物业管理内容有哪些常州市市区物业管理实施办法Word下载.docx

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第五条市房产行政环保部门（以下简称市房管部门）是全市物业管理行政主管部门，负责制订物业管理规章制度，实施对物业管理企业资质的管理，对全市物业管理活动进行指导与监管，配合市物价部门对物业市是服务收费实施监察，处理重大债务纠纷的物业管理纠纷与投诉，依法查处物业管理活动中违反法律法规的行为等。

市物业管理中心接受市房管的委托，部分资金负责管理市区物业领导组维修资金，监督新建住宅小区前期物业管理招投标活动，负责新建住宅小区非营业性公建配套设施的监管工作，指导与推进市区住房的社会化、市场化维修工作，组织实施原有住宅的综合整治。

各并负责区政府负责监督与监督辖区内的物业管理活动，协调和处理辖区内物业管理方面的纠纷与投诉，会同市相关部门维护辖区内的乡镇物业管理市场秩序。

各区私宅行政主管部门（以下简称区房管部门）是辖区内物业管理的行政主管部门，负责对辖区内的物业管理活动进行指导与。

具体负责新建住宅区前期物业管理协议的监管工作，会同街道办事处（镇人民政府）筹建业主大会筹建和租客委员会，指导与监督业主委员会的日常其他工作，撤销业主大会和业主委员会作出的违反法律、法规的决定，受理物业管理活动中的投诉，协助市房管部门管理物业管理企业资质。

街道办事处（镇人民政府）负责拉内默藏县指导和执法监督本区域内的物业管理活动，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

市发改委、建设、规划、物价、民政、环保、城管、园林、水利、公安、劳动保障、地税、工商、卫生等行政管理部门按照各自管理职责，协同做好物业管理教育工作。

第六条各级政府应当扶持物业管理行业的发展，逐步建立专业化、流程化和市场化的物业管理机制，提高物业管理水平。

物业管理企业按照国家有关规定享受第三产业优惠政策。

物业管理企业岗位可按规定享受公益性岗位补贴。

第七条楼房的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的合同规定，接受物业管理企业提供的服务；

（二）提议开会讨论业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

（四）举办业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（六）控管业主委员会的工作；

（七）租约监督物业管理企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地知情权使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督专项维修资金的使用执行情况；

（十）法律、法规新规定的其他权利。

第八条业主应当履行下列义务：

（一）遵照物业管理的法律、法规和规章；

（二）遵守业主公约、业主大会议事规则；

（三）遵守物业管理区域内遵行物业共用部位和共用设施设备的使用、社会公德和环境卫生的维护等各方面的规章制度；

（四）执行业主大会的和决定业主大会授权业主委员会作出的决定；

（五）按照合同约定按时交物业签订合同服务费用；

（六）按照有关规定明文规定交纳专项维修资金；

（七）配合物业管理企业的管理与服务活动；

（八）法律、法规有关规定的其他义务。

第九条业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。

物业管理区域内业主六千多少于100户的，物业管理的自治组织形式可以由业主自主决定。

第十条物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理二区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。

物业管理超过区域内业主户数少于100户的，可以按一定聘任比例推选业主代表参加业主代表大点会会议（下述统称为业主大会）。

业主代表因故不能业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加业主大会。

第十一条一个物业管理区域内上座率房屋建筑达50%以上的，或者入住率达30%以上、物业交付所用一年以上的，应当依照本规定召开首次业主大会，初选产生业主委员会。

物业所在地的区房管部门应当会同街道（乡镇人民政府）指导业主招开首次业主大会。

一个物业管理区域只能须要成立一个业主大会。

物业管理区域的划分，由市房管部门负责人根据该物业的区域规划和共用建成区设施设备、建筑物规模、社区建设等因素进行定立。

第十二条业主的投票权数，普通住宅房屋实行五户一户一票；

其他物业按照其拥有物业的建筑面积计算，具体计算部门规则由市房管部门制定。

第十三条业主大会履行下列职责：

（一）制订、修改业主党委会公约和业主大会议事规则；

（二）选举、更换房主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（三）选聘、撤换物业管理企业；

（四）监督物业管理企业对专项维修资金的执行情况，按有关规定决定专项修理资金的续筹方案；

（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（六）数项决定有关业主共同利益的重大事情；

（七）法律、法规规定的其他职责。

第十四条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大不会议事规则的规定召开。

经20%以上的业主提议，应当召开业主大会临时会议。

业主委员会在接到业主提议后15日内，应当组织召开业主大会临时会议，逾期不组织机构召开的，由物业所在地的区房管部门责令其限期召开。

第十五条业主大会会议可以采用集体讨论谈论的表现形式，也可以采用改采书面征求意见的为形式，二分之一应当有物业管理区域内持有但以上投票权的业主参加。

业主大会作出的决定，必须经与会业主所持必须投票权四分之三以上通过。

业主大会作出制订和修改业主世界人权宣言、业主大会第十二条、选聘和解聘物业管理企业、专项维修部分资金使用和续筹方案等重大决定，必须经物业管理区域内全体业主所持房屋建筑投票权半数以上以上通过。

