项目投资估算及资金筹措计划文档格式.docx

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万元第一年第二年销售收入再投入。

　　销售收入再投入按销售收入的%计算，从项目有销售收入最后第三年开始，直到项目建设经营期结束，上半年为整个销售收入的%,下半年为整个销售收入的%,总销售收入再投入为万元，占总投资的%。

销售收入再投入年度投入表单位:

万元第三年上半年下半年第二节项目的建设工程规划与安排二福满花园项目建设规划及进度安排一建设方案及规划说明建设方案。

　　经南宁市规划管理局审定，本项目的建设方案如下：

规划目标。

　　以建造具有当代先进水平的优质城市住宅为目标，满足人们生活环境和居住条件的舒适性安全性和生态性的要求，为人们提供多样化可选择适应性强的住宅，创造具有良好居住环境有完善基础设施的文明卫生的示范花园。

　　依靠科技进步，推广新材料新产品新技术，提高住宅功能质量水平和花园与住宅节能节地节材效果，使花园和住宅具有较高的科技含量。

　　合理组织绿化交通体系完善公建布局和住宅分布，使整个花园具有良好的空间布局形态吸收各项目好的居住规划特点，创造有特色的能满足居住生活需要的环境功能。

　　二建设方式及进度安排开发计划拟定的原则①本项目作为一个以市场为导向的中高档住宅项目,在拟定项目的开发建设计划时,我们主要依据大中规模住宅项目的基本规律,遵循最佳的市场对接时机与购买力适应,以及按基地的成熟条件渐进的原则。

　　②本项目经测算销售值达万元人民币,从南宁楼市的发育及区域购买力,以及合理的市场占有率角度,我们暂定为开发经营时间为年，其中销售期为年。

　　③根据项目基地及规模情况,在项目的开发的过程中以整体开发为主，但为了利于资金回收等原因，在施工的过程中，以滚动开发的模式进行开发经营。

　　建设方式。

　　采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，从而有效地控制项目的工期成本和质量。

　　进度安排。

　　项目拟用三年分三期进行见表：

根据南宁市可外协配套的设计施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下：

项目的设计及开工准备初步及施工图设计三通一平报建招标等：

个月住宅的主体建筑基础主体外装及设备：

个月室外环境配套道路管网环艺验收等：

个月项目周期设定①开发正式启动的时间设定为项目规通过规划部门审批时间,并以此时间为项目开发周期的起始日。

　　②根据南宁市可外协配套的设计施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下：

③根据项目基地及规模情况,在开发建设中设清晰的分期,从项目基地较成熟的衡阳西路渐次向西推进,按总建设面积的/左右为一个工程流水节奏,间隔六个月一季左右的动工时间,形成项目整体开发的形象及市场影响。

　　分段周期设定①开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时,设此时间为项目开发周期的起始日。

　　②开发计划安排③根据的规划方案及开发总周期各主要分段工程周期的设定，本项目的开发粗略计划拟定如下表以季度为单位。

　　见图表:

表：

项目实施计划表第三节项目投资估算及资金筹措计划一福满花园项目投资与成本费用估算一开发成本估算土地使用权出让金土地征用及拆迁安置补偿及前期工程费的三通一平各种税费，共计投入资金万元人民币。

　　前期工程费：

万元，详见本项目前期工程费估算表见表：

。

前期工程费估算表单位:

万元序号合计项目规划设计费可行性研究费水文地质勘察费筹建开办费计算依据建安工程费×

%建安工程费×

%计价万元建安工程费：

万元。

　　见表：

高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价单位:

万元项目桩基础电梯一般水电安装高层元/平方米项目土建工程消防煤气高层元/平方米通讯普通装修地下室费用公用天线对讲机系统智能化设施★高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价=+++++++++++=元/平方米建安工程费：

①高层建安工程费=×

++×

=万元注:

其中+为裙楼玻璃墙和中央空调的每平方建筑面积造价。

　　基础设施费红线内外工程费：

万元，详见表：

基础设施费估算表单位:

万元序号合计项目供电工程供水工程电信工程煤气工程绿化工程道路工程排水工程计算依据万元/公项×

=万元/公项×

=+=金额万元注：

本项目是一个高绿化花园小区，在原来的绿化成本内再增加万建设中心花园公建配套设施费：

万元,详见表:

公建配套设施费估算表单位:

