地房地产楼市供应报告Word格式文档下载.docx
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房地产开发
指标数据列表
2005Q1
2004Q4
2004Q3
2004Q2
2004Q1
商品房施工面积(万平方米)
266.65
623
350.88
240.21
商品房施工面积增长率
46.1%
商品房竣工面积(万平方米)
7.96
97
62.79
42.69
商品房竣工面积增长率
54.5%
47.1%
商品房新开工面积(万平方米)
30.97
商品房新开工面积增长率
商品房批准预售面积(万平方米)
73.37
53.57
140.31
72.06
商品房批准预售面积增长率
-61.8%
94.7%
商品房销售面积(万平方米)
37.29
50.65
69.93
57.73
31.71
商品房销售面积增长率
-26.4%
-27.6%
21.1%
82.1%
商品房销售额(万元)
106958.7
125864.1
商品房销售额增长率
-15.0%
世联数据中心
全市总况
增长率(上年同期)
推盘个数
29
推售面积(万平方米)
62.25
推售套数(套)
5340
成交总面积(万平方米)
30.63
43%
成交总套数(套)
2644
成交总金额(万)
82%
均价(元)
3492
30%
吸纳率
19.8%
空置率
80.2%
市建设局,世联数据中心
2005年第二季度市144平方米以上住宅市场监测
全市供应套数
144平方米以上套数
豪宅套数占全市套数比
7065套
1082套
15.3%
二季度东莞144平方米以上住宅套数占全市套数比为15.3%,属正常供应范围。
二季度144平方米以上住宅套数占全市套数比为15.3%,属正常供应围。
由于之前购房的契税标准是以所购房屋的总售价除以房屋套面积,3000元/平方米以下的按1.5%收取,3000元/平方米以上的按3%收取。
在实际交易中,也有不少以合同单价为标准,目前市区商品房均价已达到3500元/平方米。
从市房协公布的2004年度及2005年第一季度住房需求面积来看,目前需求量较大的主要是80-120平方米的户型,而这部分户型的套价格不少达到3000元/平方米以上。
所以有关普通住宅标准的调整对房地产市场影响甚小。
而事实上随着本季新推中高档次楼盘的增多,本季“豪宅”供应也相对应增长。
本季供给
供应套数
指标数据列表(单位:
套)
分区域供应套数指标
东城区
南城区
万江区
莞城区
镇区
全市
推售套数
1903
887
959
3316
7065
(推售套数)占全市比例
26.9%
12.6%
13.6%
46.9%
100%
(推售套数)上季环比增长率
68.6%
435.8%
23.6%
108.6%
分户型供应套数指标
1房
2房
3房
4房
4房以上
别墅
335
1415
4181
723
100
311
4.8%
20.0%
59.2%
10.2%
1.4%
4.4%
-7.2%
36.3%
181.2%
138.6%
12.4%
185.3%
注:
东城、莞城上季无新楼盘推售
世联数据中心
附(单位:
各镇供应套数指标
常平
虎门
樟木头
横沥
黄江
寮步
东坑
中堂
塘厦
厚街
凤岗
石龙
合计
1170
592
434
329
271
168
107
70
64
60
33
18
(推售套数)占镇区比例
35.3%
17.9%
13.1%
9.9%
8.2%
5.1%
3.2%
2.1%
1.9%
1.8%
1.0%
0.5%
2005年第一季度各行政区供应总套数及较上季变化
——数据来源:
2005年第一季度各镇供应套数比较
本季度东莞楼市开始复苏,东莞市区(4个行政区)与镇区(28个镇)推盘个数比为10:
19;
推售楼盘比为1.13:
1。
本季度楼市开始复,与上季相比,总体推售套数大幅攀升。
主要原因是受“五一”黄金周的重要影响。
