南昌经济技术开发区物流园区规划与设计Word格式文档下载.docx

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1.1.1.项目名称

项目暂定名称：

南昌经济开发区物流园区

1.1.2.承建单位概况

开发商：

南昌×

×

发展有限公司

公司法定代表人：

公司性质：

有限责任公司（民营企业）

公司注册资本：

公司地址：

公司业务范围：

房地产开发投资、工业投资等相关产业。

1.1.3.项目主管部门

南昌市×

1.1.4.报告编制单位

南昌×

发展有限公司

1.1.5.项目拟建地点

南昌市经济开发区物流基地

1.2.项目可行性研究结论

1.2.1.项目内容

项目拟定名为南昌经开区物流园区，是一个大型综合性项目，集市场信息、现代仓储、配送、多式联运、市场展示及交易功能五位一体，以实现产业运作的配套化和系统化。

本案将建设成为一个具先进水平的配送物流、商业、会展、办公、服务公寓等功能齐全的现代化物流中心。

1.2.2.项目建设规模

项目规划用地66700平方米，建筑面积72000平方米。

主要基础工程建设项目包括园区标准仓库及堆场、商业店铺建筑；

园内市政设施；

园内道路等。

1.2.3.投资估算

项目土地成本为700万元人民币、其中仓库及堆场建设总投资1980万元人民币，商业店铺的基础建筑投资为1600万元，以及道路和信息网建设投资为720万。

合计项目投资总额5000万元。

1.2.4.项目建设进度

项目分二期开发建设，周期时间为二年，一期工程预计投资约3000万元，其余均在二期工程投入，预计总投资约为5000万元。

1.2.5.项目财务和经济评价

项目建成后，物流园区将每年实现2398.56万元人民币的营业收入，年纳税额将超过261.68万元（其中：

所得税按15%测算）。

项目的投资回报率约29.66%。

项目建成后，预计3.37年就会收回投资成本。

项目财务指标较好。

1.2.6.项目综合评价结论

项目符合国家宏观经济政策的需要，符合本地区域产业集群化发展的需要和南昌物流市场发展变化趋势，符合江西省南昌市经开区物流基地的发展规划要求；

项目发展前景广阔、市场空间很大，机遇很好；

项目发展商南昌×

发展有限公司拥有雄厚的资金实力、有园区运营经验，有良好的客户资源和优秀的运营管理团队。

项目建成投入运营后，将提供近万个就业岗位，特别是第三类附属加工、制造、经营、服务业的不断开发和发展，不仅能为企业、为地方、为国家创造更多的财富，也为社会提供了更多的就业机会。

项目分析结果表明，项目是必要的，也是可行的，建议考虑实施。

2.项目背景

2.1.物流园区的发展背景

江西省实施“工业强省”政策，使其成为沿海发达地区产业梯度转移的承接基地。

大工业造就大流通，大流通又促进大工业。

为此，江西省发布了《关于加快现代物流发展的若干意见》，《意见》在引进和培育现代物流企业，构建网络物流体系；

规范市场，营造良好发展环境和提供优惠政策，培育引进物流人才等方面提出了指导思想和总目标。

南昌市作为省会城市，近临长三角、闽三角和珠三角三大经济圈，正在成为中国制造业重要基地。

随着南昌经济发展进入快车道，内贸、外贸增长迅速，“陆、海、空”立体交通网的形成和上海、宁波、厦门、深圳口岸通道的开辟，为发展物流业提供了前所未有的大好时机。

按照“城外大物流”的商贸规划要求，建东、南、西、北四大物流园区。

　　以经开区为主体的城北物流园区将充分发挥南昌地处长江三角洲、闽东南三角区、珠江三角洲进入内陆的重要中转地，以及京九铁路中段最大中心城市和“水、铁、公、空”综合性交通枢纽的重要作用，依托昌北机场，南昌港、铁路专用线、国道，连接国内国际两个大市场，具有口岸通关功能、综合运输功能、保税仓储功能、流通加工和信息处理等功能，建成集储存、运输、装卸、搬运、包装、配送、流通加工、信息处理等功能为一体的航空—铁路—水运—公路货运枢纽型物流园区，使其为全省进出口贸易、转口贸易服务及经济开发区内企业提供服务。

