竣工及在施工程近100处。纵观长治市房地产开发市场如下：4.2.1.1 销售市场A、短期内整个售房市场看好。目前，虽然存在空闲房产，但本地人群购房欲望较高。B、销售价上扬较快。今年住宅房平米均价大多上涨300-400元，上涨原因为：土地价格上涨，材料价格（预估）上涨，建筑质量、建筑档次的提高，各项费用收取较高；更主要的是，住宅商品房市场见好，房价在市场经济杠杆的调节作用下升高。C、销售两端缺口较大。大面积高档房和小面积经济房因数量较少，呈紧俏状态。多层楼的高层次也因优惠多多，成

20、为畅销热点。反之，高层次的高档房、常规型高价房、低密度人群地区房成为销售弱点。D、别墅房仅是楼中楼的代名词，现房、期房均未具备别墅的环境特点。但因楼中楼紧跟社会时尚，被中高收入阶层看好，价位适中的也较畅销。4.2.1.2建筑特点趋势A、建筑户型呈多元化、档次呈上升趋势。B、高层电梯楼进入建筑市场，且发展较快。C、越来越注重社区环境建设，包括绿化占地比例与健身设施配套。D、社区服务设施建设同步。从以上的各项特点可以看出：长治市居民住宅销费观念的变化，住房需求已由追求安居，转变为倾向于大面积、高档次住房；居民收入在较大幅度提高，住房投入比率大幅度增长。目前，区域内没有以富有人群为对象的住宅区，除X

21、X苑项目外，也没有审批任何别墅住宅项目。4.2.2 区域规划发展方向根据规划，长治市区域随着百强调产的实现，长兴路商务区、城西北路高新技术开发区的形成，老顶山神农旅游区的开发，及长治市成为交通枢纽城市的实现，将发展成为山水园林文化型大城市。本项目所在地，正位于神农山庄片区内。由于国家对别墅建设的审批控制等原因，XX苑在较长的一段时间内，将成为长治市唯一真正意义上别墅区。随着长治经济的腾飞，富裕人群的壮大，其居住和投资价值将迅速突显。五、项目开发条件5.1 地块概况5.1.1本项目地块紧靠老顶山国家森林公园，太行东街东端，距市中心不足3公里。首期征地3.4公顷（约51亩），主要为澳瑞特健康产业股

22、份公司工业荒地。可发展用地为澳瑞特健康产业股份公司工业用地和山门村、龙山村地块，约10公顷（近150亩），目前主要是荒地、农田和厂区，位于规划中的名人文化广场片区。5.1.2地块位于太行山区，属北温带气候，虽然海拔较高，但由于置于上党盆地，又有国家森林公园的大植被绿色生态环境的依托，冬暖夏凉，风清云秀。5.1.3地块所在片区具有浓厚的“神农文化”韵涵。老顶山山巅，高达数十米的炎帝像赫然在目，向八方来客展示华夏始祖炎帝神农氏在上党的丰功伟业。在上党，炎帝始种五谷以为民食，制作耒耜以利耕耘，遍尝百草以医民恙，治麻为布以御民寒，陶冶器物以储民用，削桐为琴为怡民情，日中为市以利民生，剡木为楫以安民居，

23、带领人类实现了由漁猎到农耕、由游牧到定居的重大转折，开创了中华民族的古代文明。 “神农文化”是中华民族文化之源，凝聚炎黄子孙的民族之魂，是华夏儿女的精神之光。“神农文化”形成旅游品牌，必将带来项目地块的大幅升值。5.2交通项目地块交通方便，道路畅通。步行至2路公交车终点站仅用数分钟时间，可以到达市府、市公安、电视台、电讯公司、多幢商贸大楼和大型宾馆，并可直达长治市客运中心和长治火车站。仅几分钟的车程就可到达市中心，沿途有和济医院、市政办公大厅、长治市工商银行、市供电公司，市中国银行、市邮政大楼，网通公司、花卉市场等居民服务处所，市邮政大楼西侧，是长治市内最大的山水园林公园太行公园。与神农文化旅

24、游品牌相适应，市区交通加快改造，目前，八条路段建设项目已经招标，太行东街进行延伸建设，介时，原有的便利交通会更加通畅，道路绿化会更加秀丽。根据规划，长治市区域和外界的交通，将由现在的大十字，经二纵二横建设，逐步发展成三纵三横的四通八达，使长治市成为现代的交通枢纽城市。交通的升档将为项目楼盘带来升值期望。5.3市政配套设施地块周边的市政配套设施齐全，水、电、煤气、闭路、电话、宽带网络等均已布管、布线，将解决项目建设有关需求，减少有关投入，增大利润空间。5.4 地块周边环境地块所在地，东侧和南侧为耕地，一片田园景色，以老顶山森林公园为依托，极目而望，风光无限。地块北接太行东街，路边绿荫处处，草坪如

