宁波楼市年度调研报告doc 29页.docx

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宁波楼市年度调研报告doc29页

宁波楼市年度调研报告（doc29页）

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2006年宁波楼市调研报告（转载）

 （2007-03-1216:

39:

21）

目          录

一、2006年宁波房地产市场总体状况

1、房地产投资继续稳步增长

2、新建商品房销售良好，成交价格稳中有升

3、二手房市场价格稳定，成交量起伏较大

二、土地市场分析

三、各个版块市场分述

1、市中心板块、城中板块大户型为主

2、东部新城催熟江南版块

3、鄞州逐渐成为宁波的城市副中心

4、江北居住氛围后发而上

5、城西等待拓展延伸

四、2007年市场展望

1、2007年政策调控执行力度将加大。

2、土地增量供应控制更严，土地成本将提高

3、2007年中小户型将唱主角。

4、房价格依然会稳步上涨，销售量会平缓上升

5、写字楼市场则是走向两极分化

五、附表（2006年土地出让成交一览等）

一2006年宁波房地产市场总体概况

　　2006年是房地产市场的调控年，宁波的房地产市场则是总体表现良好，房产投资稳步增长，新建商品房销售良好，二手房市场并未大起大落。

宏观调控，尤其是“国六条”及细则政策的出台，对继续稳定宁波的房地产市场持续健康稳定发展起到重要作用。

 1、房地产投资继续稳步增长

宁波市历年房地产投资比较

名称

2003

2004

2005

2006（1-11月份）

投资额（亿元）

184.3

234.4

258.2

255.34

同比增长（％）

46.3

27.18

10.2

宁波楼市在2006年的宏观未出现大起大落，从宁波市统计局公布的数字情况来看，今年宁波房地产行业的投资截止11月份已达255.34亿，接近2005年整年的水平。

全年的增幅在10％左右，说明在宏观调控后，整个宁波的房地产市场发展逐渐趋于稳定，经历了2003年、2004年的房地产行业投资非理性增长后，宁波的房地产行业投资在2006年开始凸现理性一面。

2、新建商品房销售良好，成交价格稳中有升

　　由于消费者对房价大幅下降的预期，宏观调控在抑制了投资性需求的同时，一定时间内也抑制了自住性需求。

从2006年的情况来看，购房者的心态逐渐趋于稳定，一些较好的楼盘，价格显稳中有升的趋势，从成交量上看，今年宁波房地产市场已恢复较平稳状态。

1-11月宁波市四区商品房住宅成交面积一览

整个房地产业更稳定，更健康。

事实上，宁波自去年新政的“组合拳”调控以来，房价并未如部分消费者所预期的下跌，而是稳中有升，只不过涨幅减缓。

今年5月最新一轮宏观调控在短时间内也未对宁波市房价产生大的波动，市场供需双方也没有出现去年“国八条”出台后共同观望的现象，充分说明宁波楼市已开始步入理性发展的时期。

3、二手房市场价格稳定，成交量起伏较大

1-11月份宁波市四区二手房（住宅）成交价一览

1-11月份宁波四区二手房（住宅）成交量一览（万平方）

1-11月份宁波市四区二手房（住宅）交易均价为5444元/平方米，比去年同期上涨2％。

5月29日“九部委意见”出台，从6月1日起将实施“征收全额营业税的时间从2年延长到5年”的新政，造成5月份的最后2天，二手房交易放量成交的现象，对宁波市二手房交易价格变动带来一定的影响；5月份的最后2天，受九部委《意见》的影响，江东、江北、海曙三区二手住房日均成交高达234.5件。

　　6月份宁波市四区二手住房平均价格并未出现较大幅度下跌，反而是继续保持平稳上升走势主要原因过了这个大限后，手里有房的客户又不急着出手。

随着“国六条”及“九部委意见”的出台，部分购房者开始持币观望，但是成交的数量明显下降，为5月份的一半左右，交易量有所萎缩，。

　8月1日后，二手房开征20％的个人所得税，对二手房市场产生较大影响。

9月份市三区二手房交易持续走低，市场反映冷淡直到11月二手房市场才有回复到原先正常水平。

小结：

今年宁波房地产市场的平稳发展，归功于市场对国家调控政策适应程度进一步提高。

同时真正有购房需求的群体，纷纷放弃等待观望，变潜在需求为有效需求，说明居民对房价的承受能力也有所增强。

由于去年受宏观调控影响而推迟预售的楼盘，在今年纷纷登场，市场供应量加大，居民因市场观望而推迟的需求开始激发，使得市场重新进入正轨，并在今年达到一个高潮。

二土地市场分析

土地市场是商品房市场的风向标，和商品房市场稳中有升相比，宁波2006年的土地市场则明显要敏感得多。

2006年1-12月（12月15日截止数据，土地市场部分下同）宁波四区共出让成交土地97幅，共计7466亩（497公顷），其中9月到12月成交土地3967亩（264公顷），占到全年的一半多。