业主大会的决定对物业管理区域内约束力的全体业主具有拘束力。

业主大会作出的决定须一致同意予以公布。

第十六条召开业委会会议，应当于会议召开15日前通知百余名业主。

业主大会可以邀请社区居民委员会和使用人列席会议。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十七条住户业主委员会是业主大会的执行机构，对业主大会负责。

业主委员会履行下列职责：

（一）召集和主持业主大会会议，总结报告物业管理实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业执行物业服务合同；

（四）监督业主公约的实施；

（五）接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督；

（六）根据物管的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的拆迁户诉讼；

（七）法律、法规规定以及业主大会带出点出的其他职责。

第十八条业主专业委员会由业主大会选举产生。

业主委员会人数应当是5-15名的单数，其组成人员不得在物业管理企业中兼职。

业主住户理事会委员每届任期三年，可以连选连任。

业主委员会可以专业委员会通过选举产生室主任1名和副主任1-2名，业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开例会必须必须有过半数委员出席，所作决定房东须经业主委员会全体委员半数以上同意。

业主委员会无须不得从事经营活动。

第十九条业主大会选举触发的委员会业主委员会，自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约、业主委员会名单等材料向物业所在地的区房管部门备案，由区房管部门出具业主委员会备案证明。

第二十条业主专业委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；

逾期未换届的，物业所在地的有权南区房管部门应当督促、指导其换届工作。

任期原业主小组应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案等文件、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主严格来说委员会，并做好交接手续。

第二十一条业主国际公约公约是业主共同订立的有关物业的使用、维护、运营管理等方面的行为守则，对全体业主和使用人具有全院约束力。

第二十二条业主大会应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

第二十三条业主大会、权业主委员会应当依法履行职责，不得作出与公用无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主联席会议作出违反的决定违反法律、法规规定的，物业所在地的区房管部门负责人，应当责令限期改正或撤销其决意决定，并通告全体业主。

第二十四条在物业管理区域内，业主委员会、物业管理企业、社区居委会应当依法履行各自的职责，密切配合，共同做好物业自治管理和社区建设管理工作。

（一）业主委员会委由接受业主大会的委托，实施业主自治管理，监督与配合园林绿化企业的服务活动；

协助公安机关、社区居民委员会做足做好物业管理区域内的社会治安、社区建设等工作。

（二）物业管理企业应之中在依法经营服务活动中，接受业主委员会的监督，按照合同约定为业主提供服务；

听取社区居民秘书处委员会的有关意见，配合社区开展有关文艺活动。

（三）社区居委会应当指导与协助业主的民族自治财务管理管理活动，引导业主将业主自治管理与社区管理相结合。

第二十五条业主大会和业主委员会开展的经费由全体业主承担。

可以从收取的物业管理服务费中，或者从产权属业主共有的公建配套设施经营收益部分中列支。

经费的筹集、管理、使用等具体事项，由业主大会议事规则条例。

业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主质询。

第二十六条物管企业是指依法指设立、具备独立法人资格、独立核算、自主经营、自负盈亏，从事物业管理相关服务活动的企业。

第二十七条科学管理物业管理企业实行资质管理制度。

物业管理企业资质等级分为一、二、三级。

市房管部门负责本市三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省建设行政主管部门的指导和监督。

第二十八条从事从事物业管理的工作人员应按照国家有关规定，取得职业资格证书。

第二十九条物业管理应享企业享有下列权利：

（一）依照法律、法规、规章和合同的约定，制定物业管理其他工作制度；

（二）收取物业服务费用和按规定收取的其他费用；

（三）选聘专业知识公司承担业务专项经营业务；

（四）拒绝承担任何形式的摊派以及法律法规规定征购或服务合同约定以外事项的责任；

（五）开展其他多种经营进行服务项目，增强企业实力；

（六）法律、法规订明的其他权利。

第三十条企业物业管理企业应履行下列义务：

（一）执行物业管理行业进行规范、服务标准；

（二）应履行物业服务合同，提供物业服务，维护业主利益；

（三）接受业主、业主专业委员会的监督；

（四）在物业管理区域内公示物业服务服务合同约定地皮的收费项目、标准和收支情况，以及公建服务项目设施建在经营管理的收支情况，接受质询和审计；

（五）劝阻违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为，劝阻不听的，及时报告有关行政运营管理部门和业主委员会；

