定稿案XX地区白领型酒店公寓项目投资建设可行性研究报告.docx
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定稿案XX地区白领型酒店公寓项目投资建设可行性研究报告
商业计划书
XX地区白领型酒店公寓项目投资建设可行性研究报告
1.摘要
1.1.项目公司
南宁XX白领公寓是本商业计划书建议设立的公司，它将由公司取得对南宁市荣宝华商业物业，南宁XX白领公寓按照准四星酒店标准装修并配备相应设备、设施。
公寓三层楼总面积6400㎡，各类客房150间，便利店60㎡，咖啡书吧130㎡，洗衣坊20㎡.。
公寓将按照准四星级酒店的标准管理并提供服务，通过与旅行社、商业订房网站及各机关企事业单位的合作，采用直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广，并力争成为南宁市管理水平、服务质量、经济效益均位于前列的单身酒店。
1.2.市场营销
南宁市XX白领公寓定位于中高档型公寓，目标市场为单身青年、社会精英、金融人士。
名豪商务酒店计划客房价格如下表所示。
项目
一楼
三楼
备注
标准间
标准间
旺季
1500元
1800
元/月
1.3.营运与管理
公寓将自公司及面向社会选聘优秀人才担任公寓管理职务，公寓将建立不低于三星级酒店要求的管理体系，酒店将制定员工手册、层级管理制度、质量控制制度、市场营销制度、物资采购制度、工作岗位说明书、工作程序说明书等一系列管理制度，并严格遵照执行。
1.4.投资与财务
本项目总投资为400万元，其中公司装修投入240万元，购买电器设备投资80万元。
公寓营业后每年预计取得利润约180－360万元人民币，项目投资回收期为1年零2个月，项目内含报酬率为56％，在12％折现率下，净现值为966.24万元。
2.项目规划
2.1.酒店位置及现状
白领公寓按照准四星级酒店标准设计建设，地处中国东盟博览会永久举办地、北部湾经济开发区核心城市、广西首府南宁，位居邕江南岸国家经济开发区的核心位置，毗邻机场高速入口，离国际会展中心仅20分钟车程，交通便利，商务环境和地理位置十分优越。
。
白领公寓整体建筑风格为商务风格。
建筑主体分三层，建筑面积约6200平方米。
2.2.项目总体规划
2.2.1.公寓一楼
5楼为公寓大堂，面积1200平方米，拟建有餐厅、咖啡吧、洗衣店、便利店公司等设施，具有空间大、设施完备、功能齐全的特点。
2.2.2.餐厅
F为餐厅，餐厅面积100平方米，12张散台。
餐厅突出商务特色，强调品牌经营，突出菜肴品牌和地方特色。
2.2.3.房间
客房分布于一、二、三楼，面积共有5800平方米，一楼有房40间，二楼有标准间55间，三楼标准间55间。
客房具有面积大，空间视野宽的特点，房间拟配备高档、精致家具，突出酒店的商务特点，装饰装潢强调统一中显个性，力求舒适、温馨、实用。
2.3.4.娱乐中心
一楼面积200平方米，为娱乐中心和MODERNBOSS（现代商务老板俱乐部）。
娱乐中咖啡吧、书吧、静吧、健身房、运动中心。
3.白领公寓行业概况
3.1.公寓业概况
3.1.1.我国星级酒店行业景气情况
由于酒店具有建造时间较长、供给变化有一定的滞后性，通常酒店行业具有较明显的周期性。
由于我国星级酒店的供给迅速增加，我国星级酒店出租率和行业经营利润在1992年达到一个高点后，至1998－2000年一直处于下降过程中，酒店出租率在1998年达到52％左右的低点后开始回升，酒店行业整体经营利润在经历1998－2001年四年连续亏损后，于2002年开始实现盈利。
我国星级酒店近年来出租率和利润波动情况见图4.2。
资料来源：
《中国旅游统计年鉴》、《中国统计年鉴》
国际公认星级酒店盈亏平衡点经验值为酒店出租率60％，我国目前星级酒店出租率刚刚超过60％，还远低于1992年接近95％的历史最高出租率，也明显低于香港2002年接近90％的酒店出租率，从酒店出租率上开看，还有提高的空间。
