0212某房地产项目可行性研究报告Word格式.docx
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个人按揭贷款
年月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况
地区
投资额（亿元）
房地产
全国总计
东部地区
中部地区
西部地区
东北地区
年月份东中西部和东北地区房地产销售情况
商品房销售面积
商品房销售额
绝对数
同比增长
（万平方米）
（）
（亿元）
年月份，东部地区房地产开发投资亿元，同比增长，增速比月份提高个百分点。
中部地区投资亿元，增长，增速提高个百分点。
西部地区投资亿元，增长，增速回落个百分点。
东北地区投资亿元，增长，月份为下降。
年月份，房地产开发企业房屋施工面积万平方米，同比增长，增速与月份持平。
其中，住宅施工面积万平方米，增长。
房屋新开工面积万平方米，增长，增速提高个百分点。
其中，住宅新开工面积万平方米，增长。
房屋竣工面积万平方米，下降，降幅收窄个百分点。
其中，住宅竣工面积万平方米，下降。
年月份，房地产开发企业土地购置面积万平方米，同比增长，月份为下降。
土地成交价款亿元，增长，增速提高个百分点。
年全国房地产开发企业土地购置面积增速
二、商品房销售和待售情况
年月份，商品房销售面积万平方米，同比增长，增速比月份回落个百分点。
其中，住宅销售面积增长，办公楼销售面积下降，商业营业用房销售面积增长。
商品房销售额亿元，增长，增速回落个百分点。
其中，住宅销售额增长，办公楼销售额下降，商业营业用房销售额增长。
年全国商品房销售面积及销售额增速
年月份，东部地区商品房销售面积万平方米，同比下降，降幅比月份扩大个百分点。
销售额亿元，下降，月份为增长。
中部地区商品房销售面积万平方米，增长，增速提高个百分点。
销售额亿元，增长，增速提高个百分点。
西部地区商品房销售面积万平方米，增长，增速回落个百分点。
销售额亿元，增长，增速回落个百分点。
东北地区商品房销售面积万平方米，增长，增速回落个百分点。
年月末，商品房待售面积万平方米，比月末减少万平方米。
其中，住宅待售面积减少万平方米，办公楼待售面积增加万平方米，商业营业用房待售面积减少万平方米。
三、房地产开发企业到位资金情况
年月份，房地产开发企业到位资金亿元，同比增长，增速比月份回落个百分点。
其中，国内贷款亿元，增长。
利用外资亿元，下降。
自筹资金亿元，增长。
定金及预收款亿元，增长。
个人按揭贷款亿元，下降。
年全国房地产开发企业本年到位资金增速
四、房地产开发景气指数
年月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为，比月份回落点。
年国房景气指数走势图
五、新建商品住宅销售价格变动情况
从环比看，新建商品住宅销售价格下降的城市有个，上涨的城市有个，持平的城市有个。
最高涨幅为，最低为下降。
从同比看，新建商品住宅销售价格下降的城市有个，上涨的城市有个。
.芜湖市投资宏观背景
一、开发投资、建设情况
全市完成房地产开发投资亿元，同比增长。
市区完成房地产开发投资亿元，同比增长。
全市房屋施工面积万平方米，同比增长;
房屋新开工面积万平方米，同比增长;
房屋竣工面积万平方米，同比增长。
市区房屋施工面积万平方米，同比下降;
房屋竣工面积万平方米，同比下降。
二、商品房销售情况
全市商品房销售面积万平方米，同比增长;
销售金额为亿元，同比增长。
市区商品房销售面积万平方米，同比增长;
二、项目用地分析及评价
1.该地块位置解
鸠江区汀棠公园以东地块东至弋江中路绿化带，西至规划支路，南至赤铸山路，北至规划水系，土地面积万方，地块规划为纯居住用地，容积率小于等于。
地块起始价亿元（楼面地价元平），出让面积㎡，该地目前较为平整，是一块净地，南边是行道绿化带，东边正在进行弋江路景观提升工程。