2.1.1.南昌市物流业发展宏观分析

江西南昌，她有着2200多年的历史和深厚的文化底蕴，是国务院命名的“历史文化名城”。

随着省委省政府“两篇文章”的英明定位，建设花园城市，掀起了波澜壮阔、广泛深入的经济体制改革大潮。

多年的实践告诉我们，路子是对的，是有利于发展的。

商贸物流、制造产业等的成功运筹，证明了产业碰撞与经济交融所产生的巨大能量。

不光产生了一批大型的、有知名度的现代化企业，还带动了江西人、南昌人创事业、敢创业、创新业的市场经济所必须的经济意识与思想观念。

流通专业化、服务网络化、市场全球化对推动我省我市社会主义物质文明和精神文明建设的巨大作用。

2.1.2.南昌市物流业发展区域分析

南昌，江西省的省会，全国35个特大城市之一。

地处长江中下游，鄱阳湖西南岸，是唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽东南经济区相毗邻的省会城市，承东启西，纵贯南北。

市郊向塘有98股道的全国第二大货运编组站，京九、浙赣、皖赣三条铁路线交汇于此，是京九线上唯一的省会城市，是我国铁路交通的一个重要枢纽，同时也是105、316、320三条国道的交汇处。

现已开通昌九和梨温高速公路，赣粤高速纵贯南北。

从南昌驱车安徽、湖北、湖南、浙江等周边省省会的距离全部在5小时左右，形成了一个以南昌为中心的“5小时经济圈”。

水路可通赣江、抚河、锦江和鄱阳湖沿岸城镇及长江各口岸。

水路运输最大内河装载能力为1000吨，可由九江沿长江水域经上海港出海，远洋运载能力为5000吨。

民航已开辟了直达北京、上海、广州、深圳、香港、福州、厦门、西安、昆明、珠海、海口等30多个城市的航线。

快速的航空运输服务为南昌物流企业开拓国内国际市场提供了极大的便利。

从经济学意义上看，南昌已成为国际和东部沿海发达地区产业梯度转移的理想地区。

2.2.南昌物流市场发展预测

在各大物流服务商致力于寻求技术领先优势的竞争中，现代物流技术的发展大体上呈现四个主要方向，即物流技术装备的自动化、物流运作管理的信息化、物流运作流程的智能化及多种技术和软硬件平台的集成化。

相对而言，目前现代物流的信息化、集成化发展迅速，这一点在横向领域里更为普及。

在纵向领域里，现代物流信息化的发展方向是一体化和智能化。

南昌具备发展物流业的良好内、外部条件，但南昌在今后数年内必须抓住时机、争为人先，建设规模更大、更加集中，更具特色的物流产业聚集基地（中心）项目，才能在国内和国际物流市场上赢得更多的“得分”。

统计资料显示：

南昌市利用对接长珠闽、连接港澳台的区位优势，物流量逐月上升。

作为“万商西进”的桥头堡，南昌正在完美运用这一杠杆，抢占优越的发展先机。

2006年9月15日，浙赣电气化铁路技改工程正式竣工，标志着牵引力增加2.5倍，它的投入使用将使货物列车牵引定数提高到4500吨，比以前高出700吨，每年可增加货物周转量65亿吨公里。

