某村旧村改造工程暨村民生态住宅和老年公寓项目可行性研究报告.docx
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某村旧村改造工程暨村民生态住宅和老年公寓项目可行性研究报告
1总论
1.1项目名称
########市########村旧村改造工程（暨村民生态住宅和老年公寓项目）
1.2项目总投资
人民币6709万元。
1.3项目承办单位及概况
########市########村位于########沿海开放城市########城北6公里，距########市区27公里，栎社机场15公里，交通区位条件优越。
########村现共有817人，343户人家，按照统一规划、统一建设、统一分配、分步实施的原则，########村始终走在全国农村的前列。
经过多年的生产实践，########村现初步形成“了创汇、精品、高效、生态和旅游观光农业为主体”的现代农业生产格局，形成了经济、社会、生态环境协调发展的新农村。
1.4项目编制依据
A、«########市国民经济和社会发展第十一五年规划纲要»
B、《########市城市总体规划--########市市域总体规划2005-2030》
C、«关于加快推进农村住房制度改革切实改善农民住房条件的试行办法»市委[2009]4号
2项目建设的背景及提出理由
2.1项目建设的背景
近年来，随着我市经济社会的快速发展和新农村建设的不断推进，城乡面貌发生了较大变化，农民要求改善住房条件的意愿和需求与日俱增。
但是由于土地资源日益紧张，农村宅基地粗放式利用和农民居住点布局分散，直接影响农村基础设施建设、公共服务建设和生态环境建设。
中共########市委、########市人民政府于2009年2月印发了
«关于加快推进农村住宅制度改革切实改善农民住房条件的试行办法»，要求各地各部门一定从科学发展、和谐发展、加快发展的高度，充分认识农村住房制度改革的重大意义，切实把农村住房改革工作抓实抓好，确保农民受惠得益。
该文件还详细的阐述了可采用的实施方法，为农村住房改革工作提供了很大的便利。
«########市国民经济和社会发展第十一五年规划纲要»中提出要推进农村新社区建设，按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，坚持从实际出发、逐步推进的原则，编制好全市村庄布局规划和农村新社区建设规划，稳步推进农村新社区建设。
抓好农村新社区建设示范工程。
以政策为引导，规划为先导，以“示范整治”工程为抓手，以整洁村容、美化环境、节约资源、规范管理为主要内容，积极实施小康示范村、园林式村庄、文明村等农村新社区建设。
《########市城市总体规划--########市市域总体规划2005-2030》纲要中对########城市自身发展作了如下规划：
“行政区划调整，要求对城市空间进一步加以合理整合。
根据1999年编制的《########省########市市域城镇体系规划》确定了中心城市（########）——中心城镇（########、########）——一般城镇——中心村——基层村的五级城乡居民点体系。
行政区划调整，########、########并入########市区；初步理顺了管理体制，强化了规划区域的统一管理。
以此为契机，可以跳出行政区划的束缚，在一个统一的管理空间内进一步合理整合各项功能及布局”。
2.2项目提出的理由
########村自改革开放以来，在各方面都取得了巨大的成就。
按照统一规划、统一建设、统一分配、分步实施的原则，########村村庄建设自始自终走在全国农村的前列。
为响应农村住房建设工作会议及中共########市委、########市人民政府印发的«关于加快推进农村住宅制度改革切实改善农民住房条件的试行办法»文件的精神，为了提升########市城区面貌和总体形象和########村自身形象，继续走在全国农村的最前列，本项目的实施显得非常必要。
另外，########村作为########街道的一部分，在行政区划上并入市区还需要进一步提升自身形象。
3、建设地点和建设条件
3.1建设地点
########村内小康住宅区前、########村内小康住宅区西面
3.2建设条件
3.2.1供电供水
供水：
########市境内有大中型水库两座，蓄水量为2.648亿立方米。
本项目施工用水量较小，可就近由规划点接入，供水条件较好。
供电：
########市境内有220KV变电所一座，总容量18万KW；110KV变电所2座，总用量7.15万KW，其中市内还有热电厂一座，装机容量1.8万KW，均并入大电网统一调度。
全市生产、生活供电比较充裕。
本项目施工期间用电量有限，采取就近接入，因此供电有保障。
3.2.2交通、通讯条件
基地地块呈不规则形，位于########市########街道########村内。
基地交通条件便利，与杭州湾跨海大桥、北仑港、舟山港、栎社国际机场等区域内战略节点均保持便利的联系，处在一个比较均衡的交通区位。
通讯在市程控电话网络范围之内。
3.3土地权属类别及性质
本项目一号区块建设用地为########村集体宅基地，二号区块建设用地选址原属########村集体农用地，已经农转用审批。
4
建设规模和建设内容
4.1建设规模
本项目总用地面积2.9074公顷，总建筑面积46600㎡。
其中一号区块1.9339公顷，建筑面积36613㎡，总户数为172户。
二号区块用地0.9735公顷，建筑面积10000㎡，总户数为96户。
4.2建设内容
本项目一号区块的主体建筑为2幢8+1层的小高层住宅，建筑面积9000㎡，相配套的老年活动用房及综合用房建筑面积在1000㎡左右，同时场地内还建设门球场、排球场、羽毛球场等活动场地，50个机动车停车位和6000㎡左右绿化面积。