但地块周边有高架桥通过。
.地块周边楼市分析
周边的住宅项目出售和出租价格数据（以下数据仅供参考）
号宗地地处鸠江区核心位置，周边的小区主要有：
淮矿东方蓝海、巨龙城市花园、信达蓝湖郡、宏金金色水岸、华强城颐景湾畔藏湖、赭山春秋、香樟花园、伟星圣地亚哥、伟星城、伟星幸福里等。
周边商业主要有银湖中路商圈（欧尚超市至绿影新村一带）、星隆国际城、红星美凯龙、长江市场园、伟星星悦广场、万达广场等。
.地块周边配套设施分析
、交通配套：
地块汇聚多条主干道利好，九华中路下穿、赤铸山路立交和连接芜合高速的弋江路，临近规划中的轨道交通号线中的神山公园站和芜湖火车站……可以说该地块扼守城中腹地，起到了连接芜湖东西、南北的重要作用。
、生活配套：
该地西侧是醇熟的镜湖主城，东侧是耀眼的政务新区，占尽配套优势：
鸠江区政府、芜湖火车站、方特欢乐世界一期、银湖路商圈、伟星星立方、伟星星悦广场、星隆国际城、汀棠公园、保兴垾公园、赭山公园等众多商业、娱乐、休闲配套环伺。
、教育配套：
地块周边有镜湖小学汀棠校区、育红小学分校、芜湖市第二十九中学、安师大附外城东分校等优质教育资源。
、医疗配套：
地块附近规划有芜湖新妇幼保健院、项目公里辐射圈内还有卫生部三级甲等医院弋矶山医院、广济医院、第一人民医院、第二人民医院、市中医院。
.评价
该地块无论位置还是配套来说都是区域的“掌上明珠”
三、规划限制条件
虽然长期以来规划限制是制约房地产开发不可忽略的因素，根据政府各类规划方案和针对本项目所处的位置，我们在规划局进行了了解，其基本的控规要求如下：
、建筑密度小于等于。
、项目的总体绿化本应在％以上。
、项目的容积率小于。
、建筑楼层低于。
项目分析
.优势分析：
.该区域周边生活配套设施完善。
.交通便捷，通达度高。
.区域内教育机构众多，利于子女上学，可以说是非常好的学区。
.劣势分析：
.附近有火车站高铁站，且有高架桥通过，噪音较大。
.项目周围的形象不佳，需要进一步改善。
.周边楼盘众多，房地产市场竞争力大。
.机会分析：
该项目地块位于汀裳公园以东，区位优势明显。
周边基础设施完善，且已形成了完善的生活设施体系。
该项目用地靠近汀裳公园环境优美，天然湿地。
是吸引客户的一大优点。
该项目由政府支持，为后期的开发建设提供了很大的便捷。
该项目用地位于镜湖区，属于芜湖市市中心位置，人流量大，市场资源丰富。
.威胁分析：
区域内楼盘众多，且价格相差并不明显，竞争激烈。
且有的楼旁知名度相对较高，这对海创置业公司在该地区的入住形成了一系列的压力。
该项目用地位于汀裳公园附近，开发建设期间的污染比价严重且周边住户较多，噪音污染相对较大。
（三）项目用地环境评价
依据镜湖区政府对于汀裳公园地块的未来规划，镜湖区对汀棠公园地块项目规划方案组织初审，汀棠公园、西至九华山路、南至赤铸山路、北至钱桥路，土地面积约亩，土地用途为居住、商业。
方案初审会上，孙跃文区长要求，该地块环境优美，规划方案设计中要充分体现特色，做到高起点规划设计，打造高品质居住社区。
四、市场定位及方案评价
（一）项目可能的开发方案：
根据镜湖区房地产现有的市场状况和本区域的控规要求，结合本项目的实际用地特性和状况，项目不开发为商业项目。
我们提出如下可能的开发方案：
方案一：
以居住为住的多层住宅小区
开发为以居住为主的中档多层住宅小区。
项目开发形式为跃层砖混结构围合而成的现代建筑风格的生态居住小区，在建筑立面和内部环境上进规划设计，营造出特色小区。
户型以错层和平层为主。
方案一的具体设想：
1、项目的规划布局
项目的规划布局遵循传统民居街、巷、院的围合式格局。
2、项目的建筑设计
建筑立面强调突出芜湖市民居文化的底蕴与意境。