3.需求分析

3.1.南昌市现代物流发展的条件分析

（1）区位优势。

南昌经济技术开发区是经国务院批准设立的国家级经济技术开发区，为中国开发区协会的正式成员，也是江西省和南昌市重点开发建设的外向型经济区域。

开发区地处南昌市昌北新城区的北缘，与南昌市老城区仅一江之隔，有新八一大桥、南昌大桥、赣江大桥与之相连。

105国道、320国道、316国道交汇于开发区，昌九、昌樟高速公路横贯开发区；

京九铁路在开发区建有客运、货运站，昌北新机场距开发区仅15分钟车程。

开发区规划面积9.8平方公里，区内基本实现了“五通一平”。

开发区重点规划了0.3平方公里起步区。

此外，在开发区9.8平方公里工业区外，还规划了临江商贸金融住宅区和森林公园风景旅游娱乐区，作为开发区的功能配套设施并同步进行建设。

独特的区位优势，科学的规划，较完善的基础设施，便捷的交通网络，良好的科教基础，优惠的投资政策，配套的服务体系，是内外客商投资兴业的理想之地。

（2）现代物流业规模迅速扩张。

据了解，经开区在近两年来共引进项目60个，在“十二五”期间，将重点建设发展现代物流项目，项目主要有六项：

保税物流中心（B型）、江西邮政现代物流、医药商贸物流中心、乐化组团空港新城现代物流产业基地、经开区物流网络信息平台、铁路物流园，预计总投资至少25亿元。

据介绍，乐化组团规划区用地面积69.54平方公里，总人口25万人。

该组团将以昌北国际机场未来发展为依托，以空港服务业、临空制造业、航空物流为主导产业。

乐化组团空港新城现代物流产业基地是经开区的核心项目，该项目占地1000亩，涉及建筑面积为60万平方米，总投资4.5忆人民币，是以信息交易、零担快运中心、仓储配送中心、三产配套服务中心、展示展销中心、大型停车及航空物流、国际集装箱码头等为主导的第三方物流。

　　南昌保税物流中心（B）型总投资3亿元，占地278亩，总建筑面积10.6万平方米，预计形成主营业务收入20亿元。

　　江西邮政现代物流中心建设投资1.5亿元，以打造现代化的邮政物流配送体系为目标。

医药商贸物流中心建设预计投资1.4亿元，以打造医药商贸物流仓储体系为目标。

（3）极为有利的政策优势。

①海关监管。

物流园区与境外之间进出的货物，除实行出口被动配额管理外，不实行出口配额、许可证管理：

物流园区内的仓储物流企业，开展进出口货物的分拨配送业务，经海关核准，可实行“凭担保分批出区、集中报关”；

从区外运入物流园区的货物同、视同出口、办理出口报关手续；

物流园区内可进行分级、挑选、刷贴标志、改换包装形式等简单加工。

②税务管理。

比照出口加工区的相关政策，区外企业运入物流园区的货物视同出口，可办理退税：

物流园区内企业在区内加工的货物，凡属于货物直接出口和销售给区内企业的，免征增值税、消费税。

③外汇管理。

区内货物分拨企业，在自有外汇不足以对外付汇的情况下，允许企业购汇解决；

实行区内企业非贸易购汇试点，对货物流与资金流不一致的付汇，允许区外企业凭相关凭证向境外企业付汇。

3.2.南昌经开区物流园区建设的必要性

经开区物流运输是水、陆、空三方运营，经开区在近期将努力打破部门和地区分割，促进物流服务的市场化和资源社会化，整合现有社会资源，提高物流设施利用效率。

鼓励工业、商贸、物资、交通、邮政等各类企业进行联合，发展多式联运，实现优势互补，提高综合效率，形成多种运输方式相互协调衔接的物流运输局面。

经开区物流园区建设作为南昌市乃至江西省物流发展的重要实验项目，其主要使命并不仅仅局限于园区内企业物流服务的具体运作，而是通过园区建设建立起南昌市现代物流发展的基础平台与运作基地，积极引导扶持南昌市现代物流企业，依托园区的基础设施与政策环境条件，建立起南昌市乃至江西省区域内现代物流运作、组织和信息管理的系统框架。

