华丰国际广场可行性研究报告.docx

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华丰国际广场可行性研究报告

华丰国际广场

可行性研究报告

附件：

财务报表

第一章总论

1.1项目名称与承建单位

1.1.1项目名称

华丰国际广场

1.1.2承建单位

平顶山市华丰园房地产开发有限公司

1.1.2项目拟建地点

该项目南临东坡大道；东临复兴路；西临住宅小区；北临住宅（表述不太妥）。

交通便利，环境幽静。

1.1.3报告编制单位

编制单位：

平顶山市华丰园房地产开发有限公司

1.2研究工作的依据

（1）承办单位提供的基础数据和资料；

（2）编制人员调查的相关数据资料；

（3）各专业有关国家现行标准、规范、规章、规定；

（4）经济部分编制依据详见经济部分有关章节。

1.3研究工作的范围

本项可行性研究报告主要针对华丰国际广场，就项目建设的必要性、建设条件进行了充分的论证，并对项目建设的背景、工程技术方案、安全、节能、环境保护、招投标方案、项目组织与实施进度、投资估算与资金筹措、社会效益等方面进行了综合研究、分析和评价，力求为项目决策提供可靠的依据和建议。

1.4建设内容

华丰国际广场项目南临东坡大道；东临复兴路；西临住宅小区；北临住宅。

交通便利，环境幽静。

建设内容主要包括：

在该土地原审批大厅位置上开发建设一栋30层的底墒住宅楼（B座），建成后能满足经济发展的需要，提高城市发展的水平；在郏县大酒店原来绿地位置建设开发一栋30层高的底商宅楼（A座）；原客房南边建设一栋高32层的住宅楼（B座）；在原来餐厅位置建设一栋高11层的住宅楼（C座）。

小区、酒店及商业进行人车分流，小区与酒店互为分开、互不影响。

项目总工期48个月（各单体项目同时交叉施工），总投资9873.5万元。

（与核准请示不一致）

第二章项目建设的背景和必要性

2.1项目建设的背景

随着我国经济的高速发展，人民生活水平的不断提高，城市老旧小区，不管是在基础设施上还是在布局等其他方面，都已经不再能满足居民的生活要求，同时出现出租或闲置等现象，给社会治安的监管带来一定的难度，也从一定程度上浪费了土地资源。

另外在建筑造型上也影响了城市的整体形象。

在众多地市，升级改造城区建成年代久远的住宅小区是创建国家环保模范城市、国家园林城市，推进生态城市建设的一项重要举措，对改善区域环境提升城市品位以及提高人民生活水平将起到积极的推动作用。

平顶山市华丰园房地产开发有限公司，为了顺应郏县人民政府关于城市建设的精神，公司自2010年3月开始，投入大量人力、物力，对原郏县大酒店基本情况进行了详尽的调查。

本着促进城市发展的目标，建造郏县标志性建筑为前提，为郏县的发展做出应有的贡献，实现社会经济发展与企业发展双赢的局面。

房地产业是国民经济发展的一个基本生产要素，房地产商品是社会固定资产的重要组成部分，固定资产投资是国民经济发展的龙头，所以房地产投资也必然会带动社会经济的全面发展。

因此，国民经济的发展水平决定着房地产业的发展水平；房地产业又是增加国民财富的重要渠道，是政府财政收入的重要来源；房地产业既是完善国民经济运行机制的重要条件，也是合理配置社会资源的重要前提。

长期以来，我国的房地产未作为商品在市场上流通，社会上没有独立的房地产业，房地产作为一种生产生活要素，缺乏一种合理配置的机制。

所以房地产业的发展，其一可以合理地引导社会投资的流向，促进产业机制的合理化；其二可以合理地引导社会消费，促进消费结构的合理化；其三有助于完善社会主义市场经济体系，促使房地产商品得到合理的利用和优化的配置。