从星级酒店的平均房价来看，通常酒店房价上升会滞后出租率2年左右，2001年我国星级酒店平均房价达到近10年最低点（约215元）后，已经呈现缓慢回升的势头。
从酒店出租率、酒店房价、酒店经营利润情况分析，我国酒店行业目前行业景气度尚不高，但自2001年开始应当已经步入了一个正在缓慢上升的行业景气周期。
3.1.3.我国星级酒店经营情况
从2002年我国星级酒店的整体运行情况看，五星级酒店的出租率最高，盈利也明显集中于五星级酒店，从人均利润角度看，三星级酒店的亏损最为严重，见图4.3所示。
资料来源：
《2002年中国星级饭店统计公报》
造成高星级酒店与其他星级酒店经营效益出现如此大的差异的原因除了因高星级酒店管理水平高、服务质量好、具有国际销售网络的支持等因素外，很重要的一个原因是高星级酒店国有成份较少、市场化程度高，如在五星级酒店中外商及港澳台投资企业占62％，而在全国星级酒店中有67％是国有或集体经济成份，相当大一部分国有酒店是作为政府部门、国家机关和国有大中企业的接待单位而存在，这一部分酒店缺少经营压力、市场观念淡薄、管理粗放、冗员众多，很多只能依靠主办单位的补贴维持经营，从而出现了大面积、高金额的亏损。
这一点突出地表现在不同注册类型酒店出租率的差异上。
根据2002年中国星级酒店统计公报显示，在星级酒店中，国有星级酒店的出租率最低，而港澳台投资的酒店出租率最高。
2002年不同注册类型企业出租率情况见图4.4。
资料来源：
《2002年中国星级饭店统计公报》
3.2.酒店业经济特点
3.2.1.属于资本密集型和劳动密集型行业
兴建星级酒店不仅需要支付土地取得成本、土建费用和各项前期费用，同时还需要投入大量资金进行装修和配套设施、配套设备的建设，需要的投资额很大，属于资金密集型行业；同时，酒店业作为服务行业，又需要大量的服务人员，也属于劳动密集型行业。
酒店业的这一特点，决定了资产折旧及维护费用和日常人工费用等相对固定性费用较高，企业利润对收入的敏感性很高，在出租率低于盈亏平衡点时，收入的降低将造成大额的亏损，在出租率高于盈亏平衡点时，收入的提高又会带来利润的大量增加。
3.2.2.对经营管理的要求高
星级酒店为给客人提供安全、舒适、方面的环境，同时取得比较好的经济效益，就必须在服务质量保证和监控、成本费用控制、员工管理和激励、市场分析和市场营销等多个方面建立比较成功的管理模式，由于星级酒店为客人提供的服务种类多、标准高、市场竞争激烈、企业员工众多，这一切都对星级酒店的经营管理提出了较高的要求。
3.3.酒店业发展趋势
3.3.1.旅游行业整体发展趋势预测
酒店作为旅游基础设施，酒店业的发展与旅游业息息相关。
我国改革开放以来，伴随着经济的快速增长，旅游业得到了快速的发展，旅游服务总收入自1995年至2002年一直保持10％以上的增长率，高于GDP的增长，占GDP的比重也稳步上升，至2002年我国旅游总收入已经达到5500亿元，占GDP的5.4％。
旅游的产业规模已经确立，并逐步发展成为我国的新兴支柱产业。
我国近年来来入境旅游人数及收入增长迅速，1991年－2002年旅游外汇收入年复合增长率达到14％以上，见图4.5。
资料来源：
《中国旅游统计年鉴2003》
在入境旅游增长迅猛的同时，国内旅游也得到了较快的增长，“九五”期间我国国内旅游情况见表4.3所示。
表4.3“九五”期间我国国内旅游情况
根据我国旅游业发展的“十五”规划，到2005年我国将接待海外旅游者11.200-12.000万人次，年均增长6％－8％；实现国际旅游收入240－260亿美元，年均增长8％－10％；实现国内旅游收入5350－5850亿元，年均增长11％－13％。
根据世界旅游组织的预测，到2020年，我国将取代法国成为世界第一大旅游目的地，接待旅游入境人数可达1.37亿人次，占世界市场份额为8.6%；我国也将成为世界第四个客源国，出境旅游人数将达到1亿人次，占世界市场份额为6.2％。
