物业智能化管理问题原因分析与解决综述Word格式文档下载.docx
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所在省市：
天津市
所在单位：
天津嘉创物业服务有限公司
申报等级：
二级技师（国家职业资格二级）
准考证号：
培训单位：
鉴定单位：
北京市第51职业技能鉴定所
完成日期：
2013年3月25日
[内容提要]
我们要利用现代计算机技术、现代通信技术、现代控制技术和现代图形显示技术（即4C技术）制造出智能防盗保安系统,各子系统独立发挥其功能,熟悉设备的运行情况，掌握物业设备的运行管理，首先应熟悉小区的各类管线，结构的分布情况，因为它是设备与终端业主之间的联系纽带，同时工作人员还需熟悉设备的结构原理、工作方式，对各类楼宇智能设备性能要做到了如指掌。
对设备运行情况进行跟踪、监测，记录，消除设备存在的隐患，日常管理要根据物业设备运行的负载变化，技术人员可对其进行合理、适时调度，通过物业设备调配特点，发掘设备潜能，做到物尽其用，充分发挥设备的使用价值。
[关键词]智能化设计维护管理
前言
目前我嘉创物业公司在管辖区朗月轩项目、星月轩项目、名句花园项目、汇津写字楼项目共四个管辖区中智能建筑和园区智能化存在的问题进行总结分析，虽然四个项目都采用智能化小区管理，应用上也只是将先进硬件单一拼凑并不能充分发挥出其作用，所以要使物业的软件与硬件有效结合真正走向现代化、制度化与规范化，让住户切实感受到“智能”以及生活的便利，安全，舒适与丰富多彩，物业管理公司应该运用现代化的物业信息管理系统。
需了解各种设备的运行状况，加强设备保养的运行，并可根据分析智能化设备故障原因，及时到位抢修，确保小区的设备正常运行。
一、从地产公司建设方面来说，存在问题
1、没有统一协议
智能化产品形成各自为战的局面，因此园区内各个子系统都需要单独铺设线路，为日后维护埋下了隐患。
据工程技术部统计，目前朗月轩项目智能化运行故障较为频繁，整体运行的不足60%，大多数设备处于瘫痪或半瘫痪状态。
2、设计没有特点
各种智能小区与智能建筑方案千篇一律，智能化从概念变成产品的堆砌地，没有有效地集成。
3、产品没有品味
为了具有价格优势，生产厂家极力压低价格，开发商过重考虑项目建设的运营成本，全然不顾产品的品质，往往用了一二年就坏掉了。
4、产品无法互换
由于协议的不统一使得运营管理公司不得不接受产品厂家售后服务的制约，价格、态度、技术、升级、维修都成问题。
小区业主也不得不接受开发商配置的如可视对讲等产品，而无法像买电视机一样选择自己喜欢的产品。
二、从嘉创物业管理角度讲，存在问题
1、缺乏维护任务
是物业公司无法承担维护任务。
由于物业管理公司成本控制和人员素质问题，其无法整体接手智能化系统的维护，这也是造成系统瘫痪的一个主要原因。
2、技术体系不健全
没有关于智能化系统的运营体系。
智能化系统虽然有十年的建设历史，但是由于技术体系不健全，没有类似电信的强制性的技术标准，所以还没有一个运营体系出现来运行维护智能化系统。
3、无法升级和增值
智能化建设不能提供适应业主需要的持续的功能提升和增值服务。
由于系统在设计之初是一个确定的系统，无法形成各子系统融合的集成结构，因此无法升级和增值。
4、不重视图纸、资料验收
在小区监控系统上。
现在各管辖项目都安装了闭路电视监控系统，但是有相当一部分摄像头无信号，因接管验收时没有完整的竣工图纸很难查找到原有综合布线、拓扑结构，不能及时有效的地排查故障故障原因。
三、从业主使用角度讲，常见问题。
1、门禁系统故障
现在各管辖项目都安装了门禁系统，但是朗月轩项目、名句花园项目小区由于门禁系统功能不够强大，常规安装方式不牢固。
在使用过程由于过力或非正常使用时，使门磁反复脱落，没有正常把控入楼栋出入口，失去了门磁的真正作用。
2、紧急按钮、红外幕帘故障
业主室内的增值服务上。
像煤气泄漏、紧急按钮、红外幕帘属于增值服务，但很多业主都没有采用、大部分业主装修时均自行拆除终端设备并与封堵掩盖。
部分业主拆除后导致传输线路接头短路、连线等导致主控中心长期报警。
3、消防感烟探测器故障
业主装修作业时产生大量烟雾，走廊处烟感安装位置较低，搬运超长物体时磕碰，导致探测器脱落和损坏。
四、嘉创物业智能化管理出现问题原因分析
1、重复建设资源浪费
这些问题的出现，使得我们的智能化建设浪费了不少的资源，大量的有色金属埋在地下成为垃圾，大量的已建成的系统处于瘫痪或半瘫痪状态，目前四个项目几百万的投资在不加强维修养管有可能在未来化为乌有，这一切都背离了绿色建筑体系的基本要求。
2、没有把先进的网络的技术全面地应用到智能园区建设中
出现以上问题的原因是多方面的，但是其中重要的一点就是没有把先进的网络的技术全面地应用到智能园区建设中。