1、住宅用地“一地难求”

据宁波市国土资源局的统计，2004年宁波出让普通住宅用地为404公顷；2005年普通住宅用地供应212公顷，2006年截止12月15日，累计已供应普通住宅用地247公顷。

2005年由于宏观调控，住宅用地放量较少，2006年与2004年的土地放量供应情况相比，住宅用地对开发商来说可谓“一地难求”。

因此2006年出让的住宅用地实际成交价格要远远高于出让前公布的底价。

如洪塘3#地块从120万/亩竞价到202万/亩，七家公司进行激烈竞争便是很好的一个缩影。

由于宁波老城区腹地较小，可供推出的住宅项目用地已日渐稀少，大宗土地更是难觅踪影。

2006年出让的住宅用地里，维科以2560元/平方拿下的水上公园三期地块（168亩）是比较大的土地。

另一块成交的住宅用地则较小，位于江东中兴路以东、灰沙厂以北的33亩住宅用地，被宁波通程投资开发有限公司以2860元/平方的楼面价取得。

2、百亩以上住宅地块较多，成交均为实力企业

除去经济适用房地块以外，2006年成交的住宅用地里，超过100亩的地块共计7块，总出让面积接近2000亩，占到住宅用地的一半左右。

对于政府相关部门来说，一次性出让大规模的土地，通过总额较高的土地款作为一道进入门槛，可以保证参与竞争的开发商都是有相当的资金实力，可以在开发的同时保证该地块开发的完整性，不会因为开发商的不同，导致难得一块好地被开发成素质参差不齐的项目。

从拿地的企业来看，这些百亩以上的大地一半以上是被初次进入宁波市场的外来地产大鳄取得，对这些企业来说，也正必须要拿较大的土地才能符合他们在宁波的战略布局。

百亩地块摘牌的本地几家企业，都是在宁波拥有丰富开发经验以及相当资金实力的老牌开发商。

在宁波市场上手中的土地基本消化，早两年通过公开市场拿的项目也已基本进入尾盘阶段，现在进入公开市场获得土地，使企业能够继续发展。

3、鄞州、江北是住宅用地热点供应地区。

江北的住宅用地供应主要集中在洪塘及附近区域，今年共成交9幅地块，计1099亩，其中经济适用房占到一半左右。

江北及洪塘居住氛围将会在这些项目建成后逐渐形成。

鄞州区近两年的土地出让及住宅推出量一直是遥遥领先其他区域。

今年共成交住宅用地13幅，共计1066亩。

4、市中心还是俏，楼面地价突破上万元

市中心板块的土地，不论是住宅用地还是商业用地，一直都是物以稀为贵。

今年成交的土地，在市区里以商业地块为显眼：

江东七里垫地块以3800元/平方米楼面价成交；江北桃渡路1#地块和渔轮厂地块分别被宁波银鑫房产和百隆房产以4400元/平方和4500元/平方的楼面价拿下；和义路2＃地块更是以19176元/平方的楼面价格创下宁波第一地价。

5、东钱湖区成为新的开发热土。

东钱湖区域以其良好的山水环境和人文景观一直被众多发展商看好，经过几年的基础性投资建设，今年该区域土地出让开始逐渐启动，土地推出呈现规模化和体量化趋势，雅戈尔、华润置业、宁波华龙房地产开发公司在该区域竞得地块。

三幅土地共638亩，出让楼面价在2300元/平方上下。

今年的雅戈尔推出钱湖.比华利别墅，销售情况良好，成为该区域开始启动的先锋，预计今后该区域土地推出和开发将快速上升，继续呈现规模化和体量化趋势。

6、国内一线开发商继续进军宁波市场

继金地、中海之后、绿城之后，国内房产领军企业万科、华润、合生创展也在宁波拿下土地。

万科在中心区拿下了288亩的住宅用地用于开发金色家园系列，华润则以7.2亿的总价在东钱湖取得东钱湖寨基地块458亩，容积率为1.0，合生创展用7.25亿取得450亩庄市的土地。

