强烈推荐电子批发商贸综合楼建设项目可研报告.docx

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强烈推荐电子批发商贸综合楼建设项目可研报告

XXX县电子批发商贸综合楼建设项目

可行性研究报告

二○一二年十二月

第一章总论1

第一节项目背景错误！

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第二节项目概况错误！

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第二章市场需求分析错误！

未定义书签。

第一节我国物流市场状况分析6

第二节市场需求状况分析错误！

未定义书签。

第三节济宁地区物流业状况分析错误！

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第三章建设规模及内容错误！

未定义书签。

第四章建设场址与建设条件16

第一节建设场址16

第二节建设条件16

第五章总体规划建设方案19

第一节项目定位及规划目标19

第二节总体规划方案20

第三节物流初步技术方案错误！

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第四节工程建设方案28

第五节公用工程错误！

未定义书签。

第六章节能方案分析52

第一节节能依据错误！

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第二节节能措施错误！

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第七章环境影响评价56

第一节项目场址环境现状56

第二节项目建设和运营对环境的影响56

第三节环境保护治理措施58

第四节环境影响评价60

第八章劳动安全卫生消防61

第一节劳动保护与安全生产61

第二节消防62

第九章组织管理机构66

第一节企业管理体制及组织机构设置66

第二节劳动定员及培训66

第十章项目实施进度68

第一节项目组织与管理错误！

未定义书签。

第二节实施进度计划错误！

未定义书签。

第十一章工程招标方案70

第十二章投资估算和资金筹措74

第一节投资估算74

第二节资金筹措与使用计划78

第十三章经济效益评价79

第一节经济效益评价基础数据79

第二节财务分析与评价82

第十四章社会效益评价84

第十五章风险分析84

第十六章结论与建议88

第一节结论88

第二节建议88

附图：

1、项目场址位置示意图

2、项目用地区位图

3、项目总平面布置示意图

附表：

1、项目总成本费用表（附表13-1）

2、固定资产折旧表（附表13-2）

3、借款还本付息表（附表13-3）

4、项目利润及利润分配表（附表13-4）

5、项目投资现金流量表（附表13-5）

附件：

1、企业法人营业执照

2、组织机构代码证

第一章总论

1.1、项目名称

XXX县电子批发商贸综合楼建设项目

1.2、承办单位

投资商：

合作商：

开发商：

1.3、承办单位概况

XXX县天乐花炮有限公司于1998年8月8日在赵五乡孟磨村注册成立,公司成立之初主要经营烟花爆竹的制造与销售，注册员工人数为40人，注册资本50万元人民币。

1.4、可行性研究编制依据

1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

2、《电子信息制造业“十二五”发展规划》

3、《甘肃省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

4、《甘肃省物流业发展规划》（2010—2015年）

6、《2011年XXX县政府工作报告》

7、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）

8、《投资项目可行性研究指南》

9、建设单位提供的相关资料

1.5、项目提出的背景

XXX县近年来国民经济保持了快速连续增长的势头，综合经济实力显著增强，共规划建设各类城建项目84项，完成投资7.68亿元，城区规划面积由原来的9.2平方公里扩大到18.5平方公里，城市面貌发生了巨大变化。

进入“十二五”时期，XXX将进入经济大发展、城乡大建设、改革大推进、民生大改善的关键时期。

“十二五”XXX县经济社会发展的主要目标是：

生产总值年均增长15%,2015年达到33.2亿元；全社会固定资产投资年均增长20%，2015年达到80.37亿元；工业增加值年均增长20%，2015年达到6.5932亿元；大口径财政收入年均增长15.5%，2015年达到3.1698亿元；社会零售品消费总额年均增长23%，2015年达到10.078亿元，基本建成覆盖城乡的社会保障体系，节能减排实现控制性目标。