25、茵。隔街而望，澳瑞特住宅小区建筑错落有致。地块西侧是澳瑞特健康产业股份有限公司厂区，对地块环境和景观构成一定威胁，但不足造成环境影响。以现况看，因流水作业的技术含量增高，企业环保意识较强，虽然存在工业污染、噪音污染源，经环保部门监测，已达到环保要求。在未来规划中，澳瑞特健康产业股份有限公司和周边村庄将搬迁，整体拓建为名人文化广场，彻底清除污染源。5.5项目地块建设别墅住宅的S.W.O.T分析5.5.1 优势（Strength）5.5.1.1开发商（XX房地产开发公司）注重文化氛围、打造精品的开发理念有利于树立别具一格的项目形象，以较低成本迅速占领市场。目前房地产市场豪强如林，有些开发商实施高速

26、扩张策略，以致使消费者产生“粗制滥造”的印象。本项目与之恰成鲜明对比。多年来，公司 “以精品建筑滚动发展”的战略，“追求完美、塑造精品”的质量方针，使得口碑广树，XX品牌知名度增加了消费群体期望。5.5.1.2依山、造水、筑屋，自然景观优美，绿色生态环境。本项目以老顶山公园为依托，自然条件好。迎合现代成功人士 “买天买地买健康”的购房理念和亲近自然的趋向，以及因北方缺水形成的北方人“好水”心态，项目借重老顶山富氧生态环境，根据地块原始地貌布置住宅组团，打造绿色多水环境，巧置休闲景观，形成别具一格的竞争优势。富氧生态、临水而居恰恰是目前长治区域各楼盘欠缺的卖点。区域内很难找到如本地块这样自然条件

27、优良、具有一定规模、又适宜别墅建筑的住宅用地。5.5.1.3顺应政府规划，填补区域建设空白，得到政府支持，成为目前我市城区区域内已审批的唯一别墅建筑区。根据长治市规划，商贸片区、经济技术开发片区、工矿片区、住宅片区、旅游开发片区均已确定。本项目坐落在旅游开发片区内，秀丽的别墅景观建设不仅顺应政府规划，也为旅游开发增添了新的景点。填补了长治市区域无高收入人群集中居住区的空白。目前，区域内不少企业主纷纷外流，到外省、市购买高档次住房，进而寻求在外地发展。本项目初步估算，仅首期工程开发即需投入近亿元，吸引富裕人群迁入，稳定本区域发展投入，减少资金外流，对本地区的经济发展将起到一定作用。至目前为止，长

28、治市城区审批的别墅区用地仅本地块一处，由于政府加强对别墅住宅建设控制，短期内不会审批新区。如果长远规划不变，除神农山庄别墅区的二期开发外，不会审批其它的别墅用地。XX苑项目将成为本地区唯一的真正别墅片区。5.5.1.4本项目地块是尚待开发地带，未来发展潜力大。目前，长治市仍属中小城市范畴，区域面积较小，城市四周外环路的住宅楼盘稀少，项目所在地还属于较大规模的待开发区，又是旅游开发区的进出之所，因而未来具有相当大的发展和升值潜力。5.5.1.5 知名的物业管理，完善的周边生活服务，提高居民购买欲望。项目地块属澳瑞特物业有限公司管理范围，澳瑞特物业有限公司是长治市仅有的全国物业管理先进单位，有完善

29、的物业管理体系，长足的管理经验，可提供优良的售后物业管理，增加客户购房期望。澳瑞特物业公司管理小区服务项目齐全，具有多个小型超市、美容美发店、饮食店，有菜肉市场、食品加工店、健身器材店、装饰材料店，还有学校、健身广场、文化娱乐活动中心、医药诊所等。减少客户购房后的生活服务后顾之忧，提高售房机会。5.5.6 地块便利的交通和车库的设置，可提高客户期待。地块便利的交通增大了生活服务范围，无论是到达市金融中心、邮电中心、商贸大厦，还是重点医院、花卉市场、山水园林，都仅需几分钟的车程；从地块处乘坐公共交通车，不仅经过闹市区，还可以直达长途汽车站和火车站，成为长治市区少有的择优公交线路。本项目车库数与户数比超过1:1，是长治市区域内唯一的大比值车库数量的住宅区，可满足拥有自备车族