房地产业务前沿理论与知识拓展符启林Word文档下载推荐.docx
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中国就是十几年的时间发展到现在这样，因为我跟中国的房地产一起成长起来的，中国的房地产市场是从邓小平南巡开始的，首先是从深圳和珠海，到广东的惠州，广西的北海，海南岛。
后来泡沫一个一个地吹破了，吹破了也不要紧，现在海南岛10000元/㎡基本上很难找到，中国房地产的价格暂时还跌不了。
在中国办企业非常难办，成本高，企业还没有办起来，老板吃喝玩乐差不多就把企业的投资花光了，还有广告费，这跟西方完全不同，政府不一定管企业那么多事情，中国的企业跟政府能脱得了关系吗？
企业没有投资，能拿到5%的利润吗？
很少，除非是高科技。
现在企业如果能拿到5%——10%的利润我觉得就了不起了，如果办一个工厂，不是高科技的，我觉得蛮难的。
不动产是否为财富积累最主要一个投资的领域？
大家可以考虑一下。
每个人都会追求财富，律师基本上都是为别人服务的，别人不赚钱，律师也无法赚钱。
所以我觉得大部分律师，搞不动产领域的法律可能还是好一些。
（二）对私权的保护
我们搞了几十年的革命，什么财产都没有了，在座各位的体会肯定没有我们这辈人深刻，那时候共产党把所有的财产献给了革命，我们那个年代，没有房子，财产可能就只是几本书；
改革开放以后，现在要考虑一个问题，就是对私权怎么保护。
私人企业办起来很不容易，但走得特别艰难，而且积累了很多财富以后，到一定阶段，很多财富可能莫名其妙被剥夺了。
而且很多的富人觉得中国不安全，把财产移到国外，如果很多的富人得移民了，那我们这批穷光蛋能做些什么，打麻将五毛钱也拿不出来，国家对私权怎么保护，这是一个很重要的问题。
法律在中国似乎停滞不前，甚至很多人觉得，法律在倒退。
以前老是说退一步进两步，现在退一步能不能进两步？
很难，特别是李庄案以后，中国确实有这样的问题，因为我们国家法律观念都没有跟上，我们没有办法树立法律的权威，我们只有想方设法树立领导权威，没有想方设法来树立法律的权威，这是中国的一个悲哀。
我们走到哪里都怕领导，绝对不会有人是怕法律的。
如果书记一来，我们立马就躲起来了，谁也不想跟他握手。
我在美国呆了三年，加拿大呆了一年，香港呆了一年，特别是在香港时，我的体会非常深，因为都是中国人所在的地方，香港人一过国境以后，就不害怕法律了，就很害怕我们的领导，就想一定要找到中国的领导，才能拿到土地，投资才能受到保护，还不能找县长，一定要找到一哥（书记）。
我就纳闷：
为什么你过了国境线了就不害怕法律了，回到香港就害怕法律，那香港法院的判决服不服？
他们都很服，香港那个地方树立了法律权威。
在座的都是律师，我们都是靠法律来吃饭的，如果没有树立法律的权威，等于我们天天都是搞关系的，不是搞法律的，这就是中国的悲哀。
我们什么时候走到这个地步的？
前几天有一个政法委书记问我，我们什么时候能走到依法治国的阶段？
我说最起码还得有30年，因为我们的文化传统和观念跟西方不一样，改革30年了，法律走到了一半，再用30年，应该能走完法治的历程，但我想这不是一件很容易的事。
所以对这个市场的保护，我们怎样才能确立“平起平坐”？
拆迁在中国为什么会出现这么多问题，土地是国家的，房屋是老百姓的，国家想什么时候拆你的房子，就什么时候拆你的房子，就是这样的一个理念。
有很多几百年的老房子也拆了，就因为土地是国家的，房子不是国家的，国家可能怪你“谁叫你把房子盖在我的土地上”，老百姓说：
“不是我们把房子盖在土地上，我爷爷盖房子时，中国共产党还没有成立。
