地产项目全案策划及独家销售代理合同修改意见.docx

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地产项目全案策划及独家销售代理合同修改意见地产项目全案策划及独家销售代理合同修改意见全案策划及独家销售代理合同合同双方甲方名称：

大舜天成置业有限公司办公地址：

联系电话：

传真：

乙方名称：

办公地址：

联系电话：

传真：

本合同术语解释：

1.该项目：

山东省安丘市大舜天城项目，详见附件项目位置地形图。

2.成交客户：

指已与甲方签订了安丘市商品房买卖合同，并向甲方交纳了所购物业首期房款（按揭客户为不少于按揭银行规定的最少首付成数、按付款要求付清第一期房款。

3.正式开盘：

指乙方正式进驻售楼处，及第一次报纸广告发布，并取得相应的政府预售许可证后。

4.代理佣金：

指甲方付给乙方的销售代理酬金。

5.买卖合同：

指安丘市商品房买卖合同。

6.第一期：

建筑面积约为135000平方米，根据目前的情况应为总体规划中的中片以及与中片相邻的商业步行街的北半部分。

7.团购：

是指按整个单元、整栋楼购买的行为。

甲、乙双方本着友好合作、相互协商的精神，就该项目之全案策划及独家销售代理共同达成如下协议：

第一条项目名称及标的物地址1项目名称：

大舜天成（暂定名）2地址：

山东省安丘市，占地面积约425300M2，规划总建筑面积约404700M2。

第二条委托内容甲方委托乙方就该项目进行全案策划和营销的工作，乙方根据甲方要求，向甲方提供有关市场调查、产品策划及营销策划等全案策划推广服务；甲方委托乙方就该项目第一期作为销售代理商,策划、销售该项目全部可销售面积。

应当指出的是，虽然本合同规定的销售代理标的为第一期，但是乙方的全案策划仍须着眼于整个项目的大局，是整个项目的“全案策划”。

第三条本合同期限本合同的有效期自本合同签订之日起算，遇以下条件之一即可终止：

正式开盘后满2年；第一期销售率98%以上（本合同中的销售率均按套计算）；本合同规定的其它情况。

合作期限根据上述条件结束时，若甲方认为有必要，则双方应再次洽谈延长合作期限事宜，并根据具体情况另行签约。

第四条甲方责任及权利甲方须根据本合同之第七条向乙方支付有关的服务费用；甲方应按合同规定以及合同签定后另行达成的一致意见及时向乙方提供该项目之有关数据，并保证数据的准确性、真实性，以保证乙方顺利进行分析研究、策划工作及销售工作；办理该项目的房地产开发、商品房预（销）售所需的全部报批报建手续（广告等发布手续由乙方办理）；审定乙方报送的销售策划及宣传推广方案；负责派专人审核、批准认购书、合同并予以签字盖章，负责保存这些文件；负责派专人驻卖场收款，包括但不限于客户诚意金、定金、购房款等款项，乙方不得收取客户的任何款项；签发房屋进住证；协助客户办理产权过户手续；在销售过程中，若因客户退房或逾期不签署购房合同及未按时交纳房款时，甲方有权没收客户之定金，并将此套房屋交与乙方重新出售；在本合同执行过程中，甲方不得委托第三者销售上述该项目，否则甲方仍需按照实际销售额支付乙方代理佣金。

甲方同意在所有该项目的宣传品上印刷乙方为全案营销策划公司，并配有乙方的公司名称及商标标识。

第五条乙方责任及权利乙方根据本合同之第七条向甲方收取有关的服务费用；根据甲方的要求，在甲方规定的时间内向甲方提供市场分析、调查等资料，并协助甲方完成有关设计规划、营销等的策划顾问工作；在本合同规定的期限内，乙方应积极参与甲方或甲方与其它合作单位的会议及事项，并积极提出有效的建议并付诸行动；在本合同规定的期限内，完成各阶段有关推广及宣传活动的策划工作并负责执行和各种媒体发布或制作的工作；乙方所制定的所有方案均需由甲方最终确定认可后方可执行；按甲方提供的有关数据及本合同条款代理销售该项目，负责在规定的期限内完成销售代理任务；在代理期间，乙方负责在该项目销售部的一切查询及销售工作，随时接受甲方的咨询和检查；在签订认购书后负责通知客户将首期房款在签订“买卖合同”的同时支付给甲方；负责该项目销售部的管理工作、销售现场的客户接待及咨询工作；负责甲方及乙方的客户的发掘与谈判，促使成交；负责通知申请以办理银行贷款的方式支付该项目房款的客户，按贷款银行的要求提交申请贷款所需的有关资料；第六条广告推广费用有关本项目之推广费用、包括但不限于户外广告（围墙、指示牌、广告牌、车身广告等）、模型、效果图、楼书、折页、展板、DM、海报、展销会包装、推广活动、电台广告、报纸杂志广告及软性文章的发布费用；但不包括现场售楼处及样板间之土建及装潢工程；乙方承诺对该项目的广告推广费用不超过项目可销售总金额的1.5%（此项费用由甲方支付）。

