XX地区安置小区点物业管理可行性方案.docx
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XX地区安置小区点物业管理可行性方案
铜陵东部城区东正苑安置点物业管理方案
一、项目概况
东正苑安置点位于铜陵县东部城区核心区内，东临红星路，南临东盛大道，西、北临花苑街。
项目总投资1.85亿元，占地71.78亩，总建筑面积10.3万平方米。
该工程由6栋18层住宅（包括商住一栋）、8栋11层住宅及附属一栋2层商业组成（其中配套设施：
电梯共计34部，二次供水水泵共两组（每组两台）），回迁安置835户。
投标人名称：
铜陵天龙物业管理有限责任公司
项目名称
铜陵东部城区东正苑安置点物业管理
项目编号
ZFCG-2016-G017
所投的包号、包名
投标保证金数额
人民币小写（元）：
人民币大写（元）：
投标保证金形式
投标报价
人民币小写（元）：
人民币大写（元）：
工期
投标人签章：
年月日
（二）报价说明
序号
规格
单位
单价（元）
数量
金额（元）
工期
一
人员经费
1
工资
2
服装、福利及保险
二
公共设施、设备日常运行、维修及保养费
三
工具费
四
管理费
五
税金
合计
备注：
人员经费中应明确人员数量，工资不得低于本地最低工资标准；不得隐性报价。
投标函
致：
铜陵县招投标采购交易中心
1、根据贵方ZFCG-2016-G017号招标公告，我们决定参加贵方组织的铜陵东部城区东正苑安置点物业管理项目的招标采购活动。
我方授权孙希法定代表人代表我方铜陵天龙物业管理有限责任公司全权处理本项目投标的相关事宜。
2、我方愿意按照招标文件规定的各项要求，向采购人提供所需要的货物及服务，总投标价见开标一览表。
3、一旦我方中标，我方将严格履行合同规定的责任和义务，保证于合同签字生效后3日内完成项目的施工、安装、调试，并交付采购人验收、使用；向贵方支付中标金额1%的招标服务费。
4、我方同意按照招标文件的要求，向贵方递交金额为人民币（大写）壹万元整的投标保证金。
并且承诺，在招标有效期内如果我方撤回投标书或中标后拒绝签订合同，我方将放弃要求贵方退还投标保证金的权力。
5、我方位本项目提交的投标书一式贰份，其中正本一份、副本一份。
6、我方愿意提供贵方可能另外要求的、与投标有关的文件资料，并保证我方已提供和将要提供的文件是真实的准确的。
7、我方完全理解贵方不一定将合同授予最低报价的投标人。
投标单位名称：
铜陵天龙物业管理有限责任公司
公章
投标单位授权代表姓名（签字）：
日期：
通讯地址：
安徽省铜陵市狮子山区立新社区服务中心办公大楼
邮政编码：
244000电话：
传真：
二、技术规格响应表
序号
服务名称
招标文件要求
投标人填写
响应情况
服务要求
数量
服务要求
数量
1
管理处经理
经理
1
经理
1
满足
2
管理员
管理员
1
管理员
1
满足
3
会计
会计
1
会计
1
满足
4
出纳
出纳
1
出纳
1
满足
5
客服助理
客服助理
2
客服助理
2
满足
6
保安员
保安员
10
保安员
12
优于
7
保洁员
保洁员
8
保洁员
10
优于
8
绿化工
绿化工
1
绿化工
1
满足
9
维修工
维修工
1
维修工
1
满足
合计
28
28
货物服务技术方案
（1）投标人简介
（二）方案的基本考虑
（三）培训及售后服务
（四）工作计划表
公司简介
天龙物业管理有限公司，公司管理面积已达十万平方米，公司业务主要有学校物业、马路保洁等；包括办公楼、普通住宅、医院住院大楼等。
管理项目主要有：
小区物业整体服务，目前在职员工170余人，其中管理人员大专以上学历高达70%。
物业管理的最终目的是为了发挥物业的最大使用功能，是其保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长。