由于“五一”长假已成为市场上一个常规销售旺季,不少楼盘都刻意安排在“五一”前后集中上市,这种情况在市区表现尤为明显,因此五月也是二季度新推楼盘最多的时段。
市区(4个行政区)与镇区(28个镇)推盘个数比为10:
从分区域供应来看,上季没有新推楼盘的东城区本季新开盘量最多,开盘规模也较大(如凯旋城二期、万科城市高尔夫二期、蔚蓝星湖二期、丽阳时代二期),推售套数居全市之首。
南城区推售套数稳步上升,且有个别大盘出于市场定价原因推迟了原定开盘时间,进入观望状态,预计下季度至十月前后南城区推盘量将出现“井喷”。
万江区本季推售量比上季爆增,但属旧盘新推,且后市供应乏力。
镇区本季推售量虽比上期增长,但是有12个镇新推盘,比上季多了7个镇,排名前三位的是常平、虎门、樟木头这三个镇区中房地产开发最早的镇,不过镇区总体来看后市供应可观。
2005年第二季度各户型供应套数比较
三房为市场上主力户型,独占6成,其次是两房。
从分户型供应量来看,三房作为市场上主流户型地位牢不可破,独占6成,其次是两房。
除一房供应有小幅下降外,其他户型供应套数都有增长,特别是三房、四房、别墅供应量增长显著。
从2004年市商品房成交数据看,三房是最畅销户型,占成交总量的54%,因此各开发商今年都有相应调整其产品策略。
4房供应量爆增则是因为二季度新推盘中以中高档次的楼盘居多,4房以上户型增长则是“水涨船高”的关系。
供应面积
平方米)
分区域供应面积指标
推售面积
246302.39
125106
87415
378464.97
837288.36
(推售面积)占全市比例
29.4%
10.5%
45.2%
(推售面积)上季
环比增长率
276.7%
274.9%
80.3%
分户型供应面积指标
14112.52
111238.34
464785.36
134852.54
26533.17
85766.43
1.7%
13.3%
55.5%
16.1%
-25.0%
3.5%
136.9
135.5%
-12.5%
57.5%
附:
镇区各镇供应面积(单位:
各镇供应面积指标
112343.9
76427
29705.6
30250
40865.9
13566
占镇区比例
29.7%
20.2%
7.8%
8.0%
10.8%
3.6%
30438.02
7464
7425.14
10283
11041
8655.41
2.0%
2.7%
2.9%
2.3%
2005年第二季度各区供应总面积及较上季的变化
世联基础数据库
2005年第一季度各镇推售面积比较
本季度推售面积比上季增长80.3%,但增长速度小于推售套数增幅,反映出户均面积在下降
本季全市推售面积环比上季增长80.3%,但增长速度小于推售套数增幅,反映出户均面积在下降。
从各区域来看,东城区推售面积遥遥领先其他行政区,主要原因是其供应量大,推售套数最多。
南城区由于上季小户型楼盘推售比例较大,本季全面供应户型,所以增长率很高。
万江区上季推售量本身较少,而本季为正常供应,因而增长率显得很高。
镇区是唯一出现推售套数增高而推售面积下降情况的,从实际调查来看,应是受前后两季供应区域和供应类型变化的影响。
2005年第二季度各户型供应面积比较
从各户型供应面积来看,三房供应面积为整个市场供应面积的55.5%,较上季上升136.9%,足见整个房地产市场三房供应量之大。
与供应套数增长相比,四房供应面积反小幅下降,户均面积缩小,这也从侧面反映了市场中三房、大三房需求旺盛。
别墅项目供应面积增幅亦小于其供应套数增幅,增幅比例约为1:
3。
可见各房地产开发商为占领一定的市场分额,同时为规避风险,纷纷以市场为导向调整其产品类型。
供应户型特征
各区域供应户型配比
全市(套)
18.2%
28.7%
37.1%
22%
12.9%
26.8%
49.2%
13.0%
18.1%
1.1%
9%
53.1%
68.8%
40.3%
35.0%
69%
50.8%
各区域户均面积
户均面积(平方米)
129.43
141.04
91.15
114.13