中国共产党是1921年成立的，我爷爷是1911年买的房，给了我们，一直住到现在。
”这样的一个问题。
现在的很多人面临很多的困惑，想买房拿不出那么多钱；
想申请经济适用房，没有资格等等。
我有很多的忧患，社会在发展，如果年轻人都解决不了住房的问题，社会想长治久安那真的是太难了，所以温家宝总理想到宪法应怎么解决民众的住房问题。
总理的任务任重而道远，能不能像新加坡一样，82%的房子都是政府补贴给民众的，什么时候能建到这个地步？
香港有一半的房子都是政府提供的，而中国大陆政府能给我们提供的房屋大概只有6%、7%，要把这个蛋糕做得像新加坡、香港一样，要做多少年？
北京的一套房子现在要两三百万，也就一百平方、七八十平方，一百万只能买一个厕所。
房地产的财富神话，有很多故事非常好听。
中国的中产阶级太容易达到了，前一段时间《京华时报》说北京市的中产阶级已经有48%了。
什么叫中产阶级，没有车、没有房、找不到老婆，有饭吃，这个就是中产阶级，收入超过6000块，我们的中产阶级来得太容易了。
简单讲第一个问题，目的还是鼓励各位为房地产领域服务，为了自己有钱，可以在这里面投资。
二、房地产的宏观调控
我想写一篇文章，建议中国农民建立农会，工人叫工会，扫垃圾的有垃圾会，中国农民怎么就没有农民会呢？
但是我不能写这个文章。
农民在现在的社会中很可怜，海南岛的农民种香蕉，有一年一个人写了一篇文章，说吃香蕉要得癌症，导致香蕉卖不出去，谁给农民补贴？
保险公司不给农民卖保险，国家把所有的税收给免了，这是历史的一个进步，但是我们还赶不上资本主义社会，资本主义社会工业特别发达，用工业的钱对农民进行补贴。
我们国家对农民没有补贴，比如说90年代时，种了很多柑橘，而柑橘里有很多的小虫，谁还敢吃？
所以很多柑橘就烂在地里头。
谁来保护农民的利益，靠乡镇长保护农民的利益远远不够。
应该有一个协会，反映农民的呼声，今年的农业绝收了，老百姓没有饭吃了，这个行业不行，国家能不能给这个行业补贴？
台湾就不一样，种甘蔗、种水果、养鱼的，都有各自对应的协会，而我们的农民没有。
我不想“冒头”了，写那些东西以后，自己想写一点专业的法律文章，可能都写不了了。
贺卫方老师现在天天写散文了，基本上不写法律文章了。
我老是在思考这个问题，中国怎样从这个怪圈中走出来。
房地产价格高了，政府一定要把它低了，低了以后，“关于促进房地产发展的规定”又出台了，我们国家又不是法治社会，也不靠法律管这个社会，总是靠文件来管，今天发这个文件，明天发那个文件，你看不到，我也看不到。
如果是法治社会，就法律一个问题：
中国的宏观调控怎么在法律的范围、法治的轨道之内来调控？
如果调控过度，整个社会就是死水一潭，没有人投资了，没有人消费了，那我们律师费也收不到律师费了，律师事务所也该关门了。
律师事务所关门问题不大，但上班人找不到工作的机会，每年大约有600多万的大学生就业，挺麻烦的，这个社会很难管，太大、资源少。
怎么从这个怪圈走出来，中国领导人考虑的可能是：
高了就调低，低了就调高。
房地产现在的价格是高了还是低了？
我觉得还是高了一些，如果合理的话，那平均一个月的工资应该能买得起一平方的房屋（经济学研究者如是说），香港人买的一套房是一辈子的事情，说中国人有钱，还是很有钱的。
比如说香港用一辈子的资金去买一套房，律师应该还算是有钱的群体了，中国大陆的律师赚不到钱，那就另当别论了。
每个社会律师都应该是高收入的阶层，慢慢做，不能说一进这个行业就变成李嘉诚，那是不可能的。
房地产的宏观调控，市场的东西的调整，说这个价格就是合适的，我觉得蛮难的，整个市场需要的是整个配套。
（一）房地产是否仍是国民经济支柱产业