这些费用应该事先经过乙方的精心策划，并以详细的预算报告形式在宣传推广报告中出现，经过甲方批准后有步骤地执行。

每阶段、每次的具体计划也需经过事先策划并形成书面文件以取得甲方的批准，任何的费用支出需甲方事先签定合同。

乙方取得本项目代理权是甲方也非常看中乙方在项目推广特别是在广告设计和推广活动等方面的策划经验，因此乙方在这一方面的责任不仅限于理念把控、广告商管理，也包括广告平面表现概念提炼和推广活动等工作。

第七条策划及费用策划顾问：

乙方在2005年3月10日前提交市场调研报告、2005年3月20日前提交项目定位报告；2005年3月30日建筑规划概念设计建议；2005月4月20日前提交项目形象营销及营销策划推广报告；上述报告的具体完成人员名单、工作程序及计划、报告内容纲要作为本合同附件。

这些报告需保证质量，数据准确充实、来源可靠，调查统计方法科学，论证充分，严禁粗制滥造、模仿摘抄，否则甲方可以发回返工并追究违约责任。

上述报告可分为本合同附件所列的几部分在上述期限内分别提交。

确认：

上述报告需经甲方确认后方可执行，确认程序为：

提交、审阅（5个工作日）、质询（或讨论2个工作日）、修正（不超过5个工作日），直至甲方书面确认为止。

若乙方修改三次仍不能获得甲方通过，甲方有权单方解除本合同。

策划顾问费用：

高质量的策划是乙方开展代理销售工作的前提，因此乙方免收策划顾问费。

但考虑到乙方进行前期工作的活动经费问题，甲方按照策划顾问工作的进度预先支付部分代理佣金并在相应代理佣金结算阶段扣回。

在本合同签订后三日内，甲方向乙方支付人民币柒万元整（小写：

RMB70000.00）并在第一次佣金结算时扣回；于市场调研报告、项目定位报告确认后三日内，甲方向乙方支付人民币柒万元整（小写：

RMB70000.00）并在第二次佣金结算时扣回；于建筑规划概念设计建议确认后三日内，甲方向乙方支付人民币柒万元整（小写：

RMB70000.00）并在第三次佣金结算时扣回；于项目形象营销及营销策划推广报告确认后三日内，甲方向乙方支付人民币柒万元整（小写：

RMB70000.00）并在第四次佣金结算时扣回。

第八条销售代理费用及相关费用1、基准价与实际销售价格：

基准价是本案最低销售均价，也是乙方计算代理佣金的基准，乙方按照有关策划报告制定完成后经甲方批准执行；实际销售价格是指实际成交价，实际销售均价不得低于基准价。

溢价是实际销售价格减基准价的部分。

本案一期基准价的单价如下：

住宅：

1350元/M2；商业：

2500元/M2；车位：

20000元/个；招商的商业：

另定元/M2。

二期另定。

2、乙方在该项目正式开盘后代理销售该项目，甲方支付乙方代理佣金如下：

2.1按完成总销售率的区间阶段，分别按下列佣金比例支付代理佣金：

第一阶段总销售率20%时，佣金比例为1.2%，代理佣金为实际销售单元的成交额1.2%（下同）第二阶段20%总销售率40%时，佣金比例为1.4%，第三阶段40%总销售率60%时，佣金比例为1.6%，第四阶段60%总销售率80%时，佣金比例为1.8%，第五阶段80%总销售率90%时，佣金比例为2.0%，第六阶段90%总销售率100%时，佣金比例为2.2%。

2.2乙方在本案正式开盘前，必须提交阶段性销售计划报甲方审核通过并书面确认后严格执行。

甲方根据乙方实际完成该销售计划情况支付佣金。

实际佣金支付方式为：

当期实际销售单元的成交额当期销售计划的完成率上述相应阶段的佣金比例。

（例：

假设在上述第一阶段时，佣金比例为1.2%，当期实际完成当期销售计划的80%时，则当期代理佣金=当期实际销售单元的成交额80%1.2%）若当期实际完成销售超过销售计划时，则超过的部分结转下期支付。