万元序号项目幼儿园卫生院文化活动中心超市邮政支局电信营业所储蓄所物业管理处会所公厕垃圾压缩站建筑面积平方米位于裙楼房内位于裙楼房内位于裙楼房内位于裙楼房内位于裙楼房内位于裙楼房内位于裙楼房内单价元/平方米————————金额万元————————合计变电站煤气调压站开发期间税费：

万元,详见表。

开发期间税费一览表单位:

万元序号合计类别配套设施建设费建筑工程质量安全监督费供水管网补偿费供电用电负荷费其他物业管理基金计算依据建安工程费×

%住宅：

/人,元/商铺：

/平方米,元/住宅:

/户,/商铺:

/百平方米,元/建安工程费×

%交纳税额万元．．住宅:

商铺:

住宅:

．．不可预见费。

　　万元,取上面项之和的%不可预见费=++++×

%=万元注：

第一项土地使用权出让金为政府公布数据，不存在不可预见性开发成本。

　　万元,以上项小计:

开发成本=++++++=二开发费用估算管理费用：

万元,取上面项之和的%++++×

%=万元销售费用：

销售费用估算表单位:

万元序号项目广告宣传及市场推广费销售代理费计算依据销售收入×

%销售收入×

%计价万元合计其他销售费用销售收入×

%财务费用：

万元,详见贷款还本付息表开发费用：

万元,前面项之和三总成本费用汇总及分摊表本项目的总成本费用详见投资成本费用估算汇总表表：

投资成本费用估算汇总表单位:

万元成本项目．开发成本土地成本前期工程费建安工程费基础设施费公建配套设施开发期间税费不可预见费．开发费用管理费用销售费用财务费用．合计总额万元高层得房成本元/平方米商铺车位注：

投资分摊的原则：

总原则：

所有的总投资均应分摊到可售可租的面积中去。

　　细则：

按计算投资的各项成本来分摊各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊与工程无关的分项按各功能面积比例分摊四资金筹措投资计划及借款利息资金筹措与投资计划本项目开发投资的资金来源有三个渠道：

一是企业自有资金，二是银行贷款，三是销售房收入用于投资部分。

　　本项目开发商投入自有资金万元作为启动资金，另需向银行贷款万元用于投资，剩余部分万元由销售房收入补充，总投资为万元，其中万元的银行贷款利息从住宅销售收入中支付。

　　详细投资见表：

表单位:

万元序号项目合计上半年投资总额．建设投资．．土地成本费．．建安工程费．．基础设施费．．公建配套设施费．．开发期间税费．．不可预见费．．管理费．．．销售费用．贷款利息．流动资金．．自有资金借款资金筹措．．前期工程下半年建设经营期上半年下半年上半年下半年．销售收入再投入贷款本金的偿还及利息支付长期借款采用每年本金等额偿还方案，最后年还清，从建设经营期第三年开始计算。

　　详见贷款还本付息表。

　　央行年月起执行的贷款利率：

%表：

贷款还本付息结算表单位:

万元序号项目名称合计借款还本付息．年初借款累计本年借款第一笔借款本年应计利息年底还本付息年末借款累计．年初借款累计本年借款第二笔借款本年应计利息年底还本付息年末借款累计．年初借款累计借款汇总本年借款本年应计利息年底还本付息年末借款累计借款还本付息的资金来源．投资回收注：

贷款利率为%;

当年利息=年初借款本息累计+当年借款/×

年利率第四节项目销售和租赁收入测算一住宅销售单价的确定一用房地产市场比较法确定销售价格上限平均价格第一年．．．建设经第二详细见本项目价格定位与策略部分：

由上次测算可知道本项目房地产价格为：

元/平方米二建议销售测算单价为了方便计算本项目的销售总额，我们取元/平方米为计算单价三总销售收入的确定根据估算出来的结果，确定住宅部分从建设经营期的第二年中开始出售，整个销售过程大概分四批进行，住宅部分分别为%%%%，价格分别为：

，销售率%；

商铺部分从建设经营期第三年中开始出售，整个销售过程分二批进行，商铺部分分别为：

%%，价格分别为：

车位部分从建设经营期第三年中开始出售，整个销售过程分二批进行，车位部分分别为：

万/个，销售率%。

　　按照上述确定的每年出售比例和销售单价，计算实际销售总收入。

　　详细见表：

住宅销售总收入预测单位:

万元项目第一批第二批%高层%高层,第三批第四批%高层%高层合计可销售面积建议销售单价元/平方米销售收入万元表：

商铺销售总收入预测单位:

万元项目第一批第二批%铺面%铺面合计可销售面积建议销售单价元/平方米销售收入万元表：

车位销售总收入预测单位:

万元项目第一批第二批%比例%比例可销售个数建议销售单价万/个销售收入万元合计表：

全部销售收入分批比例预测单位:

万元销售计划批数比例面积建设经营期年收入万元上半年下半年上半年下半年合计%高层%高层%高层%高层%铺面%铺面%比例%比例合计注：

项目销售计划销售的政策限定根据国家现行的商品房销售政策《商品房销售管理办法》年月日执行中规定,房地产项目须投资达到总投资的百分之二十五后方后预销售,南宁市一般的执行原则是工程形象达二层以上时发给《商品房预售许可证》。

　　按现行的中国央行的住房信贷政策,对于多层建筑须主体封顶高层建筑达主体三分之二工程形象进度时，可以办理按揭手续并向开发商支付按揭款项。

　　根据项目建设计划安排,每一流水片达到预售条件时,应在该流水片开工后的第二季,达到银行按揭款支付的条件是,应是该流水片动工后的第三季。

　　销售计划设计按南宁市目前行业的惯例,初步考虑本项目每流水片在开工后第二季取得预售许可证后开始住宅正式对市场发售期房。

　　根据本项目的区位及项目的综合竞争力分析,每一流水片在开始预售后，前两季为期房，后两季为准现房和现房，根据南宁市房地产市场的发展态势及消费者对期房现房的不同接受程度，我们设定每一流水片从开始预售的首季开始，一年内完成销售。

　　根据项目的开发和销售进程，车库在销售的项目取得预售证或者项目成为准现房时开始发售，并在每个流水片的最后一个季度中销售。

　　二铺租赁单价的确定一用市场比较法确定租赁价格的上限平均价格根据价格定位与策略部分得出可知：

本项目的商铺部分为：

元/平方米，假设本项目商铺经营年限无为无限期，则根据公式=来求其租赁价格其中=%：

月租赁价格=×

%/×

%=元/平方米二建议平均月租金为元/平方米三商铺出租总收入估算表见表：

出租计划和出租收入估算表单位：

万元序项目建设号名称期可出租面积单位租金元/平方米可能的毛租金收入万元出租率%有效毛租金万元转售单经营期价元/平方米转售收入万元合计万元注:

假设商铺出租在第五年开始,在年末转售,转售单价为元/平方米三车库租赁单价的确定一采用市场比较法确定租赁价格平均价格根据市场价格定位策略部分，我们可知：

本项目的车位月租赁单价为：

元/个售时的单价：

万元/个。

注：

假设车位出租在第五年开始，在年末转售，转售价格为万元/个表：

车位出租计划和出租收入估算表单位：

千元序项目建设号名称期可出租个数单位租金元/个月可能的毛租金收入万元出租率%有效毛租经营期金万元转售单价元/个转售收入万元合计万元第五节建设项目的财务评价一税金计算住宅销售税金及附加估算：

详见住宅销售税金及附加估算表表：

住宅部分销售税金及附加表单位:

万元序项目建设经号名称销售收入销售税金及附加%营业税%城市维护建设税%教育附加税%防洪工程维护费%交易管理费%交易印花税%土地增值税%合计商铺租赁税金及附加估算：

详见商铺租赁税金及附加估算表表：

车位租赁税金及附加估算：

详见车位租赁税金及附加估算表表：

商铺租赁税金及附加单位:

万元序项目建经营期号名称设期营期转售租赁转售收入租赁税金及附加%营业税%护建设税%教育附,加%防洪工程维护费%交易管理费交易印花税土地增值税合计．城市维表：

车位租赁税金及附加单位:

万元序项目建号名称设期转售租赁转售收入万元经营期．．．．．．．．．．．．．．．．租赁税金及附加%．．．．．．．．．．．．．．．．．．．营业税%．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．城市维护建设税%．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．教育附加%．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．防洪工程维护费%交易管理费交易印花税土地增值税合计．．．．．注:

各种税金及附加估算表中均包括土地增值税项目。

　　二损益表与静态盈利分析住宅部分损益表。

住宅部分损益表单位:

万元序号项目合计建设经营期销售收入总成本费用土地增值税利润总额所得税税后利润盈余公积金可分配利润投资利润率投资利税率资金本利润率%%%销售税金及附加评价指标：

住宅部分投资的投资利润率=利润总额/总投资额×

%=/×

%=%住宅部分投资的投资利税率=利税总额/总投资额×

%=++/×

%=%住宅部分资金的投资利润率=利润总额/住宅部分自有资金×

%=%本项目以上三个静态评价指标与房地产同行业相应指标比较，可以接受，故项目可行。

　　三现金流量表与动态盈利分析对本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，分别计算全部投资和自有资金的经济效益。

　　由于本项目为租售并举的项目，所以要运用多个评价指标来进行项目评价，主要评价指标有：

财务内部收益率财务净现值及项目动静态回收期等指标。

　　评价指标的计算过程详见住宅全部投资现金流量表表：

住宅部分自有资金现金流量表表：

①财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。

　　反映出项目所占用资金的盈利率，即反映出项目的盈利能力。

　　当大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。

　　②财务净现值按事先规定的基准贴现率将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期的现值之和。

　　是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于零的项目是可以考虑接受的。

　　建议选取稍大于银行同期贷款利率作为基准收益率，本项目贷款利率为%，故基准收益率取为%。

　　住宅全部投资现金流量表表：

住宅部分全部投资现金流量表单位:

万元序号．．．．．．项目名称现金流入销售收入其他现金流入现金流出建设投资土地增值税销售税金及附加所得税净现金流累计净现金流折现净现金流累计折现净现金流税前净现金流税前累计净现金流税前折现净现金流税前累计折现净现金流评价指标财务净现值=%财务内部收益率投资回收期静态投资回收期动态建设经营期税前%税后%表：

住宅部分自有资金现金流量表单位:

万元序号．．．．．．．．．项目名称现金流入销售收入其他现金流入现金流出自有资金销售收入再投入偿还贷款本金偿还贷款利息销售税金及附加土地增值税所得税净现金流累计净现金流折现净现金流累计折现净现金流评价指标财务净现值=%财务内部收益率投资回收期静态年投资回收期动态年建设经营期税后%备注由于本项目的内部收益率大于%,所以项目可行性!

整理上表表：

得评价指标:

详见表：

评价指标单位:

万元评价指标财务净现值=%财务内部收益率投资回收期静态投资回收期动态税前%税后%由上述指标可以看出,本项目住宅全部投资的财务净现值均为一较大的正值,税前税后的财务内部收益率均大于贴现率%,投资回收期也满足项目投资经营期限的要求,故本项目住宅部分投资可行住宅自有资金投资现金流量表整理上表表：

，得评价指标见表：

万元评价指标税后财务净现值=%财务内部收益率投资回收期静态投资回收期动态%税后静态动态投资回收期都在项目投资的第二年和第三年之间，回收投资资金的速度还是比较快的。

　　由上述的指标可以看出，本项目住宅自有资金投资可行。

　　四资金来源与运用表的贷款偿还能力分析资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。

　　本项目的资金来源与运用如住宅销售部分资金来源与运用表表：

本项目住宅销售和商铺与车位租赁每年都有盈,余的资金，也就是说，每年的资金流入大于资金流出，本项目具有较强的贷款偿还能力和自身平衡力。

　　故本项目两方案可行。

　　详见资金来源与运用表。

住宅部分资金来源与运用表单位:

万元序号项目名称资金来源销售收入自有资金银行借款其他收入资金运用建设投资经营期借款还本付息销售税金及附加土地增值税所得税盈余资金累计盈余资金第六节福满花园项目不确定性分析本项目的不确定因素主要以下几个方面：

建造成本售价开发周期贷款利率等。

　　这些因素，受当地政治经济社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目经济效益目标的实现。

　　一盈亏平衡分析一住宅销售部分盈亏平衡假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则由计算可得，当住宅销售率为%时，住宅全部投资利润率为零，也即投资刚能保本。

　　一般认为，当盈亏平衡点的销售率≤%时，项目风险较低，本项目盈亏平衡点的销售率为%，可见其风险程度较高。

　　二结论本项目之所以住宅销售部分的风险较大，而商铺与车位租赁部分的风险明显偏小,一方面原因是商铺与车位租赁的经营期限较长,资金回收较慢,而住宅销售回收资金的速度较快,回收资金马上又投入到项目的投资中去,减少了商铺与车位的资金投入量,像贷款利息,全用住宅销售收入来支付;