因此，对经开区物流园区建设的意义与必要性的理解必须将其置于南昌市经济发展的大背景下。

4.功能定位

现代物流园区从大的方面讲，主要具有两大功能，即物流组织管理功能和依托物流服务的经济开发功能。

作为城市物流功能区，物流园区包括物流中心、配送中心、运输枢纽设施、运输组织及管理中心和物流信息中心，以及适应城市物流管理与运作需要的物流基础设施；

作为经济功能区，其主要作用是开展满足城市居民消费、就近生产、区域生产组织所需要的企业生产和经营活动。

这里将物流园区的功能定位为：

以集装箱的货物运输为主，为周边港区提供中转服务及保税监管仓储等业务的国际货流转运基地；

以提供现代物流服务为主，为周边区域工商业提供分拨配送及物流增值加工的区域综合性物流园区。

4.1.项目总体功能规划

4.1.1.目标市场

阶段阶段

内容

目标市场及服务客户

服务功能

第一阶段

资源整合阶段

园区内企业

主要负责园区内基础配送服务，主要包括：

物料统一接收、穿梭运输管理、集中存储、分类拣选和JIT配送等服务

第二阶段

供应链服务阶段

以原产业为核心的整个供应链，服务范围延伸至园区外企业及园区内企业生产工场内部物流管理。

导入部分物流增值服务内容，主要包括：

部件预装配、部分质量控制、VMI供应商库存管理、反向物流服务等。

第三阶段

物流产业化阶段

服务南昌及周边地区相同产业；

建设全国性的售后服务配件物流平台，服务对象包括我司、集团内部客户及在国内设立合资企业且正在建立经销及售后网略的国际相关服务厂商

在前两个阶段自身物流管理能力不断提升的基础上，作为高度专业化的物流服务供应商，进一步扩大服务产品线，提供全国性销售配件物流配送服务、物流咨询服务、物流管理技术输出等

4.1.2.物流园区服务功能组合

4.2.功能平面布局规划

生活配套区的综合性功能区，物流园区并非一个单纯的物流项目，而是及物流基础设施建设、物流企业发展、依托物流进行产业开发的综合性经济开发项目，因此，从该意义上说，经开区物流园区定义为物流经济开发区更为确切。

但是，本次规划仅以物流运作区为对象，占地100亩，属于物流基地的核心功能区。

①配送中心区

配送中心区由配送中心群通过合理布局而形成。

作为物流园区中建设规模较大的服务功能区，配送中心区的服务对象主要分布于南昌市主城区内，因此，在区域布局原则上应寻求将该功能区置于与南昌市主城区及现有商业区域联系最为便捷的位置，同时兼顾与园区内物流中心区的联系。

②物流中心区

物流中心区由物流中心群通过合理布局和兼顾与配送中心、运输中心的关系而形成。

作为物流园区中运作服务核心功能区，物流中心区的服务对象主要分布于南昌市主城区外以及周边地区，因此，在区域布局上首先应寻求将该功能区与南昌市进出市主通道的便捷连接，兼顾与园区内配送中心区的联系。

③信息管理系统——南昌物流网

为支持物流园区的发展，园区开发建设企业将开发和建设物流信息平台，物流信息平台系统建设的目的是为园区内物流企业和企业物流管理提供公共物流信息，并为进入物流园区的小型物流企业、物流及运输代理企业、运输配载企业及车辆等提供廉价的物流信息管理手段和工具，以提高园区的物流服务质量和效率，成为物流服务供需双方开展交易活动的桥梁和纽带，完善园区物流功能合理组合和资源有效利用的机制。

4.3.物流园区的盈利模式分析与规划

在国外，很多物流园区属于公益性、非盈利性质，但很多物流园区又表现为工业地产投资范畴，在就决定了物流园区要实现自养，就必须盈利。

科学的选址、适度的规模、土地利用率的提高以及客户价值的创造等，都是物流园区提高营运回报的关键之所在。

在我国，北京、上海、深圳等地都已经或即将开工建设大型的物流园区，由于投资策略以及园区功能定位上的不同，各园区有着不同的盈利能力。

经开区物流园区主要采用综合型物流园区的盈利模式。

综合型物流园区是可以全面处理转运、储存、加工、配送等作业以及不同作业之间相互转换业务的物流园区，所以它具有规模大、周期长等特点，市场的培育需要时间，项目见效也要有周期功能。

