商城改造项目可行性研究报告.docx

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商城改造项目可行性研究报告

商城改造项目可行性研究报告

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第一章总论

1.1项目名称

某某改造项目

1.2项目建设单位

项目承办单位：

某某

某某成立于某某年，分为地上某某层、地下某某层，是以（全客层、全品类、多功能）为定位的大型时尚百货商店。

全方位满足顾客购物、餐饮、娱乐等各种需求，商城将引进500多个国内外时尚品牌，涵盖：

黄金珠宝、化妆品、手表、国内外名品服饰、皮鞋、皮具、家居家电等多种商品类别，除此之外，商城还规划了约30%的经营面积，作为餐饮、美食广场、院线、时尚长廊等特设配套项目，打造一站式的消费体验。

某某遵循“以人为本。

最求卓越”的经营理念及高档优质的商品，打造古城标杆性商城。

1.3可研报告编写单位

编制单位：

某某

资质等级：

某某

发证机关：

某某

证书编号：

某某

法定代表人：

某某

1.4可研报告编制依据

1、国家有关部门关于项目可行性研究报告的编制内容要求；

2、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

3、《国内贸易发展“十二五”规划》；

4、《某某市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

5、《某某市总体规划》

6、项目建设单位提供的背景资料；

7、项目调研收集的有关资料；

8、《可行性研究报告》编制委托书。

1.5研究范围内容

本报告的工作内容是对某某改造项目进行可行性研究，具体从项目建设的背景及必要性、市场分析、改造地址和建设条件、项目改造方案、项目涉及的职业安全卫生消防、环境保护、节能与节水、机构设置、人力资源配置与培训、项目管理和实施进度安排、投资估算及资金筹措、社会效益分析等方面分别进行研究，论证项目实施的可行性。

1.6项目概况

1.6.1建设地点

本项目位于某某市某某区，内负二至九层区域，项目紧临某某，位于某某市的核心商业区内，区位良好，交通极为便利，设施完备，地理位置优越。

1.6.2改造内容及规模

本项目为某某改造项目，项目拟对某某内负二至九层楼层进行改造，项目原用地面积7304.60平方米，原建筑面积52544.07平方米。

本次改造新增建筑面积3887.72平方米，其中新建地下一层超市3145.34平方米；接建一层北侧96.34平方米；接建二层至七层46.7平方米；新建一层至七层货梯165平方米；接建一层至六层东北角434.34平方米。

改造后面积为56431.79平方米，含消防系统、空调系统、供电系统、弱电、电梯、内部装饰、外装饰及保温、水源热泵等。

包括负一层超市，车库、负二层机房及人防、一至八层商业区、九层电影院功能区块，主要建设内容包括：

1、新建地下一层超市3145.34平方米

2、接建一层北侧96.34平方米；接建二层至七层46.7平方米；新建一层至七层货梯165平方米；接建一层至六层东北角434.34平方米。

3、地下负二层至地上九层商业及超市区的装修装饰工程。

4、购置本项目建设所需设备主要包括超市、储藏设备、运输设备、冷冻设备等共计948台（个、套）。

本项目建成后，将形成营业面积56431.79m2的经营规模，涵盖百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、娱乐中心、特色餐饮美食广场、折扣店等业态的购物中心。

主要技术经济指标表

项目

单位

指标

建筑栋数

栋

建筑层数

层

规划建设总占地面积

㎡

总建筑面积（含地下部分）

㎡

建筑高度

M

容积率

%

地下停车位

个

建筑密度

%

商业比例

%

项目改造前与改造后主要布局情况和改造主要内容

楼层

建筑面积（㎡）

层高（m）

改造前布局

改造后布局

改造内容

地下2层

地下1层

1层

2层

3层

4层

5层

6层

7层

8层

9层

合计

1.6.4项目建设期限

根据本项目的建设内容、项目建设单位的实际情况，建设期限初步安排为某某个月，即某某年某某月～某某年某某月。

1.6.5投资估算及资金来源

本项目估算总投资为某某万元，其中建设投资某某万元，建设工程其他费为某某万元，不可预见费为某某万元，铺底流动资金投资某某万元。

项目所需资金全部为企业自筹。

1.6.6财务评价结论

本项目正常运营后，年平均新增销售收入某某万元，年平均总成本费用某某万元，年平均利润总额某某万元，年平均上缴所得税为某某万元，年平均净利润某某万元，年平均销售税金及附加某某万元。