“十二五”时期的发展重点之一是优化区域发展布局，推进城镇化建设进程。

按照“改造老城区、完善南城区、开发北城区、抓好小城镇、辐射新农村”的总体发展思路，以县城为重点，不断完善城镇规划体系，全力推进城镇建设。

而要加快城市化进程，就要扩大城市人口的容积率，加快城市商业化建设进程，集中挖掘更多的潜在市场购买力。

国民经济的快速发展和人们生活水平的逐步提高，使人们对消费提出了更高的要求。

XXX县天乐花炮有限公司于1998年，厂区及其职工住宅占地17080.68平方米，位于XXX县城南新区，周边为刚泰集团开发的“河滨城”、县二中、县中医院等。

其所处的区位为县城南新区的核心地带。

作为一个高危行业，位于城市核心区极为不妥，对于周边建筑、单位、学校等存在着极大地安全隐患。

县政府工作报告中提出对其进行易址搬迁，以改善城南新区的开发环境。

2011年5月，根据第50次政府常务会议纪要通过，将其旧址土地的工业用地性质变为商住用地。

1.6建设场址

本工程位于XXX县汉源镇孟磨村，规划地块一南临城市主干道，东临城市次干道，西、南均临耕地。

基地为不规则的“L”型，基地沿街面总长度约225.00m,南北长度约140.00m,东西最宽处长度约98.00m，东西最窄处长度约64.80m，用地面积约9030.61㎡（合13.55亩）；规划地块二西临城市次干道，南北长度33.00m，东西长度约53.00m，用地面积约1894.49㎡（合2.84亩）；总的规划用地面积为：

10925.10㎡（合16.39亩）。

建设基地两面临城市道路，交通便捷，地形平坦。

1.7建设规模与内容

本工程拟建1、2#楼地上十二层，地下二层；其中地下二层地上一二层为电子批发商贸城；地上三—十二层为商业住宅，室内外高差0.30m，建筑高度为：

37.10m。

1.8投资估算与资金筹措

1.9主要技术经济指标

四、资金来源

项目拟采用总体规划、分期实施、滚动开发的方式建设。

项目资金来源为：

申请银行贷款100000万元；建设单位自筹资

五、项目投资及主要技术经济效益指标详见表1-1。

主要技术经济指标表

表1-1

序号

项目

单位

数量

备注

一

总用地面积

公顷

175.46

二

总建筑面积

万平方米

542.67

三

总投资

万元

1

工程费用

万元

2

工程建设其他费用

万元

457756

3

基本预备费

万元

129861

4

建设期利息

万元

15390

5

铺底流动资金

万元

1486

四

总投资收益率

%

7.16

五

投资净利润率

%

5.37

六

税前财务内部收益率

%

15.27

七

税前投资回收期

年

7.91

八

税后财务内部收益率

%

10.77

九

税后投资回收期

年

9.79

第二章　项目提出的背景与建设的必要性

2.1项目提出的背景

2.1.1XXX县概况

XXX县位于甘肃省东南部。

东临徽县、成县，南依武都、康县，西北与礼县交界，东北与礼县、天水秦城区接壤。

行政区域面积为1861平方公里。

辖乡（镇）24个，行政村385个，人口39.32万人。

乡村人口35.17万人，农村劳动力为20.98万人。

县镇政府驻汉源镇，距省会兰州389千米。

XXX县素有“宝贝的复新地带”之称。

1989年被列为长江上游水土保持重点县和防护林建设县之中，1992年又被国务院批准为对外开放县之一，并被列为黄河上游多民族经济开发区甘肃段“一岸两翼”范围。

又是甘肃省五个经济开发试验小区重点县之一。

2007年被中国民间文艺家协会评为“中国乞巧文化之乡”境内地形由西北向南倾斜，南部为土石质山原峡谷区，北部为沟壑梁峁区，平均海拔1692米。

平均气温8.4℃，无霜期149天至214天，日照时数1500—1800小时，年降水量451—734.7毫米。

属大陆性季风气候。

辖6个建制镇14个乡。

汉源镇、长道镇、何坝镇、姜席镇、石峡镇、洛峪镇、石堡乡、西峪乡、苏合乡、卢河乡、兴隆乡、稍峪乡、马元乡、晒经乡、十里乡、大桥乡、蒿林乡、太石河乡、六巷乡、西高山乡。

