项目定价报告Word下载.docx
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60
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400
96
624
72
144
120
366
834
合计
248
766
132
1458
户型分布统计
1/2/1
2/2/1
3/2/1
3/2/2
4/2/2
4/2/3
472
152
192
402
664
554
项目共有20栋多层、9栋高层组成，共有1458套。
产品以120~140平的三居为主，项目内多层与高层产品类型未形成明显差异。
2、项目优势
常平品牌。
大规模、大体量，引领区域未来发展。
交通便利，紧临城市主干道东大街和东外环。
3、项目劣势
本案劣势，外在的因素主要体现在项目位于长治东区－城郊结合部，需要围绕大盘思路进行引导；
紧临城市外环、铁路专线，存在噪音污染以及北侧殡仪馆对项目的影响
二、价格策略
1、价格策略
（1）采用低开高走的价格策略，以略低于市场竞争对手的价格面市，后期根据项目形象力的建立逐步拔高价格；
（2）前期以快速销售、最大化成交为目的，建立市场影响力，过程中对价格进行摸底，最大化的分流客户，保证成交率；
（3）以板块竞争对手价格和销售情况为参考，制定在板块内有竞争优势的价格；
（4）前期为了避免出现因价格过高，加之蓄客少的原因导致开盘没有形成热销的情况，项目开盘需保证充足的蓄水量，本次开盘价格需留有余地，保证开盘热销的同时，以便下一阶段销售推广的开展。
2、定价原则
原则一：
本次定价主要考虑单价定价
原则二：
多层作为辅助产品，定价上要充分考虑对小高层的引导作用
原则三：
拉大价差，更好的分流客户
原则四：
根据推售时间，尊重市场惯性上涨规律，增加推出时间系数
原则五：
综合考虑多因素，多系数考虑
在已确定的销售基价基础上，根据各楼栋的位置、景观等因素制定栋差价，将整体质素相对较差的楼栋与较好的楼栋拉开差价，保证项目低价入市为开盘积累人气的同时，也为后期价格上调提供空间。
三、定价系数
常平东方360定价模型主要考虑景观、噪音、面积、朝向、通风、层差及栋差等系数。
景观
噪音
通风
面积
户型
调整系数
（－100～+100）
（0～50）
（0～30）
（0～20）
（0～100）
1、景观系数
楼王景观
园区内三面景观
园区内南北景观
南景北无
南无北景
南北均无景观
系数
+100
+50
+30
-30
-50
楼王景观是针对3、9、18、21号楼设置，这几栋楼均位于项目中心，被园区主景观围绕，采光、通风、噪音均不受影响，因此设3、9、号楼景观系数为100元，18、21号楼景观系数200元。
2、朝向系数
朝向
南北通透
三面采光（西）
三面采光（东）
50
3、通风系数
双阳
标准户型
－30
本案剩余双阳户型主要集中在1、2号楼上，数量较少，存在稀缺因素，故不设双阳系数
4、面积系数
从60-200平米户型，以每20平米递增20元户型系数，取120-140平为基准价0元。
面积区间
60-80
80-100
100-120
120-140
140-160
价差
40
－20
－40
5、噪音系数
由于本案紧临城市外环及铁路专线，均存在不同程度的噪音污染，项目东侧有铁路通过，是噪音污染及环境污染最为严重的部位，因此，设定项目噪音污染系数，由东北向西南设置20元噪音系数。
6、户型系数
户型系数主要考虑户型布局的合理性、使用效果及空间面积利用率等因素，本案户型相对单一，整体户型设计合理，暂不设户型系数，后期可根据销售去化情况，增加调整系数，保证平衡去化。
7、调整系数
8、栋差系数
（1）多层栋差
差价
100
80
200
-10
多层栋差系数主要根据位置与景观的关系、噪音污染因素设定，
10、14、16、19号楼紧临小区中心景观，6号楼相临西侧城市公园；
按设定景观系数，加50元，25、27、29号楼受前面楼座遮挡，－30元；
30号楼位于外环与铁路的双重影响，设－60元影响系数，22号楼设－40，4、7、10、16、19设－20。
10、16、19、22号楼均为100平米以下小户型，由于本项目小户型占比过小，属稀缺型面积，设50元调整系数