原来我们国家的房地产什么都不是，没有财产，土地也没有变成现实，海南岛房地产的开发到现在也不过是二十年的时间，但海南岛已经卖了两遍了，不需要多长时间，可能卖第三遍。
如果土地不再是财富时，房地产是否还是支柱产业，为什么说房地产是支柱产业，因为很多的地方政府2/3的财政收入都来自于土地和房产，现在中央政府批准地方政府发行再赚两千个亿，中央政府对各地政府的借贷、发行债券控制得非常严格，如果放开的话，地方政府还不了钱怎么办，很多地方政府入不敷出，就会去卖地，为什么要卖地，卖地的收入有60%是可以给地方政府援助的，40%上缴中央，而且土地是最大的一个财富。
回过头来看北京，北京最大的收入是来自于房地产市场，北京市的旅游收入还可以，可以把门票卖得很贵，但不一定就能解决北京财政的问题，后来就是高科技，但中国有多少是真正高科技的东西？
多数是引进发达国家的。
中央给北京的定位是政治中心、文化中心，没有说是经济中心，我觉得理应变成经济中心，土地已经卖光了。
北京的房子准备搞到承德了，承德的房价也是4000——5000每平方米了，北京没有土地了，已经把承德、石家庄、天津作为北京的外围，修两个小时、一个小时必须到达的高速火车，以后在承德住，北京上班。
有没有这种可能？
这些都很难说，因为市中心已经没有土地了。
“十二五规划”时有一条，说房地产是不是国民经济的支柱产业。
房地产是一个基础产业，谁都离不开土地、房屋，是基础产业，产生投入占了半壁江山，比如说香港卖地的收入占到政府财政收入的1/3，跟大陆差不多了；
另外一个是先导产业，这个行业发展了，相关的行业也跟着发展。
如果这个行业萎缩了，相关的行业也就关门了。
（二）目前的调控是否到位
怎么调控，我看总理也费了九牛二虎之力，什么都拿出来了，调控有什么措施呢？
用法律来拷问这些措施，我觉得都是站不住脚的。
比如说房地产公司，如果把这个楼盘开发出来一售，把这个价格报给政府，商品房的一售就按8000元/㎡，房价高政府就不准你卖高。
这个是什么市场经济，我们搞了几十年的市场经济，西方一些国家还不承认。
前一段时间希拉里来了，不承认中国是市场经济，可能没有请希拉里到“天上人间”去吧。
北京的房价都已经锁定了，回到以前的年代，帮人家写一份起诉书，要5块，你们还愿意写吗？
该是市场的就是市场，不该是市场的就算了。
房地产市场不准哄抬房价，如果市场经济价格高，就卖高，价格低就卖低。
商品房开发出来，不卖也得卖，而且要打击这种行为，打击这种行为依据的是什么规定？
依据的是国务院调控房地产市场的文件。
国务院文件最好写上一句话：
坚决打击房地产市场的投机倒把行为。
（三）税收政策
到目前为止两年快过去了，也没有出台一个税收的规定，比如说物业税还没有出台，房产税也没有。
1984年出台了《中华人民共和国房产税暂行条例》，这个暂行条例到现在将近30年了，还是“暂行”条例也没有实施过。
在当时，中央想做试点，但每个地方都不想做这个试点，因为大家明白，哪个地方做这个试点，哪个地方就倒霉，为什么倒霉？
因为房价就跌了，政府就没钱了。
深圳以前不是想搞物业税的带头大哥吗？
也不做了。
上海想做房产税的带头大哥，报了几个方案，国务院没有批准。
物业税在三五年之内都出不了台。
我比较赞成“税本身就是法”，我们国家基本上不把税当做法，征了那么多的税，只有两个税种是走完最正规的立法程序，人大常委会承认的，一个是企业所得税，一个是个人所得税，剩下的税都是国务院关门秘密立法来征税的。
一个国家的立法怎么会秘密立呢？
这是不科学的。
我记得在香港时，人家对法律的修改，在政府部门的门口，法律草案就扔在门口里，想要拿多少本就给你多少本，欢迎提意见，而中国大陆的立法却是关起门里秘密立法，在小范围内，几个专家来讨论。