118.51
(户均面积)增长率
(上季环比)
123.4%
-30.0%
-13.6%
全市各户型户均面积
平均面积(平方米)
42.13
78.61
111.17
186.52
265.33
275.78
(各户型户均面积)上季环比增长率
-19.2%
-24.0%
-15.7%
-1.3%
-22.1%
-44.8%
各户型在各镇中供应比例(套数比)
各镇供应户型配比
合计(套数)
11.8%
33.7%
46.3%
11.5%
61.1%
24.7%
51.6%
48.4%
12.2%
40.7%
45.6%
1.5%
19.2%
66.4%
0.4%
14.0%
50%
14.3%
85.7%
10.9%
76.6%
1.6%
80.0%
6.7%
从各区域来看,1房供应量主要集中在东城区和镇区,纯小户型楼盘——中惠丽阳时代使得东城区以一房供应量为主,约为整个东城区总供应量的50%。
南城区一直是小户型供应大户,由于上季主要的小户型楼盘已经推出,本季暂时回落,预计下半年在CBD及四环路地段又将有放量供应。
镇区新推售的1房大多数在常平,这也是由于常平一直以来将作为其外销基地,受影响的缘故。
别墅供应方面,市区、镇区比例相当,市区本季仅有世纪城国际公馆一个楼盘推售别墅,而且已经不是传统意义上的独栋和TOHO,面积也偏小。
预计市区的别墅供应量将逐渐萎缩,镇区将成为今后别墅供应的主战场。
2005年第二季度全市不同户型户均面积及与上季环比
各户型面积均呈收缩趋势,本季市面推售的3房户均面积为111平方米,比上季下降了20平方米,2房户均面积为78.6平方米,比上季下降24平方米。
从不同户型户均面积看,各户型面积均呈收缩趋势。
本季市面推售的3房户均面积为111平方米,比上季下降了20平方米,2房户均面积为78.6平方米,比上季下降24平方米。
这其中有镇区新推盘覆盖区域变化的原因,另外也与购房者年轻化趋势上升、小家庭比重增大有关,需求影响了供给。
别墅户均面积下降最大,这是因为世纪城.国际公馆推出的153套叠加别墅户均面积只有200平方米左右,拉低了总体水平。
2005年第二季度全市各区域户均面积比例及较上季环比
从各区域户均面积来看,剔出别墅之后,东城与南城本季供应的洋房户均面积相当,万江户均面积最小。
而镇区的户均面积下降则是受常平、樟木头等传统户均面积偏小的地区的放量供应而导致。
价格走势与特征
指标数据列表:
2005年第二季度
全市及不同区域均价
均价(元/平方米)
4128
4083
4096
3799
4018
(均价上季相比)增长率
-0.1%
13.8%
12.3%
10.6%
2005年第二季度各区域商品房住宅二级市场新推楼盘价格走势
二季度东莞新推楼盘楼价全面飙升,以往差距明显的市区和镇区此次均价仅相差250元左右,东城、南城、万江三区价格亦比较接近。
从指标上看,二季度新推楼盘楼价全面飙升,以往差距明显的市区和镇区此次均价仅相差250元左右,东城、南城、万江三区价格亦比较接近。
但万江区情形比较特殊,作为主力供应楼盘的理想0769本季推出的twins*house户型属3房小复式,户均面积60平方米,均价4700元/平方米,故极大拉升了万江区房价,但由于这种户型赠送面积与建筑面积差不多达到1:
1比例,故不能算是真正意义上的房价上涨,从调查来看,万江区洋房的均价维持在3200-3500元/平方米。
而东城、南城本季的均价突破4000元/平方米,则是实实在在的上涨,调查显示,两区新推单位大多为原项目的二期,而且均价比一期普遍上涨了300-600元/平方米。
镇区价格的上涨仍是受供应区域变化的影响,本季供应有虎门、樟木头等楼价较高的镇加入。
但大部分镇如厚街、寮步、横沥、中堂、黄江等洋房均价比较低,在2700-3300元/平方米间。
与珠三角其他城市比较中,东莞的商品住宅吸纳能力弱于珠海和惠州,但总体市场发展平稳。
5全市吸纳与空置
指标类型(2005Q1)
指标数值
吸纳率()
29.4%
17.1%