2.3每套溢价分成标准：

0溢价的单价50元时，乙方按溢价的10%分成；50溢价的单价100元时，乙方按溢价的20%分成；100溢价的单价150元时，乙方按溢价的30%分成；150溢价的单价200元时，乙方按溢价的40%分成；溢价的单价200元时，乙方按溢价的50%分成；2.4团购：

a）政府按甲方开发量的10%回购（按整单元），乙方不计取代理费，本部分成交额不计入销售率；b）在正式开盘前甲方自行谈定的团购客户，乙方按成交额的0.8%计取代理费；c）在正式开盘后甲方自行谈定的团购客户，乙方按成交额的1.3%计取代理费；d）乙方的团购客户如需在销售基准价基础上继续让利的，乙方按成交额的1.3%计取代理费；e）乙方的团购客户成交价高于销售基准价的，乙方除按上述代理费计取办法计取代理费外，甲方另按成交额的0.2%给予乙方奖励。

2.5代理佣金的付款办法a）甲乙双方需共同确认每月销售套数及基础价单和实际成交价单。

自该项目正式开盘销售至本合同终止时止，乙方须于每月最后一日前向甲方提供当月销售报表按照本条第2.1款和第2.2款结算代理费用。

b）在乙方完成本案第一期销售率的80%时，甲方按本条2.3款一次性支付乙方应得的溢价分成。

c）甲方在客户签署正式合同后第二月5日或之前将回款部分相应代理费用支付给乙方。

d）本合同到期后，若甲方终止与乙方的合作，甲方应将乙方全部剩余代理费用在合同到期后七日内，一次性全部支付给乙方。

2.6本合同代理期限届满时，甲方将按成交客户的回款数量与乙方结算代理佣金。

代理期限结束后的半个月内为过渡期，在过渡期内如乙方的尚未与甲方签订买卖合同或虽签定买卖合同但未向甲方支付房款的客户与甲方签订买卖合同并向甲方交纳房款的，甲方应支付该部分回款的代理佣金。

过渡期结束后乙方客户的回款或者新订合同乙方不再计取代理佣金费用。

3甲方负责销售中心内部所产生的一切费用，包括电费、电话费、保安、保洁和办公用品费用。

其中电话费、办公费用两项合计每月不得超过1000元，超过的部分由甲方在支付代理费用时扣回。

4.服务费用a）在甲方与成交客户签订买卖合同后，如因乙方原因导致该契约终止时，则甲方有权拒绝向乙方支付代理酬金。

乙方已收取的代理佣金，应在收到甲方通知后三日内全部返还甲方。

否则，甲方有权在日后应向乙方支付的代理佣金中将该部分款项予以扣除。

b）因客户违约，导致甲方罚没客户已交的全部或部分定金时，甲方同意将已没收定金的50%支付给乙方作为服务费用。

服务费用的结算方式与上述代理佣金的结算方式相同。

若客户与甲方就上述定金发生纠纷，甲方不得不退还客户全部或部分定金，乙方应在接到甲方通知3日内将收取的服务费用退还甲方。

5乙方需在甲方向其支付策划顾问费、代理费的同时，向甲方开具正式发票。

乙方因收取上述费用所应缴纳的所有税费，由乙方自行承担。

6甲方应按照本条第1、2及3款规定的日期向乙方支付报告费用及代理佣金，逾期支付的乙方将按照每日千分之二的比例向甲方收取滞纳金。

若因甲方延期付款导致乙方延迟完成工作，将视为甲方之责任。

7甲乙双方结算时，发生的汇款费用和银行手续费由接受汇款方负担。

第九条销售部的组建1.乙方须在该项目售楼处建好后，向该项目派驻销售人员，与甲方委派的财务人员和合同管理人员共同组成该项目的销售部。

销售部的日常管理工作由乙方委派的管理人员负责。

乙方负责支付其销售人员的工资、佣金、税费等。

乙方派驻的销售人员及管理人员名单见本合同附件。

除主要营销管理、策划人员外，目前不宜确定的，则需确定最低素质要求及人数（见本合同附件），在适当时间乙方按照该要求提出名单报甲方批准。

本合同规定的人员名单或后经甲方批准的人员名单未经甲方许可不得变更。

乙方在销售部的日常管理机制报甲方