这也是我们天龙人在工作中为之奋斗的目标，为了更好、更快的实现这一目标，本公司自创建以来，就以“发展精品战略，创建名牌企业”为指导思想，坚持企业做到“高起点、高标准、高质量”。
并在工作中形成了以下几点特色：
1、以人为本、重视培训
人才对企业来说，是最重要的资源，是决定企业发展的主要因素，为人才的成长和发展创造一个良好的环境是我们坚持的一贯方针，在我司内部，已形成了“能者上，庸者下”，奖惩严明的良好的用人体制。
对此，我们对外积极寻找引进人才，对内加强培训、培养和发现人才。
每年、每月、每周我们都要制订详细的培训计划，从总经理到保洁员，每个人都要参加相应内容的培训，鼓励员工一专多能，每年的培训考核成绩都作为职务晋升和年终奖励的重要依据。
2、科学管理，规范服务
向管理要效益是本公司做好物业管理工作的基本出发点，也是公司生存和发展的客观要求。
为此，我们严格按照“管理专业化、服务规范化、经营企业化”的思想建立起一整套科学规范的管理体制。
使大家的一言一行都有文可依、有据可查，用科学的管理体系来规范我们平时的服务工作，使本公司的企业管理水平及企业整体素质都达到了较高的层次。
在管理工作中，我们充分利用电脑管理等先进的管理方式，各部门的工作情况、业主的有关资料通过电脑联网查寻，一目了然。
有效地提高了工作效率和质量。
3、业主第一、服务到家
“业主永远是我们的上帝”，这是常常挂在我们天龙人嘴边的一句话，业主的需要，就是我们的目标，随时为业主提供最优质的服务，是我们的服务态度。
在抓员工素质培养上，我们要求员工面对业主永远要保持微笑姿态，对业主提出的要求，不允许说“不”字。
在抓企业人员管理上，我们将对员工着装、接听电话用语、行走站立姿势、与业主讲话语气语调等方面都有明确的行为规范要求，在提高对业主的服务质量上，我们千方百计，想方设法，一切从业主的利益着想，努力强化员工的优质服务意识，做到“业主想到的要做好、业主没想到的也要做好”。
公司通过一系列的培训和教育，既提高了员工的素质，也向社会大众展示“天龙人”的精神风貌。
我们愿通过自己的努力，通过自己对业主的全心服务，取得政府、社会、业主的认同。
东正苑安置小区物业管理服务方案
第一节物业管理服务工作的整体设想及策划
天龙物业管理有限公司作为物业管理行业极具潜力的后起之秀，完全有能力有信心承担起东正苑的物业管理工作，一旦我司受委托管理这个项目，我们将充分凭借自己的人才优势、文化优势、技术优势、管理优势和资金优势，把东正苑建设成为湘乡市首座公寓式的物业管理的典范。
我们的管理总目标是：
自接管东正苑之日起，按三级等级标准实施物业管理服务，两年内成为市级、省级物业管理优秀住宅小区，并积极争创全国示范。
整体的设想与策划分为五个方面：
第一、房屋及设备管理
设备管理和维护及房屋本体的维修养护是东正苑物业管理的重要内容，天龙物业在物业管理实践中，十分注意这项工作，积累了较为丰富的管理经验，既保障了广大业主的利益，也树立了良好的企业信誉。
在东正名苑的机电设备及房屋修缮管理工作中，我们确立了“管养合一”的方针，制定了合理的养护计划，建立和健全科学的规章制度，切实做到为业主服务。
实现业主满意，社会满意。
在前述东正苑各项管理指标承诺中，我们已对房屋及设备、设施的管理指标实施措施进行了阐述，此处对房屋及设备、设施的日常养护计划、定期养护计划作进一步的阐述。
1公共设备、设施及场所的维修养护计划
我们结合东正苑各种公用设施的使用年限，制订公用设施日常维修方案和定期养护方案。
根据《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》规定，公用设施设备是指共用的上下水管道、水管、落水管、电梯、加压水泵、供电线路、照明、煤气线路、消防设施、绿地、区内道路、路灯、沟渠、池、井、地下停车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