说白了，很多讲水稻的专家可能不知道水稻和小麦的区别，那怎么来解决这个现实问题？
对最近出台的《侵权责任法》，我有很大的意见。
没有两年的时间，物业税是不可能出台的，物业税出台时，跟房地产管理法差不多，房地产搞得热火朝天时，国家说应该出台一个房地产法管理这个行业，结果房地产法一出台，已经找不到要调整的对象了，房地产已经一落千丈了，卖房子就像卖红薯一样，没有人要了，还要法律干什么。
房地产税能不能出台，这个各位可以考虑一下，也是很简单的问题，可能是改头换面。
比如说第二套房向你征税，第一套房面积比较小，就不征税，我们有部税收条例在那里了，很成熟了，征税要征多少？
征3%左右。
一百万的房子进行评估，每年可能送出3万。
现在还没有出台。
但税收条例已经很成熟了，税率也只是1.5%——3%，跟美国、日本台湾差不多，国务院可能找几个专家来修改，立马就征税了。
国务院进行征税那还算不错的了，有时候税务总局征税都不告诉你，这是不科学的。
调控措施是一个税收、信贷政策，调控是不是到位？
这很不好说。
因为现在经济在回升，有的经济学家说有第二次探底的可能，没有第二次探底，但是有些西方国家，也没有走出经济危机的阴影，我们国家不那么开放也可以，因为中国市场大，人口多，我们自己能够幸存。
我前一段时间看到陈志武（耶鲁大学经济学家）的一个说法：
中国政府对房地产市场调控的跌价超过10%。
如果跌价超过10%，政府是做不了，为什么？
因为有税收问题、就业的问题、民生问题，几个连锁联动。
后来我看到茅于轼搞了一个说法，说中国房地产市场价格跌幅不会超过25%。
那谁说得更正确，怎么来推测调控政策到位了？
我自己判断，很多的流动资金，看到北京、上海这些地方调控房地产市场，可能就不进入这些市场了，反而到二线城市去了，比如说长沙、武汉、西安这些房价升得更高一点，北京、上海的房价反而不动了，处在一个僵持状态，跟政府较劲了，看政府出台什么政策，说白了，有钱人对房地产市场价格的调整无所谓。
在不远的将来，房价可能会涨到10%——20%左右，但中央可能不管，非要把市场整完，来个釜底抽薪。
政府干预市场的力度很大，这种可能性有，但国家能不能动这么大的决心，将这个市场打压，也是很难的。
现在不单是二线城市，还流向了三线城市，就是现在有些县城比较好的房子，都跟着涨起来了，为什么会这样，主要还是没有土地资源。
在西方，90%的人都住在城市，10%的人住在农村，中国刚好是倒过来，城市化的进程在加快，很多的人要进入到城市，保障性住房，政府拿不出钱，有钱也盖不了几间。
是否能调控到位，中央花了很大的力气，但是房价没有达到中央所预想的阶段。
（四）用什么手段调控经济
这个我已经说过了，主要是要考虑到法律手段的问题。
调控经济有三个手段，一个是行政手段，就是国务院的文件，房子一开盘，就必须按照那个价格来卖，很多地方的成本价格必须公开；
第二种是经济手段，信贷、利率、税收；
第三是法律手段，法律手段具有固定性、公开性。
三、财富的非正当转移方式
房地产涉及征收、拆迁的特别多。
征收、拆迁就是一个问题，我觉得应该用国家征收来代这两个制度，不要搞拆迁制度了。
老百姓房子里的东西你不购买，凭什么调动一大堆人把房子给拆了？
有些人说留两个制度，一个是征收，一个是拆迁，我个人认为应该把拆迁制度给灭了，只保留征收制度，征收就是购买，一个是强制买卖，一个是自愿买卖。
我这里所说的“非正当转移方式”在法律上也是一个正当的方式，我这个描述可能不是很科学，但我觉得有一个对等。
农民土地的征收能不能贱卖处理。