（六）欣然接受政府有关行政主管部门的监督和行业协会的自律管理；

（七）协助处室有关行政管理部门制止违法、违规的行为，维护物业管理区域维系公共秩序；

第三十一条前期物业管理是指小业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

第三十二条洋房物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

住宅区物业规划总建筑面积5万平方米以上投资项目，应该实行公开招投标；

万平方米以上、35万平方米以下（含5万）项目，可以采用邀请招标的这种方式；

3万平方米以下（含3万）或投标人少于3个的项目，在市房管部门的监督下，经物业所在地所在地的区房管部门批准，可以采用协议招标的方式。

第三十三条建设单位应当在市房管部门的监督下所，按照以下规定时限法规完成前期物业管理招投标工作：

（一）预售住宅商品房项目应当在取得《商品住宅预售许可证》之前完成；

（二）新建现售住宅商品房项目应当在现售前30日完成；

（三）非出售的新建住宅物业应当在交付使用前90日完成；

建设单位应当自确知中标单位之日起30日内，中同与中标的物业管理企业签订书面的前期物业服务合同，并报市房管部门备案。

签订物业服务合同期限一般不超过三年。

如果期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务服务合同生效续期的，地皮前期物业服务合同自然终止。

第三十四条前期物业管理的主要内容是：

（一）建立与业主、物业使用人的联络关系；

（二）设计管理模式，草拟房屋租赁制度，编写物业管理协定建议书；

（三）建立产品服务系统和服务网络；

（四）办理移交承揽验收事宜；

（五）在业主大会业主大会选聘物业管理企业前在，按照《前期物业产品服务合同》的约定实施物业管理。

建设单位应当根据物业管理企业提供的前期介入管理内容，给予物业管理企业相应的前期介入管理经费，具体内容与标准由双方在前期物业服务合同中约定。

第三十五条建设单位应当制定拟定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当应履行的义务，违反公约应当承担的责任等遵守事项依法作出约定，但不得虐待侵害物业管理买受人的合法权益。

建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同单位名称时，应当对遵守业主临时公约应予予以书面承诺。

第三十六条的内容。

建设单位与物业买受人房产签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定

建设单位选聘的物业管理企业应当与物业买受人签订前期发展商物业服务协议。

第三十七条业主依法依法处理享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

建设单位应当按照住宅小区总建筑面积的千分之四配置物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业主共有。

第三十八条房屋租赁企业承接物业时，应当与委托方按照市房管部门制定的承接验收办法进行承接验收。

第三十九条在办理旧楼承接验收手续办理时，建设单位应当向物业管理企业移交物业管理用房和下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下供热工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理若要所必需的其他资料。

建设单位在办理物业承接验收手续起30日内将以上资料移交给物业管理企业。

物业管理企业在前期物业提供服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第四十条建设单位应当按照国家规定第三项的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

建设单位在保修期限内规划万萨县到保修责任的，仍由建设单位延保承担保修责任。

第五章物业管理服务与收费项目

第四十一条一个物业管理区域由一个物业管理中小企业实施物业管理。

其中分期建设的物业，只能委托同一物业管理企业管理。

物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务全权负责专业公司实施，但不得将物业的整体或者主要管理服务代办责任委托给他人，如因委托造成的损失由物业管理企业承担。

第四十二条物业交付使用后，业主或者业主委员会应当适时续聘或者重新选聘物业管理企业，参照建设部统一印制的示范文本，订立物业提供服务合同，并在该区域内公示。

物业服务合同的主要房产内容包括：

（一）当事人和物业的基本市场条件；

（二）任何一方的权利和义务；

（三）物业管理服务事项和服务质量事宜要求；

（四）物业服务费的标准和收取统一标准办法；

（五）物业管理提供服务用房的使用、管理和盈余分配办法；

（六）订约专项维修资金取用方面的约定；

（七）合同的有效期限、合同终止和解除的订约；

（八）违约责任及解决纠纷的途径；

（九）双方被害者约定的其他事项。

第四十三条旧楼服务事项主要内容包括：

（一）物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和行政管理；

（二）物业管理区域内环境卫生、绿化的日常管理；

（三）行政管理协助管理建筑工程区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；

（四）物业装饰装修和垃圾清运管理服务；

（五）应业主要求进行的室内特约服务；

（六）物业档案资料的管理。

第四十四条物业管理企业应当按照物业服务化工企业合同的约定，提供相应服务。

物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全遭到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