由于房地产业的这种作用，世界上许多国家都把房地产业作为先行发展的产业，作为国民经济的基础产业。

90年代以来房地产投资在我国经济和投资增长中起到了重要作用，一直是我国经济发展的热点，对我国经济保持快速增长起到了重要的支撑作用。

经过多年的发展，我国房地产业处于重要的转变时期。

一是配合国民经济增长从粗放型向集约型转变，房地产业的增长方式也正在由速度规模型向总量效益型转变。

二是随着国家把住房消费作为扩大消费的重点，房地产业对经济的贡献已从投资推动转变为投资与消费双推动。

三是在社会主义市场经济体制逐步确立的过程中，房地产业也将从主要靠政府政策调控向依靠市场和自身调节转变。

四是我国在去年己加入WTO，随着WTO各项有关条款的实施，包括房地产业在内的我国经济各方面都将发生新的变化，主要表现是我们必须把着眼点从国内市场竞争扩大到国际市场竞争，竞争对手从国内的企业扩大到国外的企业，竞争规则从国内规则变为国际规则。

当前，也是房地产业发展的重要时期，发展房地产业的有利因素：

第一是国家的重视。

在国家制定的《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中，对住房建设和房地产业的发展都提出了明确的要求。

指出：

“2005年城镇居民人均住宅面积增加到22㎡（这是指建筑面积，按1.33㎡建筑面积折合1m2使用面积计算，为16．54m2使用面积），要“深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策，扩大住房消费信贷，进一步发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业，规范发展物业管理业”。

国务院《关于促进房地产市场健康发展的通知》中明确指出，房地产业已经成为国民经济的支柱产业。

第二是房地产业与经济和社会发展目标一致。

国家在今后相当长的时期内都将把城市化和西部大开发作为经济和社会发展的战略目标。

而要实现这两个战略目标，特别是城市化目标，必然伴随有房地产业的大发展。

第三是国家政策的支持。

改革开放以来，特别是1998年以来，国家和有关部门制定的一系列鼓励发展房地产业的有关政策。

在今后仍将发挥重要作用。

国家和有关部门还将根据国家经济和社会发展需要，以及房地产业发展的具体情况和需要，制定相应的支持政策。

第四是人们住房观念上的认可。

经过前几年的住房改革和房地产市场的发展，特别是在把福利性实物分房改为住房货币补贴之后，彻底打破了广大职工住房靠国家和单位的计划经济观念，自己攒钱和利用贷款买房已成为广大居民解决住房问题的主要途径。

第五是房地产业已逐步走向规范。

经过国家和有关部门近几年的努力和市场规律的作用，加上消费者权益意识的提高，都使房地产商的不规范行为受到遏制，房地产业己逐渐摆脱混乱的状态，在行为规范方面有了很大的进步。

第六是社会配套条件基本具备。

近几年与房地产业发展有关的房地产交易市场、房屋租赁制度、中介组织和中介服务市场、住房信贷制度、住房公积金和补贴制度都已建立并逐渐走向规范。

第七是我国已加入WTO，各种条款的逐步实施，将促使房地产业按国际准则运作和发展，税收等方面国民待遇实施之后，将会有更多的境外资金进入我国的房地产业。

第八是我国进入住房消费为热点的消费阶段。

随着我国加入WTO，汽车进口关税的降低和国产汽车的降低，汽车在今年将初步进入消费热点阶段。

温家宝总理在十届全国人大二次会议上指出：

“加快中部地区发展是区域协调发展的重要方面”。

国家支持中部地区发挥区位优势和经济优势，加快改革和发展步伐，在深化经济体制改革时强调，推进投资体制改革的主要目标是：

改革政府对企业投资的管理制度，按照“谁投资，谁决策，谁收益，谁承担风险”的原则，扩大和落实企业投资自主权。

《平顶山市国民经济和社会发展“十五”计划纲要》指出：

“特大城市为先导，大中城市为主体，小城镇为基础，中原城市为一体化发展”是河南城市化战略方针。

平顶山地区是中原城市群经济隆起带的以郑州为中心，包括洛阳、开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源在内九个城市密集区之一，其区位优势突出，资源丰富，城镇化水平高，经济实力强，目前已发展成豫西南最大的工业基地。

2.2项目建设的必要性

郏县是河南省经济发展较快的区域之一，随着社会的发展、文明的进步、产品的提升、政府的支持、人口规模的增加，人们对生活品质、商业消费行为和形态有了越来越高的要求，对高品质居住环境的需求量越来越大。

华丰国际广场项目，还基于以下几个方面考虑：

随着社会主义和谐社会建设进程的不断加快,老小区安全防范设施缺乏、治安隐患突出的矛盾日益暴露，难以有效保障人民群众的生命财产安全，广大市民要求加快老小区改造，构建平安、和谐小区的呼声越来越高。