在土地符合规范的情况下，农民处置自己的财产，能不能盖小产权房，属于自己的财产，能不能拿来买卖呢？
北京市已经慢慢走出了一步，比如说原始农村有土地的话，可以盖房租给别人，不讲原始卖，但讲原始租。
我觉得征收是国家对农民最大的利益的剥夺，但没有办法，现在还是这么来做的，农民把一亩地卖给国家5万，国家拿到后，可能变成50万一亩。
现在很多的政府不满足于征税，要跟别人分利，难就难在这里。
比如说广州市好几个地方条例的立法，就是楼盘空间广告的收益，这个收入一半是政府的，凭什么理由政府要拿一半的收入，政府说，因为我批准你做广告。
商业利益和政府的管理职能怎么放开，这是中国要考虑的问题。
现在这个地是搞农业还是房地产开发，就是国家的一个规划，规划时，为什么非要把这个地给国家净卖赚钱，国家卖了，开发商在赚钱，现在是政府给开发商打工，这个叫公共利益吗？
公共利益不能等同于商业利益，如果是商业利益就不是公共利益了，而且公共利益还是大多数人的利益，不是少部分人的利益，如果几个人为整个国家、为整个城市做出牺牲，给高一点的补偿难道拿不出来吗？
普通的老百姓为几个房地产开发公司，为王石、任志强这些人做出牺牲。
国有土地上房屋和土地征收条例，正在这里立法，这个条例很难出台，出台了以后，也很难做，把公共利益界定了四五条，第一条就是国防建设需要，这是公共利益，台湾把这方面也当作是公共利益。
第二是基础设施需要。
比如说修道路、高速公路、飞机场，这个可以，是公共利益。
第三，教科需要，比如说办大学、医院。
中国的问题特别多，本来是鼓励大学，但政法大学现在想搞第三次教育，必须自己拿钱去买地。
每个学校要拿钱去买地，就造成每个学校要去银行贷钱，贷钱后也不还。
银行的行长就召集各个大学的校长来开会，说你们大学招生都已经招了三届了，钱多少要还一点。
那些大学的校长、书记说：
“这些钱还要还吗？
”台湾的私立大学收的学费一律不准拿回家，必须投入教学，是属于公益事业。
而中国大陆的老板办这个私立学校，首先考虑的是把这个钱怎么装到自己的口袋里。
房地产怎么规范这个领域，台湾的学者说，如果投资私立学校，从私立学校再把钱转到自己的企业、个人，那就会像黄光裕一样去坐牢。
我们现在搞的公立不像公立，私立不像私立。
第四，政府的办公场所，这次立法，政府的办公场所没有房地产开发，没有老城改造，非公益性的拆迁要尊重人家所有权人的意见，人家同意拆就拆，不同意拆就不拆，政府就不要介入了。
这次的立法想把“楚河汉界”划分清楚。
征地拆迁大部分都是政府去做的，政府把老百姓赶走，把土地拿过来，给房地产进行开发，政府拿到利益，可能有个别的领导也拿到了利益，房地产公司赚钱了，天天爬山。
说90%的土地是公共的，但没有。
在这个领域里，政府都在违法乱纪时，律师太难做了。
中国房地产领域70%——80%的案件都是政府违法造成的，因为有些地方政府也不听中央领导的话，到处卖地、卖房、拆迁。
最近在河北的一些地方，连签拆迁协议都不签了，因如果一签，就要到法院去告他。
所以拆迁协议也不签了，就直接去拆，甚至动用公安武警、黑社会来拆。
行政审判的结果70%——80%都是老百姓败诉的，明明有理，而法律却失衡，大家就不信任法律了。
中国所有的征收和拆迁的案件有几个是不符合公共利益的，绝大部分的案件补偿太低了，这是一个比较难的问题，而且行政干预司法太严重了，中国的司法没有办法独立。
我最近看到了一个案件，比如贵州有一个拆迁的纠纷，法院受理了，地方政府就发一个警告函给法院，警告法院就这个案件不能审理、判决，政府发函警告法院，为什么？
因为法院根本都不是人大开的，而是政府开的。