因此，所以业务板块不能一蹴而就，应该循序渐进地进行，找出各个时期的赢利点。

如下表：

发展阶段

盈利模式

初创期

利用其占地规模大的优势，建设货物集散中心，提供储存、运输、装卸搬运等与货物有关的物流服务

发展期

积极建设信息交易中心、仓储配送中心和流通加工中心。

提高物流设施的利用率，为客户提供个性化服务并帮助企业减少固定成本支出

成熟期

以为企业提供更高层次的服务为目标，积极发展物流培训和电子商务等增值服务

5.运营规划

5.1.物流园区的经营目标

经营是企业间同类产品营销、市场开拓的智谋胆略、观念视野和创新能力的相互角力和碰撞。

竞争是无情的，只有强者才能得到生存和发展。

经开区物流园区的近期经营目标是：

在项目建成以后的三至五年内，培育电子物流需求市场，引导南昌物流行业跨越式地发展。

着力拓展电子物流服务领域，促进南昌物流行业的信息化发展。

长远经营战略目标是：

以国内物流产业大市场为舞台，不断改进、完善、创新自身的经营管理体系，树立品牌意识，发挥品牌效应，一业为主、全面发展，力争五至十年内，在其他重点城市、接轨城市、友好城市等地区创办相同品牌的物流配套/物流补充基地，以此将信息化时代的高科技电子物流服务推向全国甚至波及海外，使“经开区物流园区”成为省内物流行业排行榜前十位的明星企业、使“经开区物流园区”成为省内电子物流行业排行榜前五位的特色企业。

没有特色，就没有市场。

6000亩的物流基地，试问如雷同将何以打造品牌。

坚持“人无我优，人优我特”的市场法则，一个美仑美奂，电子物流科技型物流企业在江西南昌崛起并实现又好又快的发展。

5.2.物流园区的营销预测

“经开区物流园区”向社会提供的“产品”是多样的：

无形服务产品和有形实物产品交易。

不同的产品有不同的市场需求，由此产生不同的经营方式，分别概述如下：

物流服务中心：

成立直属的“核心战力”。

首先，加大广告宣传的力度。

不仅要利用电视、报纸等新闻媒体，将“经开区物流园区”的环境、建筑、设施、功能等设计成图形标志、摄制成广告电视，并以精炼的广告语言，在全国或站内有影响的各新闻媒体或国际多媒体互联网上进行大量的宣传报道。

例如与南昌物流网合作，开办“经开区物流园区”专题栏目，对广东省、港、澳、台地区及内地各省市物流市场予以导向等，持续不断的舆论攻势。

只有创天下名品牌，才能招揽天下客。

第二，争取省内相关职能部门、商贸部门及市政府的大力支持，将“经开区物流园区”列入“电子物流市场试验示范基地”对外推介。

如主办或协办文艺演出、竞赛、评选、颁奖及物流商贸交流等活动。

第三，精心策划和安排年、月的内刊市场信息活动。

透明化、电子化、资讯化，只有努力发掘和大力引进国内外一切优秀资源，并使这些取之不尽，用之不绝的资源得到充分合理的使用，才能使“经开区物流中心”真正成为6000亩江西物流基地竞相开放争艳的百花园。

第四，充分挖掘品牌效应所带来的附加经济效益。

发展附属行业不仅产生巨大的经济效益，而且产生更大的规模效应，促进和支持“经开区物流园区”主行业的发展。

“一业为主，全面发展”是经营中的重要一环，在实施过程中应努力做好这篇大文章。

只有吸收、借鉴一切成功有益的经营管理经验，并结合实际，大胆创新，才能更好地开拓电子物流服务业的全新市场。

“与国际物流经济接轨、与国际知名制造商联号”是“经开区物流园区”经营的必由之路，以此不断拓展生存的空间和市场占有份额。

特别注重会务团、大客团的市场开拓，争取得到各机构、各区域性组织，特别是重点制造业、商贸业的服务项目；

对品牌构建及附加价值提升具有深远的影响。

同样，十分重视对省内其他地市市场的开拓。

随着国家经济的快速发展和人民生活水平的日异提高，省内交往日益频繁、物流发展步入黄金时期。

加强与各种物流组织的密切联系，加强与国家重点企业、各市大中型企业的直接联系，认真开拓，并制定各种优惠办法，吸纳物流业务。

6.投资估算

6.1.经开区物流园区的投资规模

根据经开区物流园区发展规划中的研究结论，经开区物流园区的建设内容包括园区物流设施建设、园区通道建设和物流信息系统建设三大主要任务，其中物流设施建设为分期实施，园区通道系统和物流信息系统则为一次性建成。