为此，要切实加快老小区技防改造步伐，为人民群众提供安定、和谐的生活环境。

实施老小区改造工程是构建和谐社会、不断提升群众安全感和城市核心竞争力的需要。

当前在我国多数城市的主城区，仍有不少老小区设施不齐全，生活环境不整洁，物业管理不到位，形成了局部的安全隐患，影响了整个城市的文明和谐；多数地方老小区基础设施落后，导致一些老小区成为犯罪分子侵袭的主要目标，严重影响了社会稳定，造成了不必要的生命财产损失；并且随着工业化、城市化进程不断加快，“环境就是竞争力，环境就是生产力”的观念深入人心，加快老小区的改造，对拓展城市发展新空间、增强城市核心竞争力、优化经济社会发展环境，具有十分重要的作用。

我国在加快建设和谐社会的今天，全国各大城市都在为提高人民生活质量和改善人居环境做着不懈的努力。

华丰国际广场项目，顺应了全国改造老旧小区，提高人民生活质量的趋势，使土地资源得到比较充分的利用，有利于推进和谐社会建设的进程。

综上所述，我们认为建设这样一个项目是非常必要的。

第三章建设条件

3.1拟建地点

华丰国际广场南临东坡大道；东临复兴路；西临住宅小区；北临住宅。

交通便利，环境幽静。

3.2自然条件

郏县位于河南省中部偏西，东邻襄城县，西毗汝州市，北接禹州市，南与平顶山市区和宝丰县相连，隶属平顶山市。

地理坐标：

北纬33°47′43″—34°11′08″，东经112°49″40″—113°25′00″，地势呈马鞍形，东南、西北部高，中部低，以平原和岗地为主。

总面积72426.60公顷，辖8镇6乡，374个行政村，2005年总人口为57.30万，城镇人口13.56万，城镇化水平为23.66%，人口密度757.6人/平方公里。

⑴气温：

年平均温度14.9℃

年最高温度42.2℃

年最低温度-10℃

⑵降雨量：

年平均降雨量1000mm

日最大降雨量243.5mm

年最大降雨量1643.4mm

年最小降雨量611.9mm

雨季集中在7、8、9月份

⑶湿度：

年平均湿度76.3%

⑷风向、风速：

主导风向东北、西北风最大风速18.3m/s

⑸冻土深度：

最大冻土深度0.12m

（5）水文、地质

本项目所在区域郏县地处北亚热带向暖温带过渡地区，属大陆性季风气候,气候温和，四季分明，光照充足，雨量丰沛。

春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季晴朗气爽，冬季寒冷少雪。

郏县河道纵横，流水潺潺,水库遍布。

境内主要河流有汝河。

3.3建设条件

1、工程地质条件

⑴地形、地貌特征

拟建场地地形较为平坦，自然地面高差不大。

⑵地质构造

拟建场地内无断裂通过。

⑶水文地质条件

拟建场地内地下水水位较深。

⑷不良地质作用

拟建场地没有其他不良地质作用。

2、场地岩土工程分析与评价

⑴工程环境评价

拟建工程交通便利，无污染，环境良好，适合本项目建设。

（2）地基岩土均匀性评价

拟建工程场地地处原校园内，地基土为均匀地基土。

（3）场地地震效应评价

郏县地区地震基本烈度为6度。

（4）地基土最大冻结深度

拟建场地地基土最大冻结深度不大于200mm。

（5）场地稳定性、适宜性评价

近场地无全新世活动断裂通过，工程环境良好，场地稳定，适宜建筑。

3.4建筑施工条件

郏县施工条件优越，施工单位有很多家。

他们均从事过大量的高层和多层建筑的施工和安装，具有丰富的施工经验，均具备建设华丰国际广场项目施工能力。

该工程应通过公开施工招标的形式，择优选择施工队伍。

3.5建筑材料供应条件

（1）郏县方圆拥有不同类型的大宗地方建材，如钢材、水泥、粘土砖、粉煤灰、石、石灰、砂等，规格齐全，来源充足，除钢材、部分木材需外地供应外，其余材料均能满足本工程项目建设的需要。

（2）本项目