另一方面,在项目建设成本分摊上,由于商铺与车位的成本价格较低,但本地段的商铺与车位投资回报较大,这也使得本项目商铺与车位租赁风险程度降低。

　　二敏感性分析影响本项目财务效益主要确定性因素为开发成本售价水平销售税率建设经营期的长短。

　　据市场预测，开发成本项目中最有可能发生波动变化的是建安工程费和售价水平。

　　因而，本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标财务内部收益率和投资利润率，分别计算售价上下波动%%和建安工程费上下波动%%时，对经济评价指标影响。

　　计算结果详见敏感性分析表表：

全部投资敏感性分析单位:

万元全基准%售价变动%%%%建安工程费变动%%%部方案投资财务净现值财务净现值%%%%%%%%升降幅度财%%%%%%务内部收益率财务内部收%%%%%%%%益率升降幅度投%%%%%%资利润率投资利润率升降幅度%%%%%%%%%%%%%%由表中数据可得：

售价建安工程费的变动对财务净现值的影响。

　　售价下降%%，将引起该项目的财务净现值分别下降%%；

当售价下降%时，该项目财务净现值等于零，到达临界点，此时，若售价再下降，则财务净现值小于零，出现亏损。

　　建安工程费上升%%，将引起该项目的财务净现值分别下降%%；

当建安工程费上升%时，该项目财务净现值等于零，到达临界点，此时，若建安工程费再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。

　　售价建安工程费的变动对财务内部收益率的影响。

　　售价下降%%，将引起该项目的财务内部收益率分别下降%%；

当售价下降%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率=%，到达临界点，此时，若售价再下降，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。

　　建安工程费上升%%，将引起该项目的财务内部收益率分别下降%%%；

当建安工程费上升%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率=%，到达临界点，此时，若建安工程费再下降，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。

　　售价建安工程费的变动对投资利润率的影响。

　　售价下降%%，将引起该项目的投资利润率分别下降%%%；

当售价下降%时，该项目投资利润率等于基准收益率=%，到达临界点，此时，若售价再下降，则投资利润率等于预期的基准收益率。

　　建安工程费上升%%，将引起该项目的投资利润率分别下降%%%%；

当建安工程费上升%时，该项目投资利润率等于基准收益率=%，到达临界点，此时，若建安工程费再上升，则投资利润将达不到预期的基准收益率。

　　由以上分析可以得出，售价和建安工程费都是该项目的敏感因素，相比之下，售价因素更为敏感。

　　除了售价对本项目的影响较大外，工期和销售率对本项目的影响也值得注意。

　　工期延误了导致资金不能及时回收再投入，和会下降，回收期大大延长外，还会影响楼盘的信誉和形象，由此而导致延误交楼时间的，还要给买家赔偿违约金；

销售率低下，即意味着投资资金不能快速回收，这样会使整个项目将陷入僵局。

　　总体来说，项目经营阶段风险较大，主要集中在：

一住宅部分能不能按计划销售完毕，资金能否尽快回收；

针对这些问题，现提出两个建议：

★建议在原来的租售并举的方案中采取投资风险计划控制。

　　实施计划控制，即在充分分析现有和未来资金条件下，妥善地安排资源，谨慎考虑项目的营销策略是否得当，促销时机是否合理，销售和租赁计划是否能如期完成，市场定位及价格定位是否合理，在利用一切可利用的机会上，为项目的经营制定尽可能周密科学详细的计划，并在实施过程中，尽可能地严格按照计划去进行，将风险减至最小。

　　★建议采用全销售方案。

　　在现在商铺与车位租赁市场不太明朗的情况下，如果暂且不考虑项目的远期收益，而是为尽快回收所有的建设投资，降低投资的风险，可把商铺与车位跟住宅一同销售。

　　三决策树概率分析为更精确地预测本项目住宅销售部分风险程度，下面用决策树来进行计算，详看下面的图经计算，=旧城改造项目略低风险标准偏差=净现值变异系数=%计算结果表明，本项目的期望折现净现金收入为万元，处于较高盈利水平，而净现值变异系数为%，低于%，说明其风险程度在合理的范围内。