网络技术发展很快，其传输速度和质量都足以承担园区智能化系统对数据传输的要求，实现小区的各子系统协议融合，并从底层做到互联互通，这样就比较容易地实现系统集成。
3、缺乏最基本的现场沟通、最简单的保养和维护
再问题出现后其最为重要的一点就是很多智能化产品使用一段时间后，往往会因缺乏最基本的现场沟通、最简单的保养和维护，导致系统运行不畅。
时间一长，致使故障累积增多，导致大量设备瘫痪，这需要厂家或物业维保技术人员及时为用户提供本地化的、现场的服务。
发现一例解决一例。
五、嘉创物业智能化管理问题的解决方法
1、避免出现冗余
什么样的楼盘配备什么样的设备，避免出现冗余，这就是运用智能化先进科技理念，要把智能化系统与现实，业主文化背景和人们的生活水平等，智能化系统不能超出业主的功能需求，避免浪费。
对系统产品进行全面了解分析，使其投入使用后更便捷。
最重要的是把先进性和普及性，实用性和经济性有效地结合起来，提高物业的经济价值赋予整个家居生活新的方便，舒适，智能。
2、熟悉情况、加强维护保养
首先熟悉设备的运行情况，掌握物业设备的运行管理，首先应熟悉小区的各类管线，结构的分布情况，因为它是设备与终端业主之间的联系纽带，同时工作人员还需熟悉设备的结构原理、工作方式，对各类发电机组、变压器，水泵等设备性能要做到了如指掌。
对设备运行情况进行跟踪、监测，记录，消除设备存在的隐患，日常管理要根据物业设备运行的负载变化，工作人员可对其进行合理、适时调度，通过物业设备负载能力和调配特点，发掘设备潜能，做到物尽其用，充分发挥设备的使用价值。
其次对设备进行维修保养，保证设备运行安全，最大限度地发挥设备的有效使用功能，因此，对设备进行维修保养，做到以预防为主，坚持做到对设备用好、修好、管理好，对设备会使用、会保养、会检查、会排除故障，还要对设备进行清洁，润滑、通风、检修时做到定人、定点、定时、定质和定责。
3、结合实际、降耗节能
物业管理企业必须建立适合于自身特点的设备维修保养方案，遵循“安全、经济、合理、实用”的原则，有计划，有步骤地进行，做好设备的预防性维修保养，将设备故障隐患消灭在萌芽状态，同时在物业设备维修中提出节能改造可行性方案尽可能采用节能设备、经济适用且品质优良的材料，修旧利废、合理更新，达到降耗节能、延长设备使用寿命的目的，从而降低设备运行维修费用，培养管理队伍的创新精神，维护业主的权益。
另外一流的设备有赖于一流的管理人才，在智能化程度较高，硬件设施配备完善的物业中，高素质的专业人才在设备管理中的作用尤显突出，因此，以人为本，合理开发和利用人才，精心培育一支技术精湛、作风优良的管理队伍是做好设备管理的精髓，而培养一支高水平的管理队伍，应坚持做到“以人为本、提高员工综合素质”树立质量服务意识，提高员工业务技能。
4、系统配置要合理，真正的实用，符合实际
中心控制室位置首选在小区中间一层为佳。
为便于系统维护和检修，机房面积应恰当。
开发商应选择有系统设计和施工经验，并能规范施工的集成商来完成智能化系统项目。
应严格按规范要求进行施工，如智能化系统中涉及的弱电系统较多，应尽量将弱电系统管线统一到一条综合管道中。
监控中心控制室位置与物业管理中心较远或不在同一建筑设置时，应考虑从监控中心控制室通往物业管理中心增设一条视频输出线路，使物业管理人员在控制中心发现突发事件时可将视频信号实时传输到物业管理中心，可是管理主管人员随时掌握事态发展情况，并做到及时有效地判断。
六、结论
由此可见，要真正实现小区智能化管理，在嘉创公司智能管理上需加强应用智能设备使用创新。
现已不能再简单沿用计划经济时代落后的管理模式．而应秉承以人为本的经营原则，合理的安排人员，做好智能化设备设施的维修保养，结合实际使用智能化产品保障信息的安全，认识到高新技术和全新的服务理念在保证智能小区正常运转的过程中所起到的不可替代的作用．将小区智能化系统和计算机物业管理系统集成于一体化的自动化监控和综合信息服务平台上，再结合小区的实际情况进行小区的日常物业管理，为业主创造一种从物质到精神的理想居住氛围．进而提高人们的精神文明素质并展现当代城市风貌。
物业管理从业人员不仅要有职业道德和职业修养，还要加强对智能设施设备安全使用方法的学习，做到人员适合岗位，岗位智能设备安全使用。
参考文献：
[1]陈龙.《智能小区及智能大楼的系统设计》.北京：
中国建筑工业出版社，2001.
[2]陈瑞武.《智能建筑》.北京：
清华大学出版社，1999.
[3]杨卫东.《网络系统集成与工程设计》.北京：
科学出版社，2002.
[4]沈瑞珠.《楼宇智能化技术》.北京：
中国建筑工业出版社，2004.
[5]《天津市住宅建设智能化技术规程》.天津：
2000年公布DB29-23-2000
专业论文作者：
（签字）
2013年3月25日
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