建筑材质选用环保建材，着力表现自然色泽和纹理的美观，使风格与造型趋于和谐统一，淡雅明快的色调勾勒出民居文化特点，使之成为既符合地域文化内涵又具有时代特色的理想家园，从而创造出新的川西民居的建筑风格。
另外，大量采用环保型新技术、新工艺、新产品、新设备最大限度上降低建筑对环境的污染和破坏。
3、项目的户型设计
充分考虑现代人的居家理念，采用砖混结构的设计，层数为跃层，每个楼层两户人家，复式层高米，其他３米。
充分考虑居室的通风、采光、干湿与动静分区。
面积从百余平米到近三百平米，以平层、错层、跃层、复式等户型进行合理搭配，充分满足中等收入家庭的居家要求。
在户内，客厅和卧室，甚至跃层的上层都要照顾到生态环境的共享，开间米的宽阔客厅与空中露台相连。
通过向上和向下两道米高的楼梯，活跃室内空间。
4、项目的环境设计
小区环境主要由喷泉、叠水、建筑小品和绿化镶嵌组成，充分体现人与自然的和谐交融，突出浓厚的川西民居特色。
设计空中花园，使住户身在户内都同样能感受生态的美景和花鸟鱼虫的乐趣。
5、项目的配套
另建一层地下室，用于小区公共配套设施和停放车辆，小区无机动车行驶。
篮球场、游泳池等其他健身设施配套。
会所。
安全、消防系统等。
6、物业服务
除常规服务外，可导入人性化物管家政的服务项目，在避免干扰业主生活私密性和舒适度的前提下，设置保姆钟点工服务，老人、幼儿托管服务，家用器具维修服务等
7、项目的客户定位
二次置业的中等收入者以及外来人口
方案二：
以居住为主的高层电梯公寓
开发为居住为主的层的单元式框架结构中档电梯公寓。
可考虑在中心地面修建生态休闲广场，在室外地面上修建绿色植物走廊。
大力营造小区的内部环境和建筑立面的特色。
方案二的具体设想：
1、项目的规划布局
项目的规划布局采用矩形围合式格局，中间为中庭休闲广场和其他配套。
建筑外观采用线流畅、色彩明快的现代建筑风格，用石材及高档面砖装饰外墙，塑钢飘窗设计，彰显高档生活品质。
建筑层数为层的单元式框架结构的中档电梯公寓，每层两户。
在户型设计上充分满足中高收入层的居家要求，主力户型为的三室两厅和四室三厅的错层、平层为主。
每户设置外飘式窗台延景入室。
在户型空间上，采用通透式大空间，运用移动式隔墙来自由分隔，达到空间与人的完全互动。
4、项目的环境规划
在小区内规划设计一个主要由绿色草坪、广场喷泉、景观游泳池、流动水渠、园艺小品、体育设施、儿童游戏乐园银杏、榕树、茶花等名贵树组合而成的休闲广场，突出绿意、生态、健康、别致等特色。
在小区的四周设计一个流动水渠让潺潺溪流围绕小区四周，使居家环境更富“小桥流水人家”的生动意境。
在绿色环境铺排之间，设置健康通道，满足业主晨练和与家人散步的需要。
建一层地下室，用于物管配套和停放车辆，修建健身馆、棋牌馆、乒乓球馆、桌球馆、多功能厅、家政服务中心等多项康体设施的全面配套。
安全系统：
每户配置红外线防盗报警系统，电视监控系统，单元对讲系统，小时保安巡逻。
供电系统：
每户设有配电箱以及（）或（）新型电表，设计用电负荷标准层为，跃层为，六回路供电方式。
电讯、电视：
每户直播电话户两门，三个电话接口，每户电视插座三个。
网络系统：
每户均设宽带网络系统接口。
消防报警系统：
每层均设有消火栓系统，地下室设专用消防水池，屋顶专用消防水箱，每个消火栓配有按钮接入消防中心，实现防火安全性，可靠性。
三表远程抄送系统。
除常规物业服务外，可导入人性化物管家政的服务项目，在避免干扰业主生活私密性和舒适度的前提下，设置保姆钟点工服务，老人、幼儿托管服务，家用器具维修服务等。
二次置业的中、高收入者。
（二）投资估算
.项目土地成本测算
本项目的土地价格按**万元亩测算。
土地成本土地价格×
土地面积**×
******（万元）
项目测算开发技术参数
总占地面积**亩
建筑面积****。
绿化率≥**％
容积率
建筑高度≧**
建筑层数跃
绿化率≥***％
容积率.*
建筑层数**层