二号区块的主体建筑物为6幢6+1层的多层住宅楼和2幢4+1层的多层住宅楼，总建筑面积为36613㎡，机动车停车位170个，绿化面积6137㎡左右。
4.3指导原则
A、贯彻“以人为本”的思想，追求“布局合理、用地经济、设施完备、生活方便、便于管理、环境优美”的设计效果，通过多样化的场景、绿化、满足居住功能要求，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、景致盎然的现代化安置小区。
B、注重建筑与自然环境的协调融合，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想。
C、尽可能节约能源并利用可再生能源，体现绿色生态建筑的特色。
D、尊重自然，保护环境、尽可能动态整合所有要素，结合土地状况，依据自然环境及人为因素进行合理调整，尽可能避免不良因素，强化最佳特点。
4.4建设目标
计划将整个小区建设成为节能、生态的绿色住宅小区，努力给村民营造一个舒适、健康的生活环境。
结合村民的购买能力，设计了三种户型，每种户型的功能布置合理，套内公共与私密空间分区合理，各功能空间面积分配合理。
户型采光、通风良好，视眼开阔。
在外立面上力求建筑元素统一而富有变化，建筑色彩力求明快、轻柔，并与绿化植物相映衬。
建筑将融合节能、生态的理念，使每家每户都能使用太阳能热水系统。
小区内环境优美，设施齐全，使居住者的真正的感觉舒心。
4.5一号地块（老年公寓及活动中心）主要技术经济指标
序号
名称
单位
数值
备注
1
总用地面积
平方米
9735
/
2
总建筑面积
平方米
10000
/
3
建筑占地面积
平方米
2000
/
4
建筑密度
/
20.5%
/
5
容积率
/
1.0
/
6
总户数
户
96
/
7
机动车停车位
个
50
/
8
总投资额
万元
1500
/
二号地块（########村村民生态住宅区）主要技术经济指标
序号
名称
单位
数值
备注
1
总用地面积
平方米
19339
/
2
总建筑面积
平方米
36613
/
3
建筑占地面积
平方米
36578
/
4
建筑密度
%
28.4
/
5
容积率
/
1.89
/
6
总户数
户
172
/
7
机动车停车位
个
170
/
8
总投资额
万元
5000
/
5
节能方案分析
5.1国家有关法律、法规、规定和规范性文件
A、《中华人民共和国节约能源法》（1997年11月）
B、《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）
C、《“十一五”十大重点节能工程实施意见》
D、国发［2006］28号《国务院关于加强节能工作的决定》
E、甬政发［2006］75号《########市人民政府关于进一步加强节能工作的意见》
F、贯彻各专业节能技术规定、标准、规范。
5.2能耗状况和能耗指标分析
5.2.1能源供应状况
########市市区区域内敷设了供电、供水、排水、排污、通讯等各类管线，达到了六通一平的基础设施建设。
总装机容量达到10万千瓦的变电所一座。
5.2.2拟建项目能源消耗情况
拟建项目消耗的能源种类为电气和液化石油气。
（详见能源消耗量表）
A、耗电量
（1）住宅年电力消耗
=需要系数×平均每户用电负荷×户数×时间
=0.1×2×270×24×360=46.656（万千瓦事）
（2）其他电力消耗（小区路灯照明、电梯、楼梯）
a电梯年耗电量=功率×台数×工作时间（其中工作时间按每天两小时算，一年为720小时；功率取电机功率，其他消耗可忽略不计。
）
=40×20×720=57.6（万千瓦时）
b小区路灯照明年耗电量计算
小区路灯照明年耗电量=功率×盏数×工作时间
=0.04×100×10×360
=1.44（万千万时）
（3）综上所述，本项目总消耗电力为105.7万千万时。
B、液化石油气消耗量
液化石油气消耗量=平均每户消耗量×户数=25×12×270=81（吨）
项目年能源消耗量表
序号
能源名称
计量单位
年能源消耗量
折年标能耗（吨标煤）
吨标煤换算系数及计量单位
1
电力
万千瓦时
105.7
129.9
1.229吨标煤/万千瓦时
2
液化石油
吨
81.0
138.9
1.7143吨标煤/吨
合计
268.8
5.3主要节能措施
5.3.1建筑节能
A、重视建筑节能设计。
按照建筑用途和当地气候条件，做好建筑、采暖、通风、空调及采光照明系统的设计，满足建筑节能标准的要求。
B、提高建筑围护结构保温隔热性能。
积极使用以高效保温材料复合的外墙和屋面，特别是外保温外墙和倒置屋面。
C、采用节能门窗，控制窗墙比面积，改善窗户的传热系数和遮阳系数。
采用断桥、复合、加设空腔等方法降低通过窗框传热。
加强窗户的空气密闭性能。
5.3.2照明节能
A、推广高光效、长寿命、显色性好的光源、灯具、和镇流器。
B、走廊、楼梯间、门厅等公共部分的照明，采用延时自熄开关控制
5.3.3电气节能
A.推广电力系统调度自动化、变电站自动化和配电自动化技术，降低电力输变系统的损耗率，提高电力输送效率和输送能力。
B.改造现有电网，简化电压等级，减少重复变电容量；城市高、中压配电网网架（主干网）采用大截面导线，积极推广使用铜芯线、缆。
C.推广应用S11型及非晶合铁芯低损耗变压器、低能耗导线、金具等节能型配电设备及附件。
D．采用并联电力电容器进行集中补偿和分散就地补偿等办法提高功率，达到0.95-0.98。
5.3.4主要节水措施
A.积极推广应用节水型用水器具。
B.积极采用城市供水管网的检漏和防渗技术。
加强供水管网渗漏检测，推广应用预定位检漏技术和精确定点检漏技术；采用新型输用水管材，淘汰传统的
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