（2）高层栋差
-120
-20
-60
高层栋差系数仍根据位置与景观的关系、噪音污染因素设定，
小高层除1、9号楼受铁路噪音影响小之外，其它均受噪音影响，设－20元噪音系数，23号楼同时受外环噪音及扬尘影响，设－60元影响系数，
1、2号楼为一梯四户设计，居住舒适度及私密性相比一梯二户要差，设置－30调整系数，
9号楼位于小区中心，四周均为多层建筑，紧临小区中心景观，设楼王系数100，2号楼朝向偏北，视野及采光均受5号楼影响，设置－50元影响系数。
8、11、17、20、23号楼户型一致，均为客厅朝北，视野上均受到殡仪馆的影响，其中8、11、17影响较大，该三栋楼设置－30元影响系数。
9、层差系数
（1）多层层差
由于项目多层一层均为车库，住宅从2层开始，实际总楼层为7层，考虑到消费者对四层以上爬楼距离的抗性，需要制定有引导作用的层差，促进高楼层部分销售。
以四层为基准层，按楼层进行递增或递减，差价设置为400元。
示例：
若按总楼层为7层，层差如下：
一层
二层
三层
四层
五层
六层
七层
层差
－50
150
－100
－250
备注
不带花园
基准价
导入实际楼层后，层差分布：
（2）高层层差
整体趋势——中间楼层最高，根据楼层不同递增与递减系数不同。
具体细节——低楼层受噪音影响、空气质量差，采光、视野差等因素，设1－3层层差为50元，随楼层递增；
4－7层影响减少，层差缩小至30，8层起摆脱受多层视野上的影响，7－9层层差设为50元，9层以上至12层视野开阔，采光充足，楼层差别应相对较小，因此每层递增20元；
13层以上为高层部分，为有效分流中间层客户，因此从13层起，逐层递减10元；
15－16层层差－30元，16层与17层的楼层差150元，主要考虑此套房源最后价格应该与5层相近，因此150元实际为调整系数。
总体层差：
楼层
130
160
190
220
270
320
15
340
360
380
370
330
180
四、价格明细
常平·
东方房源价格统计
建筑形式
套数
销售面积（㎡）
销售金额（元）
销售均价（基价）
1号楼
小高
6899.62
22846604
3311.28
2号楼
22363630
3241.28
5号楼
8701.6
28547761
3280.75
8号楼
8701.76
28287233
3250.75
9号楼
15141.76
52437126
3463.08
11号楼
8829.6
28703096
3250.78
17号楼
20号楼
23号楼
28199695
3240.75
3号楼
4074.36
11635909
2855.89
4号楼
4180.14
11561790
2765.89
6号楼
3777.24
10598504
2805.89
7号楼
4414.68
12188814
2760.97
10号楼
4499.76
13022732
2894.09
12号楼
4964.76
13831260
2785.89
13号楼
14号楼
6671.4
18719188
16号楼
12978314
2884.22
18号楼
2927.88
8391606
2866.10
19号楼
12931145
2873.74
21号楼
8750739
2988.76
22号楼
12932729
2874.09
24号楼
5679.84
15823394
25号楼
6261.48
17068098
2725.89
26号楼
7084.92
19780300
2791.89
27号楼
7510.8
20519594
2732.01
28号楼
4550.16
12587868
2766.47
29号楼
6244.08
16912270
2708.53
30号楼
4561.44
12559704
2753.45
多层合计
98794.86
276625218
2800.00
高层合计
81278.92
268220139
3300.00
总计
180073.78
544845357
3025.68
五、项目基价分层表
另附!
项目组
2010年8月17日
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