.项目建安成本估算
方案：
项目以跃的多层的框架结构，以此为基础估算
建安成本***元（见附表）
项目主体为层的框架结构，以此为基础估算
.项目分项投资估算
项目总投资估算
单位综合成本为：
****元
项目总投资为：
****（万元）（见附表）
.项目销售收入估算
总建筑面积*****单价*****元
项目销售收入*万
总建筑面积***单价****元
.项目利润与利润率估算
项目利润********万
项目税利润率项目利润项目投资总额****
*********
项目利润*************万
项目利润率项目利润项目投资总额*
***********
、项目税后利润与利润率分析
项目税后利润
若项目税收费用根据项目销售收入的*计算，则
税收费用项目销售收入***万
项目利润项目销售收入项目总投资税收费用**万
项目税后利润项目销售收入项目总投资税收费用万
项目税后利润率分析
项目税后利润率项目税后利润项目投资总额*
五、方案评估及选取
（一）、项目可能的开发方案比较：
项目
优点
缺点
方案一
a.人居环境较为优越。
b.总体投入相对较少。
、开发周期较短。
a.区域内同类物业较多，竞争激烈。
.不能达到土地开发利润最大化的要求。
、区域楼盘价位较高，竞争力弱。
、在户型分隔和布局上有一定的限制。
、对项目本身的形象起不到提升作用。
、获得的利润小
、不能很好的营造环境
方案五
a.区域内消费人群对电梯公寓的需求较大。
b.中等收入者对区域的中、高楼盘的认可度大。
c.能够提升项目自身的形象。
d.容易很好进行户型布局和特色环境的设计。
e.可获得更多的利润。
a.在环境设计和营造上有较大难度。
b.区域内同类物业较多，竞争激烈。
c.需花大量精力对项目进行包装和宣传。
.开发周期长，资金投入较大
财务测算比较：
分析：
1、从绝对利润看，方案二比方案一多****万元（方案一为****万元，方案二为****万元）。
2、从利润率看，方案一和方案二相当（方案一为
**％，方案二为**％）。
（二）方案选取及建议
经过对以上种方案的综合对比，结合风险较小、利润较大的原则，我们建议本项目采用第二种开发方案。
采用这种开发方案具有以下优势：
、小高层电梯公寓在城西市场比较成熟，消费者认可度高，进入市场容易。
、小高层电梯公寓的售价高，总体利润价值大。
、开发形式为小高层，土地利用率高。
、容易营造特色的环境和建筑布局，能获得更多的利润，显示更高的档次。
、整个项目的投入资金量少，金融融资的可能性加大，难度减少。
就财务指标而言，方案二的绝对利润相对较高，具有较高的经济效益。
而利润率方案二与方案一相当。
针对以上的优势，此方案具有较强的操作性和操作空间。
就收益而言，收益相对较大，开发难度较小。
属于可操作性较强的开发方案。
（三）项目定位
本项目定位为：
通过对上面方案的比较，按照利润较大，风险较小的原则，我们将此项目定位为纯居住型的中档小高层电梯公寓。
开发形式为层、单元式框架结构建筑，具有较好的内部环境和鲜明的建筑特色的生态居住小区，在区域内打造一个高档次的生态居住小区。
六、项目开发进度安排及资金筹措
（一）开发周期
按以上方案本项目从立项、拆迁到竣工交验、产权办理共需时间
为个月。
（二）开发各阶段的周期安排
工作项目
时间（月）
备注
立项
初规设计
报规
项目施工图设计
报建
项目土建施工
项目室内安装
项目外装
项目室外安装及环境
竣工交验
项目产权办理
合计
（三）资金筹措
整个项目开发的资金主要来源于三个方面：
开发商自有资金****万元。
项目土地银行抵押贷款****万元。
销售期销售回款*****万元。
（四）投资使用计划
（见附表）
七、销售及经营收入预测
（一）电梯公寓销售收入估算
电梯公寓按元计算：
项目销售收入
（二）项目销售回款计划
（三）财务内部收益率
财务内部收益率。