每个方案，每一项内容均从工作计划、实施方案、执行标准、实施效果四个方面阐述，量化执行标准，实现科学性和实操性的高度统一。
2房屋本体维修养护计划
按招标书规定要求东正苑物业管理处负责住宅区房屋本体共用部位的维修养护。
根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》中规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、本体消防设施、防盗监控设施等。
为了更好保护业主的利益，我们结合以往管理及贯标工作的经验，对上述房屋本体共用部位现制订详实的维修养护计划。
第二、环境卫生管理
我们将进行“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护，同时培养居民良好的环境意识和卫生习惯，创造一个优雅、整洁、文明、静谧的住宅环境，让广大业主能住的安心、放心、称心和舒心。
1保洁
建立清扫保洁制度，小区内实施全方位的保洁，无脏、乱、差现象，房屋立面、公共楼道及区内道路整洁，无堆放杂物现象。
每层放置统一的垃圾桶，居民的生活垃圾上门收集，日产日清，及时清运，决不允许产生二次污染现象。
在狠抓环境管理和培育业主环保意识的前提下，我们将逐步推行对业主生活垃圾实施“三化”管理，即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化，进行有效的垃圾分流工作，使整个回收系统做到良性循环。
1.1垃圾收集袋装化：
业主生活垃圾的收集，统一采用标准的垃圾袋进行袋装清运（管理处可以成本提供，必须以业户自愿为前提）。
1.2垃圾回收资源化：
通过垃圾贮藏间的再次分类收集，从中分检出可回收物品进行回收利用，避免资源浪费。
1.3垃圾处理无害化：
再次分检后出现的有害垃圾可统一交给环卫部门集中处理，无害垃圾则委托环卫部门运出小区。
在入住期内，大部分业主进行二次装修，装修垃圾将大量集中产生，极易对小区的环境造成污染，同时存在许多不安全隐患。
为此，对装修垃圾的管理我们将规定地点集中存放，并增设隔离措施，严禁乱堆乱放，并委托环卫所及时的清运。
2卫生
2.1水箱、水池按规定每年进行清洗消毒一次，清洗人员必须两证齐全（《卫生许可证》、《健康证》）、持证上岗，水质必须经过卫生防疫站的水质检定，使供水符合水质标准。
同时对贮水池、楼顶水箱采取加锁等防范措施。
防止有人蓄意破坏及二次污染，消灭一切隐患。
2.2和当地街道的城管科（灭“四害”的职能部门），定期杀灭蚊、蝇、鼠，做到无滋生源。
2.3制订业主公约（精神文明建设公约），规定区内不得违反规定饲养家禽、家畜和宠物。
2.4区内噪音污染源控制：
噪音污染已是一个现代都市普遍存在的环保问题，我们控制区内噪音污染源的具体措施主要包括以下几个方面的内容：
a）进入小区车辆一律禁鸣喇叭，并限速行使。
b）控制小商小贩进入小区高声喊叫。
c）在入住期装修阶段，要求施工队在规定时间内作业。
d）培养业主高度自律意识，让其自身不产生噪音，对产生噪音者以说服为主，劝其改正。
第三、绿化管理
我们接手管理后，将安排专业的绿化工进行养护和管理，做到花草树木长势良好，无枯花、无破坏、无害虫，修剪及时整齐美观。
我们还将和合作单位合作，对东正苑内各种植物进行标识、归类，竭力营造一种清洁、安静、舒适、优美的小区环境，让花更美、草更青。
东正苑成为独具特色的公园。
第四、治安消防管理
1治安队伍建设——建立一支高素质的治安队伍
治安队伍建设，按高标准，严要求的
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