地区政府干预很严重，判决一个案件，想判老百姓胜诉，政府说，老百姓胜诉，政府败诉，那法院下个月就别想领工资了。
如果判老百姓败诉，那老百姓招谁惹谁了？
被强制拆迁了房子，什么也没有拿到，失去土地、失去了工作，什么都没有了，所以就联名上访，上访到北京，地方政府就派人把他领回去了，而且上访还不准超过3人。
如果是怀孕的妇女，那这个未出生的孩子算不算上，我不知道，法律没有规定。
还有一条，如果老百姓上访，当地政府必须先梳理，如果不梳理的话，还必须回到当地政府手里。
所以就不停地上访、不停地领回去，说上访人有病，弄回去就把他送到精神病医院，没有精神病的人，弄到里头，也弄出精神病了。
我有一个朋友的孩子，我问他在国外学什么，他说：
“学精神病学，将来会回中国。
”我就说：
“你回来吧，我们这个市场大着呢。
”
如果判决老百姓败诉，老百姓不服，到上面上访，政府就会怪法院，就是因为法院乱七八糟的判决，造成老百姓上访逐年增多，谁造成老百姓上访谁要把老百姓领回去，化解矛盾。
解决纠纷的方式真的很难，王胜俊院长提出，所有的诉讼都必须以先调解为主，调解了再诉讼。
但就是因为调解不下来，才到法院。
法院一天到晚老是和市民做思想工作，不是法律工作，你说这个怎么弄，处理纠纷的方式怎么弄。
这个很难，因为整个社会把矛盾推给公检法，公检法也解决不了。
所以就造成公检法不管这个事情，拆迁的事是政府造成的，去找地方政府，地方政府怎么解决，还是通过上访。
但上访就不好弄。
拆迁的补偿不等价，拆迁的补偿基本上是对房价进行折旧补偿，没有把土地的价格算在里面。
我给清华大学一个教授解决房子纠纷案，就是北京一个小的四合院要拆迁，就给他两万块钱，就这么低。
这个四合院从明朝末年、清朝初期建起，到现在他也不住，他有房产证，给租该房的贫下中农16万，给他本人2万，最后二审官司打赢了，究竟得了多少钱，我也不知道。
所以说拆迁的补偿很不对等。
如果省市改造拆迁，老百姓要搬回原来地方居住的，应该考虑到被拆迁人的要求。
将来的拆迁难度就大了，但这个条例还没有出台，现在征收、拆迁的法律制度还是以前的。
所以他们就利用这个空档拼命拆，过几年新出法律规定，就没有机会了。
所以有这个问题在这里面。
北京、上海可能会理智一点，但很多地方还是按原来的方式进行。
我建议用征收制度代这两个制度。
四、土地的集约化经营及权利的结构
（一）中国土地制度的特殊性
这个问题比较新，省市的土地是国有，农村的土地是集体所有，从现在的制度来说，集体土地要进入房地产市场，必须先卖给国家。
国家把它投入市场。
土地的特殊性就是两种公有制。
这两种公有制也会带来很多的问题，比如说城中村。
中国的城市发展得太快了，已经把农村的土地包围在里头了。
比如说广州市，大约有100多个城中村，就是城市二次发展。
把农村集体土地的房屋搞到里面，我觉得有一些东西不科学。
现在政府要给老百姓做好事，老百姓有时候也不领情，比如说深圳的城中村特别突出，社会发展得那么快，楼房盖得那么新，有那么多破破烂烂的民房想改造，倒贴给老百姓，老百姓不干，因为老百姓有他的利益考虑。
他说已经盖了小楼，如果城中村改造，可能得不到这么多的房屋，广州市城中村改造的话，有一套房子，承认一套房子是合法的，剩下的房子给一点很低的补偿，就收归国有了。
中国的立法有很大的漏洞，看《土地法》有一个规定，就是国家可以征收。
但温家宝总理所批准的《土地管理法实施细则》有一条：
只要农业人口变为了省镇人口，土地就变成了国有土地。
但怎么变成国有土地，这中间的过程没有说，为什么没有说？
如果我是农业人口，给我
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