二手房全款交易流程Word格式.docx

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第一步：

筹划买房第二步：

登记与查询

第三步：

实地看房

第四步:

相关税费

第五步:

签买卖合同

第六步:

贷款与保险

第七步:

办理手续

筹划买房

确定买什么样的房子：

价格和面积。

根据自己的资金量，决定可能购买何种区位多大面积的住房。

交通状况。

选择一处好的住所，等于节省了日后在交通方面的时间和金钱的支出。

社区规模的大小和住区配套。

按照一般的规律，社区规模越大，购物、子女就学、医疗、娱乐设施及物业管理等等越方便。

确定资金来源：

是自有资金，还是向他人筹借，或者向银行申请贷款。

买产权房还是买使用权房

现在很多人买房几乎都买产权房，主要是因为所谓全产权、永久产权的诱惑，认为拥有产权证，这住房就永远属于自己并可代代相传了。

事实并非这么简单。

我国实行的是土地国有制，即在中华人民共和国国土上，所有土地的所有权都是国家的，这种所有权是不出让的。

开发商建房的土地是向国家买的有期限的使用权，最长为70年。

根据我国现行法律，到时国家就要把土地（当然包括土地上的建筑物）无偿收回。

所以，买产权房并无永久产权可言，开发商向国家买多少年土地使用权，你所购的产权房的产权就是多少年。

产权（也就是所有权）和使有权的区别在于:

所有权包括占有、使用、收益、处分四种权能。

使用权为所有权的权能之一。

拥有一套住房的使用权，只是在要出租就会受到一定的限制，能否出租、转让获取收益，都要受到有关法规、契约、产权所有者的制约。

再来剖析一下处分权，这应该是产权拥有者最根本的权能。

目前，按有关规定，居民拥有使用权也有处分权，尽管他处分的是使用权，而不是所有权。

按现行政策，使用权房同样可以上市，与产权房有着同等的转让机会，所区别的仅是一笔土地使用金。

所以,在房地产中的产权与使用权两个概念并没有多大差别，因为实际效果一样，只是多了一种我拥有产权的心理感受而已。

相对来说，购买使用权房的价格要比产权房便宜，少出几万元钱，居住的实际效果与产权房没什么大的区别，何乐而不为呢?

第二步：

如何找到满意的二手房源?

可靠且有一定规模的二手房中介公司是我们向您推荐一条安全、高效的渠道，通过他们您可以迅速地查找到您所需的房源信息，或者将您的信息发布出去。

当然规范可靠的中介公司应该具备两证：

有效的营业执照及房屋土地管理局颁发的中介资质证书。

资质证书是行业管理部门颁发的，对保证中介公司的可靠性更有作用。

此外，您还可以运用其他的方式，如到报纸上登广告，查询网络、报纸、杂志上的广告等。

不过在现阶段二手房代理机制尚未健全的情形下，我们也提醒您必须小心行事。

聘请专业的二手房律师陪购其实是您的最佳选择。

二手房价格是否必须采用评估价格

答:

不是，二手房交易价格是由买卖双方协商议定的，当交易双方对成交价格有分歧或争议时，可委托专业评估机构进行评估，这种评估对

于买卖双方来说，只能作为参考价格，最终价格的确定仍以买卖双方的协议价格为准。

二手房评估都有哪些类型?

主要有三类

1.一般评估：

这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一

般不具备法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。

2.房地产抵押贷款评估：

这类评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估，它必须由金融部门指定或委

派的评估机构进行评估，评估一经确定，具备法律效力、形成法律文件对双方有约束力。

这种评估值一般较低。

3.特定评估：

这种评估是房地产交易管理部门，对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而作的评估，为了求其公正合理，须采用两种以上的评估方法进行评估，评

估结果一经确定，具有法律效力，交易双方须按确定后的评估值，计算缴纳税费。

实地看房实地考查应注意哪些问题?

A实地考察

住宅外部环境

交通是否便利，是否远离工业区，空气、水质有无污染;

周边是否有绿化带或河流、湖泊;

附近是否有文化机构、商业服务场所小区内是否有较好的绿化，无干扰、噪音;

社区居民是否有同等的文

化层次;

社区的规划设计是否美观、完整，学校、医疗、商业服务等配套设施是否健全。

房屋内部情况

是否有私搭私建部分，特别注意骑楼、檐棚以及阳台、平台加建等是否搭建。

如果由于搭建或改建使基本

结构遭到破坏，必须让对方拆除还原，以免被管理部门责罚或留下隐患。

户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点;

管线是否太多或者走线不合理;

天花板是否有渗水的痕迹?

墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题了

解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。

物业管理的水平

水、电、煤、暖的费用如何收取?

是上门代收还是自己去缴?

三表是否出户;

观察电梯的品牌、速度及管理方式;

观察公共楼道的整

洁程度及布局;

小区是否封闭?

保安水平怎样?

观察一下保安人员的数量和责任心;

小区绿化工作如何?

物业管理公司提供哪些服务?

入住以后的费用了解水、电、煤、暖的价格;

物业管理费的收取标准;

车位的费用。

查清原房主是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。

旧房的历史

哪一年盖的.?

还有多长时间的土地使用期限;

哪些人住过?

什么背景?

是何种用途;

是否发生过不好的事情?

是否欠人钱?

或者发生过盗窃案。

B查询二手房产权状况

您先要请卖方提供合法的证件，其中包括产权证书、身份证件、资格证件，以及其他相关的证件。

产权证是指房屋所有权证和土地使用权证注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人;

产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;

搞清楚是已购公房或经济适用房，还是已购商品房如果是已购公房或经济适用房，除了查看对方房屋所有权证，还有查看政府对其上市出售的批准书。

资格证件是指交易双方当事人的主体资格，如代理人要查验代理委托书是否有效，共有房屋出售需要提交其他共有人的同意证明书;

其他相关证件是指出租房产要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明，共有房产要查验共有人放弃优先购买权的协议或证明，中奖房产要查中奖通知单和相应的证明等等。

向有关房产管理部门查验

所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等。

查验房屋是否有债务负担。

在房屋产权记录中只记录了房主拥有产权的真实性以及原始成交情况，至于该房屋在经营过程中是否曾经发生过债务和责任，则需要查

验有关的证明文件，主要包括抵押贷款的合同和租约;

另外，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额。

另外您还需要了解的内容是：

所购房是否已被抵押，房屋是否已被法院查封等。

总之，要想了解房屋产权的真实内容，购房者除了要向卖房者索要一切产权文件并仔细阅读外，还要到房产管理部门查询有关所购房产的产权记录，两相对照才能清楚地知道该房产的一切产权细节。

C房屋资格的审查

根据国家规定，下列情况中的房屋买卖将受到限制：

违法或违章建筑;

房屋使用权不能买卖，房屋产权有纠纷或产权未明确时，也不能买卖;

教堂、寺庙、庵堂等宗教建筑;

著名建筑物或文物古迹等须加以保护的房屋;

由于国家建设需要，征用或已确定为拆迁范围内的房屋，禁止买卖;

单位不得擅自购买城市私房;

出租人、共有权人、出典人的房屋可以出售，在同等条件下，承租人、共有权人、承典人有优先购买权;

出卖享有国家或单位补贴廉价购买或建造的房屋有一定限制。

如果您买的是已购公房和经济适用房，还应看房屋是否已取得房屋所有权证书和政府对已购公房上市出售的批准.

与房屋交易有关的税费规定，购买房屋所需要的费用并不只是建筑面积与单位面积售价的乘积，还需要交纳一些国家规定的税费。

国家对这些费用的收取标准有明确的规定。

买卖房产合同应包含哪些内容

在实际购房中，签合同时掉以轻心，最终陷入纠纷局面的例子多有发生。

究其原因，一是买卖双方对购房合同重视不足，对合同文本缺乏推敲;

二是当事人缺乏合同签约方面的知识

;

三是相信口头承诺，对于一些重要事项未在文字上落实，由于口头承诺是不具法律效力的，一旦出现问题很难追究对方的责任。

《中华人民共和国合同法》规定合同必须具备的条款，房产买卖合同也应具备，具体来说，包括:

标的:

在房屋买卖合同中标的就是房屋。

合同中应明确房屋的地点（方位、朝向、门牌号等）、类型（公房或私房）、结构（木制、石专制等建筑使用的材料）、质量（新旧程度、使用状况等）及附属设施等内容。

其中质量条款是容易发生纠纷的地方，在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。

如:

屋内设备清单;

水、电、气、管线通畅;

门、窗、家具瑕疵;

房屋抗震等级等方方面面都要涉及到。