项目全部投资财务内部收益率分别为某某%（所得税前）和某某%（所得税后），均高于设定的基准率；全部投资财务净现值为某某万元（税前）和某某万元（税后）；投资回收期分别为某某年（所得税前，含建设期1年）和某某年（所得税后，含建设期某某年）。

项目盈利能力分析显示本项目财务盈利能力较好；盈亏平衡分析和敏感性分析都显示项目具有一定的抗风险能力。

1.7研究结论及建议

本项目的建设符合国家政策和行业发展规划的要求，能够带动我市大型商业综合体的发展，大大改善人民的居住环境，改善社会条件，改善投资环境，推动商业发展及城市建设，项目经济和社会效益分析显示本项目具有良好的经济效益和社会效益。

综上所述，本项目是可行的。

建议项目建设单位认真做好项目建设前期准备工作，加紧办理相关手续，做好各项组织管理工作，加快工程进度，争取早日建成投入运营，给企业和社会带来更多的效益。

第二章背景及必要性

2.1项目提出的背景

进入20世纪90年代以来，中国的零售业经历了深刻的变革，由原来的偏重数量扩张转向以经营结构调整为重点，带动质量、效益和规模全面增长的发展策略。

连锁经营方式的成功导入，加速扩大了国内零售市场的容量，社会商品零售总额连续多年保持了10%以上的增长速度，中国的零售市场已经成为世界上发展速度最快、潜力最大的市场。

2.1.1符合国家各项规划要求

2011年，我国进入十二五发展时期，国家出台“十二五”发展规划，其中关于商贸业提出优化城市综合超市、购物中心、批发市场等商业网点结构和布局，某某省随即发布“十二五”规划，指出加快城市商业广场、特色商业街、商贸聚集区建设，支持便利店、中小超市等社区商业发展。

把推动服务业大发展作为经济转型升级的主攻方向，拓展新领域、发展新业态、培育新热点，推进规模化、品牌化、网络化经营。

面向民生、面向生产、面向农村，大力发展物流、金融、信息、研发设计等生产性服务业，加快培育旅游、文化、会展等现代服务业，运用现代技术和经营方式改造商贸、餐饮等传统服务业，打造一批现代服务业聚集区，不断提高服务业的比重和水平。

同年，国务院出台《国内贸易发展“十二五”规划》，《规划》指出，推进城乡商业服务网络一体化，积极推进商业网点规划制定和实施，在城区，鼓励改造提升传统商业中心，引导商业网点合理布局，形成具有综合服务功能和较强辐射能力的消费中心。

《某某省“十二五”商务发展规划》则提出在大中城市建设若干特色鲜明、带动效应强的美食街、休闲娱乐街、老字号街等服务业集聚创新街区；形成一批创新型服务企业，加快连锁化步伐，加强信息管理和服务系统建设，发展网络定制服务等现代流通方式，促进服务业自主品牌发展。

2.1.2符合国家产业政策要求

2011年，国家发改委发布了《产业结构调整指导目录（2011年本）》，其中商贸服务业第5条“商贸企业的统一配送和分销网络建设”，其内涵明确了本项目建设属于国家鼓励类行业。

综上所述，本项目的建设是对国家及省级政策的积极响应，是对某某省大力发展商贸服务业、形成商业聚集区的必要支撑，是保障商业聚集区快速、稳健发展的重要举措，因此本项目的建设是具有良好的产业和政策背景。