根据现金流量表（见附表）计算可得出本方案的财务内部收益率为。
在现金流量表中基准收益率取，按月计算。
八、风险分析与回避的手段
（一）开发风险评测
.灵敏度的测算
对项目投资利润率影响较大的是投资额，售价及开发成本，在此对三个影响投资利润率的因素作敏感性分析。
由附表四可见,售价变化对利润率影响最大,其他两个因素变化对利润率影响较小。
故此本项目考虑是以销售进度作为目标还是以销售利润作为目标至关重要。
从表中可以看出,本方案具有一定的抗风险能力，但由于绝对利润并不高，故仍具有一定的市场风险。
.项目盈亏平衡点分析
本项目盈亏平衡点总固定成本（单位变动成本单位销售价格）
*******（）
由此计算可见本项目销售回款达到*****万元，约是总回款***万元的***时，项目达到盈亏平衡，项目总体有一定的风险。
（二）项目市场风险及回避
.项目市场风险
市场风险是指由市场供求关系、市场资源条件、市场购买力水平、市场消费偏好、竞争对手状况发生变化，以及金融市场、劳动力市场、原料市场、中介服务市场、同类物业的竞争市场等市场环境变化带来的风险。
在现在房地产市场竞争日益激烈的环境下，本项目的市场风险主要体现在：
、其它项目竞争。
、开发周期过长和成本控制不严使开发成本增加，使利润降低。
本项目重点考虑如何严格控制开发周期和开发成本。
.项目市场风险的控制
.工期
首先要用科学方法来编制进度计划，经充分考虑到当地正常的雨季和其它恶劣的天气情况，使工期尽量不受正常的天气环境影响。
其次，要在管理上下工夫，要严格按照进度计划进行施工，并聘请具有良好业绩的监理公司对项目进行监理。
.投资决策
上层决策机构的决策对本项目的发展起着关键的作用，因此要在项目的前期阶段的市场调查，和更多的市场信息的基础上做出的决策。
各部门密切留意和跟踪市场动态，做好各个阶段的市场预测，及时调整策略，避免公司对项目决策的滞后，从而降低投资风险，减少不必的损失。
（三）项目其它风险
其它风险包括：
政策风险、自然风险、经营风险和信用风险等。
主要包括以下风险
1、项目现在用地为厂房，在拆迁可能遇到困难户和其他不可预见的拆迁困难，会加长项目的开发周期。
2、控规条件的改变，会影响项目前期的定位和开发。
3、项目自身的环境营造不到位，会影响到项目的包装和销售。
4、不可预见的其他风险。
在现在**这样的房地产市场上，上述风险对本项目不会造成太大影响。
九、可行性研究结论及建议
（一）项目评价
.经济效益评价
通过财务评价可以看到本项目具有一定的经济性。
.社会效益评价
本项目为三环路立交桥区域的市政配套建设、道路、绿化的改造，提供了优越建设的条件，大大改善了周边居民的生活环境，更重要的是为**市三环路发展做出了较大的贡献，整个方案具有良好的社会效益。
.环境效益评价
本项目注重建筑里面和环境规划设计，合理进行绿化和安排交通体系，创造出一个环境优美和高品质的楼盘。
本项目具有良好的环境效益。
（二）可行性研究结论
综上所述，根据市场分析与财务分析，本项目开发为纯居住性的高档居住小区是可行的，能够为开发商创造较好的经济效益、社会效益、环境效益，具有较强的抗风险能力。
（三）项目运作建议
根据本项目定位，我们建议项目应重点在建筑立面和小区内部
环境规划上打造出自身的特色。
就建筑形式而言可以考虑建筑的立面、顶面造型及外墙饰材来塑造建筑主题的特色，为每户增添空中花园，提升建筑的档次感。
在内部环境上应结加强小区内植物景观的特色化及空间分布的实用化，以此提升项目的品质，创造特色。
在后期经营管理上，应引入优秀的物业经营管理公司，采用科学、专业、高效的经营管理和销售、招商，对本项目的成功运作起关键的推动作用。
*******投资顾问有限公司
二一八年六月六日
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