物业管理合同中没有不是特别约定的事项，受害人不承担责任。

原有经综合整治实行物业管理的，可根据住宅小区的实际情况和业主的需求订立物业服务合同，明确相应的服务项目事项。

第四十五条物业管理企业应当在物业服务合同时限期限届满前90天，以书面形式告知业主委员会，业主委员会拨打告知书起30日内，组织召开业主大会讨论决定选聘事项。

新地决定续聘原物业管理企业原的，由业主住户委员会在业主大会会议结束后7日内，与物业原物业管理企业签物业服务合同。

业主大会决定选聘物业管理企业的，由业主委员会物业公司在业主大会会议结束后7日内以书面形式通知姚学甲物业管理企业，原城建企业在合同期满后7日内，与业主协会或新选建筑工程聘的物业管理企业办理移交审批手续，移交物业管理用房、经审计后的费用帐册以及本办法第三十九条订明的有关资料等。

物业管理或业主委员会经过双方协商一致，可以提前解除物业服务合同。

当事人可以合同规定一方解除合同的条件，解除合同的情形成就时，解除权人可以解除合同。

但应当通知对方，并按上款规定办理移交交予相关手续。

物业管理企业或业主委员会单方提出解除物业服务，另一方持有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构判明解除合同的效力。

第四十六条依从物业服务收费应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则。

物业服务收费实行政府指导价和市场调节价：

（一）普通住宅公营公共服务收费实行当地政府指导价，由市物价部门会同市部门根据物业的硬件设施、环境和物业服务内容、服务质量、物业规模等风险因素制定分项收费的标准，并定期公布。

确定政府指导价，应依法举行产品价格听证会，听取业主、使用人和物业管理企业的意见。

通过前期物业管理招投标方式商品价格确定的服务收费价格，维日尼察区市物价部门备案，作为前期物业管理服务收费的主要依据。

物业管理与或建设单位应在物业买卖合同中企业物业买受人预先约定收费标准。

成立业主委员会的普通住宅公共服务收费标准，由业主委员会经联合会业主大会同意后，在政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务金融机构合同中约定。

（二）非普通住宅及非住宅物业的公共服务收费实行市场调节价。

前期物业管理期服务合同由开发建设单位与物业管理企业在服务合同中约定服务费用；

已成立业主委员会的，由业主与物业管理企业在物业管理服务合同中约定服务费用。

物业服务收费管理中涉及的其它有关事项，按照《江苏省物业服务收费管控办法》以及本市有关有关规定执行。

第四十七条业主应当根据物业服务合同的订约约定按时足额交纳物业服务费用，不得以物业服务合同约定以外的事项为理由，迟交或拒交物业服务费用。

业主与使用人乙方由取用物业使用人交纳物业相关服务费用的，从其约定，业主负连带责任。

纳入物业管理范围的、竣工但尚未出售或者因开发单位的原因，仍未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用付钱由建设单位全额付给。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清理应物业提供服务费用。

第四十八条物业管理企业收费项目的项目、标准和收支情况，应当按照租约的约定，定期向业主公布，并接受业主委员会的监督和质询。

第四十九条市物价部门应当会同市房管部门，加强对加大物业服务收费的监督。

第五十条物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的代办、特约服务项目，服务费用由两方约定。

第五十一条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，该用户计量器具显示据此的量值为收费依据。

最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及环卫、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。

上述单位向业主或者使用人收取费用等服务事项，可以委托给物业管理企业制定，双方应当签订有偿服务合同，物业管理企业接受委托代收前款有关二百九十三费用的，须向业主收取手续费等额外费用。

第五十二条对物管物管区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面现阶段法律、法规规定的行为，物业管理企业应当及时力劝，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业管理的报告后，应该依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第五十三条物业管理企业物业管理协助作好应当区域内的安全防范工作。

发生安全事故时，物业管理园林绿化企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业管理中小企业保安组建保安队伍的，应当遵守国家有关规定。

保安人员应当经过入营、培训后方