旅游业将是我国增长最快的产业之一。
3.3.2.酒店业发展趋势预测
酒店的建造由于受到经济形势、税收政策以及投资心理的影响极大，另外从酒店建造到开始营业的时间也较长，因此很难确定酒店开始营业时市场的真正需求，从而有可能造成在某地或者在某一时间对某一类型的酒店供求不均衡，因此酒店盈利情况有较大的周期性。
我国星级酒店数量自1992－2002年一直保持15％以上的增长速度，使得酒店行业利润率迅速下降，甚至在1998年－2001年连续四年出现了行业整体亏损的局面，根据我们前面对酒店行业景气度的分析，我国酒店行业目前已经走出低谷，目前已步入缓慢上升的趋势中。
根据国际著名咨询公司德勤公司对2004年1－8月中国酒店业的调查测评，我国酒店业在2004年1－8月的入住率、平均房间收入这二个酒店业重要营运指标方面，不仅远高于发生“非典”的2003年，较2000年也有了显著的提高，这也充分说明我国酒店业已经走出低谷。
表4.42004年1－8月中国酒店业表现
入住率
平均房间收入
至2004年8月（%）
相对2003年变化（%）
相对2000年变化（%）
至2004年8月（元）
相对2003年变化（%）
相对2000年变化（%）
中国所有酒店
73.7
41
5
567
67
20
中国主要城市
76
49
4
681
76
18
中国次要城市
70
29
9
352
40
21
中国地域性城市
68.5
26
6
371
42
37
资料来源：
德勤“酒店业评测调查”
我国酒店数量分布不平衡，三星以上酒店在京、沪、穗等一线大城市和东南沿海比重很大，在中西部地区比重较小；同时，中西部星级酒店的房价也明显低于经济发达地区，因此随着中西部地区经济和旅游业的发展，市场对中西部地区星级酒店的需求将进一步增长，酒店出租率和酒店价格也将得到一定的提高，中西部地区酒店业将会以高于全国平均水平的速度增长。
4.市场、竞争和项目定位
4.1.南宁市酒店市场分析预测
2003年“非典”过后，2004年南宁旅游业呈现处欣欣向荣的景象。
根据乌鲁木齐统计局的资料，2004年1－6月全市累计接待国内旅游过夜人数为206万人次，同比增长25.08％；国内旅游及购物总收入23.44亿元，同比增长33.27％；接待国际旅游人数3.71万人次，同比增长39.86％；国际旅游及购物收入为8710万元，同比增长37.12％。
4.1.1.南宁酒店基本情况
目前南宁市拥有星级酒店81家，其中五星级酒店6家，四星级酒店8家，三星级及以下酒店67家。
旅游人数和旅游收入均占全疆50％以上。
根据2000年旅游设施普查，乌鲁木齐市在2000年旅游酒店拥有客房10335间，床位20070张，客房和床位数均接近全疆的50％。
4.1.2南宁酒店住宿人员状况
南宁星级酒店的客人也可以分为国外游客和国内游客。
根据国家统计局、国家旅游局2000的抽样调查，有42％的国外游客是于游览观光为目的，其次为商务和探亲访友，国外游客的住宿目的见图5.4。
资料来源：
国家统计局、国际旅游局2000年抽样调查资料
南宁市国内客人的住宿目的也以游览观光、商务、会议为主要目的。
从国内旅游客人的地区来源来看突出表现为以下特点：
空间距离越近，人数越多，表现在是否开通直达列车，如山西、甘肃、四川、河南等省；经济发展水平越高的省区，人数越多，如广东、浙江、江苏、山东等省；人文环境差异越大，人数越多，如广东、浙江、江苏等东南省区的游客明显较东北、华北地区多。
4.2.竞争分析
4.2.1.竞争对手基本情况
由于同星级酒店的客源基本相同，因此，南宁每一家三星级酒店都将是名豪商务酒店的竞争对手，同名豪商务酒店距离较近，客房数量接近的三星级酒店相互间的竞争将更为激烈，与名豪商务酒店距离较近的三星级
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