以及根据目前国内外物流设施建设投资水平，考虑到目前南昌市建筑市场与土地价格水平以及物流信息系统所需投入情况，本次研究中各类建设项目的建设单位投资参照标准如下：

①园区物流设施

◎土地价格约为7万元/亩，其园区土地成本为700万元人民币；

◎仓库及堆场

按照经开区物流园区初步格局规划，仓库建成一层架空式的储藏室内空间，总占地约为27000平方米，仓库总建筑面积为27000平方米；

而堆场的规划占地约25000平方米，其总建筑面积为25000平方米。

在南昌市的仓库平均造价400元/平方米，堆场平均造价360元/平方米；

故仓库建筑成本投资约1080万元，堆场建筑成本投资约900万元，合计1980万元。

◎商业店铺

占地面积为6700平方米，是沿街道两边商业店铺建筑物平均3层，进深平均约10米、开间平均约6米，其总建筑面积2万平方米。

内设中、西式餐饮、娱乐、健身、购物等场所。

根据南昌市商业店铺建筑综合造价800元/平方米，故其商业投资约1600万元人民币。

（上述建设中，己包含园区道路、辅助设施如修理、消防设施以及水电设施，但不包括库场内专用设备如装卸设备、配送车辆、分拣设备、专用货架及冷藏设备等购置费用。

）

②园区主通道

按照经开区物流园区道路规划，其园区主通道规划为宽10米，长800米共8000平米的园区主通道，而主通道平均造价700元/平方米；

故其投资约为560万元。

③物流信息系统

根据目前国内信息系统建设和南昌市具体条件，预计信息系统总投入为160万元。

根据上述标准，总成本投入预为5000万元。

6.2.项目预计总投资额及投资计划

项目土地成本为700万元人民币、园区物流设施基础工程建设总投资4140万元人民币，其次加上信息系统总投入为160万元，合计项目投资总额5000万元。

项目分二期开发建设，周期时间为二年，一期工程预计投资约3000万元，其余均在二期工程投入，预计总投资约为5000万元。

7.融资方案

7.1.投融资方式

融资渠道大致来源于以下几个方面：

①政府投入

作为现代物流系统建设发展的启动项目和示范项目，经开区物流园区的建设对于整个经开区市未来经济社会发展特别是第三产业的发展与第二产业的受益具有积极的促进意义，政府从培育现代物流发展和改善经开区市投资环境的目标出发，应加大对园区的投入力度。

由于此部分资金来源有限，因此，应结合经开区市城市现代化建设，主要投向对园区发展具有基础意义的市政设施、园区与经开区内外主通道连接线以及物流信息系统建设，使上述建设成为经开区城市及其物流系统建设的有机组成部分。

②开发区投入

经开区物流园区所在的新站试验区，经多年发展己经具备了相当的管理基础、运作经验和资金实力，拥有相当数量的土地资源，也是未来物流园区成功运行的直接受益者，顺理成章地成为物流园区建设资金来源的主渠道。

新站试验区将通过直接投资、银行贷款、土地置换和资本运作等多种方式开辟资金投入渠道，资金的主要投入方向将是场站设施建设与园区内通道及辅助设施建设。

③企业投入

经开区物流园区建设是一项直接服务于物流企业、间接服务于工商企业的系统建设，因此企业投入势在必行。

作为常见的园区建设方式，企业投入基础设施建设是一种值得推广和鼓励的投入方式，她既可以在一定程度上缓解开发资金紧张的局面，也可使企业因直接介入园区建设，从而得到在