素有“宝贝的复新地带”之称的XXX，物产遍布南北东西，地下矿产资源十分丰富。

粮食生产一年一熟，盛产小麦、玉米、洋芋、蒿麦等。

随着生产技能的提高，半夏人工栽培与加工取得成功，成为西北最大的半夏集散地，获得了半夏地理标志认证和“中国半夏之乡”命名。

试验截植山茱萸，西贝母已获成功，并大面积推广种植。

县境内东部属国内铅锌第二大矿床西成铅锌矿带之北翼。

南部山区的崖湾锑矿号称全国第三大锑矿。

沙金、岩金遍布全县，处于陕甘川三省“金三角”地带。

境内水力资源较为丰富。

在经济发展的同时，电力、交通、通讯等基础设施有了较快发展。

24个乡镇全部通电，乡至村通电率达80%。

县内公路总长471公里，16条公路连接全区其他8个县，往北有通往陇海线天水火车站的三级线道，往东北、东南有通往陕西、四川的四级县道。

3000门程控电话与全国并网直拨，移动电话即将开通。

通讯联络极为便利。

XXX县1989年被列为长江上游水土保持重点县和防护林建设县之中，1992年又被国务院批准为对外开放县之一，并被列为黄河上游多民族经济开发区甘肃段“一岸两翼”范围。

又是甘肃省五个经济开发试验小区重点县之一。

享受国家、省、地颁布的一系列优惠政策。

经济林果以花椒、麦果为主，南部初步建成花椒基地，北部建成麦果基地，均已挂果收益。

农村产品加工形成以洋芋加工为主，年加工原洋芋1.5亿斤，还有地毯、草编工艺等。

畜牧养殖已建成部分肉牛、小尾寒羊、良种猪、肉鸡等生产基地。

这些项重点产业年产值1亿元左右，已成为增加群众收入的主要来源。

XXX县把劳务输转工作当作一项富民强县和增加农民收入的主要途径。

2006年投资45万元建成了劳务输出和再就业服务大厅。

先后成立了XXX县驻北京、天津联络处和劳务工作站，同时，多方筹集资金350万元，输出农民工8.78万人（次），其中组织输转2.59万人，自谋输出5.52万人，就地转移2.62万人，创劳务收入3.4759亿元。

矿产资源有金属矿产有铅、锌、锑、金、银、铜、铁等。

非金属矿产有大理石、冰洲石、硫磺、泥煤等。

县境内东部属国内铅锌第二大矿床西成铅锌矿带之北翼，储量3546万吨；南部山区的崖湾锑矿号称国内第三大锑矿。

储量521万吨；沙金、岩金遍布全县，陕甘川三省“金三角”地带，储量约10吨。

已建成铅锌采选加工企业12户，年采矿40万吨，日处理1650万吨，锑采选企业3户，日浮选300吨。

年产铅精矿6500吨，锌精矿39000吨，粗铅2400吨。

黄金堆浸企业23家，年产黄金50公斤。

水利资源较为丰富，理论蕴藏量为63313千瓦，可开发量为12079千瓦。

可供开发利用水面1300亩，养鱼260万尾。

交通运输主要以公路为主，四通八达，便利快捷。

现有公路798公里，S219线祁成公路贯穿县境，与国道312线连接。

十石路、鱼花路等县乡道路接通全县各乡镇和主要工矿区

“十一五”末，全县实现生产总值16.5亿元，比“十五”末增长104%，年均增长15.3%；大口径财政收入达到1.5425亿元，比“十五”末增长80.2%，年均增长12.5%；全社会固定资产投资完成32.3亿元，比“十五”末增长9.6倍，年均增长63.1%；社会消费品零售总额达到3.58亿元，比“十五”末增长1.65倍，年均增长21.5%；城镇居民可支配收入和农民人均纯收入分别达到9435元和2170元,比“十五”末分别增加4435元和900元，年均增长13.5%和11