国内一线开发开发商在资金实力上明显高于本地企业，这对宁波土地市场价格上涨推波助澜起了一定的作用。

7、商业用地、住宅用地命运迥异

宏观调控主要是针对住宅市场从开发到消费的一系列大力调控，不少原先以开发住宅为主的企业都萌生开发商业地产的意识，许多城市的商业地块也因此悄悄地热起来，而宁波似乎是个例外：

住宅市场依旧受热，商业地产市场却不总是尽如人意。

纵观一年来的土地出让，商业用地、住宅用地出让可以说是冰火两重天。

当然也有例外，位于江东的七里垫地块的出让算是商业地产扬眉吐气的一次，经过103轮次现场竞价，最后以高出底价1.88亿元（总价6.8亿元）的价格成交。

该地块处在江东有开元酒店、欧尚超市、石浦酒店等围绕，这一区域的配套齐全，以其优越的地理位置、环境配套，出现激烈的竞价场面也是情理之中。

8、今年土地市场肖像图：

头轻脚重

2006年1-8月宁波四区总共成交土地3499亩（233公顷），而9月到12月不到三个月时间却成交了土地3967亩（264公顷），相形之下稍显突兀，有些头轻脚重。

宁波的开发商经过将近两年处于缺地状态后，对住宅土地都颇有“饿”态，临近年底，不少企业都有大笔的回收资金无处可去，土地价格自然会被抬高；同时不少业内人士认为这可能也和2007年1月1号起实施的对国有出让土地款项重新分配原则有关。

从9月份开始，宁波的土地市场再次出现热情澎湃局面，成交量和成交价格一再上升。

9、土地市场上地方政府和中央之间再次有微妙关系出现。

在合升创展拿下庄市地块前，中央开始表态要对大幅出让的土地进行调控，以防止开发商囤积土地取得利益。

合升创展拿下的庄市的450亩土地则是一共分成了6块，被同一家公司取得。

这样的做法很可能使中央政府在限制地方大幅出让土地方面收效甚微。

小结：

当前市场中，已出让尚未形成有效房源供给的存量土地总量不多。

考虑到征地拆迁等客观问题影响土地的开发进度，预计这些存量用地要形成有效房源供给需要2-3年的时间，短时间内市场中不太可能出现大批量集中放量供给的现象。

　　而在过去的三年时间里，宁波的住宅价格涨到了一个瓶颈，而一向不怎么被关注的写字楼的价格则一直没有大幅度提升，主要原因就是供大于求。

2006年宁波写字楼新推量在61万平方左右，加上2005年30多万平方的存量，供应量预计为90万平方左右。

市场供求比预计为3：

1，供应量明显高过需求，而供应量主要集中在鄞州新城区、科技园区等较远区域。

近两年，宁波的普通住宅用地供应量呈逐步放缓的趋势。

宁波本身住宅项目已经不多，由于2004年推出住宅用地较充足，因此两年后的今天楼盘的供应量颇有井喷之势，到明年上半年楼盘的供应量将会相应地逐步减少。

而2005年、2006年住宅用地供应均较少，开发企业也看出了其中的商机，因此一旦有住宅用地推出，因此必是一阵疯抢。

三宁波市各个区域版块分述　　

宁波的城市版图正在摊大饼式地扩张，市中心半径在日益扩大，抢占先机的开发企业都早一步看到了眼前的郊区将成为未来的绝版地块，近郊地块成热点，不是偶然，更不是暂时的现象。

此前，宁波楼市有个很特殊的现象：

市区和郊区房价差异不大，甚至一手房和二手房的房价也差别不大。

其主要原因还在于宁波城市小，郊区到市区也没多少路程；其次是产品的市场细分程度低，目标市场定位并不清晰，各种品质的产品价格较为接近，价格没有对品质形成准确的反映，楼盘单一性明显，品质差别不大。

随着市场的成熟、供求关系的变化，这种现象已经发生了改变，不同区块的楼盘，甚至同区域的不同楼盘已渐渐分出了楚河汉界。