2.1.3拟建项目周边同规模、同类型商业竞争较弱

在拟建项目1.5km范围内，能对其产生一定竞争的某某，鉴于本项目主要针对高端人群，与本项目目标客户相异，拟建项目的建筑体量远远大于一般中小型商场的规模，定位档次与管理水平也相对较高，其辐射能力和吸引能力将远远超过现有商业，因此，本项目建成后将会进一步扩张项目单位在经开区的竞争实力，促进企业的可持续发展。

2.2项目建设的必要性

2.2.1促进经开区零售商业的升级调整

从世界零售业总的发展趋势来看，60年代，零售业界采取综合型营运，因此，百货公司、大型综合零售势力高涨；70年代，零售业则进入专门化的发展阶段，专门店、连锁店、超市、便利店、自助家庭用品中心、DIY等业态相继发展；进入80年代，大型购物中心等在世界范围内兴起。

目前，美国购物中心营业额占其社会零售总额的一半以上，从业人员超过1000万。

同时，购物中心以其集购物、休闲、观光、文化于一体的经营模式与完善的辅助服务设施而风靡欧、美、日本及东南亚等国家。

从我国十多年来的零售业发展轨迹来看，20世纪80年代末90年代初，我国零售业中的主力地位业态是百货商店。

自1995年以后，大型百货商场普遍滑坡。

20世纪90年代中期开始，超市成为主力业态。

2002年，中国整个零售市场的份额中，大型综合超市已经占到了一半以上。

90年代中期至末期，购物中心初露端倪。

所谓购物中心（shoppingmall）就是由开发商规划，统一管理，拥有大型的核心店和充足停车场，能满足消费者的购物需求与日常活动的商业场所。

90年代中期至末期，我国大城市出现了一批购物中心，虽然这些购物中心与欧美购物中心有一定的差异，但是基本具备了购物中心的特征，具有吃、喝、玩、乐、购等综合功能。

从北京、上海新建的商服设施看，大多采用的是购物中心。

纵观某某地区市场，近几年来，经济不断发展，人口增加迅速，但超级市场、购物中心等配套设施严重匮乏，经济的快速发展与低下的配套设施之间的矛盾越来越突出，与此同时，沃尔玛、家乐福、大润发等国内外大卖场纷纷看准时机登陆某某。

某某市的零售市场正面临着重大整合。

在这场商业大战中，主角是以连锁经营为主要组织方式的超市、仓储式会员店和专卖店等新兴零售业态，但作为目前比较先进、未来将是主流的购物中心却相对缺乏。

本项目的建设则恰好填补了这个市场空白点，以某某强大资金实力、品牌号召力、丰富的市场运作经验以及该项目本身的巨大影响力，该项目将产生显著的示范和带动作用，促进开发区零售商业市场的国际化和深层次的整合。

2.2.2成为企业新的经济增长点

某某在国内市场上具有较高的知名度，特别是在购物中心上更是享誉度甚高。

目前某某已经在多个城市采用购物中心的模式发展建设，成果显著，本项目即为某某庞大发展计划中的一个，是一个纯商业性质的“Shoppingcentre”式的购物中心，该项目不仅能使项目单位加快市场开发的速度，同时也能促进开发区零售业的良性、快速发展。

可见，该项目的建设无论是对某某还是对开发区都具有重要的战略意义。

第三章需求分析

3.1某某市宏观商业市场特点分析

3.1.1经济综合实力增强

据某某市统计局有关资料显示，2012年地区生产总值1010.3亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3％。

人均地区生产总值54405元，按可比价格计算，比上年增长10.5％。

全年社会消费品零售总额283.8亿元，比上年增长15.8％。

全年进出口总额9.1亿美元，比上年增长18.8％。

全年公共财政预算收入110.2亿元，比上年增长10.0％。

全年城镇居民人均可支配收入22259元，比上年增长14.3％；农村居民人均纯收入11183元，比上年增长13.6％。

3.1.2居民消费观念发生改变

随着经济发展水平与居民可支配收入的提高，刺激了人们的消费需求，同时也使人们的消费观念发生了巨大的变化。

根据统计数字，2012年某某市全